№51 (252)

Для вычисления параметров рынка использовалась база данных газеты «Крыша» сайта krisha.kz.

 

ПРОДАЖА КВАРТИР

В таблицах приведены следующие данные: индексы прошлой недели ($), индекс текущей недели ($), абсолютное изменение индекса за неделю ($), относительное изменение индекса за неделю (%), объём предложения на прошлой неделе (к-во квартир), объём предложения на текущей неделе (к-во квартир), абсолютное изменение объёма предложения за неделю (к-во квартир), относительное изменение объёма предложения за неделю (%).

Индекс — стоимость в долларах США одного квадратного метра общей площади квартиры.

В табл. 1-6 — данные по шести районам города. В табл. 7 — данные по городу в целом.

Необходимые пояснения к таблицам:

  • «панель 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры в панельных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом)»;
  • «все кирпич» означает «все квартиры в кирпичных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от формата квартиры»;
  • «все 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения»;
  • «весь Алм. р-н» означает «все квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения и формата»;
  • «н/д» означает «нет (надёжных) данных».

Красным цветом обозначены сегменты с отрицательной динамикой параметров, зелёным — с положительной динамикой.

 

Алмалинский район

Таблица 1:

Сегмент рынка Индекс прошлый Индекс сегодня Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 2004 1970 -34 -1.7 70 90 20 28.6
панель 2-комн. 1865 1894 29 1.55 116 127 11 9.5
панель 3-комн. 1806 1840 34 1.88 184 166 -18 -9.8
панель 4-комн. 1833 1874 41 2.24 29 31 2 6.9
панель 5-комн. н/д н/д н/д н/д 0 0 0 н/д
кирпич 1-комн. 2139 2134 -5 -0.23 102 103 1 1
кирпич 2-комн. 2203 2242 39 1.77 152 146 -6 -3.9
кирпич 3-комн. 2290 2307 17 0.74 127 121 -6 -4.7
кирпич 4-комн. 2447 2457 10 0.41 39 37 -2 -5.1
кирпич 5-комн. 1353 1319 -34 -2.51 2 2 0 0
монолит 1-комн. 1918 2148 230 11.99 21 17 -4 -19
монолит 2-комн. 1839 1894 55 2.99 44 49 5 11.4
монолит 3-комн. 2117 1967 -150 -7.09 48 45 -3 -6.3
монолит 4-комн. 2060 2066 6 0.29 11 14 3 27.3
монолит 5-комн. 1496 2397 901 60.23 1 1 0 0
все панель 1859 1887 28 1.51 399 414 15 3.8
все кирпич 2232 2248 16 0.72 422 409 -13 -3.1
все монолит 1975 1977 2 0.1 125 126 1 0.8
все 1-комн. 2065 2064 -1 -0.05 193 210 17 8.8
все 2-комн. 2026 2051 25 1.23 312 322 10 3.2
все 3-комн. 2018 2027 9 0.45 359 332 -27 -7.5
все 4-комн. 2167 2169 2 0.09 79 82 3 3.8
все 5-комн. 1400 1678 278 19.86 3 3 0 0
весь Алм. р-н
 2041
 2055
 14
 0.69
 946
 949
 3
 0.3

На рис. 1 показаны спектры предложения в Алмалинском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 2 показано изменение спектра предложения в Алмалинском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 1 — Спектры предложения
в Алмалинском районе		 Рисунок 2 — Недельное изменение спектра
предложения в Алмалинском районе

 

Жетысуский район

Таблица 2:

