Обзор предложений на рынке недвижимости в Алматы 14.03-21.03.2012
№11 (212)
ПРОДАЖА КВАРТИР
Изменения цен и объёмов предложения
В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).
| Табл. 1 |
Индекс ($/кв.м) |
Изменение индекса ($/кв.м) |
Изменение индекса (%) |
Объём предложения | Изменение объёма предложения |
Изменение объёма предложения (%) |
| Город |
1857 |
6 |
0.32 |
5885 |
266 |
4.73 |
| Типы | ||||||
| панель | 1707 | 6 | 0.35 | 2796 | 111 | 4.13 |
| кирпич | 2005 | 19 | 0.96 | 2055 | 125 | 6.48 |
| монолит | 1970 | -22 | -1.10 | 1034 | 30 | 2.99 |
| Форматы | ||||||
| 1-комн. | 1784 | 16 | 0.90 | 1371 | 123 | 9.86 |
| 2-комн. | 1820 | 0 | 0.00 | 2009 | 114 | 6.02 |
| 3-комн. | 1875 | 7 | 0.37 | 2007 | 34 | 1.72 |
| 4-комн. | 2108 | 15 | 0.72 | 459 | -14 | -2.96 |
| 5-комн. | 2428 | 129 | 5.61 | 39 | 9 | 30.00 |
| Районы | ||||||
| Алм. | 1973 | 24 | 1.23 | 1324 | 65 | 5.16 |
| Жет. | 1399 | 4 | 0.29 | 420 | 2 | 0.48 |
| Ауэз. | 1645 | 5 | 0.30 | 1517 | 93 | 6.53 |
| Мед. | 2370 | -28 | -1.17 | 738 | 38 | 5.43 |
| Туркс. | 1269 | 2 | 0.16 | 420 | 27 | 6.87 |
| Бост. | 2045 | 18 | 0.89 | 1407 | 29 | 2.10 |
Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.
Динамика индексов
В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены изменения индексов (%).
| Табл. 2 | Изменение индекса на прошлой неделе (%) |
Изменение индекса на этой неделе (%) |
| Город | -0.48 | 0.32 |
| Типы | ||
| панель | -0.99 | 0.35 |
| кирпич | 0.51 | 0.96 |
| монолит | -0.55 | -1.10 |
| Форматы | ||
| 1-комн. | -0.23 | 0.90 |
| 2-комн. | -0.27 | 0.00 |
| 3-комн. | -0.95 | 0.37 |
| 4-комн. | 0.14 | 0.72 |
| Районы | ||
| Алм. | -1.02 | 1.23 |
| Жет. | -0.07 | 0.29 |
| Ауэз. | -0.18 | 0.30 |
| Мед. | -0.12 | -1.17 |
| Туркс. | 0.00 | 0.16 |
| Бост. | -0.69 | 0.89 |
Основные моменты динамики индексов:
По городу:
— снижение средней по городу цене предложения сменилось на этой неделе заметным ростом;
— основной причиной увеличения среднего по городу индекса является общий рост цен предложения во многих сегментах и увеличение предложения с относительно высокими ценами продавцов.
По типам:
— панель и кирпич на этой неделе значительно увеличили цены предложения;
— монолит резко снизил свой индекс;
— панель на этой неделе поменяла направления изменения индексов (падение перешло в заметный подъём);
— кирпич и монолит сохранили тренды индексов: кирпич продолжает увеличивать цену предложения, а монолит — продолжает снижать.
По форматам:
— за неделю немного увеличились индексы 1-, 3- и
— индекс
— формат
— форматы 1- и
— наибольший темп роста индекса в представлении по форматам наблюдается в сегменте
По районам:
— все районы, кроме Медеуского, показали рост цен предложения;
— индекс Медеуского района за неделю резко снизился;
— в четырех районах (Алмалинском, Жетысуском, Ауэзовском и Бостандыкском) падение индекса сменилось ростом;
— продолжается снижение индекса в Медеуском районе;
— падение индекса в представлении по районам наблюдается только в Медеуском районе;
— наибольший темп роста индекса в представлении по районам наблюдается в Алмалинском районе.
— отметим, что на прошлой неделе в Алмалинском районе наблюдался максимальный темп падения индекса.
Максимальные изменения индексов:
— максимальный темп роста индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдается в Алмалинском районе (+1.23%);
— наибольшие темпы падения индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдаются у монолита (-1.10%) и в Медеуском районе (-1.17%).
