№9 (261)

Для вычисления параметров рынка использовалась база данных газеты «Крыша» сайта krisha.kz.

 

ПРОДАЖА КВАРТИР

В таблицах приведены следующие данные: индексы прошлой недели ($), индекс текущей недели ($), абсолютное изменение индекса за неделю ($), относительное изменение индекса за неделю (%), объём предложения на прошлой неделе (к-во квартир), объём предложения на текущей неделе (к-во квартир), абсолютное изменение объёма предложения за неделю (к-во квартир), относительное изменение объёма предложения за неделю (%).

Индекс — стоимость в долларах США одного квадратного метра общей площади квартиры.

В табл. 1-6 — данные по шести районам города. В табл. 7 — данные по городу в целом.

Необходимые пояснения к таблицам:

  • «панель 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры в панельных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом)»;
  • «все кирпич» означает «все квартиры в кирпичных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от формата квартиры»;
  • «все 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения»;
  • «весь Алм. р-н» означает «все квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения и формата»;
  • «н/д» означает «нет (надёжных) данных».

Красным цветом обозначены сегменты с отрицательной динамикой параметров, зелёным — с положительной динамикой.

 

Алмалинский район

Таблица 1:

Сегмент рынка Индекс прошлый Индекс сегодня Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 1979 1936 -43 -2.17 127 121 -6 -4.7
панель 2-комн. 1870 1896 26 1.39 185 161 -24 -13
панель 3-комн. 1824 1815 -9 -0.49 212 201 -11 -5.2
панель 4-комн. 1900 1801 -99 -5.21 34 32 -2 -5.9
панель 5-комн. 2475 н/д н/д н/д 2 0 -2 -100
кирпич 1-комн. 2124 2134 10 0.47 136 132 -4 -2.9
кирпич 2-комн. 2171 2222 51 2.35 218 213 -5 -2.3
кирпич 3-комн. 2305 2288 -17 -0.74 150 140 -10 -6.7
кирпич 4-комн. 2352 2367 15 0.64 51 53 2 3.9
кирпич 5-комн. 2399 2699 300 12.51 3 2 -1 -33.3
монолит 1-комн. 1820 1934 114 6.26 23 36 13 56.5
монолит 2-комн. 1881 1905 24 1.28 60 62 2 3.3
монолит 3-комн. 2141 2122 -19 -0.89 67 67 0 0
монолит 4-комн. 2139 2008 -131 -6.12 20 13 -7 -35
монолит 5-комн. 2397 3292 895 37.34 1 2 1 100
все панель 1881 1867 -14 -0.74 560 515 -45 -8
все кирпич 2213 2233 20 0.9 558 540 -18 -3.2
все монолит 2007 2014 7 0.35 171 180 9 5.3
все 1-комн. 2035 2026 -9 -0.44 286 289 3 1
все 2-комн. 2013 2056 43 2.14 463 436 -27 -5.8
все 3-комн. 2041 2027 -14 -0.69 429 408 -21 -4.9
все 4-комн. 2165 2134 -31 -1.43 105 98 -7 -6.7
все 5-комн. 2424 2995 571 23.56 6 4 -2 -33.3
весь Алм. р-н
 2041 2049 8 0.39 1289 1235 -54
 -4.2

На рис. 1 показаны спектры предложения в Алмалинском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 2 показано изменение спектра предложения в Алмалинском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 1 — Спектры предложения
в Алмалинском районе		 Рисунок 2 — Недельное изменение спектра
предложения в Алмалинском районе

 

Жетысуский район

Таблица 2:

Сегмент рынка Индекс прошлый Индекс сегодня Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 1522 1509 -13 -0.85 98 106 8 8.2
панель 2-комн. 1521 1511 -10 -0.66 75 74 -1 -1.3
панель 3-комн. 1482 1495 13 0.88 62 54 -8 -12.9
панель 4-комн. 1388 1378 -10 -0.72 10 19 9 90
панель 5-комн. н/д н/д н/д н/д 0 0 0 н/д
кирпич 1-комн. 1503 1538 35 2.33 42 38 -4 -9.5
кирпич 2-комн. 1428 1442 14 0.98 50 37 -13 -26
кирпич 3-комн. 1352 1480 128 9.47 16 16 0 0
кирпич 4-комн. 871 1128 257 29.51 2 3 1 50
кирпич 5-комн. н/д н/д н/д н/д 0 0 0 н/д
монолит 1-комн. 1365 1352 -13 -0.95 56 60 4 7.1
монолит 2-комн. 1226 1214 -12 -0.98 49 47 -2 -4.1
монолит 3-комн. 1418 1275 -143 -10.08 23 24 1 4.3
монолит 4-комн. 919 919 0 0 2 2 0 0
монолит 5-комн. н/д н/д н/д н/д 0 0 0 н/д
все панель 1506 1496 -10 -0.66 245 253 8 3.3
все кирпич 1435 1477 42 2.93 110 94 -16 -14.5
все монолит 1315 1282 -33 -2.51 130 133 3 2.3
все 1-комн. 1473 1468 -5 -0.34 196 204 8 4.1
все 2-комн. 1411 1406 -5 -0.35 174 158 -16 -9.2
все 3-комн. 1446 1436 -10 -0.69 101 94 -7 -6.9
все 4-комн. 1247 1308 61 4.89 14 24 10 71.4
все 5-комн. н/д н/д н/д н/д 0 0 0 н/д
весь Жет. р-н
 1438
 1433
 -5
 -0.35
 485
 480
 -5
 -1

На рис. 3 показаны спектры предложения в Жетысуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 4 показано изменение спектра предложения в Жетысуском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 3 — Спектры предложения
в Жетысуском районе		 Рисунок 4 — Недельное изменение спектра
предложения в Жетысуском районе

 

Ауэзовский район

Таблица 3:

Сегмент рынка Индекс прошлый Индекс сегодня Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 1738 1746 8 0.46 312 310 -2 -0.6
панель 2-комн. 1682 1678 -4 -0.24 335 346 11 3.3
панель 3-комн. 1622 1615 -7 -0.43 343 362 19 5.5
панель 4-комн. 1777 1737 -40 -2.25 80 63 -17 -21.3
панель 5-комн. н/д 1994 н/д н/д 0 1 1 н/д
кирпич 1-комн. 1662 1653 -9 -0.54 72 70 -2 -2.8
кирпич 2-комн. 1682 1651 -31 -1.84 83 83 0 0
кирпич 3-комн. 1752 1764 12 0.68 68 63 -5 -7.4
кирпич 4-комн. 1805 1762 -43 -2.38 21 20 -1 -4.8
кирпич 5-комн. 2167 2000 -167 -7.71 2 1 -1 -50
монолит 1-комн. 1623 1618 -5 -0.31 104 109 5 4.8
монолит 2-комн. 1612 1634 22 1.36 142 134 -8 -5.6
монолит 3-комн. 1711 1712 1 0.06 129 119 -10 -7.8
монолит 4-комн. 1704 1598 -106 -6.22 24 24 0 0
монолит 5-комн. 1095 1155 60 5.48 3 3 0 0
все панель 1686 1680 -6 -0.36 1070 1082 12 1.1
все кирпич 1709 1692 -17 -0.99 246 237 -9 -3.7
все монолит 1648 1647 -1 -0.06 402 389 -13 -3.2
все 1-комн. 1702 1704 2 0.12 488 489 1 0.2
все 2-комн. 1664 1663 -1 -0.06 560 563 3 0.5
все 3-комн. 1659 1653 -6 -0.36 540 544 4 0.7
все 4-комн. 1767 1710 -57 -3.23 125 107 -18 -14.4
все 5-комн. 1523 1491 -32 -2.1 5 5 0 0
весь Ауэз. р-н
 1680
 1674
 -6
 -0.36
 1718
 1708
 -10
 -0.6

На рис. 5 показаны спектры предложения в Ауэзовском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 6 показано изменение спектра предложения в Ауэзовском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 5 — Спектры предложения
в Ауэзовском районе		 Рисунок 6 — Недельное изменение спектра
предложения в Ауэзовском районе

 

Медеуский район

Таблица 4:

Сегмент рынка Индекс прошлый Индекс сегодня Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 2122 2205 83 3.91 30 26 -4 -13.3
панель 2-комн. 2153 2231 78 3.62 43 45 2 4.7
панель 3-комн. 1877 1997 120 6.39 58 56 -2 -3.4
панель 4-комн. 2041 2142 101 4.95 17 7 -10 -58.8
панель 5-комн. 1995 2222 227 11.38 2 1 -1 -50
кирпич 1-комн. 2376 2447 71 2.99 69 77 8 11.6
кирпич 2-комн. 2445 2414 -31 -1.27 103 92 -11 -10.7
кирпич 3-комн. 2653 2565 -88 -3.32 144 135 -9 -6.3
кирпич 4-комн. 2783 2806 23 0.83 58 63 5 8.6
кирпич 5-комн. 2328 2731 403 17.31 8 10 2 25
монолит 1-комн. 2074 2118 44 2.12 17 20 3 17.6
монолит 2-комн. 2543 2666 123 4.84 56 49 -7 -12.5
монолит 3-комн. 2482 2651 169 6.81 65 66 1 1.5
монолит 4-комн. 2875 2821 -54 -1.88 31 30 -1 -3.2
монолит 5-комн. 2876 3083 207 7.2 7 2 -5 -71.4
все панель 2025 2124 99 4.89 150 135 -15 -10
все кирпич 2559 2548 -11 -0.43 382 377 -5 -1.3
все монолит 2546 2627 81 3.18 176 167 -9 -5.1
все 1-комн. 2266 2342 76 3.35 116 123 7 6
все 2-комн. 2410 2436 26 1.08 202 186 -16 -7.9
все 3-комн. 2442 2463 21 0.86 267 257 -10 -3.7
все 4-комн. 2690 2764 74 2.75 106 100 -6 -5.7
все 5-комн. 2514 2746 232 9.23 17 13 -4 -23.5
весь Мед. р-н
 2443
 2483
 40
 1.64
 708
 679
 -29
 -4.1

На рис. 7 показаны спектры предложения в Медеуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 8 показано изменение спектра предложения в Медеуском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 7 — Спектры предложения
в Медеуском районе		 Рисунок 8 — Недельное изменение спектра
предложения в Медеуском районе

 

Турксибский район

Таблица 5:

Сегмент рынка Индекс прошлый Индекс сегодня Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 1453 1482 29 2 26 16 -10 -38.5
панель 2-комн. 1338 1374 36 2.69 44 37 -7 -15.9
панель 3-комн. 1286 1300 14 1.09 34 22 -12 -35.3
панель 4-комн. 1256 1202 -54 -4.3 11 7 -4 -36.4
панель 5-комн. н/д н/д н/д н/д 0 0 0 н/д
кирпич 1-комн. 1450 1441 -9 -0.62 92 90 -2 -2.2
кирпич 2-комн. 1352 1366 14 1.04 113 109 -4 -3.5
кирпич 3-комн. 1280 1303 23 1.8 63 67 4 6.3
кирпич 4-комн. 1140 1146 6 0.53 8 10 2 25
кирпич 5-комн. 1777 н/д н/д н/д 2 0 -2 -100
монолит 1-комн. 1293 1381 88 6.81 5 7 2 40
монолит 2-комн. 1269 1367 98 7.72 17 13 -4 -23.5
монолит 3-комн. 1128 1043 -85 -7.54 11 8 -3 -27.3
монолит 4-комн. н/д 1223 н/д н/д 0 1 1 н/д
монолит 5-комн. н/д н/д н/д н/д 0 0 0 н/д
все панель 1340 1360 20 1.49 115 82 -33 -28.7
все кирпич 1365 1367 2 0.15 278 276 -2 -0.7
все монолит 1225 1276 51 4.16 33 29 -4 -12.1
все 1-комн. 1444 1443 -1 -0.07 123 113 -10 -8.1
все 2-комн. 1340 1367 27 2.01 174 159 -15 -8.6
все 3-комн. 1266 1280 14 1.11 108 97 -11 -10.2
все 4-комн. 1207 1172 -35 -2.9 19 18 -1 -5.3
все 5-комн. 1776 н/д н/д н/д 2 0 -2 -100
весь Турк. р-н
 1347
 1358
 11
 0.82
 426
 387
 -39
 -9.2

На рис. 9 показаны спектры предложения в Турксибском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 10 показано изменение спектра предложения в Турксибском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 9 — Спектры предложения
в Турксибском районе		 Рисунок 10 — Недельное изменение спектра
предложения в Турксибском районе

 

Бостандыкский район

Таблица 6:

Сегмент рынка Индекс прошлый Индекс сегодня Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 2000 1981 -19 -0.95 137 120 -17 -12.4
панель 2-комн. 1960 1966 6 0.31 202 192 -10 -5
панель 3-комн. 1887 1923 36 1.91 253 254 1 0.4
панель 4-комн. 2023 2069 46 2.27 53 40 -13 -24.5
панель 5-комн. 1968 1983 15 0.76 2 2 0 0
кирпич 1-комн. 2072 2076 4 0.19 128 99 -29 -22.7
кирпич 2-комн. 2019 2026 7 0.35 166 179 13 7.8
кирпич 3-комн. 2199 2146 -53 -2.41 118 112 -6 -5.1
кирпич 4-комн. 2309 2273 -36 -1.56 47 49 2 4.3
кирпич 5-комн. 2249 2124 -125 -5.56 7 13 6 85.7
монолит 1-комн. 2165 2220 55 2.54 32 35 3 9.4
монолит 2-комн. 2394 2398 4 0.17 91 86 -5 -5.5
монолит 3-комн. 2484 2470 -14 -0.56 153 126 -27 -17.6
монолит 4-комн. 2653 2731 78 2.94 47 50 3 6.4
монолит 5-комн. 3016 2595 -421 -13.96 7 9 2 28.6
все панель 1945 1957 12 0.62 647 608 -39 -6
все кирпич 2111 2096 -15 -0.71 466 452 -14 -3
все монолит 2463 2467 4 0.16 330 306 -24 -7.3
все 1-комн. 2048 2050 2 0.1 297 254 -43 -14.5
все 2-комн. 2067 2070 3 0.15 459 457 -2 -0.4
все 3-комн. 2131 2113 -18 -0.84 524 492 -32 -6.1
все 4-комн. 2315 2379 64 2.76 147 139 -8 -5.4
все 5-комн. 2549 2288 -261 -10.24 16 24 8 50
весь Бост. р-н
 2117
 2117
 0
 0
 1443
 1366
 -77
 -5.3

На рис. 11 показаны спектры предложения в Бостандыкском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 12 показано изменение спектра предложения в Бостандыкском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 11 — Спектры предложения
в Бостандыкском районе		 Рисунок 12 — Недельное изменение спектра
предложения в Бостандыкском районе

 

Город в целом

Таблица 7:

Сегмент рынка Индекс прошлый Индекс сегодня Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 1803 1792 -11 -0.61 734 702 -32 -4.4
панель 2-комн. 1776 1784 8 0.45 886 857 -29 -3.3
панель 3-комн. 1730 1746 16 0.92 963 951 -12 -1.2
панель 4-комн. 1830 1778 -52 -2.84 207 169 -38 -18.4
панель 5-комн. 2146 2045 -101 -4.71 6 4 -2 -33.3
кирпич 1-комн. 1916 1931 15 0.78 545 513 -32 -5.9
кирпич 2-комн. 1937 1954 17 0.88 740 719 -21 -2.8
кирпич 3-комн. 2154 2112 -42 -1.95 566 539 -27 -4.8
кирпич 4-комн. 2330 2310 -20 -0.86 189 204 15 7.9
кирпич 5-комн. 2247 2396 149 6.63 22 26 4 18.2
монолит 1-комн. 1674 1709 35 2.09 241 269 28 11.6
монолит 2-комн. 1872 1904 32 1.71 426 398 -28 -6.6
монолит 3-комн. 2118 2119 1 0.05 450 412 -38 -8.4
монолит 4-комн. 2413 2394 -19 -0.79 124 121 -3 -2.4
монолит 5-комн. 2607 2473 -134 -5.14 18 16 -2 -11.1
все панель 1772 1773 1 0.06 2796 2683 -113 -4
все кирпич 2030 2033 3 0.15 2062 2001 -61 -3
все монолит 1986 1990 4 0.2 1259 1216 -43 -3.4
все 1-комн. 1823 1825 2 0.11 1520 1484 -36 -2.4
все 2-комн. 1854 1870 16 0.86 2052 1974 -78 -3.8
все 3-комн. 1939 1931 -8 -0.41 1979 1902 -77 -3.9
все 4-комн. 2151 2149 -2 -0.09 520 494 -26 -5
все 5-комн. 2375 2392 17 0.72 46 46 0 0
город
 1903 1906 3 0.16 6117
 5900
 -217
 -3.5

На рис. 13 показаны спектры общегородского предложения для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). Рис. 14 Недельное изменение спектра общегородского предложения.

Рисунок 13 — Cпектр общегородского
предложения		 Рисунок 14 — Недельное изменение спектра
общегородского предложения

На рис. 15 показана недельная динамика средних индексов по районам города.

  Нет данных
  Сильный рост
  Слабый рост
  Нет динамики
  Слабое падение
  Сильное падение
   
Рисунок 15 - Динамика индексов по районам города (27.02-06.03.2013)    

 

Перераспределение объёмов предложения в различных представлениях

По типам строений:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 0.23%, что в несколько раз меньше, чем было на прошлой неделе (0.94%);
— основное перераспределение объёмов предложения по типам: небольшое снижение доли объёма предложения панели в пользу кирпича;
— панель и кирпич за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения;
— монолит продолжает медленно увеличивать свою долю.

По форматам квартир:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 0.33%, что в четыре раза меньше, чем было на прошлой неделе (1.38%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: небольшие снижения долей объёма предложения 2-, 3- и 4-комнатных квартир в пользу 1-комнатных квартир;
— в формате 1-комнатных квартир продолжается увеличение доли объёма предложения, а в форматах 2-, 3- и 4-комнатных квартир продолжаются снижения долей.

По районам города:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 1.07%, что почти в два раза меньше, чем было на прошлой неделе (2.01%);
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: значительные снижения долей объёма предложения Турксибского и Бостандыкского районов в пользу Жетысуского и Ауэзовского районов;
— все районы (кроме Ауэзовского и Бостандыкского) за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения;
— в Ауэзовском районе продолжается быстрое увеличение доли объёма предложения, в Бостандыкском продолжатся снижение доли.

 

Анализ динамики среднего по городу индекса

Изменение среднего по городу индекса зависит как от динамики цены предложения (удорожание или удешевление жилья), так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Недельное изменение среднего по городу индекса (+3$) определяется следующими факторами:
— общий заметный рост цен предложения (+4$);
— незначительное перераспределение общего предложения в пользу более дешевых сегментов (-1$).

 

Выводы по рынку продаж квартир

— цены на квартиры в среднем заметно увеличились;
— намного увеличился удельный вес предложения относительно недорогого жилья.

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объёмов предложения

В таблице 8 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

табл. 8 ОИА Изменение цены предложения
($)		 Изменение цены предложения
(%)		 Объём предложения Изменение объёма предложения Изменение объёма предложения
(%)
город 815
 -46
 -5.39
 1974
 -5
 -0.25
формат
1-комн. 489 -1 -0.20 611 16 2.69
2-комн. 735 -12 -1.61 767 38 5.21
3-комн. 1131 -53 -4.48 502 -34 -6.34
4-комн. 1891 -82 -4.16 94 -25 -21.01

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное недельное перераспределение долей объёма предложения по форматам сегодня равно 2.91%, что немного меньше, чем было на прошлой неделе (3.11%).

Основное перераспределение долей объёма предложения: огромное снижение долей объёма предложения в сегментах 3- и 4-комнатных квартир в пользу 1- и 2-комнатных квартир.

Все форматы квартир за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю резко снизилась (-0.050).

Сегодня средний формат сдаваемой квартиры равен 2.040.

 

Анализ динамики общего индекса аренды

Изменение общего индекса аренды зависит как от динамики цены предложения за аренду, так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Недельное изменение общего индекса аренды (-46$) определяется следующими факторами:
— общее резкое падение цен предложения (-22$);
— очень большое перераспределение предложения в пользу более дешевых сегментов (-24$).

 

Выводы по рынку аренды квартир

— общий уровень цен предложения на рынке аренды квартир за неделю резко снизился;
— за прошедшие неделю сильно увеличился удельный вес предложения относительно недорогого жилья.

 

Приложение

По многочисленным просьбам читателей в Табл. 9 приведены данные по среднегородской стоимости квадратного метра, выраженной в долларах США, евро, тенге, баррелях сырой нефти WTI, баррелях нефти Brent, унциях золота. Цены на нефть, золото и курсы валют усреднены за неделю.

Таблица содержит данные по прошлой и текущей неделям, а также абсолютную и относительную (в%) динамику среднегородской стоимости квадратного метра в соответствующих выражениях. Красным цветом обозначены данные с отрицательной динамикой, зеленым — с положительной динамикой.

 

Cтоимость квадратного метра
табл.9 в USD в евро в тенге в баррелях WTI в баррелях Brent в унциях Au
прошлая неделя 1903 1432.4 286040 20.16 16.47 1.2016
текущая неделя 1906 1459.3 286891 20.75 17.16 1.1995
абсолют. изменение 3 26.9 851 0.59 0.69 -0.0021
относ. изменение % 0.16 1.88 0.30 2.92 4.17 -0.17

 

Ссылки:
1. Методика вычисления индексов.
2. Обзор предложений на рынке недвижимости за прошлую неделю 20.02.2013-27.02.2013.

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz.