В РК предложили контролировать жилищные кооперативы по-новому

В РК предложили контролировать жилищные кооперативы по-новому
Автор: Инна Пчелянская. | Фото: alfapeople.com

В Казахстане намерены изменить законы, касающиеся деятельности жилищных, жилищно-строительных и потребительских кооперативов (ЖК, ЖСК, ПК). В правительстве считают, что в последнее время в стране увеличилось количество нечестных на руку строительных компаний, обманывающих пайщиков, а также финансовых пирамид, скрывающихся под видом кооперативов.

Чтобы защитить казахстанцев, по поручению премьер-министра РК создана концепция законопроекта «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты РК по вопросам организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов».

Как известно, такая организационно-правовая форма, как ЖСК, в последние годы широко распространена в Казахстане. Объединения призваны помочь обманутым дольщикам достроить жильё. Однако этим не преминули воспользоваться недобросовестные строительные фирмы. Они, уклоняясь от соблюдения требований норм закона РК «О долевом участии в жилищном строительстве», привлекают средства граждан, продавая им недостроенное жильё. При этом будущим жильцам продаются паи, а не квадратные метры.

Другой пример ущемления прав пайщиков — одностороннее решение со стороны застройщиков, которое выражается в праве влиять на принятое решение о размере взносов и иных выплатах, на порядок и сроки сдачи жилого помещения внаём либо использовать его в коммерческих целях, диктовать членам кооператива условия передачи прав и обязанностей третьим лицам и др. Более того, в договорах содержатся положения, позволяющие компании передавать ЖСК другой организации на любой стадии строительства в случае «временного» приостановления финансирования.

При этом ЖСК не несёт ответственности за срыв оговорённых сроков при полном его финансировании, а в отношении пайщиков платежи, внесённые несвоевременно, облагаются пенями и штрафами вплоть до возможного разрыва договора.

Ярким примером этого является деятельность ТОО «Астана Дор Индустрия» и ТОО BestRealEstate (ЖК «Бейбарыс», «Лея +», «Лея Сарыбулак»). Объекты были разделены на очереди, при этом не на каждую получены разрешительные документы на проведение СМР и привлечение денежных средств дольщиков.

Несмотря на приостановку работ, строительные компании, используя пробелы в законе, привлекали средства граждан, создавая ЖСК, что позволило им уйти от ответственности перед пайщиками.

В связи с этим в концепции в части ЖСК предлагается:
— пересмотреть порядок вступления членов в ЖСК. Это должны быть только физические лица в количестве не менее 50 % граждан от общего количества жилых помещений в многоквартирном доме или в жилом комплексе, но не должно превышать количество жилых помещений в указанных объектах. Однако при банкротстве застройщика и объединении дольщиков для завершения строительства жилого дома предлагается предусмотреть нормы, исключающие требование по количеству членов ЖСК;
— наделить уполномоченный орган компетенцией по разработке и утверждению типового устава ЖСК и типового договора паевого взноса в ЖСК;
— установить норму по обязательности наличия у ЖСК земельного участка на праве собственности или на праве пользования;
— пересмотреть нормы регистрации и перерегистрации ЖСК. Основанием для второго может стать изменение утверждённых проектных документов на строительство либо изменение количества предполагаемых пайщиков;
— установить требование, запрещающее с момента создания ЖСК до завершения нулевого цикла застройки принимать последующих членов;
— предусмотреть норму уточняющего характера касательно создания ЖСК только для строительства одного многоквартирного дома или одного жилого комплекса;
— внести условие о том, чтобы затраты на формирование проектной документации и приобретение участка включались в сумму паевых взносов всех членов ЖСК.
Проблема в том, что сумма средств, внесённых от членов, вступивших в самом начале создания ЖСК, уходит на вышеуказанные затраты, а после этих затрат вложенные средства последующих вступивших пайщиков не всегда учитываются в общей сумме затрат.

В качестве отрицательного примера приводится ЖСК «Толенды», который строил одновременно пять ЖК («Аниса-2», «Аниса-3», «Столичный-2», «Коктал» и «Абат»). Руководство кооператива не смогло вовремя оформить все разрешительные документы, что привело к срыву сроков обязательств по договорам. В результате приговором районного суда № 2 Сарыаркинского района Астаны председатель ЖСК «Толенды» приговорён к уголовной ответственности в виде лишения свободы на срок 5 лет условно.

Что касается деятельности жилищных кооперативов (далее — ЖК), то сегодня механизм их создания регламентирован законами РК «О жилищных отношениях» и «О потребительском кооперативе».

Заметим, подобные ПК привлекают граждан заманчивыми предложениями по покупке жилья путём выплаты первоначального взноса в размере 20–50 % от стоимости недвижимости. При этом пайщику через определённое время (от 6 месяцев и дольше) за счёт взносов последующих вступивших предоставляется жилплощадь. Но проблема в том, что гражданин проживает в квартире только на условиях аренды до полной оплаты оставшейся суммы.

Кроме того, выплаты первоначальных пайщиков, для которых приобретаются квартиры, являются недостаточными для покупки жилья следующим ожидающим в очереди членам кооператива. ПК для решения вопроса вынужден дополнительно привлекать новых участников.

Пользуясь недоработками в законах, руководителями ПК «Общий дом» (ТОО Dream Life), Happy Dom организованы финансовые пирамиды, по которым возбуждены уголовные дела (по статье 217 УК РК «Создание и руководство финансовой (инвестиционной) пирамидой»).

Согласно информации Службы экономических расследований комитета госдоходов Министерства финансов РК, по данной статье квалифицированы в 2015 году 5 уголовных правонарушений, в 2016 году 16, в I квартале 2017 года 11.

К слову, ранее «Крыша» рассказывала о деятельности подобных компаний в материале «Игры с фортуной или приобретение жилья».

В связи с этим для регулирования деятельности ЖК предлагается:
— запретить ЖК приобретать жилые помещения для членов кооператива за счёт первоначальных и паевых взносов последующих членов;
— во избежание создания финансовых пирамид, ограничить права ЖК путём покупки жилых помещений только в одном многоквартирном доме или в одном жилом комплексе, при этом приобретать не более 100 жилых помещений и количество членов ЖК не должно превышать количество приобретаемого жилья;
— наделить уполномоченный орган компетенцией по разработке и утверждению типового устава ЖК и типового договора паевого взноса в ЖК.

На практике инициаторы созданных ЖК лоббируют в своих уставах интересы руководителей кооперативов, при этом права остальных пайщиков соблюдаются частично.

В концепции предлагается регламентировать деятельность ЖК и ЖСК только в рамках закона РК «О жилищных отношениях». А для устранения правовых пробелов и коллизий предусмотреть иные поправки. Отмечается, что реализация норм проекта закона не требует выделения средств из государственного бюджета.

Опубликовано 4 мая 2017 г., 16:44.
5900 просмотров

Другие новости

1
из