На рис. 1 показана динамика индексов районов города.
 |
Нет данных | |
| Сильный рост | ||
| Слабый рост | ||
| Нет динамики | ||
| Слабое падение | ||
| Сильное падение | ||
| Рисунок 1 - Динамика индексов по районам города (14.03-21.03.2012) |
Перераспределение объёмов предложения:
По типам строений:
— суммарное недельное перераспределение объёмов предложения сегодня равно 0.57%, что значительно меньше, чем на прошлой неделе (1.28%);
— основное перераспределение объёмов предложения по типам: значительное снижение долей объёма предложения панели и монолита в пользу кирпича;
— отметим, что на прошлой неделе было противоположное по направлению изменение долей для всех типов строений.
По форматам квартир:
— суммарное недельное перераспределение объёмов предложения сегодня равно 1.63%, что немного больше, чем на прошлой неделе (1.56%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: значительное уменьшение доли объёма предложения форматов 3- и
— отметим,
— в представлении по форматам структура предложения сместилась в сторону сегментов с относительно низкими индексами.
По районам города:
— суммарное недельное перераспределение объёмов предложения сегодня равно 0.92%, что значительно меньше, чем на прошлой неделе (1.46%);
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: значительные снижения долей объёмов предложения Жетысуского и Бостандыкского районов в пользу Ауэзовского района;
— отметим, что Бостандыкский район продолжает быстро снижать свою долю объёма предложения.
Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса
В таблице 3 по сегментам рынка приведены следующие параметры: динамика индексов (%), изменение долей объёмов предложения (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($).
| Табл. 3 | Изменение индекса (%) | Изменение доли объёма предложения (%) | Вклад сегмента ($) | Комментарии |
| Типы | ||||
| панель | 0.35 | -0.27 | -2 |
Заметный рост индекса панели и значительное уменьшение её доли объёма предложения. |
| кирпич | 0.96 | 0.57 | 18 |
Одновременное резкое увеличение индекса кирпича и большой рост его доли объёма предложения. |
| монолит | -1.10 | -0.30 | -10 |
Одновременное резкое снижение индекса монолита и значительное уменьшение его доли объёма предложения. |
| Форматы | ||||
| 1-комн. | 0.90 | 1.09 | 23 | Одновременное резкое увеличение индекса формата 1-комнатных квартир и огромный рост его доли объёма предложения. |
| 2-комн. | 0.00 | 0.41 | 7 | Большое увеличение доли объёма предложения формата 2-комнатных квартир и неизменность его индекса. |
| 3-комн. | 0.37 | -1.01 | -16 | Заметное увеличение индекса формата 3-комнатных квартир и огромное падение его доли объёма предложения. |
| 4-комн. | 0.72 | -0.62 | -12 | Значительное увеличение индекса формата 4-комнатных квартир и большое падение его доли объёма предложения. |
| 5-комн. | 5.61 | 0.13 | 4 | Одновременное резкое увеличение индекса формата 5-комнатных квартир и заметный рост его доли объёма предложения. |
| Районы | ||||
| Алм. | 1.23 | 0.09 | 7 | Одновременное резкое увеличение индекса района и небольшой рост его доли объёма предложения. |
| Жет. | 0.29 | -0.30 | -4 | Заметное увеличение индекса района и значительное уменьшение его доли объёма предложения. |
| Ауэз. | 0.30 | 0.43 | 9 | Одновременное заметное увеличение индекса района и значительный рост его доли объёма предложения. |
| Мед. | -1.17 | 0.08 | -2 |
Резкое снижение индекса района и очень небольшое увеличение его доли объёма предложения. |
| Туркс. | 0.16 | 0.14 | 2 | Одновременное небольшое увеличение индекса района и заметный рост его доли объёма предложения. |
| Бост. | 0.89 | -0.62 | -8 | Сильный рост индекса района и большое уменьшение его доли объёма предложения. |
| Алат. | 2.83 | 0.17 | 2 | Одновременное резкое увеличение индекса района и заметный рост его доли объёма предложения. |
Основные моменты динамики вкладов сегментов
По типам:
— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей объёмов предложения, так и динамикой индексов;
— знаки вкладов всех типов строений совпадают со знаками изменения долей объёмов предложения;
— у кирпича и монолита наблюдается кумулятивный эффект (однонаправленные изменения цен предложения и долей объёмов предложения);
— кумулятивный эффект стал причиной появления больших вкладов кирпича и монолита;
— отметим, что на прошлой неделе знаки вкладов панели и кирпича были противоположными.
По форматам:
— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей объёмов предложения, так и динамикой индексов;
— знаки вкладов всех форматов полностью совпадают со знаками изменения долей объёмов предложения;
— в форматах 1- и
— положительным кумулятивным эффектом объясняется появление большого положительного вклада формата
— очень большие отрицательные вклады дали форматы 3- и
— отметим, что за неделю все форматы поменяли знаки вкладов.