Сегмент рынка Индекс прошлый Индекс сегодня Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 1518 1513 -5 -0.33 65 74 9 13.8
панель 2-комн. 1486 1467 -19 -1.28 47 48 1 2.1
панель 3-комн. 1399 1394 -5 -0.36 38 34 -4 -10.5
панель 4-комн. 1339 1330 -9 -0.67 12 6 -6 -50
панель 5-комн. н/д н/д н/д н/д 0 0 0 н/д
кирпич 1-комн. 1449 1442 -7 -0.48 24 27 3 12.5
кирпич 2-комн. 1341 1409 68 5.07 27 31 4 14.8
кирпич 3-комн. 1397 1365 -32 -2.29 18 17 -1 -5.6
кирпич 4-комн. 1259 1259 0 0 2 2 0 0
кирпич 5-комн. 1072 н/д н/д н/д 1 0 -1 -100
монолит 1-комн. 1334 1339 5 0.37 38 43 5 13.2
монолит 2-комн. 1183 1186 3 0.25 37 34 -3 -8.1
монолит 3-комн. 1192 1302 110 9.23 13 14 1 7.7
монолит 4-комн. н/д н/д н/д н/д 0 0 0 н/д
монолит 5-комн. н/д н/д н/д н/д 0 0 0 н/д
все панель 1467 1467 0 0 162 162 0 0
все кирпич 1384 1406 22 1.59 72 77 5 6.9
все монолит 1249 1276 27 2.16 88 91 3 3.4
все 1-комн. 1449 1447 -2 -0.14 127 144 17 13.4
все 2-комн. 1349 1366 17 1.26 111 113 2 1.8
все 3-комн. 1359 1366 7 0.52 69 65 -4 -5.8
все 4-комн. 1327 1312 -15 -1.13 14 8 -6 -42.9
все 5-комн. 1072 н/д н/д н/д 1 0 -1 -100
весь Жет. р-н
 1389
 1400
 11
 0.79
 322
 330
 8
 2.5

На рис. 3 показаны спектры предложения в Жетысуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 4 показано изменение спектра предложения в Жетысуском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 3 — Спектры предложения
в Жетысуском районе		 Рисунок 4 — Недельное изменение спектра
предложения в Жетысуском районе

 

Ауэзовский район

Таблица 3:

Сегмент рынка Индекс прошлый Индекс сегодня Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 1696 1715 19 1.12 192 182 -10 -5.2
панель 2-комн. 1657 1647 -10 -0.6 211 240 29 13.7
панель 3-комн. 1601 1581 -20 -1.25 265 256 -9 -3.4
панель 4-комн. 1781 1708 -73 -4.1 46 41 -5 -10.9
панель 5-комн. н/д н/д н/д н/д 0 0 0 н/д
кирпич 1-комн. 1651 1650 -1 -0.06 40 42 2 5
кирпич 2-комн. 1645 1644 -1 -0.06 65 62 -3 -4.6
кирпич 3-комн. 1796 1801 5 0.28 48 49 1 2.1
кирпич 4-комн. 1715 1753 38 2.22 24 24 0 0
кирпич 5-комн. 1980 2030 50 2.53 4 3 -1 -25
монолит 1-комн. 1767 1728 -39 -2.21 60 60 0 0
монолит 2-комн. 1673 1631 -42 -2.51 107 103 -4 -3.7
монолит 3-комн. 1652 1641 -11 -0.67 85 97 12 14.1
монолит 4-комн. 1804 1797 -7 -0.39 16 15 -1 -6.3
монолит 5-комн. 1175 1122 -53 -4.51 1 2 1 100
все панель 1654 1644 -10 -0.6 714 719 5 0.7
все кирпич 1703 1709 6 0.35 181 180 -1 -0.6
все монолит 1693 1660 -33 -1.95 269 277 8 3
все 1-комн. 1704 1708 4 0.23 292 284 -8 -2.7
все 2-комн. 1659 1642 -17 -1.02 383 405 22 5.7
все 3-комн. 1635 1622 -13 -0.8 398 402 4 1
все 4-комн. 1766 1738 -28 -1.59 86 80 -6 -7
все 5-комн. 1819 1666 -153 -8.41 5 5 0 0
весь Ауэз. р-н
 1671
 1658
 -13
 -0.78
 1164
 1176
 12
 1

На рис. 5 показаны спектры предложения в Ауэзовском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 6 показано изменение спектра предложения в Ауэзовском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 5 — Спектры предложения
в Ауэзовском районе		 Рисунок 6 — Недельное изменение спектра
предложения в Ауэзовском районе

 

Медеуский район

Таблица 4:

