Весна!
Жизнь и праздники продолжаются!

Обзор основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На всех рисунках синяя кривая соответствует прошлому периоду, красная — сегодняшнему.

NB: Основные функции общегородского индекса описаны здесь.

NB: А здесь дается понятие слагаемых динамики общегородского индекса.


Город в целом

Данные по городу:


Таблица 1
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 1629 12 0.74 4610 -633 -13.73

По всему чувствуется, что Наурыз — один из главных наших праздников!

Не успела активность рынка немного приподняться после празднования женского дня, как грянул новый праздник, еще более грандиозный. Рынок отреагировал сильным снижением объемов предложения (-633 квартиры или -13.73%).

Столь сильное снижение может привести к совершенно непредсказуемым изменениям среднегородского индекса. Действительно, даже при небольших трендах индексов по сегментам, большую роль в общегородской динамике индекса должно играть перераспределение предложения между сегментами, то есть структурные изменения рынка.

Несмотря на значительное снижение объема предложения, индекс изменился менее чем на процент. Но темп изменения стал положительным — за неделю общегородской индекс набрал 12$, что соответствует темпу роста +0.74%.


Город: динамика распределения предложения

Основная динамика (из анализа Рис.1 и 2):
— общий объем предложений сильно снизился;
— максимальный отток квартир произошел в максимуме распределения;
— во очень широком диапазоне индексов (от 1000$ до 3000$) наблюдается примерно одинаковое относительное падение объема предложения (около -10—12%), что означает почти пропорциональное уменьшение активности всего рынка;
— явных признаков дрейфа нет;
— появившийся на прошлой неделе кластер со средним индексом 2200$ сегодня стал значительно меньше (эта динамика хорошо видна на Рис. 2 — значительный провал в этой области индексов);
— почти пропорциональное снижение предложения и отсутствие дрейфа привело к незначительному изменению общегородского индекса;
— коммерческая активность рынка недвижимости сегодня напрямую зависит от наличия или отсутствия праздников.


Город: различные представления

Весь массив квартир города можно представить как объединение некоторых множеств, образованных по некоторому признаку.

Например, можно рассматривать город, как множество квартир, различающихся только по типу строения (представление по типам). В этом представлении все городские квартиры (независимо от формата и района) делятся на три группы — панельные, кирпичные и монолитные.

В другом представлении все городские квартиры объединяются в группы, отличающиеся только количеством комнат (представление по форматам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и района) делятся на 5 групп по числу комнат.

Можно все городские квартиры рассматривать как объединение групп, собранных по признаку принадлежности к определенному городскому району (представление по районам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и формата) делятся на 7 групп (по числу административных районов города).


Динамика индекса и объемов предложения за неделю

В таблице 2 приведены данные по индексам и объемам предложения этой недели, динамике индексов и объемов предложения (абсолютные и относительные значения) для различных представлений.


Таблица 2
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 1629 12 0.74 4610 -633 -13.73
Типы
панель 1392 -2 -0.14 2466 -403 -16.34
кирпич 1842 24 1.32 1586 -165 -10.40
монолит 2068 -9 -0.43 558 -65 -11.65
форматы
1-комн. 1459 -11 -0.75 1058 -193 -18.24
2-комн. 1558 10 0.65 1496 -232 -15.51
3-комн. 1674 13 0.7 160 -203 -12.62
4-комн. 2065 -10 -0.48 414 -8 -1.93
5-комн. 2572 10 0.39 33 3 9.09
районы
Алмал. 1707 -19 -1.10 1045 -59 -5.65
Жетыс. 1260 7 0.56 315 -49 -15.56
Ауэзов. 1306 -2 -0.15 1176 -259 -22.02
Медеус. 2403 33 1.39 593 -50 -8.43
Турксиб. 1050 -4 -0.38 238 -57 -23.95
Бостан. 1707 -13 -0.76 1231 -155 -12.59
Алат. 1256 130 11.55 12 -4 -33.33

На Рис. 3 в виде диаграмм показано относительное изменение индекса за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

На Рис. 4 в виде диаграмм показано относительное изменение объемов предложения за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

Динамика по сегментам

По типам:
— индексы панель и монолит незначительно снизились, а стоимость квадратного метра квартиры в кирпичном доме выросла на 24$ (+1.32%);
— за неделю на рынке стало меньше квартир всех типов строений;
— предложение по панели упало сразу более чем на 16%, по кирпичу и монолиту снижение предложения меньше и оно примерно одинаковое (-10..—11%).

По форматам:
— индексы 1- и 4-комнатных за неделю упали, а для популярных 2- и 3-комнатных — выросли;
— объемы предложения уменьшились для всех форматов;
— 1- и 2-комнатных стало значительно меньше (-15%..-18%);
— почти на 13% уменьшилось количество 3-комнатных;
— объем предложения 4-комнатных почти не изменился.

По районам:
— в двух районах (Медеуском и Жетысуском) за неделю индекс вырос (+1.39% и +0.56% соответственно);
— в Медеуском районе рост индекса продолжается уже две недели;
— в остальных районах индексы снизились в пределах одного процента;
— объемы предложения выросли во всех районах города;
— в двух районах (Ауэзовском и Турксибском) темп снижения предложения превысил -22%;
— в остальных районах объем предложения упал в пределах 13%.

Динамика структуры рынка и слагаемые динамики общегородского индекса

В таблице 3 показаны недельные изменения долей рынка (% за неделю) и слагаемые динамики общегородского индекса для сегментов рынка в различных представлениях.

Таблица 3
сегмент динамика долей
(% за неделю)

вклад от
сегмента ($)
панель -1.23 -18
кирпич 1.01 27
монолит 0.22 3
Cумма 0.00 12
 
1-комн. -0.91 -16
2-комн. -0.51 4
3-комн. 0.34 10
4-комн. 0.93 18
5-комн. 0.14 4
Сумма 0.00 12
 
Алмал. 1.61 23
Жетыс. -0.11 -1
Ауэзов. -1.86 -25
Медеус. 0.60 19
Турксиб. -0.46 -5
Бостан. 0.27 1
Алат. -0.04 0
 Сумма 0.00 12

Значения вкладов от сегментов в динамику общегородского индекса округлены до целых чисел.

На Рис. 5 в виде диаграмм показано относительное изменение долей рынка за неделю для различных представлений.

На Рис. 6 в виде диаграмм показаны слагаемые динамики общегородского индекса на этой и прошлой неделях для различных представлений.

Динамика долей рынка и вклады по сегментам

По типам:
— дешевая панель потеряла часть рынка (-1.23%), расширились монолит (+0.22%) и, особенно, кирпич (+1.01%);
— подорожавший кирпич, существенно расширивший свою часть рынка, дал огромный вклад в динамику общего индекса (+27$);
— относительно дешевая панель, потеряв значительную долю рынка, тянула общий индекс вниз (-18$);
— общая тенденция рынка по типам строения определилась влиянием кирпичного сегмента.

По форматам:
— относительно дешевые 1- и 2- комнатные квартиры сталь занимать на рынке меньшую часть. Чем на прошлой неделе (-0.91% и — 0.51% соответственно);
— увеличили свои доли более дорогие форматы: 3-комнатные и 4-комнатые квартиры (+0.34% и +0.93% соответственно);
— структурная перестройка рынка в форматном представлении привела к тому, что 1- и 2-комнатные тянули индекс вниз (-16$ и -4$ соответственно), а 3- и 4-комнатные — вверх (+10$ и +18$ соответственно);
— общая тенденция рынка по форматам определилась влиянием больших форматов.

По районам:
— ощутимо уменьшилась доля рынка недорогого Ауэзовского района (-1.86%);
— значительно выросла доля относительно дорогого Алмалинского района (+1.61%);
— в остальных районах наблюдаются небольшие разнонаправленные изменения долей рынка;
— описанная структурная перестройка предложения по районам привела к тому, что наибольший отрицательный вклад дал Ауэзовский район (-25$), а положительные — Алмалинский (+23$ за счет изменения доли рынка) и Медеуский (+19$ за счет увеличения индекса и доли рынка);
— общая тенденция рынка по районам определилась влиянием Алмалинского и Медеуского районов.

Выводы по городу:

— в связи с праздником объем предложения значительно уменьшился;
— изменение предложения носило почти пропорциональный характер, что свидетельствует об общем понижении активности на рынке продаж;
— наблюдаются структурные изменения — увеличили свое влияние более дорогие сегменты рынка (кирпич-монолит, большие форматы, относительно дорогие Алмалинский и Медеуский районы);
— увеличение общегородского индекса на 12$ обусловлено, в основном, перечисленными структурными изменениями предложения.

Рынок аренды

В таблице 4 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

Таблица 4
  $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 409 -27 -6.19 1180 -253

-17.66
2-комн 648 -31 -4.57 1110 -240 -17.78
3-комн 1007 -11 -1.08 680 -151 -18.17
4-комн 1895 -24 -1.25 138 -42 -23.33
Всего       3108 -686 -18.08

Наступил очередной праздник и рынок аренды, как и рынок продажи, потерял активность прошлой недели.

Во всех форматах наблюдается примерно одинаковый по значениям и большой по величине относительное падение объемов — темп составил примерно -18% для форматов 12—3-комнаты и -23.3% для 4-комнатных.

Стоимость аренды упала для всех форматов. Наблюдается закономерность: чем больше формат квартиры, тем меньше относительное падение стоимости аренды.

Отметим, что темп снижения стоимости аренды для 1- и 2-комнатных очень высокий (-5%...-6%).

Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс:

Таблица 5
формат доля рынка % изменение % вклад в общий индекс
прошл нед. сегодня
1-комн

37.77

37.97

0.20

 -10
2-комн 35.58
 35.71
 0.13
 -10
3-комн 21.90
 21.88
 -0.02
 -2
4-комн 4.74
 4.44
 -0.30
 -7
сумма 100.00
 100.00
 0.00 -29
 
средн. комн 1.936
 1.928
    
изм средн комн   -0.008
  
средн.индекс 720 691
  
изм средн индекса   -29 -4,04

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Структурные изменения на рынке аренды небольшие: увеличились доли 1- и 2-комнатных (+0.2% и +0.12% соответственно), и уменьшились доли больших форматов.

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды. Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.

Несмотря на небольшие изменения долей рынка, большая динамика стоимости аренды привела к значительным вкладам форматов в динамику общего индекса аренды. Последняя колонка таблицы 5 показывает, что все форматы дали отрицательные слагаемые, и общий индекс аренды за прошедшую неделю потерял 29$. Темп падения общего индекса аренды составил -4.04%. Пробит вниз очередной «ровный» уровень 700$ — сегодня общий индекс аренды равен 691$.

За неделю средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры немного снизилась (-0.008) за счет небольшого структурного изменения по форматам.
Сегодня средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры равна 1.928.

Приложение 1

Общегородской индекс выполняет две функции:
— он неплохо показывает общую динамику рынка;
— разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов — типа строения, формата, района и т.д.
Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.
Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы «тип строения — формат квартиры — район города». Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются только на основании массива частных объявлений, поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz.


Приложение 2

Слагаемые динамики общегородского индекса.

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих.
Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим — по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений — панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир — 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.

 

Николай Стекольников, аналитик

Написать автору

Читать предыдущий обзор

Цены на жильё в феврале