Обзор рынка продажи и аренды квартир в Алматы 02.02 – 09.02.2011
№06 (155)
Рынок продаж квартир
Изменения основных рыночных параметров
В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).
Таблица 1 | Индекс | Изменение ($/кв.м) | Изменение (%) | Предложение | Изменение к-ва квартир | Изменение (%) |
Город |
1775 |
22 |
1.25 |
6093 |
476 |
8.47 |
Типы | ||||||
Панель | 1612 | 7 | 0.44 | 3016 | 136 | 4.72 |
Кирпич | 1913 | 1 | 0.05 | 2088 | 148 | 7.63 |
Монолит | 1980 | 80 | 4.21 | 989 | 192 | 24.09 |
Форматы | ||||||
1-комн. | 1681 | -10 | -0.59 | 1438 | 100 | 7.47 |
2-комн. | 1743 | 19 | 1.10 | 2065 | 164 | 8.63 |
3-комн. | 1800 | 36 | 2.04 | 2002 | 132 | 7.06 |
4-комн. | 2028 | 54 | 2.74 | 552 | 69 | 14.29 |
5-комн. | 2071 | -123 | -5.61 | 36 | 11 | 44.00 |
Районы | ||||||
Алм. | 1892 | 26 | 1.39 | 1310 | 83 | 6.76 |
Жет. | 1295 | -5 | -0.38 | 406 | 56 | 16.00 |
Ауэз. | 1525 | 2 | 0.13 | 1639 | 55 | 3.47 |
Мед. | 2337 | 16 | 0.69 | 721 | 63 | 9.57 |
Туркс. | 1185 | 20 | 1.72 | 300 | 2 | 0.67 |
Бост. | 1916 | 29 | 1.54 | 1685 | 205 | 13.85 |
Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.
Динамика индексов
В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды индексов на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.
Таблица 2 | Тренд на прошлой неделе (%) | Тренд на этой неделе (%) | Комментарии | |||
Город | -0.96 | 1.25 | Город восстановился после сильной просадки индекса на прошлой неделе | |||
Типы | ||||||
Панель | -0.25 | 0.44 |
Тренд индекса панели изменил направление. После небольшого падения наблюдается заметный подъём индекса |
|||
Кирпич | -0.47 | 0.05 |
Тренд индекса кирпича изменил направление. После заметного падения наблюдается очень небольшой рост индекса |
|||
Монолит | -2.31 | 4.21 |
Тренд индекса монолита изменил направление. После очень сильного падения наблюдается огромный подъём индекса |
|||
Форматы | ||||||
1-комн. | 0.48 | -0.59 | Формат, после значительного подъёма индекса на прошлой неделе, сегодня показывает сильное падение | |||
2-комн. | 0.00 | 1.10 | Нулевая динамика индекса формата на прошлой неделе сменилась сильным подъёмом индекса на этой неделе | |||
3-комн. | -2.00 | 2.04 |
Тренд индекса формата изменил направление. После очень сильного падения наблюдается такой же очень сильный подъём индекса |
|||
4-комн. | -3.57 | 2.74 |
Тренд индекса формата изменил направление. После очень сильного падения наблюдается очень сильный подъём индекса |
|||
Районы | ||||||
Алм. | 1.08 | 1.39 |
Район продолжает дорожать. Темп роста индекса несколько вырос и стал значительным |
|||
Жет. | 1.96 | -0.38 | Тренд индекса района поменял направление. Сильный рост индекса на прошлой неделе сменился заметным падением на этой неделе | |||
Ауэз. | -0.98 | 0.13 | Тренд индекса района поменял направление. Сильное снижение индекса на прошлой неделе сменилось заметным ростом на этой неделе | |||
Мед. | -1.07 | 0.69 | Тренд индекса района поменял направление. Сильное снижение индекса на прошлой неделе сменилось значительным ростом на этой неделе | |||
Туркс. | -0.77 | 1.72 | Тренд индекса района поменял направление. Сильное снижение индекса на прошлой неделе сменилось очень большим ростом на этой неделе | |||
Бост. | -0.89 | 1.54 | Тренд индекса района поменял направление. Сильное снижение индекса на прошлой неделе сменилось очень большим ростом на этой неделе |
Отметим следующее по индексам:
— все типы строений за неделю подорожали;
— все типы строений за неделю поменяли направления трендов индексов;
— все форматы, кроме
— для форматов 2-3-4-комнатных квартир есть закономерность: чем больше (и дороже) формат, тем больше темп роста индекса;
— индекс
— за неделю пять районов подорожали, один — подешевел;
— Алмалинский район сохранил направление тренда индекса и продолжает дорожать;
— все районы, кроме Алмалинского, поменяли направления трендов индексов;
— единственный район, который показал снижение индекса — Жетысуский;
— максимальный темп роста индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдается в сегменте монолита (+4.21%);
— максимальный темп падения индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдается в сегменте
На рис. 1 показана динамика индексов по районам города.
Изменения долей рынка
Объёмы перераспределения рынка:
— общий объём недельного перераспределения долей рынка по типам сегодня равен 2.04% (на прошлой неделе был заметно меньше — 1.69%);
— общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам на этой неделе составил 0.65% (на прошлой неделе был несколько меньше — 0.47%);
— общий объём недельного перераспределения долей рынка по районам составил 2.03% (на прошлой неделе был заметно больше — 2.45%).
Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса
В таблице 3 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды индексов (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($), а также комментарии.
Таблица 3 |
Тренд индекса (%) | Тренд доли рынка (%) | Вклад сегмента ($) | Комментарии | ||
Типы | ||||||
Панель | 0.44 | -1.77 | -25 |
Заметное удорожание панели и потеря огромной части рынка |
||
Кирпич | 0.05 | -0.27 | -5 | Потеря заметной части рынка при практически неизменном индексе | ||
Монолит | 4.21 | 2.04 | 52 | Очень сильное удорожание монолита и захват огромной части рынка | ||
Форматы | ||||||
1-комн. | -0.59 | -0.22 | -6 | Одновременное сильное удешевление формата и потеря заметной части рынка | ||
2-комн. | 1.10 | 0.05 | 7 | Одновременное сильное удорожание формата при практически неизменной доле рынка | ||
3-комн. | 2.04 | -0.43 | 4 | Очень сильное удорожание формата и потеря большой части рынка | ||
4-комн. | 2.74 | 0.46 | 14 | Одновременное сильное удорожание формата и приобретение большой части рынка | ||
5-комн. | -5.61 | 0.15 | 3 | Очень сильное удешевление формата и приобретение заметной части рынка | ||
Районы | ||||||
Алм. | 1.39 | -0.34 | -1 |
Сильное удорожание района и потеря большой части рынка |
||
Жет. | -0.38 | 0.43 | 5 | Заметное удешевление района и приобретение большой части рынка | ||
Ауэз. | 0.13 | -1.30 | -19 | Незначительное удорожание района и потеря огромной части рынка | ||
Мед. | 0.69 | 0.12 | 5 | Одновременное сильное удорожание района и приобретение небольшой части рынка | ||
Туркс. | 1.72 | -0.38 | -4 |
Очень сильное удорожание района и потеря большой части рынка |
||
Бост. | 1.54 | 1.31 | 33 | Одновременное сильное удорожание района и захват огромной части рынка | ||
Алат. | 15.22 | 0.17 | 3 |
Одновременное очень сильное удорожание района и приобретение небольшой части рынка |
По типам:
— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов типов строений полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— положительный вклад в динамику среднего по городу индекса дал монолит (+52$), который сильно удорожал и очень значительно расширил свое место на рынке;
— панель и кирпич дали большие отрицательные вклады (суммарно −30$);
— сложение больших по величине и противоположных по знаку слагаемых дало итоговое значение тренда среднего по городу индекса +22$.
По форматам:
— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов всех форматов. Кроме
— основными конкурентами по вкладам были сегмент 1—комнатных квартир с одной стороны (-6$), и сегменты 2-3-4-5-комнатных квартир с другой стороны (+28$);
— сложение больших по величине, но противоположных по знаку, вкладов, определило итоговое значение тренда +22$.
По районам:
— на прошедшей неделе вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов районов полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— три района дали отрицательные вклады в динамику среднего по городу индекса, четыре — положительные вклады;
— основными конкурентами по вкладам были Ауэзовский и Турксибский районы с одной стороны (суммарно −23$), и Медеуский, Бостандыкский и Жетысуский районы с другой стороны (суммарно +43$);
— сложение больших по величине, но противоположных по знаку, вкладов, определило итоговое значение тренда +22$.
Рынок аренды квартир
Изменения основных параметров
В таблице 4 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.
Таблица 4 | ОИА | +/- $ | +/- % | Предложение | +/- Кол-во | +/- % |
Город | 796 | 46 | 6.15 | 2193 | -227 | -9.38 |
Формат | $/месяц | +/- $ | +/- % | Предложение | +/- Кол-во | +/- % |
1-комн. | 460 | 63 | 15.87 | 631 | -101 | -13.80 |
2-комн. | 695 | 43 | 6.60 | 836 | -72 | -7.93 |
3-комн. | 1058 | 50 | 4.96 | 595 | -46 | -7.18 |
4-комн. | 1866 | -188 | -9.15 | 131 | -8 | -5.76 |
Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.
Динамика стоимости аренды
В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды стоимости аренды на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.
Таблица 5 | Тренд на прошлой неделе (%) | Тренд на этой неделе (%) | Комментарии | |||
Город | -7.77 | 6.15 | Общий индекс аренды резко изменил направление. Огромное снижение на прошлой неделе сменилось столь же большим подъёмом на этой неделе | |||
Форматы | ||||||
1-комн. | -15.71 | 15.87 | Формат, после огромного снижения стоимости аренды на прошлой неделе, сегодня показывает такой же большой рост | |||
2-комн. | -7.25 | 6.60 | Формат, после сильного снижения стоимости аренды на прошлой неделе, сегодня показывает такой же большой рост | |||
3-комн. | -8.20 | 4.96 | Формат, после сильного снижения стоимости аренды на прошлой неделе, сегодня показывает большой рост | |||
4-комн. | 0.79 | -9.15 | После небольшого увеличения арендной платы формата на прошлой неделе, сегодня наблюдается очень сильное снижение |
Изменение долей рынка
Общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам сегодня равен 1.47% (на прошлой неделе был несколько больше — 1.65%). Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю сильно увеличилась (+0.026) за счёт большого перераспределения предложения в пользу квартир формата «больше 1 комнаты». Сегодня этот показатель равен 2.103.
Структура вкладов форматов в динамику ОИА
В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды стоимости аренды (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($), а также комментарии.
Таблица 6 | Тренд стоимости (%) | Тренд доли рынка (%) | Вклад сегмента ($) | Комментарии | ||
Форматы | ||||||
1-комн. | 15.87 | -1.47 | 12 |
Очень сильное удорожание формата и потеря огромной части рынка |
||
2-комн. | 6.60 | 0.60 | 20 | Одновременное сильное удорожание формата и приобретение большой части рынка | ||
3-комн. | 4.96 | 0.64 | 20 | Одновременное сильное удорожание формата и приобретение большой части рынка | ||
4-комн. | -9.15 | 0.23 | -6 | Очень сильное удешевление формата и приобретение заметной части рынка | ||
Всего | 46 |
|
На прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменением стоимости аренды в сегментах, так и динамикой долей рынка.
Наблюдается конкуренция отрицательных вкладов сегмента
Сложение больших по величине положительных вкладов привело к значительному итоговому тренду общего индекса аренды (+46$).
Приложение 1
Векторы сдвига (продажа квартир)
За неделю меняются индекс сегмента рынка и его объём предложения.
Если использовать относительные изменения (%) этих параметров, то, по аналогии с
Вектор, проведённый в этой системе координат из её начала к построенной точке, будет показывать направление и величину недельного сдвига сегмента рынка.
Такой подход позволяет сравнивать рыночную динамику различных сегментов рынка продаж квартир.
На рис. 2 показаны векторы сдвига для всех рассматриваемых типов строений и города в целом за неделю.
Из рис. 2 видно, что
— векторы сдвига всех типов строений направлены «вправо-вверх» (рост индексов при увеличении объёмов предложения);
— отметим, что на прошлой неделе преобладающее направление векторов сдвига типов строений было противоположным («влево-вниз»);
— результирующее направление вектора смещения города определилось конкуренцией влияния монолита с одной стороны, и панели с кирпичом, с другой стороны.
На рис. 3 показаны векторы сдвига для всех рассматриваемых форматов и города в целом за неделю.
Из рис. 3 видно, что
— выделяются две группы форматов со сходными динамиками;
— первая: форматы 2-3-4-комнатных квартир развиваются примерно в одном направлении «вправо-вверх» (индексы растут, объёмы предложения увеличиваются);
— вторая: формат
— отметим, что векторы смещения всех форматов направлены вправо (рост объёмов предложения);
— результирующее направление вектора смещения города определилось поведением первой группы форматов.
На рис. 4 показаны векторы сдвига для всех рассматриваемых районов и города в целом за неделю.
Из рис. 4 видно, что
— выделяются три группы районов со сходными динамиками: первая (Алмалинский, Бостандыкский, Медеуский и Ауэзовский районы), вторая (Турксибский район), третья (Жетысуский район);
— для первой группы районов характерно общее движение в направлении «вправо-вверх» (рост индексов и значительное увеличение объёмов предложения);
— вторая группа (Турксибский район) движется в направлении «почти строго вверх» (значительное увеличение индекса при практически неизменном объёме предложения);
— третья группа (Жетысуский район) сместилась «вправо-вниз» (падение индекса при росте объёма предложения);
— движение города в целом определилось конкуренцией всех трех групп и совпадает с преимущественным направлением первой группы районов.
Николай Стекольников, аналитик.