Сегмент рынка Индекс прошлый Индекс сегодня Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 2041 2208 167 8.18 21 15 -6 -28.6
панель 2-комн. 2078 2102 24 1.15 36 33 -3 -8.3
панель 3-комн. 1964 2079 115 5.86 39 46 7 17.9
панель 4-комн. 1926 1982 56 2.91 11 14 3 27.3
панель 5-комн. 2227 2155 -72 -3.23 1 2 1 100
кирпич 1-комн. 2454 2390 -64 -2.61 57 63 6 10.5
кирпич 2-комн. 2338 2389 51 2.18 91 81 -10 -11
кирпич 3-комн. 2532 2580 48 1.9 132 123 -9 -6.8
кирпич 4-комн. 2811 2685 -126 -4.48 41 42 1 2.4
кирпич 5-комн. 3214 2844 -370 -11.51 8 13 5 62.5
монолит 1-комн. 1900 2015 115 6.05 13 12 -1 -7.7
монолит 2-комн. 2431 2450 19 0.78 35 35 0 0
монолит 3-комн. 2717 2728 11 0.4 55 53 -2 -3.6
монолит 4-комн. 2935 3001 66 2.25 37 38 1 2.7
монолит 5-комн. 2689 3406 717 26.66 12 9 -3 -25
все панель 2015 2092 77 3.82 108 110 2 1.9
все кирпич 2516 2519 3 0.12 329 322 -7 -2.1
все монолит 2632 2715 83 3.15 152 147 -5 -3.3
все 1-комн. 2279 2309 30 1.32 91 90 -1 -1.1
все 2-комн. 2300 2339 39 1.7 162 149 -13 -8
все 3-комн. 2479 2511 32 1.29 226 222 -4 -1.8
все 4-комн. 2753 2708 -45 -1.63 89 94 5 5.6
все 5-комн. 2867 2997 130 4.53 21 24 3 14.3
весь Мед. р-н
 2454
 2487
 33
 1.34
 589
 579
 -10
 -1.7

На рис. 7 показаны спектры предложения в Медеуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 8 показано изменение спектра предложения в Медеуском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 7 — Спектры предложения
в Медеуском районе		 Рисунок 8 — Недельное изменение спектра
предложения в Медеуском районе

 

Турксибский район

Таблица 5:

Сегмент рынка Индекс прошлый Индекс сегодня Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 1345 1261 -84 -6.25 4 5 1 25
панель 2-комн. 1333 1325 -8 -0.6 17 22 5 29.4
панель 3-комн. 1338 1314 -24 -1.79 19 28 9 47.4
панель 4-комн. 1360 1105 -255 -18.75 2 2 0 0
панель 5-комн. н/д н/д н/д н/д 0 0 0 н/д
кирпич 1-комн. 1429 1437 8 0.56 47 59 12 25.5
кирпич 2-комн. 1358 1345 -13 -0.96 63 75 12 19
кирпич 3-комн. 1288 1300 12 0.93 46 55 9 19.6
кирпич 4-комн. 1217 1272 55 4.52 3 3 0 0
кирпич 5-комн. н/д н/д н/д н/д 0 0 0 н/д
монолит 1-комн. 1343 1321 -22 -1.64 9 11 2 22.2
монолит 2-комн. 1274 1225 -49 -3.85 12 10 -2 -16.7
монолит 3-комн. 1014 1107 93 9.17 6 6 0 0
монолит 4-комн. 1050 1050 0 0 1 1 0 0
монолит 5-комн. н/д н/д н/д н/д 0 0 0 н/д
все панель 1337 1306 -31 -2.32 42 57 15 35.7
все кирпич 1356 1359 3 0.22 159 192 33 20.8
все монолит 1232 1231 -1 -0.08 28 28 0 0
все 1-комн. 1410 1408 -2 -0.14 60 75 15 25
все 2-комн. 1342 1329 -13 -0.97 92 107 15 16.3
все 3-комн. 1278 1291 13 1.02 71 89 18 25.4
все 4-комн. 1236 1179 -57 -4.61 6 6 0 0
все 5-комн. н/д н/д н/д н/д 0 0 0 н/д
весь Турк. р-н
 1337
 1335
 -2
 -0.15
 229
 277
 48
 21

На рис. 9 показаны спектры предложения в Турксибском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 10 показано изменение спектра предложения в Турксибском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 9 — Спектры предложения
в Турксибском районе		 Рисунок 10 — Недельное изменение спектра
предложения в Турксибском районе

 

Бостандыкский район

Таблица 6:

