№47 (248)

Для вычисления параметров рынка использовалась база данных газеты «Крыша» сайта krisha.kz.

 

ПРОДАЖА КВАРТИР

В таблицах приведены следующие данные: индексы прошлой недели ($), индекс текущей недели ($), абсолютное изменение индекса за неделю ($), относительное изменение индекса за неделю (%), объём предложения на прошлой неделе (к-во квартир), объём предложения на текущей неделе (к-во квартир), абсолютное изменение объёма предложения за неделю (к-во квартир), относительное изменение объёма предложения за неделю (%).

Индекс — стоимость в долларах США одного квадратного метра общей площади квартиры.

В табл. 1-6 — данные по шести районам города. В табл. 7 — данные по городу в целом.

Необходимые пояснения к таблицам:

• «панель 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры в панельных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом)»;
• «все кирпич» означает «все квартиры в кирпичных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от формата квартиры»;
• «все 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения»;
• «весь Алм. р-н» означает «все квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения и формата»;
• «н/д» означает «нет (надёжных) данных».

Красным цветом обозначены сегменты с отрицательной динамикой параметров, зелёным — с положительной динамикой.

 

Алмалинский район

Таблица 1:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1930	1944	14	0.73	119	101	-18	-15.1
панель 2-комн.	1838	1909	71	3.86	144	142	-2	-1.4
панель 3-комн.	1817	1802	-15	-0.83	221	212	-9	-4.1
панель 4-комн.	1855	1835	-20	-1.08	37	38	1	2.7
панель 5-комн.	н/д	2008	н/д	н/д	0	1	1	н/д
кирпич 1-комн.	2056	2072	16	0.78	125	154	29	23.2
кирпич 2-комн.	2218	2208	-10	-0.45	186	195	9	4.8
кирпич 3-комн.	2273	2259	-14	-0.62	145	158	13	9
кирпич 4-комн.	2406	2371	-35	-1.45	51	49	-2	-3.9
кирпич 5-комн.	1802	1700	-102	-5.66	2	2	0	0
монолит 1-комн.	2037	1900	-137	-6.73	25	31	6	24
монолит 2-комн.	1929	1890	-39	-2.02	54	65	11	20.4
монолит 3-комн.	2019	2072	53	2.63	66	63	-3	-4.5
монолит 4-комн.	2184	2195	11	0.5	14	21	7	50
монолит 5-комн.	2185	1961	-224	-10.25	4	3	-1	-25
все панель	1851	1864	13	0.7	521	494	-27	-5.2
все кирпич	2211	2197	-14	-0.63	509	558	49	9.6
все монолит	2010	1990	-20	-1	163	183	20	12.3
все 1-комн.	1998	2008	10	0.5	269	286	17	6.3
все 2-комн.	2034	2050	16	0.79	384	402	18	4.7
все 3-комн.	2000	2008	8	0.4	432	433	1	0.2
все 4-комн.	2175	2148	-27	-1.24	102	108	6	5.9
все 5-комн.	2057	1881	-176	-8.56	6	6	0	0
весь Алм. р-н	2026	2033	7	0.35	1193	1235	42	3.5

На рис. 1 показаны спектры предложения в Алмалинском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 2 показано изменение спектра предложения в Алмалинском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 1 — Спектры предложения в Алмалинском районе	Рисунок 2 — Недельное изменение спектра предложения в Алмалинском районе

 

Жетысуский район

Таблица 2:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1490	1513	23	1.54	92	91	-1	-1.1
панель 2-комн.	1474	1480	6	0.41	62	69	7	11.3
панель 3-комн.	1386	1413	27	1.95	71	56	-15	-21.1
панель 4-комн.	1352	1344	-8	-0.59	11	10	-1	-9.1
панель 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
кирпич 1-комн.	1463	1533	70	4.78	33	25	-8	-24.2
кирпич 2-комн.	1415	1444	29	2.05	42	49	7	16.7
кирпич 3-комн.	1389	1388	-1	-0.07	22	23	1	4.5
кирпич 4-комн.	1157	1250	93	8.04	4	3	-1	-25
кирпич 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
монолит 1-комн.	1327	1329	2	0.15	42	35	-7	-16.7
монолит 2-комн.	1191	1197	6	0.5	48	49	1	2.1
монолит 3-комн.	1180	1298	118	10	17	20	3	17.6
монолит 4-комн.	н/д	918	н/д	н/д	0	1	1	н/д
монолит 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
все панель	1448	1470	22	1.52	236	226	-10	-4.2
все кирпич	1414	1447	33	2.33	101	100	-1	-1
все монолит	1242	1257	15	1.21	107	105	-2	-1.9
все 1-комн.	1443	1473	30	2.08	167	151	-16	-9.6
все 2-комн.	1368	1386	18	1.32	152	167	15	9.9
все 3-комн.	1354	1383	29	2.14	110	99	-11	-10
все 4-комн.	1300	1293	-7	-0.54	15	14	-1	-6.7
все 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
весь Жет. р-н	1390	1413	23	1.65	444	431	-13	-2.9

