№24 (173)

 

Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Таблица 1 Индекс Изменение ($/кв.м) Изменение (%) Предложение Изменение к-ва квартир Изменение (%)
Город 1782 2 0.11 6407 -96 -1.48
Типы
Панель 1626 -10 -0.61 3195 -17 -0.53
Кирпич 1931 13 0.68 2240 1 0.04
Монолит 1954 30 1.56 972 -80 -7.60
Форматы
1-комн. 1702 4 0.24 1530 -7 -0.46
2-комн. 1736 6 0.35 2188 -88 -3.87
3-комн. 1805 0 0.00 2108 32 1.54
4-комн. 2072 -2 -0.10 546 -36 -6.19
5-комн. 2257 31 1.39 35 3 9.38
Районы
Алм. 1881 -9 -0.48 1406 -34 -2.36
Жет. 1314 11 0.84 457 -41 -8.23
Ауэз. 1565 -7 -0.45 1720 -18 -1.04
Мед. 2368 17 0.72 741 -45 -5.73
Туркс. 1225 -5 -0.41 392 -29 -6.89
Бост. 1945 4 0.21 1631 64 4.08

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды индексов на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 2 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город 0.34 0.11 Город в целом продолжает дорожать. Темп роста среднего по городу индекса значительно снизился
Типы
Панель 0.18 -0.61 Панель, после небольшой положительной динамики индекса на прошлой неделе, сегодня показывает очень сильное удешевление
Кирпич 0.42 0.68 Продолжается удорожание кирпича. Темп роста индекса увеличился и стал очень большим
Монолит 0.58 1.56 Продолжается удорожание монолита. Темп роста индекса увеличился больше, чем в два раза и стал огромным
Форматы
1-комн. 0.18 0.24 Продолжается удорожание формата. Темп роста индекса заметно увеличился
2-комн. -0.06 0.35 Формат, после  незначительной динамики индекса на прошлой неделе, сегодня показывает заметный рост
3-комн. 0.89 0.00 Приостановилось быстрое удорожание формата
4-комн. -0.53 -0.10 Формат продолжает дешеветь. Темп падения индекса очень сильно снизился
Районы
Алм. 0.75 -0.48 Тренд индекса района изменил направление. Сильное удорожание прошлой недели сменилось  значительным удешевлением
Жет. -1.59 0.84 Тренд индекса района изменил направление. Резкое удешевление прошлой недели сменилось сильным удорожанием
Ауэз. 0.26 -0.45 Тренд индекса района изменил направление. Небольшое удорожание прошлой недели сменилось  значительным удешевлением
Мед. 0.17 0.72 Продолжается удорожание района. Темп  роста индекса резко вырос и стал очень большим
Туркс. -0.97 -0.41 Продолжается удешевление района. Темп падения индекса снизился в два раза, но остаётся заметным
Бост. 0.10 0.21 Район продолжает постепенно дорожать

Отметим следующее по индексам:

— относительно дорогие типы строений (кирпич и монолит), как и на прошлой неделе, показывают значительный темп удорожания;
— относительно дешёвая панель на прошедшей неделе очень сильно подешевела;

— на этой неделе подешевели, да и то незначительно (-0.1%) только 4-комнатные квартиры;
— 1- и 2-комнатные квартиры заметно подорожали;
— в сегменте 3-комнатных квартир индекс не изменился;
— сохранили направления трендов индексов два формата: 1-комнатные продолжают дорожать, а 4-комнатные — дешеветь;

— за неделю три района (Алмалинский, Ауэзовский и Турксибский) подешевели;
— три района (Жетысуский, Медеуский и Бостандыкский) подорожали;
— три района поменяли направления трендов индексов: в Алмалинском и Ауэзовском удорожание сменилось удешевлением, в Жетысуском сильное удешевление перешло в значительное удорожание;
— три района сохранили направления трендов индексов прошлой недели: Медеуский и Бостандыкский продолжают дорожать, Турксибский — дешеветь;

— максимальный темп роста индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдается в сегменте монолита (+1.56%);
— максимальный темп падения индекса наблюдается в сегменте панели (-0.61%).

На рис. 1 показана динамика индексов по районам города.

 

 

Изменения долей рынка

Объёмы перераспределения рынка:

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по типам сегодня равен 1.01% (на прошлой неделе был значительно меньше — 0.61%);

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам на этой неделе составил 1.28% (на прошлой неделе был значительно меньше — 0.86%);

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по районам составил 1.60% (на прошлой неделе был несколько меньше — 1.21%).

Отметим, что как на прошлой, так и на прошедшей неделе объёмы перераспределения рынка во всех представлениях постепенно увеличиваются.

Это можно рассматривать как косвенный признак некоторого роста активности рынка продаж.

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 3 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды индексов (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($), а также комментарии.

 

Таблица 3

 Тренд индекса (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Типы
Панель -0.61 0.47 3 Очень сильное удешевление панели и приобретение значительной части рынка
Кирпич 0.68 0.53 14 Одновременное очень сильное удорожание кирпича и приобретение большой части рынка
Монолит 1.56 -0.01 -15 Резкое удорожание монолита и потеря огромной части рынка
Форматы
1-комн. 0.24 0.24 5 Одновременное небольшое удорожание формата и приобретение заметной части рынка
2-комн. 0.35 -0.85 -13 Заметное удорожание формата и потеря очень большой части рынка
3-комн. 0.00 0.98 18 Приобретение огромной части рынка при неизменном индексе
4-комн. -0.10 -0.43 -9 Одновременное небольшое удешевление формата и потеря значительной части рынка
5-комн. 1.39 0.05 1 Резкое удорожание формата и очень небольшое увеличение доли рынка
Районы
Алм. -0.48 -0.20 -6 Одновременное значительное удешевление района и потеря заметной части рынка
Жет. 0.84 -0.53 -6
Сильное удорожание района и потеря большой части рынка
Ауэз. -0.45 0.12 0 Значительное удешевление района и приобретение небольшой части рынка
Мед. 0.72 -0.52 -10 Сильное удорожание района и потеря большой части рынка
Туркс. -0.41 -0.36 -5 Одновременное удешевление района и потеря значительной части рынка
Бост. 0.21 1.36 27 Одновременное небольшое удорожание района и захват огромной части рынка
Алат. 3.30 0.12 2 Резкое удорожание района и приобретение небольшой части рынка

По типам:

— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов всех типов строений полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— большой отрицательный вклад в динамику среднего по городу индекса дал монолит (-15$);
— панель и кирпич дали положительные вклады (суммарно +17$);
— сложение противоположных по знакам вкладов дало итоговое значение тренда среднего по городу индекса
+3$+14$-15$= +2$.

По форматам:

— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов всех рассматриваемых форматов полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основными конкурентами по вкладам были сегменты 1- и 3-комнатных квартир с одной стороны (суммарно +23$), и сегменты 2- и 4-комнатных квартир с другой стороны (суммарно −22$);
— отметим, что на прошлой неделе знаки вкладов во всех рассматриваемых форматах были противоположными;
— сложение больших, но противоположных по знаку вкладов, определило итоговое значение тренда
+5$-13$+18$-9$+1$= +2$.

По районам:

— на прошедшей неделе вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов всех районов полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— Бостандыкский район дал огромный положительный вклад в динамику среднего по городу индекса (+27$);
— четыре района (Алмалинский, Жетысуский, Медеуский и Туркскибский) дали отрицательные вклады (суммарно −27$);
— сложение больших по величине, но противоположных по знаку, вкладов, определило итоговое значение тренда
-6$-6$0+0$-10$-5$+27$+2$= +2$.

 

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 4 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Таблица 4 ОИА +/- $ +/- % Предложение +/- Кол-во +/- %
Город 679 -17 -2.45 2108 21 1.01
Формат $/месяц +/- $ +/- % Предложение +/- Кол-во +/- %
1-комн. 429 -1 -0.23 703 0 0.00
2-комн. 615 -8 -1.28 791 21 2.73
3-комн. 927 -18 -1.90 492 -14 -2.77
4-комн. 1538 -248 -13.89 122 14 12.96

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды стоимости аренды на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 5 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город 1.91
 -2.45
 После значительного роста общего индекса аренды на прошлой неделе, сегодня наблюдается резкое падение
Форматы
1-комн. 0.70 -0.23 Сильный рост арендной платы, наблюдавшийся на прошлой неделе, сменился сегодня небольшим снижением
2-комн. 0.32 -1.28 Небольшой рост арендной платы, наблюдавшийся на прошлой неделе, сменился сегодня резким снижением
3-комн. 2.49 -1.90 Огромный рост арендной платы, наблюдавшийся на прошлой неделе, сменился сегодня резким снижением
4-комн. 8.31 -13.89 Огромный рост арендной платы, наблюдавшийся на прошлой неделе, сменился сегодня резким снижением

 

Изменение долей рынка

Общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам сегодня равен 1.24% (на прошлой неделе был ещё больше — 1.72%).

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю незначительно увеличилась (+0.007). Сегодня этот показатель равен 2.016.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды стоимости аренды (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($), а также комментарии.

 

Таблица 6 Тренд стоимости (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Форматы
1-комн. -0.23 -0.34 -2 Одновременное небольшое удешевление формата и потеря значительной части рынка
2-комн. -1.28 0.63 1 Резкое удешевление формата и приобретение большой части рынка
3-комн. -1.90 -0.91 -13 Резкое удешевление формата и потеря огромной части рынка
4-комн. -13.89 0.61 -3 Резкое удешевление формата и приобретение большой части рынка
Всего     -17

На прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как динамикой долей рынка, так и изменением стоимости аренды.

На этой неделе очень небольшой положительный вклад дал только сегмент 2-комнатных квартир (+1$), а вклады остальных форматов были отрицательными (суммарно −18$).

Отметим, что на прошлой неделе знаки вкладов всех форматов были противоположными.

Сложение вкладов привело к итоговому тренду общего индекса аренды
-2$+1$-13$-3$= −17$.

 

Николай Стекольников, аналитик.