Сегмент рынка Индекс прошлый Индекс сегодня Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 1980 1985 5 0.25 126 110 -16 -12.7
панель 2-комн. 1926 1933 7 0.36 157 155 -2 -1.3
панель 3-комн. 1829 1852 23 1.26 182 197 15 8.2
панель 4-комн. 1964 1888 -76 -3.87 25 30 5 20
панель 5-комн. 2037 2016 -21 -1.03 2 2 0 0
кирпич 1-комн. 2040 2032 -8 -0.39 83 81 -2 -2.4
кирпич 2-комн. 2018 1956 -62 -3.07 144 126 -18 -12.5
кирпич 3-комн. 2167 2208 41 1.89 91 84 -7 -7.7
кирпич 4-комн. 2377 2265 -112 -4.71 43 48 5 11.6
кирпич 5-комн. 2085 2387 302 14.48 5 7 2 40
монолит 1-комн. 2145 2193 48 2.24 24 23 -1 -4.2
монолит 2-комн. 2366 2388 22 0.93 70 67 -3 -4.3
монолит 3-комн. 2466 2425 -41 -1.66 104 111 7 6.7
монолит 4-комн. 2618 2637 19 0.73 33 36 3 9.1
монолит 5-комн. 1996 2138 142 7.11 3 4 1 33.3
все панель 1906 1909 3 0.16 492 494 2 0.4
все кирпич 2103 2086 -17 -0.81 366 346 -20 -5.5
все монолит 2418 2419 1 0.04 234 241 7 3
все 1-комн. 2018 2025 7 0.35 233 214 -19 -8.2
все 2-комн. 2044 2028 -16 -0.78 371 348 -23 -6.2
все 3-комн. 2086 2090 4 0.19 377 392 15 4
все 4-комн. 2353 2283 -70 -2.97 101 114 13 12.9
все 5-комн. 2048 2253 205 10.01 10 13 3 30
весь Бост. р-н
 2082
 2080
 -2
 -0.1
 1092
 1081
 -11
 -1

На рис. 11 показаны спектры предложения в Бостандыкском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 12 показано изменение спектра предложения в Бостандыкском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 11 — Спектры предложения
в Бостандыкском районе		 Рисунок 12 — Недельное изменение спектра
предложения в Бостандыкском районе

 

Город в целом

Таблица 7:

Сегмент рынка Индекс прошлый Индекс сегодня Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 1801 1803 2 0.11 480 478 -2 -0.4
панель 2-комн. 1771 1766 -5 -0.28 586 627 41 7
панель 3-комн. 1711 1724 13 0.76 728 729 1 0.1
панель 4-комн. 1785 1787 2 0.11 127 126 -1 -0.8
панель 5-комн. 2100 2085 -15 -0.71 3 4 1 33.3
кирпич 1-комн. 1957 1933 -24 -1.23 360 381 21 5.8
кирпич 2-комн. 1955 1936 -19 -0.97 551 528 -23 -4.2
кирпич 3-комн. 2144 2140 -4 -0.19 464 453 -11 -2.4
кирпич 4-комн. 2350 2294 -56 -2.38 154 158 4 2.6
кирпич 5-комн. 2391 2496 105 4.39 20 25 5 25
монолит 1-комн. 1713 1706 -7 -0.41 171 176 5 2.9
монолит 2-комн. 1860 1868 8 0.43 309 303 -6 -1.9
монолит 3-комн. 2148 2101 -47 -2.19 313 328 15 4.8
монолит 4-комн. 2526 2542 16 0.63 98 105 7 7.1
монолит 5-комн. 2407 2740 333 13.83 17 16 -1 -5.9
все панель 1757 1761 4 0.23 1924 1964 40 2.1
все кирпич 2057 2041 -16 -0.78 1549 1545 -4 -0.3
все монолит 2013 2011 -2 -0.1 908 928 20 2.2
все 1-комн. 1842 1834 -8 -0.43 1011 1035 24 2.4
все 2-комн. 1860 1849 -11 -0.59 1446 1458 12 0.8
все 3-комн. 1935 1931 -4 -0.21 1505 1510 5 0.3
все 4-комн. 2206 2197 -9 -0.41 379 389 10 2.6
все 5-комн. 2376 2546 170 7.15 40 45 5 12.5
город
 1916
 1911
 -5
 -0.26
 4381
 4437
 56
 1.3

На рис. 13 показаны спектры общегородского предложения для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). Рис. 14 Недельное изменение спектра общегородского предложения.