На рис. 3 показаны спектры предложения в Жетысуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 4 показано изменение спектра предложения в Жетысуском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 3 — Спектры предложения в Жетысуском районе	Рисунок 4 — Недельное изменение спектра предложения в Жетысуском районе

 

Ауэзовский район

Таблица 3:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1697	1704	7	0.41	259	269	10	3.9
панель 2-комн.	1652	1633	-19	-1.15	361	345	-16	-4.4
панель 3-комн.	1596	1597	1	0.06	361	305	-56	-15.5
панель 4-комн.	1709	1673	-36	-2.11	55	55	0	0
панель 5-комн.	1362	1851	489	35.9	3	1	-2	-66.7
кирпич 1-комн.	1623	1640	17	1.05	59	65	6	10.2
кирпич 2-комн.	1682	1647	-35	-2.08	63	58	-5	-7.9
кирпич 3-комн.	1804	1809	5	0.28	71	62	-9	-12.7
кирпич 4-комн.	1943	1881	-62	-3.19	25	24	-1	-4
кирпич 5-комн.	1680	2681	1001	59.58	3	2	-1	-33.3
монолит 1-комн.	1729	1697	-32	-1.85	73	80	7	9.6
монолит 2-комн.	1655	1611	-44	-2.66	142	124	-18	-12.7
монолит 3-комн.	1651	1631	-20	-1.21	122	109	-13	-10.7
монолит 4-комн.	1842	1862	20	1.09	18	16	-2	-11.1
монолит 5-комн.	1175	1463	288	24.51	1	2	1	100
все панель	1645	1643	-2	-0.12	1039	975	-64	-6.2
все кирпич	1734	1728	-6	-0.35	221	211	-10	-4.5
все монолит	1676	1649	-27	-1.61	356	331	-25	-7
все 1-комн.	1691	1692	1	0.06	391	414	23	5.9
все 2-комн.	1656	1629	-27	-1.63	566	527	-39	-6.9
все 3-комн.	1634	1632	-2	-0.12	554	476	-78	-14.1
все 4-комн.	1793	1757	-36	-2.01	98	95	-3	-3.1
все 5-комн.	1471	2027	556	37.8	7	5	-2	-28.6
весь Ауэз. р-н	1664	1656	-8	-0.48	1616	1517	-99	-6.1

На рис. 5 показаны спектры предложения в Ауэзовском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 6 показано изменение спектра предложения в Ауэзовском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 5 — Спектры предложения в Ауэзовском районе	Рисунок 6 — Недельное изменение спектра предложения в Ауэзовском районе

 

