№27 (176)

 

Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Таблица 1 Индекс Изменение ($/кв.м) Изменение (%) Предложение Изменение к-ва квартир Изменение (%)
Город 1782
 5
 0.28
 6039
 -125
 -2.03
Типы
Панель 1630 10 0.62 2956 -114 -3.71
Кирпич 1937 -2 -0.10 2118 -23 -1.07
Монолит 1909 -10 -0.52 965 12 1.26
Форматы
1-комн. 1702 4 0.24 1479 52 3.64
2-комн. 1737 4 0.23 2012 -116 -5.45
3-комн. 1796 5 0.28 1993 -51 -2.50
4-комн. 2086 14 0.68 510 -12 -2.30
5-комн. 2350 -4 -0.17 45 2 4.65
Районы
Алм. 1907 -3 -0.16 1307 21 1.63
Жет. 1304 1 0.08 470 -24 -4.86
Ауэз. 1563 7 0.45 1655 -32 -1.90
Мед. 2365 24 1.03 696 -56 -7.45
Туркс. 1247 14 1.14 357 -4 -1.11
Бост. 1941 7 0.36 1497 -29 -1.90

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды индексов на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 2 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город 0.00 0.28 Средний по городу индекс за неделю заметно увеличился
Типы
Панель -0.49 0.62 Панельный сегмент, после значительного снижения индекса на прошлой неделе, на этой неделе показывает сильный рост
Кирпич 1.57 -0.10 Сегмент кирпича, сильно подорожавший на прошлой неделе, сегодня несколько подешевел
Монолит -1.74 -0.52 Продолжается снижение средней стоимости квадратного метра в монолитных домах. Темп падения индекса уменьшился более чем в три раза, но остаётся высоким
Форматы
1-комн. 0.71 0.24 Продолжается увеличение стоимости квадратного метра в 1-комнатных квартирах. Темп роста индекса сильно снизился, но остаётся заметным
2-комн. 0.12 0.23 Продолжается увеличение стоимости квадратного метра в 2-комнатных квартирах. Темп роста индекса увеличился в два раза и стал заметным
3-комн. -0.94 0.28 Формат, после огромного удешевления на прошлой неделе, сегодня показывает заметное удорожание
4-комн. 0.73 0.68 Продолжается увеличение стоимости квадратного метра в 4-комнатных квартирах. Темп роста индекса несколько снизился, но остаётся высоким
Районы
Алм. 0.69 -0.16 Индекс района, после сильного подъёма на прошлой неделе, сегодня заметно снизился
Жет. 0.08 0.08 Продолжается медленное удорожание района. Темп роста индекса не изменился и остаётся небольшим
Ауэз. -0.19 0.45 Район, после заметного удешевления на прошлой неделе, сегодня стал значительно дороже
Мед. -0.89 1.03 Район, после сильного удешевления на прошлой неделе, сегодня резко подорожал
Туркс. 0.65 1.14 Продолжается быстрое удорожание района. Темп роста индекса  значительно вырос и стал очень большим
Бост. -1.23 0.36 Район, после сильного удешевления на прошлой неделе, сегодня стал заметно дороже

Основные моменты динамики индексов:

— панель и кирпич поменяли тренды индексов;
— монолит сохранил тенденцию — продолжает дешеветь;

— на этой неделе все рассматриваемые форматы подорожали;
— в сегментах 1-, 2- и 3-комнатных квартир наблюдаются примерно одинаковые темпы роста индексов (от +0.23% до +0.28%);
— сегмент 4-комнатных квартир быстро дорожает (+0.68%);
— сохранились тренды индексов в сегментах 1-, 2- и 4-конатных квартир: продолжается удорожание;

— за неделю подешевел только Алмалинский район (-0.16%);
— два района (Турксибский и Медеуский) значительно подорожали (более чем на 1%);
— значительный и примерно одинаковый рост индекса наблюдается в верхних Ауэзовском и Бостандыкском районах (от +0.36% до +0.45%);
— Жетысуский район продолжает медленно дорожать (+0.08%);
— четыре района поменяли тренды индексов: в Ауэзовском, Медеуском и Бостандыкском удешевление сменилось удорожанием, а в Алмалинском значительное удорожание перешло в небольшое удешевление;
— два района сохранили тренды индексов прошлой недели: относительно недорогие Жетысуский и Турксибский районы продолжают дорожать;

— наибольшие темпы роста индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдаются в Турксибском (+1.14%) и Медеуском (+1.03%) районах;
— максимальный темп падения индекса снова, как и на прошлой неделе, наблюдается в сегменте монолита (-0.52%).

На рис. 1 показана динамика индексов по районам города.

 

 

Изменения долей рынка

Объёмы перераспределения рынка:

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по типам сегодня равен 0.86% (на прошлой неделе был несколько меньше — 0.62%);

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам на этой неделе составил 1.39% (на прошлой неделе был заметно меньше — 1.00%);

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по районам составил 0.91% (на прошлой неделе был заметно больше — 1.18%).

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 3 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды индексов (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($), а также комментарии.

 

Таблица 3

 Тренд индекса (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Типы
Панель 0.62 -0.86 -9 Панель значительно подорожала и сильно уменьшила свою долю рынка
Кирпич -0.10 0.34 6 Кирпич незначительно подешевел и значительно увеличил свою долю рынка
Монолит -0.52 0.52 8 Монолит значительно подешевел и очень значительно увеличил свою долю рынка
Форматы
1-комн. 0.24 1.34 24 Формат заметно подорожал и увеличил свою долю рынка на огромную величину
2-комн. 0.23 -1.21 -20 Формат заметно подорожал и уменьшил свою долю рынка на огромную величину
3-комн. 0.28 -0.16 -1 Формат заметно подорожал и уменьшил свою долю рынка на заметную величину
4-комн. 0.68 -0.02 1 Сильное удорожание формата при небольшом уменьшении доли рынка
5-комн. -0.17 0.05 1 Небольшое удешевление формата и заметное увеличение доли рынка
Районы
Алм. -0.16 0.78 14 Небольшое удешевление района и большое увеличение доли рынка
Жет. 0.08 -0.23 -3
Значительное уменьшение доли рынка района при практически неизменном индексе
Ауэз. 0.45 0.04 3 Значительное удорожание района и небольшое увеличение доли рынка
Мед. 1.03 -0.67 -13 Резкое удорожание района и очень большое уменьшение его доли рынка
Туркс. 1.14 0.05 2 Резкое удорожание района и небольшое увеличение его доли рынка
Бост. 0.36 0.03 2 Заметное удорожание района и небольшое увеличение его доли рынка
Алат. 1.79 0.00 0 Резкое удорожание района при неизменной доле рынка

По типам:

— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись, в основном, изменениями долей рынка;
— большой отрицательный вклад в динамику среднего по городу индекса дала панель (-9$);
— удешевление кирпича и монолита компенсировалось увеличением их долей рынка (что и явилось причиной появления положительных вкладов этих сегментов);
— отметим, что на прошлой неделе знаки вкладов всех типов строений были противоположными;
— сложение противоположных по знакам вкладов дало итоговое значение тренда среднего по городу индекса
-9$ +6$ +8$ = +5$.

По форматам:

— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов — знаки вкладов почти всех рассматриваемых форматов полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основная конкуренция вкладов была между сегментом 1-комнатных квартир с одной стороны (+24$), и сегментом 2-комнатных квартир (-20$) с другой стороны;
— сложение больших, но противоположных по знаку вкладов, определило итоговое значение тренда
+24$ −20$ −1$ +1$ +1$ = +5$.

По районам:

— на прошедшей неделе вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов всех районов полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основная конкуренция вкладов была между Алмалинским районом с одной стороны (+14$), и Медеуским районом (-13$) с другой стороны;
— отметим, что знаки вкладов почти всех рассматриваемых районах на этой неделе изменились на противоположные;
— сложение больших по величине, но противоположных по знаку вкладов, определило итоговое значение тренда
+14$ −3$ +3$ −13$ +2$ +2$ +0$ = +5$.

 

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 4 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Таблица 4 ОИА +/- $ +/- % Предложение +/- Кол-во +/- %
Город 686 -6 -0.82 1905 -135 -6.62
Формат $/месяц +/- $ +/- % Предложение +/- Кол-во +/- %
1-комн. 430 7 1.65 596 -52 -8.02
2-комн. 616 -2 -0.32 721 -56 -7.21
3-комн. 904 -50 -5.24 481 -28 -5.50
4-комн. 1610 -12 -0.74 107 1 0.94

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды стоимости аренды на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 5 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город 0.38
 -0.82
 Общий индекс аренды за неделю значительно уменьшился
Форматы
1-комн. -0.94 1.65 Формат 1-комнатных квартир показывает резкий рост стоимости аренды после сильного удешевления на прошлой неделе
2-комн. 2.83 -0.32 В формате 2-комнатных квартир видно небольшое снижение стоимости аренды  после резкого удорожания на прошлой неделе
3-комн. -1.65 -5.24 Продолжается удешевление формата 3-комнатных квартир. Темп снижения арендной платы резко вырос и стал очень большим
4-комн. -2.11 -0.74 Продолжается удешевление формата 4-комнатных квартир. Темп снижения арендной платы резко снизился и стал значительным

 

Изменение долей рынка

Общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам сегодня равен 0.72% (на прошлой неделе был больше почти в три раза — 1.91%).

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю сильно выросла (+0.016) за счёт резкого уменьшения доли 1- и 2-комнатных квартир в пользу 3- и 4-комнатных квартир. Сегодня средний формат сдаваемой квартиры равен 2.052.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды стоимости аренды (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($), а также комментарии.

 

Таблица 6 Тренд стоимости (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Форматы
1-комн. 1.65 -0.48 0 Резкое увеличение арендной платы в формате 1-комнатных квартир компенсировалось значительным уменьшением его доли рынка
2-комн. -0.32 -0.24 -2 Заметное удешевление формата 2-комнатных квартир и значительное уменьшение его доли рынка
3-комн. -5.24 0.30 -10 Резкое снижение арендной платы в сегменте 3-комнатных квартир частично компенсировалось значительным увеличением его доли рынка
4-комн. -0.74 0.42 6 Заметное снижение арендной платы в сегменте 4-комнатных квартир было полностью компенсировано большим увеличением его доли рынка
Всего     -6

 

На прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как динамикой долей рынка, так и изменением стоимости аренды.

На этой неделе положительный вклад дал только сегмент 4-комнатных квартир (+6$), а вклады сегментов 2- и 3- комнатных квартир были отрицательными (суммарно −12$).

Отметим, что на этой неделе знаки вкладов почти всех сегментов рынка аренды изменились на противоположные.

Сложение вкладов привело к итоговому тренду общего индекса аренды
0$ −2$ −10$ +6$ = −6$.

 

Николай Стекольников, аналитик.