Рисунок 13 — Cпектр общегородского
предложения		 Рисунок 14 — Недельное изменение спектра
общегородского предложения

На рис. 15 показана недельная динамика средних индексов по районам города.

  Нет данных
  Сильный рост
  Слабый рост
  Нет динамики
  Слабое падение
  Сильное падение
   
Рисунок 15 - Динамика индексов по районам города (19.12-26.12.2012)    

 

Перераспределение объёмов предложения в различных представлениях

По типам строений:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 0.54%, что намного меньше, чем было на прошлой неделе (1.31%);
— основное перераспределение объёмов предложения по типам: большое снижение доли объёма предложения кирпича в пользу панели и монолита;
— монолит продолжает увеличивать свою долю объёма предложения;
— панель и кирпич за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения;
— в представлении по типам строений предложение в целом по городу немного сдвинулось в сторону относительно дешевых сегментов.

По форматам квартир:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 0.47%, что немного меньше, чем было на прошлой неделе (0.59%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: заметные снижения долей объёма предложения 2- и 3-комнатных квартир в пользу 1-, 4- и 5-комнатных;
— форматы 1- и 3-комнатных квартир за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения;
— формат 2-комнатных продолжает уменьшать свою долю объёма предложения, а форматы 4- и 5-комнатных продолжают медленно увеличивать свои доли.

По районам города:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 1.23%, что совпадает с уровнем прошлой недели (1.23%);
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: значительные снижения долей объёма предложения Алмалинского, Медеуского и Бостандыкского районов в пользу Жетысуского, Турксибского и Алатауского районов;
— Жетысуский и Алатауский районы продолжают увеличивать свои доли объёмов предложения, а Медеуский и Бостандыкскй районы продолжают снижать свои доли;
— Алмалинский, Ауэзовский и Турксибский районы за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения;
— в представлении по районам предложение в целом по городу заметно сдвинулось в сторону относительно недорогих сегментов.

 

Анализ динамики среднего по городу индекса

Изменение среднего по городу индекса зависит как от динамики цены предложения (удорожание или удешевление жилья), так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Сегодняшнее изменение (-5$) определяется следующими факторами:
— общий заметный рост цен предложения (+5$);
— значительное перераспределение предложения в пользу более дешевых сегментов (-10$).

 

Выводы по рынку продаж квартир

— общий уровень цен предложения на рынке продаж квартир за неделю заметно вырос;
— за прошедшую неделю значительно увеличился удельный вес предложения относительно недорогого жилья.

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объёмов предложения

В таблице 8 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

табл. 8 ОИА Изменение цены предложения
($)		 Изменение цены предложения
(%)		 Объём предложения Изменение объёма предложения Изменение объёма предложения
(%)
город 849
 8
 0.96
 1592
 156
 10.86
формат
1-комн. 507 6 1.20 469 78 19.95
2-комн. 727 3 0.41 598 20 3.46
3-комн. 1172 27 2.36 421 34 8.79
4-комн. 1790 -92 -4.89 104 24 30.00

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное недельное перераспределение долей объёма предложения по форматам сегодня равно 3.19%, что намного больше, чем было на прошлой неделе (2.26%).

Основное перераспределение объёма предложения: очень большие снижения долей объёма предложения в сегментах 2- и 3-комнатных квартир в пользу 1- и 4-комнатных квартир.

Все форматы квартир за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю незначительно снизилась (-0.008).

Сегодня средний формат сдаваемой квартиры равен 2.101.

 

Анализ динамики общего индекса аренды

Изменение общего индекса аренды зависит как от динамики цены предложения за аренду, так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Сегодняшнее изменение (+8$) следующими факторами:
— общее увеличение цены предложения (+4$);
— заметное перераспределение предложения в пользу более дорогих сегментов (+4$).

 

Выводы по рынку аренды квартир

— общий уровень цен предложения на рынке аренды квартир за неделю заметно увеличился;
— за прошедшую неделю заметно увеличился удельный вес предложения относительно дорогого жилья.

Ссылки:
1. Методика вычисления индексов.
2. Обзор предложений на рынке недвижимости за прошлую неделю 12.12-19.12.2012.

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz.