Средний по городу индекс за неделю (11.11—18.11 2009) не изменился ни на доллар. Сразу же раздались голоса «рынок успокоился», «индекс стабилизировался», «стагнация». Попробуем разобраться — насколько подобные заявления соответствуют реальности.


Наш город, согласно принятым модельным представлениям, состоит из квартир, находящихся в трех типах домостроений (панель, кирпич и монолит), имеющих от 1 до 5 комнат и расположенных в семи административных районах города. Город, таким образом, рассматривается как комплекс из 105 сегментов.

Предложенная модель охватывает почти все популярные типы строений, основные форматы и все районы города и, поэтому, может быть использована для анализа рынка недвижимости.

Сегменты рынка группируются в различные представления: по типам строений, по формату, по району. Возможны выделения комбинированных групп, например, тип-формат-район.

Среднее по городу значение индекса вычисляется с учетом индекса каждого сегмента и доли этого сегмента на общем рынке города.

Чтобы было понятнее, рассмотрим несколько простых примеров на упрощенной модели города. Пусть город в исходном состоянии содержит некоторое количество панельных и монолитных квартир с заданными индексами. Затем мы рассмотрим несколько конечных состояний, в которые город может переходить из исходного.

Исходное состояние рынка предложений:
город=100 панельных квартир с индексами 1400$ + 30 монолитных квартир с индексами 1900$.

Состояние 1:
город=100 панельных квартир с индексами 1439$ + 30 монолитных квартир с индексами 1770$ . Структура предложения не изменилась, но в наличии тренды индексов сегментов.

Состояние 2:
город=94 панельных квартиры с индексами 1400$ + 28 монолитных квартир с индексами 1900$. Индексы сегментов не изменились, но есть динамика структуры предложения.

Состояние 3:
город=123 панельных квартиры с индексами 1450$ + 22 монолитных квартир с индексами 1880$. Изменились не только индексы сегментов, но и структура предложения.

Результаты вычисления средних по городу индексов сведены в таблицу.

Состояние Тип К-во квартир Индекс Доля рынка Средн индекс
 
Исходное панель
монолит		 100
30		 1400
1900		 76.92
23.08		 1515
 
1 панель
монолит		 100
30		 1439
1770		 76.92
23.08		 1515
 
2 панель
монолит		 94
28		 1400
1900		 77.05
22.95		 1515
 
3 панель
монолит		 123
22		 1450
1880		 84.83
15.17		 1515

Видно, что, несмотря на очевидную динамику рыночных параметров, средний по городу индекс остается неизменным. Получается, что рынок живет, наблюдается заметная активность — меняются индексы и объемы предложений в сегментах, а тренд среднего по городу индекса равен нулю!

Противоречия нет никакого!

Тренд среднего по городу индекса зависит от динамики индексов в сегментах и от изменений долей рынка, занимаемыми этими сегментами. В частности, может реализоваться именно такое изменение индексов и долей рынка, при котором результирующий тренд среднего индекса будет нулевым.

Такая ситуация встречается достаточно редко, но именно она позволяет лучше понять механизм формирования среднего по городу индекса и его роль в анализе рынка.

Подробности читайте в обзоре.