№04 (205)

 

ПРОДАЖА КВАРТИР

Изменения цен и объёмов предложения

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Табл. 1 Индекс
($/кв.м)		 Изменение индекса
($/кв.м)		 Изменение индекса
(%)		 Объём предложения Изменение объёма предложения Изменение объёма предложения
(%)
Город 1861
 1
 0.05
 5707
 56
 0.99
Типы
панель 1711 4 0.23 2729 25 0.92
кирпич 1999 -4 -0.20 1960 49 2.56
монолит 2000 6 0.30 1018 -18 -1.74
Форматы
1-комн. 1798 4 0.22 1329 24 1.84
2-комн. 1814 -9 -0.49 1963 -3 -0.15
3-комн. 1884 10 0.53 1930 63 3.37
4-комн. 2113 2 0.09 449 -29 -6.07
5-комн. 2427 270 12.52 36 1 2.86
Районы
Алм. 1969 1 0.05 1266 -52 -3.95
Жет. 1391 -5 -0.36 407 -6 -1.45
Ауэз. 1634 8 0.49 1505 26 1.76
Мед. 2383 31 1.32 695 -32 -4.40
Туркс. 1279 24 1.91 355 24 7.25
Бост. 2044 -1 -0.05 1441 88 6.50

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены изменения индексов (%).

 

Табл. 2  Изменение индекса на прошлой неделе (%) Изменение индекса на этой
неделе (%)
Город 0.38
 0.05
Типы
панель 0.35 0.23
кирпич 0.25 -0.20
монолит 1.01 0.30
Форматы
1-комн. 1.07 0.22
2-комн. 1.00 -0.49
3-комн. -0.74 0.53
4-комн. 0.67 0.09
Районы
Алм. 0.72 0.05
Жет. 0.94 -0.36
Ауэз. 0.74 0.49
Мед. -0.72 1.32
Туркс. 0.72 1.91
Бост. 0.94 -0.05

Основные моменты динамики индексов:

По городу:
— средняя по городу цена предложения за неделю практически не изменилась;
— основной причиной маленького изменения индекса является разнонаправленная динамика в сегментах рынка.

По типам:
— панель и монолит продолжают дорожать;
— кирпич после небольшого удорожания на прошлой неделе, сегодня показывает столь же небольшое удешевление;
— отметим относительно небольшие недельные изменения индексов во всех рассматриваемых типах строений.

По форматам:
— за неделю заметно подорожали все форматы, кроме 2-комнатных квартир;
— значительное снижение цены предложения наблюдается только в сегменте 2-комнатных квартир;
— продолжают дорожать форматы 1- и 4-комнатных квартир;
— средние форматы поменяли направление изменения индекса: 2-комнатные сменили удорожание на удешевление, а в 3-комнатных удешевление перешло в удорожание;
— наибольший темп роста индекса в представление по форматам наблюдается в сегменте 3-комнатных квартир.

По районам:
— за неделю заметно снизил цену предложения только Жетысуский район;
— почти во всех остальных рассматриваемых районах города наблюдается увеличение индексов;
— три района (Жетысуский, Медеуский и Бостандыкский) изменили направления изменения цен предложения прошлой недели;
— Алмалинский, Ауэзовский и Турксибский районы продолжают дорожать;
— наибольшие темпы роста индекса в представлении по районам наблюдается в Медеуском и Турксибском районах.

Максимальные изменения индексов:
— наибольшие темпы роста индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдаются в Медеуском (+1.32%) и Турксибском районах (+1.91%);
— наибольшие темпы падения индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдаются в 2-комнатных квартирах (-0.49%) и в Жетысуском районе (-0.36%).

На рис. 1 показана динамика индексов районов города.

 

  Нет данных
  Сильный рост
  Слабый рост
  Нет динамики
  Слабое падение
  Сильное падение
   
Рисунок 1 - Динамика индексов по районам города (25.01-01.02.2012)    

 

Перераспределение объёмов предложения:

По типам строений:

— суммарное недельное перераспределение объёмов предложения сегодня равно 0.53% (на прошлой неделе было выше более чем в два раза — 1.14%);
— основное перераспределение объёмов предложения по типам: большое снижение доли объёма предложения монолита в пользу панели и кирпича;
— отметим, что на прошлой неделе было практически обратное изменение долей кирпича и монолита.

По форматам квартир:
— суммарное недельное перераспределение объёмов предложения сегодня равно 0.99% (на прошлой неделе было несколько меньше — 0.81%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: заметное уменьшение долей объёмов предложения форматов 2- и 4-комнатных квартир в пользу 1- и 3-комнатных квартир;
— в представлении по форматам структура предложения немного сместилась в сторону более дешёвых форматов.

По районам города:
— суммарное недельное перераспределение объёмов предложения сегодня равно 2.00% (на прошлой неделе было значительно меньше — 1.44%;
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: значительные снижения долей объёмов предложения Алмалинского и Медеуского районов в пользу Турксибского и Бостандыкского районов.

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 3 по сегментам рынка приведены следующие параметры: динамика индексов (%), изменение долей объёмов предложения (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($).

 

Табл. 3  Изменение индекса (%) Изменение доли объёма предложения (%)  Вклад сегмента ($) Комментарии 
Типы 
панель 0.23 -0.03 1 Заметный рост цены предложения панели и очень небольшое снижение её доли объёма предложения.
кирпич -0.20 0.53 9 Заметное падение цены предложения кирпича и большой рост его доли объёма предложения.
монолит 0.30 -0.50 -9 Заметный рост цены предложения монолита и большое снижение его доли объёма предложения.
Форматы 
1-комн. 0.22 0.19 4 Одновременное заметное увеличение цены предложения формата 1-комнатных квартир и рост его доли объёма предложения.
2-комн. -0.49 -0.39 -10 Одновременное значительное снижение цены предложения формата 2-комнатных квартир и большое падение его доли объёма предложения. 
3-комн. 0.53 0.78 18 Одновременное значительное увеличение цены предложения формата 3-комнатных квартир и очень большой рост его доли объёма предложения.
4-комн. 0.09 -0.59 -12 Небольшой рост цены предложения формата 4-комнатных квартир и очень большое снижение его доли объёма предложения.
5-комн. 12.52 0.01 1 Одновременное резкое увеличение цены предложения формата 5-комнатных квартир и неизменность его доли объёма предложения.
Районы 
Алм. 0.05 -1.14 -22 Очень небольшое увеличение цены предложения района и огромное падение его доли объёма предложения.
Жет. -0.36 -0.18 -3 Одновременное заметное уменьшение цены предложения района и значительное снижение его доли объёма предложения.
Ауэз. 0.49 0.20 5 Одновременное значительное увеличение цены предложения района и значительное увеличение его доли объёма предложения.
Мед. 1.32 -0.69 -12 Сильный рост цены предложения района и очень большое снижение его доли объёма предложения.
Туркс. 1.91 0.36 6 Одновременный резкий рост цены предложения района и большое увеличение его доли объёма предложения.
Бост. -0.05 1.31 26 Очень небольшое снижение цены предложения района и огромный рост его доли объёма предложения.
Алат. -4.32 0.13 1 Резкое снижение цены предложения района и заметное увеличение его доли объёма предложения.

 

Основные моменты динамики вкладов сегментов

По типам:
— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись, в основном, динамикой объёмов предложения;
— появление значительных вкладов кирпича и монолита объясняется большими изменениями их долей объёмов предложения.

По форматам:
— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями цен предложения, так и динамикой объёмов предложения;
— знаки вкладов всех форматов полностью совпадают со знаками изменения долей объёмов предложения;
— во всех форматах, кроме 4-комнатных квартир, наблюдается кумулятивный эффект (однонаправленное изменение цены предложения и доли объёма предложения).

По районам:
— на прошедшей неделе вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей объёмов предложения, так и динамикой индексов;
— знаки вкладов всех районов полностью совпадают со знаками изменения долей объёмов предложения;
— в Жетысуском, Ауэзовском и Турксибском районах наблюдается кумулятивный эффект (однонаправленное изменение цены предложения и доли объёма предложения);
— заметные положительные вклады дали Алмалинский, Турксибский и Бостандыкский районы, в которых наблюдаются увеличения долей объёмов предложения;
— отрицательные вклады дали Алмалинский, Жетысуский и Медеуский районы, в которых доли объёмов предложения за прошедшую неделю снизились.

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объёмов предложения

В таблице 4 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

табл. 4 ОИА Изменение цены предложения
($)		 Изменение цены предложения
(%)		 Объём предложения Изменение объёма предложения Изменение объёма предложения
(%)
город 792 6 0.72 1789 -27 -1.49
формат
1-комн. 472 0 0.00 518 -15 -2.81
2-комн. 713 22 3.18 710 -1 -0.14
3-комн. 1011 -47 -4.44 451 -16 -3.43
4-комн. 1914 92 5.05 110 5 4.76

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведено изменение цены предложения (%).

 

Табл. 5  Изменения цены предложения на прошлой неделе (%) Изменения цены предложения на этой
неделе (%)
Город 1.06
 0.72
Форматы
1-комн. 0.21 0.00
2-комн. -2.26 3.18
3-комн. 2.72 -4.44
4-комн. 0.66 5.05

 

Основные моменты динамики стоимости аренды:

  • общий индекс аренды продолжает расти;
  • темп изменения снизился, но остаётся высоким;
  • резко снизилась цена предложения в сегменте 3-комнатных квартир;
  • значительно подорожали 2- и 4-комнатные квартиры;
  • цена предложения в формате 1-комнатных квартир не изменилась;
  • форматы 2- и 3-комнатных квартир за неделю поменяли направление изменения цены предложения;
  • формат 4-комнатных квартир продолжает дорожать и показывает очень высокий темп изменения.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное недельное перераспределение долей объёмов предложения по форматам сегодня равно 0.90% (на прошлой неделе было заметно больше — 1.20%). Основное перераспределение объёмов предложения: большое уменьшение доли объёма предложения форматов 1- и 3-комнатных квартир в пользу 2- и 4-комнатных.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю заметно увеличилась (+0.007). Сегодня средний формат сдаваемой квартиры равен 2.086.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры: динамика стоимости аренды (%), динамика долей объёмов предложения (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($).

 

Табл. 6  Изменение цены предложения (%) Изменение доли объёма предложения (%) Вклад сегмента ($) Комментарии 
Форматы 
1-комн. 0.00 -0.40 -2 Значительное уменьшение доли объёма предложения формата 1-комнатных квартир и неизменность его цены предложения.
2-комн. 3.18 0.53 13 Одновременное резкое увеличение цены предложения формата 2-комнатных квартир и большой рост его доли объёма предложения.
3-комн. -4.44 -0.51 -17 Одновременное резкое падение цены предложения формата 3-комнатных квартир и большое снижение его доли объёма предложения. 
4-комн. 5.05 0.37 12 Одновременное резкое увеличение цены предложения формата 4-комнатных квартир и значительный  рост его доли объёма предложения. 
Всего     6  

Вклады форматов в динамику общего индекса аренды на этой неделе определялись как динамикой долей объёмов предложения, так и изменением цены предложения. Знаки вкладов всех форматов полностью совпадают со знаками изменения долей объёмов предложения.

Отметим особенности динамики рынка аренды за неделю:

  • в форматах 2-, 3- и 4-комнатных квартир наблюдается кумулятивный эффект (однонаправленное изменение цены предложения и объёма предложения);
  • кумулятивным эффектом объясняется появление очень больших по величине вкладов форматов 2-, 3- и 4-комнатных квартир;
  • сегмент 1-комнатных квартир из-за значительного снижения доли объёма предложения дал небольшой отрицательный вклад.

 

Николай Стекольников, аналитик.