Медеуский район

Таблица 4:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	2090	2272	182	8.71	22	18	-4	-18.2
панель 2-комн.	2116	2013	-103	-4.87	50	50	0	0
панель 3-комн.	1956	1856	-100	-5.11	67	65	-2	-3
панель 4-комн.	2080	1993	-87	-4.18	9	12	3	33.3
панель 5-комн.	2197	2187	-10	-0.46	2	2	0	0
кирпич 1-комн.	2414	2408	-6	-0.25	70	71	1	1.4
кирпич 2-комн.	2461	2413	-48	-1.95	114	113	-1	-0.9
кирпич 3-комн.	2541	2513	-28	-1.1	153	180	27	17.6
кирпич 4-комн.	2704	2743	39	1.44	49	62	13	26.5
кирпич 5-комн.	2464	2528	64	2.6	9	12	3	33.3
монолит 1-комн.	2046	2210	164	8.02	19	20	1	5.3
монолит 2-комн.	2300	2513	213	9.26	52	57	5	9.6
монолит 3-комн.	2633	2522	-111	-4.22	55	67	12	21.8
монолит 4-комн.	2930	3059	129	4.4	46	37	-9	-19.6
монолит 5-комн.	2552	3211	659	25.82	9	6	-3	-33.3
все панель	2039	1976	-63	-3.09	150	147	-3	-2
все кирпич	2513	2503	-10	-0.4	395	438	43	10.9
все монолит	2547	2614	67	2.63	181	187	6	3.3
все 1-комн.	2286	2349	63	2.76	111	109	-2	-1.8
все 2-комн.	2342	2348	6	0.26	216	220	4	1.9
все 3-комн.	2416	2378	-38	-1.57	275	312	37	13.5
все 4-комн.	2749	2767	18	0.65	104	111	7	6.7
все 5-комн.	2476	2698	222	8.97	20	20	0	0
весь Мед. р-н	2424	2429	5	0.21	726	772	46	6.3

На рис. 7 показаны спектры предложения в Медеуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 8 показано изменение спектра предложения в Медеуском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 7 — Спектры предложения в Медеуском районе	Рисунок 8 — Недельное изменение спектра предложения в Медеуском районе

 

Турксибский район

Таблица 5:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1393	1391	-2	-0.14	15	18	3	20
панель 2-комн.	1317	1360	43	3.26	28	35	7	25
панель 3-комн.	1306	1268	-38	-2.91	31	35	4	12.9
панель 4-комн.	1226	1215	-11	-0.9	3	4	1	33.3
панель 5-комн.	782	н/д	н/д	н/д	1	0	-1	-100
кирпич 1-комн.	1400	1426	26	1.86	69	56	-13	-18.8
кирпич 2-комн.	1299	1301	2	0.15	124	107	-17	-13.7
кирпич 3-комн.	1285	1294	9	0.7	55	55	0	0
кирпич 4-комн.	1137	1168	31	2.73	2	3	1	50
кирпич 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
монолит 1-комн.	1288	1287	-1	-0.08	10	13	3	30
монолит 2-комн.	1296	1199	-97	-7.48	13	16	3	23.1
монолит 3-комн.	1260	1178	-82	-6.51	6	8	2	33.3
монолит 4-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
монолит 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
все панель	1316	1324	8	0.61	78	92	14	17.9
все кирпич	1322	1329	7	0.53	250	221	-29	-11.6
все монолит	1285	1225	-60	-4.67	29	37	8	27.6
все 1-комн.	1386	1397	11	0.79	94	87	-7	-7.4
все 2-комн.	1301	1303	2	0.15	165	158	-7	-4.2
все 3-комн.	1290	1275	-15	-1.16	92	98	6	6.5
все 4-комн.	1190	1194	4	0.34	5	7	2	40
все 5-комн.	782	н/д	н/д	н/д	1	0	-1	-100
весь Турк. р-н	1318	1317	-1	-0.08	357	350	-7	-2

На рис. 9 показаны спектры предложения в Турксибском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 10 показано изменение спектра предложения в Турксибском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 9 — Спектры предложения в Турксибском районе	Рисунок 10 — Недельное изменение спектра предложения в Турксибском районе

 

Бостандыкский район

Таблица 6:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1950	1945	-5	-0.26	162	163	1	0.6
панель 2-комн.	1903	1914	11	0.58	201	206	5	2.5
панель 3-комн.	1822	1812	-10	-0.55	246	252	6	2.4
панель 4-комн.	1968	1904	-64	-3.25	40	36	-4	-10
панель 5-комн.	2146	2439	293	13.65	3	2	-1	-33.3
кирпич 1-комн.	2022	2009	-13	-0.64	110	118	8	7.3
кирпич 2-комн.	1975	2026	51	2.58	196	169	-27	-13.8
кирпич 3-комн.	2139	2187	48	2.24	145	132	-13	-9
кирпич 4-комн.	2259	2328	69	3.05	62	53	-9	-14.5
кирпич 5-комн.	2077	2400	323	15.55	11	9	-2	-18.2
монолит 1-комн.	2093	2186	93	4.44	28	32	4	14.3
монолит 2-комн.	2457	2451	-6	-0.24	75	85	10	13.3
монолит 3-комн.	2434	2473	39	1.6	123	123	0	0
монолит 4-комн.	2541	2465	-76	-2.99	37	34	-3	-8.1
монолит 5-комн.	2388	2920	532	22.28	2	5	3	150
все панель	1889	1883	-6	-0.32	652	659	7	1.1
все кирпич	2065	2106	41	1.99	524	481	-43	-8.2
все монолит	2419	2440	21	0.87	265	279	14	5.3
все 1-комн.	1989	1993	4	0.2	300	313	13	4.3
все 2-комн.	2020	2054	34	1.68	472	460	-12	-2.5
все 3-комн.	2057	2069	12	0.58	514	507	-7	-1.4
все 4-комн.	2250	2241	-9	-0.4	139	123	-16	-11.5
все 5-комн.	2128	2567	439	20.63	16	16	0	0
весь Бост. р-н	2050	2068	18	0.88	1441	1419	-22	-1.5

На рис. 11 показаны спектры предложения в Бостандыкском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 12 показано изменение спектра предложения в Бостандыкском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 11 — Спектры предложения в Бостандыкском районе	Рисунок 12 — Недельное изменение спектра предложения в Бостандыкском районе

 

Город в целом

Таблица 7:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1776	1780	4	0.23	670	661	-9	-1.3
панель 2-комн.	1746	1746	0	0	847	849	2	0.2
панель 3-комн.	1700	1695	-5	-0.29	999	929	-70	-7
панель 4-комн.	1793	1751	-42	-2.34	156	157	1	0.6
панель 5-комн.	1744	2185	441	25.29	9	6	-3	-33.3
кирпич 1-комн.	1904	1940	36	1.89	470	495	25	5.3
кирпич 2-комн.	1930	1947	17	0.88	738	701	-37	-5
кирпич 3-комн.	2113	2141	28	1.33	601	618	17	2.8
кирпич 4-комн.	2313	2367	54	2.33	196	196	0	0
кирпич 5-комн.	2146	2427	281	13.09	25	25	0	0
монолит 1-комн.	1729	1752	23	1.33	202	215	13	6.4
монолит 2-комн.	1855	1891	36	1.94	392	401	9	2.3
монолит 3-комн.	2064	2092	28	1.36	394	391	-3	-0.8
монолит 4-комн.	2543	2511	-32	-1.26	115	109	-6	-5.2
монолит 5-комн.	2353	2667	314	13.34	16	16	0	0
все панель	1739	1738	-1	-0.06	2681	2602	-79	-2.9
все кирпич	2018	2051	33	1.64	2030	2035	5	0.2
все монолит	1984	2005	21	1.06	1119	1132	13	1.2
все 1-комн.	1814	1833	19	1.05	1342	1371	29	2.2
все 2-комн.	1836	1848	12	0.65	1977	1951	-26	-1.3
все 3-комн.	1896	1917	21	1.11	1994	1938	-56	-2.8
все 4-комн.	2196	2192	-4	-0.18	467	462	-5	-1.1
все 5-комн.	2140	2478	338	15.79	50	47	-3	-6
город	1883	1901	18	0.96	5830	5769	-61	-1

На рис. 13 показаны спектры общегородского предложения для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). Рис. 14 Недельное изменение спектра общегородского предложения.

Рисунок 13 — Cпектр общегородского предложения	Рисунок 14 — Недельное изменение спектра общегородского предложения

На рис. 15 показана недельная динамика средних индексов по районам города.

		Нет данных
		Сильный рост
		Слабый рост
		Нет динамики
		Слабое падение
		Сильное падение
Рисунок 15 - Динамика индексов по районам города (21.11-28.11.2012)

 

Перераспределение объёмов предложения в различных представлениях

По типам строений:
— суммарное недельное изменение долей объёмов предложения сегодня равно 0.88%, что заметно больше, чем было на прошлой неделе (0.64%);
— основное перераспределение объёмов предложения по типам: очень большое снижение доли объёма предложения панели в пользу кирпича и монолита;
— все типы строений за неделю сохранили направления изменения своих долей объёмов предложения;
— в представлении по типам строений предложение в целом по городу сильно сдвинулось в сторону относительно дорогих сегментов.

По форматам квартир:
— суммарное недельное изменение долей объёмов предложения сегодня равно 0.75%, что более чем в три раза выше, чем было на прошлой неделе (0.22%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: большое снижение доли объёма предложения формата 3-комнатных квартир в пользу 1-комнатных;
— все форматы, кроме 1- и 3-комнатных квартир, за неделю поменяли направления изменения своих долей объёмов предложения;
— формат 1-комнатных квартир продолжает быстро увеличивать свою долю, формат 3-комнатных — продолжает быстро снижать свою долю;
— в представлении по форматам предложение в целом по городу немного сдвинулось в сторону относительно дешевых сегментов.

По районам города:
— суммарное недельное изменение долей объёмов предложения сегодня равно 1.87%, что значительно выше, чем было на прошлой неделе (1.28%);
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: огромное снижение доли объёма предложения Ауэзовского района в пользу Алмалинского и Медеуского районов;
— Ауэзовский район продолжает быстро снижать свою долю объёма предложения;
— остальные районы за неделю поменяли направления изменения своих долей объёмов предложения;
— в представлении по районам предложение в целом по городу сильно сдвинулось в сторону относительно дорогих сегментов.

 

Анализ динамики среднего по городу индекса

Изменение среднего по городу индекса зависит как от динамики цены предложения (удорожание или удешевление жилья), так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Сегодняшнее изменение (+18$) имеет причинами
— общее увеличение уровня цен предложения (+5$);
— перераспределение предложения в пользу более дорогого жилья (+13$).

Отметим, что оба фактора (общее увеличение уровня цен предложения и перераспределение предложения в пользу относительно дорогого жилья) вместе «работают» на увеличение среднего по городу индекса.

 

Выводы по рынку продаж квартир

– общий уровень цен предложения на рынке продаж квартир за неделю заметно вырос;
– за прошедшую неделю на рынке стало предлагаться меньше квартир из верхнего ценового диапазона.

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объёмов предложения

В таблице 8 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

табл. 8	ОИА	Изменение цены предложения ($)	Изменение цены предложения (%)	Объём предложения	Изменение объёма предложения	Изменение объёма предложения (%)
город	884	-52	-5.55	1627	112	7.39
формат
1-комн.	509	6	1.19	442	58	15.10
2-комн.	756	-11	-1.43	639	96	17.68
3-комн.	1182	-18	-1.50	451	-28	-5.85
4-комн.	2077	-67	-3.13	95	-14	-12.84

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное недельное перераспределение долей объёмов предложения по форматам сегодня равно огромной величине 5.25%, что намного больше, чем было на прошлой неделе (2.61%).

Основное перераспределение объёмов предложения: очень большие снижения долей объёмов предложения в сегментах 3- и 4-комнатных квартир в пользу 1- и 2-комнатных квартир.
В представлении по форматам предложение в целом по городу очень сильно сдвинулось в сторону относительно недорогих сегментов.

Все форматы квартир, кроме 4-комнатных, за неделю сохранили направления изменения своих долей объёмов предложения. В сегменте 4-комнатных квартир продолжается уменьшение доли объёма предложения.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю очень резко снизилась (-0.085).

Сегодня средний формат сдаваемой квартиры равен 2.122.

 

Анализ динамики общего индекса аренды

Изменение общего индекса аренды зависит как от динамики цены предложения за аренду, так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Сегодняшнее изменение (-52$) имеет причинами
— общее уменьшения цены предложения (-12$);
— огромное перераспределение предложения в пользу более дешевых сегментов (-40$).

Отметим, что перечисленные факторы (общее уменьшение цены предложения и перераспределение предложения в пользу относительно дешевых сегментов) имеют одинаковое направление воздействия на динамику общего индекса аренды.

 

Выводы по рынку аренды квартир

– общий уровень цен предложения на рынке аренды квартир за неделю значительно снизился;
– за прошедшую неделю на рынке стало предлагаться намного больше квартир небольших форматов (1- и 2-комнатных) из нижнего ценового диапазона.

Ссылки:
1. Методика вычисления индексов.
2. Обзор предложений на рынке недвижимости за прошлую неделю 14.11-21.11.2012.

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz.