№4 (256)

Для вычисления параметров рынка использовалась база данных газеты «Крыша» сайта krisha.kz.

 

ПРОДАЖА КВАРТИР

В таблицах приведены следующие данные: индексы прошлой недели ($), индекс текущей недели ($), абсолютное изменение индекса за неделю ($), относительное изменение индекса за неделю (%), объём предложения на прошлой неделе (к-во квартир), объём предложения на текущей неделе (к-во квартир), абсолютное изменение объёма предложения за неделю (к-во квартир), относительное изменение объёма предложения за неделю (%).

Индекс — стоимость в долларах США одного квадратного метра общей площади квартиры.

В табл. 1-6 — данные по шести районам города. В табл. 7 — данные по городу в целом.

Необходимые пояснения к таблицам:

• «панель 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры в панельных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом)»;
• «все кирпич» означает «все квартиры в кирпичных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от формата квартиры»;
• «все 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения»;
• «весь Алм. р-н» означает «все квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения и формата»;
• «н/д» означает «нет (надёжных) данных».

Красным цветом обозначены сегменты с отрицательной динамикой параметров, зелёным — с положительной динамикой.

 

Алмалинский район

Таблица 1:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1996	1942	-54	-2.71	110	108	-2	-1.8
панель 2-комн.	1924	1887	-37	-1.92	121	144	23	19
панель 3-комн.	1844	1830	-14	-0.76	231	260	29	12.6
панель 4-комн.	1836	1870	34	1.85	25	30	5	20
панель 5-комн.	2320	2008	-312	-13.45	2	1	-1	-50
кирпич 1-комн.	2109	2115	6	0.28	127	124	-3	-2.4
кирпич 2-комн.	2195	2185	-10	-0.46	211	219	8	3.8
кирпич 3-комн.	2266	2318	52	2.29	145	129	-16	-11
кирпич 4-комн.	2359	2404	45	1.91	46	52	6	13
кирпич 5-комн.	2069	2069	0	0	2	2	0	0
монолит 1-комн.	1944	1778	-166	-8.54	25	30	5	20
монолит 2-комн.	1898	1955	57	3	56	58	2	3.6
монолит 3-комн.	2025	1992	-33	-1.63	43	75	32	74.4
монолит 4-комн.	2279	2306	27	1.18	11	21	10	90.9
монолит 5-комн.	1978	2437	459	23.21	2	2	0	0
все панель	1899	1869	-30	-1.58	489	543	54	11
все кирпич	2207	2222	15	0.68	531	526	-5	-0.9
все монолит	1978	1986	8	0.4	137	186	49	35.8
все 1-комн.	2045	2005	-40	-1.96	262	262	0	0
все 2-комн.	2067	2051	-16	-0.77	388	421	33	8.5
все 3-комн.	2008	1991	-17	-0.85	419	464	45	10.7
все 4-комн.	2188	2228	40	1.83	82	103	21	25.6
все 5-комн.	2122	2204	82	3.86	6	5	-1	-16.7
весь Алм. р-н	2050	2034	-16	-0.78	1157	1255	98	8.5

На рис. 1 показаны спектры предложения в Алмалинском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 2 показано изменение спектра предложения в Алмалинском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 1 — Спектры предложения в Алмалинском районе	Рисунок 2 — Недельное изменение спектра предложения в Алмалинском районе

 

Жетысуский район

Таблица 2:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1532	1505	-27	-1.76	83	87	4	4.8
панель 2-комн.	1468	1503	35	2.38	51	60	9	17.6
панель 3-комн.	1450	1419	-31	-2.14	52	57	5	9.6
панель 4-комн.	1448	1388	-60	-4.14	21	17	-4	-19
панель 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
кирпич 1-комн.	1409	1415	6	0.43	35	30	-5	-14.3
кирпич 2-комн.	1426	1376	-50	-3.51	36	52	16	44.4
кирпич 3-комн.	1361	1400	39	2.87	21	21	0	0
кирпич 4-комн.	873	874	1	0.11	2	2	0	0
кирпич 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
монолит 1-комн.	1307	1343	36	2.75	57	51	-6	-10.5
монолит 2-комн.	1244	1208	-36	-2.89	44	44	0	0
монолит 3-комн.	1371	1323	-48	-3.5	26	22	-4	-15.4
монолит 4-комн.	934	934	0	0	2	2	0	0
монолит 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
все панель	1487	1473	-14	-0.94	207	221	14	6.8
все кирпич	1393	1382	-11	-0.79	94	105	11	11.7
все монолит	1292	1282	-10	-0.77	129	119	-10	-7.8
все 1-комн.	1434	1439	5	0.35	175	168	-7	-4
все 2-комн.	1381	1377	-4	-0.29	131	156	25	19.1
все 3-комн.	1410	1393	-17	-1.21	99	100	1	1
все 4-комн.	1360	1295	-65	-4.78	25	21	-4	-16
все 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
весь Жет. р-н	1408	1400	-8	-0.57	430	445	15	3.5

На рис. 3 показаны спектры предложения в Жетысуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 4 показано изменение спектра предложения в Жетысуском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 3 — Спектры предложения в Жетысуском районе	Рисунок 4 — Недельное изменение спектра предложения в Жетысуском районе

 

Ауэзовский район

Таблица 3:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1737	1742	5	0.29	257	242	-15	-5.8
панель 2-комн.	1659	1652	-7	-0.42	315	307	-8	-2.5
панель 3-комн.	1605	1592	-13	-0.81	340	358	18	5.3
панель 4-комн.	1791	1706	-85	-4.75	58	68	10	17.2
панель 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
кирпич 1-комн.	1708	1670	-38	-2.22	60	65	5	8.3
кирпич 2-комн.	1704	1741	37	2.17	67	73	6	9
кирпич 3-комн.	1765	1767	2	0.11	71	76	5	7
кирпич 4-комн.	1699	1698	-1	-0.06	24	21	-3	-12.5
кирпич 5-комн.	1978	2108	130	6.57	3	2	-1	-33.3
монолит 1-комн.	1657	1660	3	0.18	81	74	-7	-8.6
монолит 2-комн.	1550	1577	27	1.74	128	135	7	5.5
монолит 3-комн.	1656	1665	9	0.54	124	109	-15	-12.1
монолит 4-комн.	1807	1654	147	8.14	28	21	-7	-25
монолит 5-комн.	1338	1337	-1	-0.07	2	2	0	0
все панель	1668	1656	-12	-0.72	970	975	5	0.5
все кирпич	1727	1729	2	0.12	225	237	12	5.3
все монолит	1628	1644	16	0.98	363	341	-22	-6.1
все 1-комн.	1716	1713	-3	-0.17	398	381	-17	-4.3
все 2-комн.	1637	1644	7	0.43	510	515	5	1
все 3-комн.	1638	1631	-7	-0.43	535	543	8	1.5
все 4-комн.	1775	1751	-24	-1.35	110	110	0	0
все 5-комн.	1721	1722	1	0.06	5	4	-1	-20
весь Ауэз. р-н	1667	1664	-3	-0.18	1558	1553	-5	-0.3

На рис. 5 показаны спектры предложения в Ауэзовском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 6 показано изменение спектра предложения в Ауэзовском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 5 — Спектры предложения в Ауэзовском районе	Рисунок 6 — Недельное изменение спектра предложения в Ауэзовском районе

 

Медеуский район

Таблица 4:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	2099	2084	-15	-0.71	30	32	2	6.7
панель 2-комн.	2062	1968	-94	-4.56	44	52	8	18.2
панель 3-комн.	1984	1972	-12	-0.6	61	68	7	11.5
панель 4-комн.	2114	2003	-111	-5.25	17	19	2	11.8
панель 5-комн.	2152	2142	-10	-0.46	2	2	0	0
кирпич 1-комн.	2424	2422	-2	-0.08	60	56	-4	-6.7
кирпич 2-комн.	2566	2486	-80	-3.12	102	122	20	19.6
кирпич 3-комн.	2644	2595	-49	-1.85	147	162	15	10.2
кирпич 4-комн.	2787	2850	63	2.26	46	52	6	13
кирпич 5-комн.	2513	2539	26	1.03	8	7	-1	-12.5
монолит 1-комн.	1857	1900	43	2.32	17	20	3	17.6
монолит 2-комн.	2365	2531	166	7.02	44	44	0	0
монолит 3-комн.	2632	2691	59	2.24	70	60	-10	-14.3
монолит 4-комн.	2970	3191	221	7.44	34	36	2	5.9
монолит 5-комн.	3312	2927	-385	-11.62	6	5	-1	-16.7
все панель	2045	1996	-49	-2.4	154	173	19	12.3
все кирпич	2600	2569	-31	-1.19	363	399	36	9.9
все монолит	2577	2668	91	3.53	171	165	-6	-3.5
все 1-комн.	2242	2225	-17	-0.76	107	108	1	0.9
все 2-комн.	2402	2371	-31	-1.29	190	218	28	14.7
все 3-комн.	2496	2468	-28	-1.12	278	290	12	4.3
все 4-комн.	2733	2814	81	2.96	97	107	10	10.3
все 5-комн.	2767	2620	-147	-5.31	16	14	-2	-12.5
весь Мед. р-н	2470	2457	-13	-0.53	688	737	49	7.1

На рис. 7 показаны спектры предложения в Медеуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 8 показано изменение спектра предложения в Медеуском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 7 — Спектры предложения в Медеуском районе	Рисунок 8 — Недельное изменение спектра предложения в Медеуском районе

 

Турксибский район

Таблица 5:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1407	1400	-7	-0.5	16	14	-2	-12.5
панель 2-комн.	1311	1319	8	0.61	33	37	4	12.1
панель 3-комн.	1272	1325	53	4.17	29	31	2	6.9
панель 4-комн.	1284	1365	81	6.31	8	10	2	25
панель 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
кирпич 1-комн.	1429	1439	10	0.7	71	75	4	5.6
кирпич 2-комн.	1380	1363	-17	-1.23	92	95	3	3.3
кирпич 3-комн.	1322	1282	-40	-3.03	57	54	-3	-5.3
кирпич 4-комн.	1349	1431	82	6.08	7	6	-1	-14.3
кирпич 5-комн.	1413	н/д	н/д	н/д	1	0	-1	-100
монолит 1-комн.	1260	1319	59	4.68	11	7	-4	-36.4
монолит 2-комн.	1287	1299	12	0.93	15	18	3	20
монолит 3-комн.	1130	1171	41	3.63	9	15	6	66.7
монолит 4-комн.	1050	1192	142	13.52	1	2	1	100
монолит 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
все панель	1313	1338	25	1.9	86	92	6	7
все кирпич	1379	1370	-9	-0.65	228	230	2	0.9
все монолит	1232	1251	19	1.54	36	42	6	16.7
все 1-комн.	1406	1424	18	1.28	98	96	-2	-2
все 2-комн.	1353	1344	-9	-0.67	140	150	10	7.1
все 3-комн.	1288	1278	-10	-0.78	95	100	5	5.3
все 4-комн.	1297	1367	70	5.4	16	18	2	12.5
все 5-комн.	1413	н/д	н/д	н/д	1	0	-1	-100
весь Турк. р-н	1348	1348	0	0	350	364	14	4

На рис. 9 показаны спектры предложения в Турксибском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 10 показано изменение спектра предложения в Турксибском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 9 — Спектры предложения в Турксибском районе	Рисунок 10 — Недельное изменение спектра предложения в Турксибском районе

 

Бостандыкский район

Таблица 6:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	2026	2017	-9	-0.44	104	116	12	11.5
панель 2-комн.	1980	1954	-26	-1.31	191	215	24	12.6
панель 3-комн.	1844	1854	10	0.54	246	264	18	7.3
панель 4-комн.	1950	1992	42	2.15	40	50	10	25
панель 5-комн.	2298	2014	-284	-12.36	2	2	0	0
кирпич 1-комн.	2081	2032	-49	-2.35	109	111	2	1.8
кирпич 2-комн.	2051	2019	-32	-1.56	181	195	14	7.7
кирпич 3-комн.	2158	2179	21	0.97	130	120	-10	-7.7
кирпич 4-комн.	2418	2240	-178	-7.36	45	39	-6	-13.3
кирпич 5-комн.	2213	2455	242	10.94	7	5	-2	-28.6
монолит 1-комн.	2253	2159	-94	-4.17	27	25	-2	-7.4
монолит 2-комн.	2358	2380	22	0.93	94	72	-22	-23.4
монолит 3-комн.	2486	2376	-110	-4.42	129	134	5	3.9
монолит 4-комн.	2654	2595	-59	-2.22	49	37	-12	-24.5
монолит 5-комн.	2303	2533	230	9.99	7	9	2	28.6
все панель	1929	1927	-2	-0.1	583	647	64	11
все кирпич	2124	2085	-39	-1.84	472	470	-2	-0.4
все монолит	2448	2391	-57	-2.33	306	277	-29	-9.5
все 1-комн.	2076	2037	-39	-1.88	240	252	12	5
все 2-комн.	2083	2043	-40	-1.92	466	482	16	3.4
все 3-комн.	2088	2064	-24	-1.15	505	518	13	2.6
все 4-комн.	2364	2245	-119	-5.03	134	126	-8	-6
все 5-комн.	2262	2443	181	8	16	16	0	0
весь Бост. р-н	2114	2073	-41	-1.94	1361	1394	33	2.4

На рис. 11 показаны спектры предложения в Бостандыкском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 12 показано изменение спектра предложения в Бостандыкском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 11 — Спектры предложения в Бостандыкском районе	Рисунок 12 — Недельное изменение спектра предложения в Бостандыкском районе

 

Город в целом

Таблица 7:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1813	1806	-7	-0.39	603	601	-2	-0.3
панель 2-комн.	1777	1765	-12	-0.68	757	817	60	7.9
панель 3-комн.	1728	1725	-3	-0.17	961	1039	78	8.1
панель 4-комн.	1794	1782	-12	-0.67	171	197	26	15.2
панель 5-комн.	2256	2064	-192	-8.51	6	5	-1	-16.7
кирпич 1-комн.	1929	1908	-21	-1.09	467	468	1	0.2
кирпич 2-комн.	2005	1981	-24	-1.2	700	764	64	9.1
кирпич 3-комн.	2140	2152	12	0.56	576	566	-10	-1.7
кирпич 4-комн.	2321	2345	24	1.03	172	174	2	1.2
кирпич 5-комн.	2248	2400	152	6.76	22	16	-6	-27.3
монолит 1-комн.	1661	1659	-2	-0.12	221	213	-8	-3.6
монолит 2-комн.	1840	1840	0	0	386	375	-11	-2.8
монолит 3-комн.	2099	2061	-38	-1.81	403	418	15	3.7
монолит 4-комн.	2476	2559	83	3.35	125	119	-6	-4.8
монолит 5-комн.	2507	2498	-9	-0.36	17	18	1	5.9
все панель	1769	1761	-8	-0.45	2498	2659	161	6.4
все кирпич	2058	2048	-10	-0.49	1937	1988	51	2.6
все монолит	1975	1972	-3	-0.15	1152	1143	-9	-0.8
все 1-комн.	1829	1819	-10	-0.55	1291	1282	-9	-0.7
все 2-комн.	1877	1864	-13	-0.69	1843	1956	113	6.1
все 3-комн.	1927	1914	-13	-0.67	1940	2023	83	4.3
все 4-комн.	2170	2171	1	0.05	468	490	22	4.7
все 5-комн.	2347	2402	55	2.34	45	39	-6	-13.3
город	1912	1901	-11	-0.58	5587	5790	203	3.6

На рис. 13 показаны спектры общегородского предложения для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). Рис. 14 Недельное изменение спектра общегородского предложения.

Рисунок 13 — Cпектр общегородского предложения	Рисунок 14 — Недельное изменение спектра общегородского предложения

На рис. 15 показана недельная динамика средних индексов по районам города.

		Нет данных
		Сильный рост
		Слабый рост
		Нет динамики
		Слабое падение
		Сильное падение
Рисунок 15 - Динамика индексов по районам города (23.01-30.01.2013)

 

Перераспределение объёмов предложения в различных представлениях

По типам строений:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 1.21%, что в два раза больше, чем было на прошлой неделе (0.63%);
— основное перераспределение объёмов предложения по типам: заметные снижения долей объёма предложения кирпича и монолита в пользу панели;
— панель и монолит за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения;
— кирпич продолжает уменьшать свою долю предложения.

По форматам квартир:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 1.10%, что более чем в два раза выше, чем было на прошлой неделе (0.47%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: очень большое снижение доли объёма предложения 1-комнатных квартир в пользу 2-, 3- и 4-комнатных;
— форматы 3-, 4- и 5-комнатных квартир за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения;
— формат 1-комнатных квартир продолжает уменьшать свою долю объёма предложения, а формат 2-комнатных продолжает увеличивать свою долю.

По районам города:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 1.40%, что значительно меньше, чем было на прошлой неделе (2.06%);
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: огромные снижения долей объёма предложения Ауэзовского и Бостандыкского районов в пользу Алмалинского и Медеуского районов;
— практически все районы за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.

 

Анализ динамики среднего по городу индекса

Изменение среднего по городу индекса зависит как от динамики цены предложения (удорожание или удешевление жилья), так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Недельное изменение среднего по городу индекса (-11$) определяется следующими факторами:
— общее сильное падение цен предложения (-9$);
— небольшое перераспределение общего предложения в пользу более дешевых сегментов (-2$).

 

Выводы по рынку продаж квартир

— общий уровень цен предложения на рынке продаж квартир за неделю сильно снизился;
— за прошедшие неделю немного увеличился удельный вес предложения относительно дешевого жилья.

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объёмов предложения

В таблице 8 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

табл. 8	ОИА	Изменение цены предложения ($)	Изменение цены предложения (%)	Объём предложения	Изменение объёма предложения	Изменение объёма предложения (%)
город	829	-16	-1.91	1994	68	3.53
формат
1-комн.	498	-4	-0.80	616	57	10.20
2-комн.	735	-28	-3.67	755	20	2.72
3-комн.	1112	0	0.00	507	-13	-2.50
4-комн.	1967	103	5.53	116	4	3.57

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное недельное перераспределение долей объёма предложения по форматам сегодня равно 1.87%, что намного больше, чем было на прошлой неделе (0.88%).

Основное перераспределение объёма предложения: большие снижения долей объёма предложения в сегментах 2- и 3-комнатных квартир в пользу 1-комнатных квартир.

Практически все форматы квартир за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.
В сегменте 4-комнатных квартир доля объёма предложения не изменилась.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю значительно уменьшилась (-0.034).

Сегодня средний формат сдаваемой квартиры равен 2.062.

 

Анализ динамики общего индекса аренды

Изменение общего индекса аренды зависит как от динамики цены предложения за аренду, так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Недельное изменение общего индекса аренды (-16$) определяется следующими факторами:
— общее значительное снижение цены предложения (-6$);
— большое перераспределение предложения в пользу более дешевых сегментов (-10$).

 

Выводы по рынку аренды квартир

— общий уровень цен предложения на рынке аренды квартир за неделю значительно снизился;
— за прошедшие неделю сильно увеличился удельный вес предложения относительно недорогого жилья.

Ссылки:
1. Методика вычисления индексов.
2. Обзор предложений на рынке недвижимости за прошлую неделю 16.01.2013-23.01.2013.

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz.