№11 (263)

Для вычисления параметров рынка использовалась база данных газеты «Крыша» сайта krisha.kz.

 

ПРОДАЖА КВАРТИР

В таблицах приведены следующие данные: индексы прошлой недели ($), индекс текущей недели ($), абсолютное изменение индекса за неделю ($), относительное изменение индекса за неделю (%), объём предложения на прошлой неделе (к-во квартир), объём предложения на текущей неделе (к-во квартир), абсолютное изменение объёма предложения за неделю (к-во квартир), относительное изменение объёма предложения за неделю (%).

Индекс — стоимость в долларах США одного квадратного метра общей площади квартиры.

В табл. 1-6 — данные по шести районам города. В табл. 7 — данные по городу в целом.

Необходимые пояснения к таблицам:

• «панель 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры в панельных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом)»;
• «все кирпич» означает «все квартиры в кирпичных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от формата квартиры»;
• «все 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения»;
• «весь Алм. р-н» означает «все квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения и формата»;
• «н/д» означает «нет (надёжных) данных».

Красным цветом обозначены сегменты с отрицательной динамикой параметров, зелёным — с положительной динамикой.

 

Алмалинский район

Таблица 1:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1955	1952	-3	-0.15	127	130	3	2.4
панель 2-комн.	1878	1898	20	1.06	149	160	11	7.4
панель 3-комн.	1784	1828	44	2.47	215	233	18	8.4
панель 4-комн.	1759	1795	36	2.05	32	40	8	25
панель 5-комн.	н/д	1853	н/д	н/д	0	2	2	н/д
кирпич 1-комн.	2073	2114	41	1.98	130	153	23	17.7
кирпич 2-комн.	2169	2227	58	2.67	189	210	21	11.1
кирпич 3-комн.	2279	2247	-32	-1.4	163	157	-6	-3.7
кирпич 4-комн.	2347	2375	28	1.19	38	45	7	18.4
кирпич 5-комн.	2725	2219	-506	-18.57	3	7	4	133.3
монолит 1-комн.	1899	1909	10	0.53	31	33	2	6.5
монолит 2-комн.	1895	1949	54	2.85	69	75	6	8.7
монолит 3-комн.	2188	2084	-104	-4.75	58	67	9	15.5
монолит 4-комн.	2286	2018	-268	-11.72	12	14	2	16.7
монолит 5-комн.	2021	1873	-148	-7.32	1	3	2	200
все панель	1850	1874	24	1.3	523	565	42	8
все кирпич	2195	2213	18	0.82	523	572	49	9.4
все монолит	2023	1993	-30	-1.48	171	192	21	12.3
все 1-комн.	2002	2025	23	1.15	288	316	28	9.7
все 2-комн.	2016	2061	45	2.23	407	445	38	9.3
все 3-комн.	2022	2009	-13	-0.64	436	457	21	4.8
все 4-комн.	2108	2090	-18	-0.85	82	99	17	20.7
все 5-комн.	2549	2071	-478	-18.75	4	12	8	200
весь Алм. р-н	2023	2037	14	0.69	1217	1329	112	9.2

На рис. 1 показаны спектры предложения в Алмалинском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 2 показано изменение спектра предложения в Алмалинском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 1 — Спектры предложения в Алмалинском районе	Рисунок 2 — Недельное изменение спектра предложения в Алмалинском районе

 

Жетысуский район

Таблица 2:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1540	1514	-26	-1.69	91	103	12	13.2
панель 2-комн.	1526	1506	-20	-1.31	65	72	7	10.8
панель 3-комн.	1509	1505	-4	-0.27	50	57	7	14
панель 4-комн.	1377	1398	21	1.53	12	12	0	0
панель 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
кирпич 1-комн.	1529	1480	-49	-3.2	32	44	12	37.5
кирпич 2-комн.	1440	1434	-6	-0.42	46	48	2	4.3
кирпич 3-комн.	1411	1505	94	6.66	21	19	-2	-9.5
кирпич 4-комн.	1231	871	-360	-29.24	5	2	-3	-60
кирпич 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
монолит 1-комн.	1338	1345	7	0.52	52	69	17	32.7
монолит 2-комн.	1177	1216	39	3.31	40	46	6	15
монолит 3-комн.	1387	1407	20	1.44	26	22	-4	-15.4
монолит 4-комн.	919	919	0	0	2	2	0	0
монолит 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
все панель	1519	1503	-16	-1.05	218	244	26	11.9
все кирпич	1451	1453	2	0.14	104	113	9	8.7
все монолит	1287	1305	18	1.4	120	139	19	15.8
все 1-комн.	1477	1453	-24	-1.62	175	216	41	23.4
все 2-комн.	1407	1404	-3	-0.21	151	166	15	9.9
все 3-комн.	1455	1483	28	1.92	97	98	1	1
все 4-комн.	1290	1272	-18	-1.4	19	16	-3	-15.8
все 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
весь Жет. р-н	1440	1437	-3	-0.21	442	496	54	12.2