По районам:
— на прошедшей неделе вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей объёмов предложения, так и динамикой индексов;
— знаки вкладов всех районов, кроме Медеуского, совпадают со знаками изменения долей объёмов предложения;
— в Алмалинском, Ауэзовском, Турксибском и Алатауском районах наблюдается положительный кумулятивный эффект (одновременное увеличение индексов и долей объёмов предложения);
— отрицательные вклады дали районы, в которых наблюдается или снижение доли объёма предложения (Жетысуский и Бостандыкский), или произошло сильное падение индекса (Медеуский).
АРЕНДА КВАРТИР
Изменения цены и объёмов предложения
В таблице 4 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.
| табл. 4 | ОИА |
Изменение цены предложения ($) |
Изменение цены предложения (%) |
Объём предложения | Изменение объёма предложения |
Изменение объёма предложения (%) |
| город |
793 |
-6 |
-0.79 |
1680 |
-3 |
-0.18 |
| формат | ||||||
| 1-комн. | 471 | 5 | 1.07 | 521 | 7 | 1.36 |
| 2-комн. | 680 | -13 | -1.88 | 663 | 1 | 0.15 |
| 3-комн. | 1087 | -17 | -1.54 | 403 | -10 | -2.42 |
| 4-комн. | 2132 | 97 | 4.77 | 93 | -1 | -1.06 |
Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.
Динамика стоимости аренды
В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведено изменение цены предложения (%).
| Табл. 5 | Изменения цены предложения на прошлой неделе (%) |
Изменения цены предложения на этой неделе (%) |
| Город |
3.14 |
-0.79 |
| Форматы | ||
| 1-комн. | 1.08 | 1.07 |
| 2-комн. | 0.29 | -1.88 |
| 3-комн. | 3.95 | -1.54 |
| 4-комн. | 6.88 | 4.77 |
Основные моменты динамики стоимости аренды:
- общий индекс аренды за прошедшую неделю заметно снизился;
-
форматы 1- и
4-комнатных квартир увеличили цену предложения; -
снизили цену предложения форматы 2- и
3-комнатных квартир; -
2- и
3-комнатные квартиры за неделю поменяли направление изменения цены предложения (рост сменился падением); -
1- м
4-комнатные квартиры продолжают увеличивать цену предложения.
Перераспределение объёмов предложения:
Суммарное недельное перераспределение долей объёмов предложения по форматам сегодня стало равным 0.60%, что намного меньше, чем было на прошлой неделе (1.22%). Основное перераспределение объёмов предложения: снижение долей объёмов предложения в сегментах 3- и
Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю значительно уменьшилась (-0.012). Сегодня средний формат сдаваемой квартиры равен 2.040.
Структура вкладов форматов в динамику ОИА
В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры: динамика стоимости аренды (%), динамика долей объёмов предложения (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($).
| Табл. 6 | Изменение цены предложения (%) | Изменение доли объёма предложения (%) | Вклад сегмента ($) | Комментарии |
| Форматы | ||||
| 1-комн. | 1.07 | 0.47 | 4 | Сильное увеличение цены предложения формата 1-комнатных квартир и значительный рост его доли объёма предложения. |
| 2-комн. | -1.88 | 0.13 | -4 | Очень сильное снижение цены предложения формата 2-комнатных квартир и заметное увеличение его доли объёма предложения. |
| 3-комн. | -1.54 | -0.55 | -10 | Одновременное сильное снижение цены предложения формата 3-комнатных квартир и большое падение его доли объёма предложения. |
| 4-комн. | 4.77 | -0.05 | 4 | Резкий рост цены предложения формата 4-комнатных квартир и очень небольшое снижение его доли объёма предложения. |
| Всего | -6 | |||
Вклады форматов в динамику общего индекса аренды на этой неделе определялись как динамикой долей объёмов предложения, так и изменением цены предложения.
Отметим особенности динамики рынка аренды за неделю:
-
в формате
1-комнатных квартир наблюдается положительный кумулятивный эффект: одновременный рост цены предложения и объёма предложения; -
в формате
3-комнатных квартир наблюдается отрицательный кумулятивный эффект: одновременное падение цены предложения и объёма предложения; -
отметим, что на этой неделе знаки вкладов всех форматов, кроме
3-комнатных квартир, совпадают со знаками вкладов на прошлой неделе.
Ссылки:
1. Методика вычисления индексов
2. Обзор предложений на рынке недвижимости в Алматы
Николай Стекольников, аналитик
Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz