№49 (147)

 

Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Таблица 1 Индекс Изменение ($/кв.м) Изменение (%) Предложение Изменение к-ва квартир Изменение (%)
Город 1736 -12 -0.69 5808 -44 -0.75
Типы
Панель 1578 -14 -0.88 2878 -92 -3.10
Кирпич 1875 -26 -1.37 2011 -32 -1.57
Монолит 1924 -2 -0.10 919 80 9.54
Форматы
1-комн. 1662 -14 -0.84 1391 2 0.14
2-комн. 1694 -12 -0.70 2016 54 2.75
3-комн. 1766 1 0.06 1908 -76 -3.83
4-комн. 2006 -29 -1.43 453 -27 -5.63
5-комн. 1882 -109 -5.47 40 3 8.11
Районы
Алм. 1817 -3 -0.16 1324 35 2.72
Жет. 1278 2 0.16 324 -10 -2.99
Ауэз. 1489 -5 -0.33 1513 -16 -1.05
Мед. 2250 -33 -1.45 768 -41 -5.07
Туркс. 1161 -3 -0.26 312 11 3.65
Бост. 1875 -11 -0.58 1534 -19 -1.22

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды индексов на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 2 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город 0.46 -0.69 Тренд среднего по городу индекса изменил направление. Сегодня наблюдается заметное уменьшение средней стоимости квадратного метра в городе
Типы
Панель 1.14 -0.88 Панель после сильного увеличения индекса на прошлой неделе сегодня показывает быстрое снижение
Кирпич -0.05 -1.37 Продолжается удешевление кирпича. Темп падения индекса резко вырос
Монолит -0.62 -0.10 Продолжается удешевление монолита. Темп падения индекса значительно уменьшился
Форматы
1-комн. 0.30 -0.84 Тренд индекса формата изменил направление. Заметное удорожание сменилось быстрым удешевлением
2-комн. 0.83 -0.70 Тренд индекса формата изменил направление. Сильный рост индекса сменился быстрым падением
3-комн. 1.03 0.06 Продолжается удорожание формата. Темп роста индекса сильно замедлился
4-комн. -2.77 -1.43 Продолжается удешевление формата. Темп падения индекса хотя и стал меньше, но остаётся высоким
Районы
Алм. 0.28 -0.16 Тренд индекса района изменил направление. Небольшой рост перешёл в маленькое падение
Жет. 1.75 0.16 Продолжается рост индекса района. Темп увеличения значительно снизился
Ауэз. 0.13 -0.33 Тренд индекса района изменил направление. Небольшой рост перешёл в заметное падение
Мед. -0.95 -1.45 Продолжается удешевление района. Темп падения индекса увеличился и остаётся очень высоким
Туркс. 0.69 -0.26 Тренд индекса района изменил направление. Большой рост сменился заметным падением
Бост. 0.11 -0.58 Тренд индекса района изменил направление. Небольшой рост перешёл в быстрое падение

Отметим следующее по индексам:

— все типы строений показали падение индексов;
— растущая на прошлой неделе панель сегодня показывает сильное снижение индекса;
— более дорогие типы (кирпич и монолит) продолжают дешеветь;

— форматы, которые на прошлой неделе показали рост индексов (1-2-3-комнатные квартиры), сегодня или остановили свой рост, или демонстрируют быстрое удешевление;
— дорогой сегмент 4-комнатных продолжает дешеветь;

— Жетысуский район, показавший на прошлой неделе хороший рост, сегодня приостановил увеличение индекса;
— остальные районы города дружно уменьшили свои индексы.

На рис. 1 показана динамика индексов по районам города.

 

 

Изменения долей рынка

Объёмы перераспределения рынка:

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по типам сегодня равен 1.49% (на прошлой неделе было значительно меньше — 0.88%);
— общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам на этой неделе составил 1.45% (на прошлой неделе было практически столько же — 1.49%);
— общий объём недельного перераспределения долей рынка по районам составил 1.00% (на прошлой неделе было больше почти в два раза — 1.88%).

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 3 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды индексов (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($), а также комментарии.

 

Таблица 3

 Тренд индекса (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Типы
Панель -0.88 -1.20 -26 Одновременное сильное удешевление панели и потеря огромной части рынка
Кирпич -1.37 -0.29 -14 Одновременное сильное удешевление кирпича и потеря заметной части рынка
Монолит -0.10 1.49 28 Небольшое удешевление монолита и приобретение огромной части рынка
Форматы
1-комн. -0.84 0.21 0.00 Сильное удешевление формата и приобретение  заметной части рынка
2-комн. -0.70 1.18 16 Большое удешевление формата и приобретение  огромной части рынка
3-комн. 0.06 -1.05 -18 Огромная потеря рынка при практически неизменном индексе
4-комн. -1.43 -0.40 -10 Одновременное сильное удешевление формата и потеря значительной части рынка
5-комн. -5.47 0.06 0.00 Очень сильное удешевление формата при практически неизменной доле рынка
Районы
Алм. -0.16 0.77 13 Незначительное удешевление района и захват большой части рынка
Жет. 0.16 -0.13 -1 Незначительное удорожание района и потеря небольшой части рынка
Ауэз. -0.33 -0.08 -2 Заметное удешевление района при практически неизменной доле рынка
Мед. -1.45 -0.60 -18 Одновременное сильное удешевление района и потеря большой части рынка
Туркс. -0.26 0.23 2 Небольшое удешевление района и приобретение значительной части рынка
Бост. -0.58 -0.13 -5 Одновременное сильное удешевление района и потеря небольшой части рынка
Алат. -5.08 -0.06 -1 Одновременное сильное удешевление района и потеря очень маленькой части рынка

По типам:

— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов типов в динамику среднего по городу индекса полностью совпадают со знаками трендов долей рынка;
— положительный вклад монолита в динамику среднего по городу индекса (+28$) конкурировал с большими отрицательными вкладами панели и кирпича (суммарно −40$), что и определило итоговое значение тренда −12$.

По форматам:

— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов форматов квартир полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— конкуренция вкладов 2-комнатных квартир с одной стороны (+16$) и 3-,4-комнатных квартир с другой стороны (суммарно −28$) привела к результирующему значению тренда индекса −12$.

По районам:

— на прошедшей неделе вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов районов полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основная конкуренция вкладов в динамику среднего по городу индекса была между Алмалинским районом с одной стороны (+13$) и Медеуским, Бостандыкским районами с другой стороны (суммарно −23$);
— сложение больших разнознаковых вкладов районов привело к значению результирующего тренда среднего по городу индекса −12$.

 

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 4 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Таблица 4 ОИА +/- $ +/- % Предложение +/- Кол-во +/- %
Город 818 -25 -2.93 2120 32 1.53
Формат $/месяц +/- $ +/- % Предложение +/- Кол-во +/- %
1-комн. 476 14 3.03 651 44 7.25
2-комн. 722 -18 -2.43 800 -12 -1.48
3-комн. 1091 -15 -1.36 526 6 1.15
4-комн. 1904 -127 -6.25 143 -6 -4.03

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды стоимости аренды на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 5 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город 1.20 -2.93 Общий индекс аренды после заметного подъёма на прошлой неделе сегодня показывает быстрое снижение
Форматы
1-комн. 1.54 3.03 Формат продолжает дорожать. Темп роста стоимости аренды вырос в два раза
2-комн. 3.06 -2.43 Тренд стоимости аренды формата изменил направление. Сильный рост стоимости сменился быстрым падением
3-комн. 1.84 -1.36 Тренд стоимости аренды формата изменил направление. Рост стоимости сменился падением
4-комн. -3.10 -6.25 Формат продолжает дешеветь. Темп уменьшения арендной платы резко вырос

Отметим, что на прошедшей неделе все форматы «больше 1-комнатной» показали значительное падение стоимости аренды.

 

Изменение долей рынка

Общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам составил величину 1.64% (на прошлой неделе было несколько меньше −1.33%).

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю сильно упала (-0.025) за счёт перераспределения предложения в пользу 1-комнатных квартир и стала равной 2.076.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды стоимости аренды (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($), а также комментарии.

 

Таблица 6 Тренд стоимости (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Форматы
1-комн. 3.03 1.64 12 Сильное удорожание формата и захват очень большой части рынка
2-комн. -2.43 -1.15 -15 Одновременное сильное удешевление формата и потеря огромной части рынка
3-комн. -1.36 -0.09 -5 Сильное удешевление формата при почти неизменной доле рынка
4-комн. -6.25 -0.39 -17 Сильное удешевление формата и потеря значительной части рынка
Всего     -25

На прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменением стоимости аренды в сегментах, так и динамикой долей рынка.

На прошедшей неделе была конкуренция положительного вклада 2-комнатных квартир (+12$) с одной стороны и остальных форматов с другой стороны (суммарно -37$). В итоге результирующее значение тренда общего индекса аренды стало равным -25$.

 

Николай Стекольников, аналитик.