На рис. 3 показаны спектры предложения в Жетысуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 4 показано изменение спектра предложения в Жетысуском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 3 — Спектры предложения в Жетысуском районе	Рисунок 4 — Недельное изменение спектра предложения в Жетысуском районе

 

Ауэзовский район

Таблица 3:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1748	1745	-3	-0.17	277	337	60	21.7
панель 2-комн.	1666	1674	8	0.48	357	372	15	4.2
панель 3-комн.	1646	1607	-39	-2.37	362	358	-4	-1.1
панель 4-комн.	1795	1763	-32	-1.78	63	68	5	7.9
панель 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
кирпич 1-комн.	1678	1721	43	2.56	72	75	3	4.2
кирпич 2-комн.	1612	1647	35	2.17	79	91	12	15.2
кирпич 3-комн.	1717	1716	-1	-0.06	56	74	18	32.1
кирпич 4-комн.	1727	1670	-57	-3.3	22	19	-3	-13.6
кирпич 5-комн.	2197	2216	19	0.86	2	2	0	0
монолит 1-комн.	1627	1621	-6	-0.37	89	108	19	21.3
монолит 2-комн.	1602	1616	14	0.87	141	146	5	3.5
монолит 3-комн.	1693	1657	-36	-2.13	123	131	8	6.5
монолит 4-комн.	1657	1754	97	5.85	21	17	-4	-19
монолит 5-комн.	1327	1289	-38	-2.86	3	4	1	33.3
все панель	1688	1679	-9	-0.53	1059	1135	76	7.2
все кирпич	1674	1693	19	1.14	231	261	30	13
все монолит	1638	1633	-5	-0.31	377	406	29	7.7
все 1-комн.	1711	1715	4	0.23	438	520	82	18.7
все 2-комн.	1642	1656	14	0.85	577	609	32	5.5
все 3-комн.	1664	1632	-32	-1.92	541	563	22	4.1
все 4-комн.	1753	1744	-9	-0.51	106	104	-2	-1.9
все 5-комн.	1675	1598	-77	-4.6	5	6	1	20
весь Ауэз. р-н	1675	1670	-5	-0.3	1667	1802	135	8.1

На рис. 5 показаны спектры предложения в Ауэзовском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 6 показано изменение спектра предложения в Ауэзовском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 5 — Спектры предложения в Ауэзовском районе	Рисунок 6 — Недельное изменение спектра предложения в Ауэзовском районе

 

Медеуский район

Таблица 4:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	2130	2121	-9	-0.42	28	34	6	21.4
панель 2-комн.	2132	2132	0	0	46	51	5	10.9
панель 3-комн.	1926	1980	54	2.8	56	74	18	32.1
панель 4-комн.	1975	2286	311	15.75	5	6	1	20
панель 5-комн.	2227	2225	-2	-0.09	1	2	1	100
кирпич 1-комн.	2406	2473	67	2.78	62	80	18	29
кирпич 2-комн.	2470	2424	-46	-1.86	95	97	2	2.1
кирпич 3-комн.	2565	2587	22	0.86	117	147	30	25.6
кирпич 4-комн.	2739	2830	91	3.32	62	58	-4	-6.5
кирпич 5-комн.	2392	2436	44	1.84	11	9	-2	-18.2
монолит 1-комн.	1973	2009	36	1.82	23	26	3	13
монолит 2-комн.	2415	2710	295	12.22	46	55	9	19.6
монолит 3-комн.	2415	2538	123	5.09	40	53	13	32.5
монолит 4-комн.	2982	2720	-262	-8.79	32	33	1	3.1
монолит 5-комн.	2816	2069	-747	-26.53	3	4	1	33.3
все панель	2041	2069	28	1.37	136	167	31	22.8
все кирпич	2536	2555	19	0.75	347	391	44	12.7
все монолит	2478	2537	59	2.38	144	171	27	18.8
все 1-комн.	2249	2301	52	2.31	113	140	27	23.9
все 2-комн.	2373	2428	55	2.32	187	203	16	8.6
все 3-комн.	2368	2413	45	1.9	213	274	61	28.6
все 4-комн.	2778	2758	-20	-0.72	99	97	-2	-2
все 5-комн.	2465	2309	-156	-6.33	15	15	0	0
весь Мед. р-н	2415	2439	24	0.99	627	729	102	16.3

На рис. 7 показаны спектры предложения в Медеуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 8 показано изменение спектра предложения в Медеуском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 7 — Спектры предложения в Медеуском районе	Рисунок 8 — Недельное изменение спектра предложения в Медеуском районе

 

Турксибский район

Таблица 5:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1461	1417	-44	-3.01	11	23	12	109.1
панель 2-комн.	1302	1296	-6	-0.46	38	42	4	10.5
панель 3-комн.	1315	1350	35	2.66	31	30	-1	-3.2
панель 4-комн.	1315	1286	-29	-2.21	3	9	6	200
панель 5-комн.	1388	1388	0	0	1	1	0	0
кирпич 1-комн.	1405	1469	64	4.56	76	93	17	22.4
кирпич 2-комн.	1346	1351	5	0.37	110	122	12	10.9
кирпич 3-комн.	1313	1285	-28	-2.13	54	69	15	27.8
кирпич 4-комн.	1115	1060	-55	-4.93	7	5	-2	-28.6
кирпич 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
монолит 1-комн.	1315	1406	91	6.92	6	6	0	0
монолит 2-комн.	1288	1339	51	3.96	13	11	-2	-15.4
монолит 3-комн.	1174	1151	-23	-1.96	17	9	-8	-47.1
монолит 4-комн.	1223	1223	0	0	1	1	0	0
монолит 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
все панель	1329	1337	8	0.6	84	105	21	25
все кирпич	1350	1368	18	1.33	247	289	42	17
все монолит	1238	1286	48	3.88	37	27	-10	-27
все 1-комн.	1405	1456	51	3.63	93	122	29	31.2
все 2-комн.	1330	1337	7	0.53	161	175	14	8.7
все 3-комн.	1290	1291	1	0.08	102	108	6	5.9
все 4-комн.	1179	1206	27	2.29	11	15	4	36.4
все 5-комн.	1388	1388	0	0	1	1	0	0
весь Турк. р-н	1334	1355	21	1.57	368	421	53	14.4

На рис. 9 показаны спектры предложения в Турксибском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 10 показано изменение спектра предложения в Турксибском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 9 — Спектры предложения в Турксибском районе	Рисунок 10 — Недельное изменение спектра предложения в Турксибском районе

 

Бостандыкский район

Таблица 6:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1971	1993	22	1.12	123	131	8	6.5
панель 2-комн.	1926	1974	48	2.49	186	201	15	8.1
панель 3-комн.	1909	1909	0	0	221	263	42	19
панель 4-комн.	2002	2050	48	2.4	54	54	0	0
панель 5-комн.	1902	1693	-209	-10.99	2	1	-1	-50
кирпич 1-комн.	2078	2075	-3	-0.14	104	153	49	47.1
кирпич 2-комн.	1988	2022	34	1.71	171	190	19	11.1
кирпич 3-комн.	2208	2228	20	0.91	112	131	19	17
кирпич 4-комн.	2295	2256	-39	-1.7	43	51	8	18.6
кирпич 5-комн.	2334	2546	212	9.08	14	8	-6	-42.9
монолит 1-комн.	2191	2154	-37	-1.69	28	41	13	46.4
монолит 2-комн.	2344	2429	85	3.63	89	102	13	14.6
монолит 3-комн.	2420	2435	15	0.62	126	150	24	19
монолит 4-комн.	2715	2573	-142	-5.23	43	52	9	20.9
монолит 5-комн.	2743	2570	-173	-6.31	5	7	2	40
все панель	1935	1957	22	1.14	586	650	64	10.9
все кирпич	2105	2118	13	0.62	444	533	89	20
все монолит	2423	2423	0	0	291	352	61	21
все 1-комн.	2038	2051	13	0.64	255	325	70	27.5
все 2-комн.	2033	2086	53	2.61	446	493	47	10.5
все 3-комн.	2122	2130	8	0.38	459	544	85	18.5
все 4-комн.	2310	2290	-20	-0.87	140	157	17	12.1
все 5-комн.	2390	2503	113	4.73	21	16	-5	-23.8
весь Бост. р-н	2100	2120	20	0.95	1321	1535	214	16.2

На рис. 11 показаны спектры предложения в Бостандыкском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 12 показано изменение спектра предложения в Бостандыкском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 11 — Спектры предложения в Бостандыкском районе	Рисунок 12 — Недельное изменение спектра предложения в Бостандыкском районе

 

Город в целом

Таблица 7:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1812	1797	-15	-0.83	659	760	101	15.3
панель 2-комн.	1759	1775	16	0.91	841	898	57	6.8
панель 3-комн.	1737	1748	11	0.63	937	1017	80	8.5
панель 4-комн.	1815	1819	4	0.22	171	191	20	11.7
панель 5-комн.	1854	1872	18	0.97	4	6	2	50
кирпич 1-комн.	1910	1949	39	2.04	482	608	126	26.1
кирпич 2-комн.	1915	1932	17	0.89	698	769	71	10.2
кирпич 3-комн.	2126	2115	-11	-0.52	531	607	76	14.3
кирпич 4-комн.	2291	2334	43	1.88	180	184	4	2.2
кирпич 5-комн.	2385	2394	9	0.38	30	26	-4	-13.3
монолит 1-комн.	1689	1691	2	0.12	234	288	54	23.1
монолит 2-комн.	1850	1937	87	4.7	405	444	39	9.6
монолит 3-комн.	2026	2073	47	2.32	393	434	41	10.4
монолит 4-комн.	2499	2392	-107	-4.28	111	119	8	7.2
монолит 5-комн.	2347	2057	-290	-12.36	12	18	6	50
все панель	1768	1775	7	0.4	2612	2872	260	10
все кирпич	2015	2027	12	0.6	1921	2194	273	14.2
все монолит	1945	1971	26	1.34	1155	1303	148	12.8
все 1-комн.	1826	1834	8	0.44	1375	1656	281	20.4
все 2-комн.	1834	1866	32	1.74	1944	2111	167	8.6
все 3-комн.	1909	1925	16	0.84	1861	2058	197	10.6
все 4-комн.	2165	2149	-16	-0.74	462	494	32	6.9
все 5-комн.	2329	2210	-119	-5.11	46	50	4	8.7
город	1887	1902	15	0.79	5688	6369	681	12

На рис. 13 показаны спектры общегородского предложения для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). Рис. 14 Недельное изменение спектра общегородского предложения.

Рисунок 13 — Cпектр общегородского предложения	Рисунок 14 — Недельное изменение спектра общегородского предложения

На рис. 15 показана недельная динамика средних индексов по районам города.

		Нет данных
		Сильный рост
		Слабый рост
		Нет динамики
		Слабое падение
		Сильное падение
Рисунок 15 - Динамика индексов по районам города (13.03-20.03.2013)

 

Перераспределение объёмов предложения в различных представлениях

По типам строений:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 0.83%, что почти в два раза больше, чем было на прошлой неделе (0.45%);
— основное перераспределение объёмов предложения по типам: очень большое снижение доли объёма предложения панели в пользу кирпича и монолита;
— все типы строений за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.

По форматам квартир:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 1.83%, что в полтора раза больше, чем было на прошлой неделе (1.23%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: большие снижения долей объёма предложения в форматах 2-, 3- и 4-комнатных квартир в пользу 1-комнатных квартир;
— в формате 4-комнатных квартир продолжается снижение доли объёма предложения.

По районам города:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 1.54%, что в полтора раза больше, чем было на прошлой неделе (0.94%);
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: значительные снижения долей объёма предложения Алмалинского и Ауэзовского районов в пользу Медеуского и Бостандыкского районов;
— в Бостандыкском районе продолжается увеличение доли объёма предложения;
— остальные районы за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.

 

Анализ динамики среднего по городу индекса

Изменение среднего по городу индекса зависит как от динамики цены предложения (удорожание или удешевление жилья), так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Недельное изменение среднего по городу индекса (+15$) определяется следующими факторами:
— общее значительное увеличение цен предложения (+9$);
— заметное перераспределение общего предложения в пользу более дорогих сегментов (+6$).

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объёмов предложения

В таблице 8 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

табл. 8	ОИА	Изменение цены предложения ($)	Изменение цены предложения (%)	Объём предложения	Изменение объёма предложения	Изменение объёма предложения (%)
город	833	32	4.02	2097	395	23.21
формат
1-комн.	492	3	0.61	626	122	24.21
2-комн.	739	17	2.35	790	128	19.34
3-комн.	1138	77	7.26	555	122	28.18
4-комн.	1777	34	1.95	126	23	22.33

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное недельное перераспределение долей объёма предложения по форматам сегодня равно 1.27%, что несколько меньше, чем было на прошлой неделе (1.34%).

Основное перераспределение долей объёма предложения: большое снижение доли объёма предложения в сегменте 2-комнатных квартир в пользу 1- и 3-комнатных квартир.

Все форматы квартир за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю заметно увеличилась (+0.007).

Сегодня средний формат сдаваемой квартиры равен 2.086.

 

Анализ динамики общего индекса аренды

Изменение общего индекса аренды зависит как от динамики цены предложения за аренду, так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Недельное изменение общего индекса аренды (+32$) определяется следующими факторами:
— общее резкое увеличение цен предложения (+29$);
— небольшое перераспределение предложения в пользу более дорогих сегментов (+3$).

Ссылки:
1. Методика вычисления индексов.
2. Обзор предложений на рынке недвижимости за прошлую неделю 06.03.2013-13.03.2013.

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz.