- Вы слышали – победил Обама!
- И как это скажется на наших ценах?
(из разговора местных аналитиков)

Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету "Крыша" и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
- объявления, содержащие ложную информацию;
- объявления о продаже объектов, относящиеся к "нетипичному формату" (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).

Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

 

ГОРОД В ЦЕЛОМ

Данные по городу:

 

Табл. 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 2039 -15 -0,73 5281 269 5,09

Тренд общегородского индекса снова, как и на прошлой неделе, отрицательный (-0.73%), но его величина значительно уменьшилась (было -1.73%). Падение индекса есть, но оно стало несколько медленнее. Возможно, рынок просто "отдыхает" после значительного падения на прошлой неделе.

Предложение за неделю значительно увеличилось (+269 квартир или +5.09%). Это тоже может быть следствием отработки рынком сильного падения предложения на прошлой неделе (-242 квартиры или -4.83%). По итогам последних двух недель предложение изменилось незначительно.

Об использовании общегородского индекса см. приложение 1.

Город: динамика распределения предложения

На Рис. 1 изображены распределения общегородского предложения по индексу, а на рис. 2 - разность распределений этой и прошлой недель.

NB: На всех рисунках синяя кривая соответствует прошлой неделе, красная – сегодняшней.

Основная недельная динамика общегородского распределения:

- форма кривой распределения практически не изменилась;
- предложение в максимуме распределения заметно выросло;
- основное дополнительное предложение приходится на интервал индексов, лежащий левее главного максимума, что означает дополнительный приток на рынок относительно дешевого жилья (это хорошо видно на Рис. 2);
- отсутствует такое явление, как дрейф всего рынка.

Город в целом сегодня немного подешевел за счет появления дополнительного предложения в нижнем ценовом диапазоне.

 

ГОРОД: РАЗЛИЧНЫЕ ПРЕДСТАВЛЕНИЯ

NB: Понятие слагаемых общегородского индекса дается в приложении 2.

Город, как совокупность типов строений

 

Табл. 2 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
панель 1810 -8 -0.44 2853 199 6.98
кирпич 2285 -22 -0.95 1879 43 2.29
монолит 2384 21 0.89 549 27 4.92

В самых популярных типах строения (панель и кирпич) сегодня наблюдается снижение индексов, монолит подорожал почти на процент.

Предложение для всех типов выросло. Особенно заметно увеличение числа предлагаемых квартир в панельном (+6.98%) и монолитном (+4.92%) сегментах.

Для получения более детализированной картины, подробнее рассмотрим панельный сегмент – в нем самая большая динамика предложения.

На Рис. 3 показано распределение предложения панели для этой и прошлой недель, а на Рис.4 разностная функция, показывающая спектральный вклад в общую недельную динамику индекса сегмента.

Основные моменты:

- кривые распределения прошлой и этой недели по форме практически совпадают;
- заметно вырос объем главного максимума;
- рост объема предложения при сохранении формы кривой означает, что средний по сегменту индекс не должен заметно измениться – просто увеличилась активность продавцов.

Доли рынка по типам и вклад в общий индекс:

 

табл 3 прош. неделя сегодня изменение
доли рынка (%)		 вклад в общий
индекс ($/кв.м)
тип % рынка
панель 52.95 54.02 1.07 15
кирпич 36.63 35.58 -1.05 -32
монолит 10.42 10.40 -0.02 2
Сумма 100 100.00 0 -15

Большое увеличение предложения панели привело к значительному увеличению ее доли на рынке (+1.07%). Подвинулся на рынке только кирпич (-1.05%). Монолит сохранил свое место на рынке (только -0.02%).

Значения вкладов типов в изменения общегородского индекса округлены до целых чисел.

Из последней колонки таблицы 3 видно, что кирпич так сильно уменьшал общегородской тренд (-32$) и даже довольно значительный положительный вклад от панели (+15$) не смог его компенсировать.

В результате противоборства панели и кирпича общегородской индекс снизился на 15$.

Город, как совокупность форматов квартир

 

Табл. 4 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
1-комн. 1889 -14 -0.74 1172 76 6.48
2-комн. 1988 -13 -0.65 1715 71 4.14
3-комн. 2066 -4 -0.19 1828 76 4.16
4-комн. 2402 -32 -1.31 539 51 9.46
5-комн. 2642 -606 -18.66 27 -5 -18.52

В сегменте 5-комнатных квартир маленькая статистика и поэтому эти квартиры отдельно не рассматриваются.

Сегодня индексы всех форматов дружно сдвинулись вниз. Меньше всех понизилась стоимость 3-комнатных (-0.19%), больше всех потеряли в стоимости 4-комнатные (-1.31%). Изменения индексов в целом небольшие и все они не сильно отличаются от городского показателя.

Предложение выросло для квартир всех рассматриваемых форматов. В самых популярных (1-2-3-комнатных) форматах наблюдается значительное увеличение количества предлагаемых квартир (от 4% до 6%).

Сегодня подробнее рассмотрим сегмент 1-комнатных квартир – в этом сегменте большие значения трендов индекса и предложения.

На Рис. 5 показаны распределения предложения для 1-комнатных квартир на этой и прошлой неделях. Кривая, изображенная на Рис. 6 – разностная функция, показывающая спектральную плотность динамики индекса.

Основные выводы, которые следуют из анализа Рис. 5 и 6:

- почти во всем интервале индексов наблюдается небольшое увеличение предложения;
- главный максимум остался на месте, что говорит об отсутствии дрейфа всего рынка;
- на Рис. 6 хорошо видно, что увеличение предложения происходило и на восходящей ветви распределения и на нисходящей – пики до 1900$ и после;
- увеличение предложения на восходящей ветви уменьшало средний индекс, а прибавка квартир на нисходящей ветви – увеличивало его;
- итоговое небольшое изменение среднего индекса есть результат противоположно направленных изменений.

Доли рынка по форматам и вклад в общий индекс:

 

табл 5 прош. неделя Сегодня изменение
доли рынка (%)		 вклад в общий
индекс ($/кв.м)
формат % рынка
1-комн. 21.87 22.19 0.33 3
2-комн. 32.80 32.47 -0.33 -11
3-комн. 34.96 34.61 -0.34 -9
4-комн. 9.74 10.21 0.47 8
5-комн. 0.64 0.51 -0.13 -6
сумма 100 100.00 0 -15

Значения вкладов округлены до целых чисел.

На 0.33% выросла доля 1-комнатных, а доля 2-комнатных квартир увеличилась ровно на эту же величину. Заметно расширилось место, занимаемое на рынке 4-комнатными квартирами (+0.47%). Доля 3-комнатных снизилась на треть процента. Изменения небольшие и разнонаправленные, что можно расценивать просто как "дыхание рынка".

Из последней колонки таблицы 5 видно, что основной вклад в динамику общегородского индекса внесли 2-комнатные (-11$) и 3-комнатные (-9$) квартиры. Небольшие положительные вклады 1-комнатных (3$) и 4-комнатных (+8$) не смогли перевесить "отрицательное" давление. Результирующим разнонаправленных факторов стало небольшое понижение общегородского индекса.

За неделю средняя комнатность предлагаемой на продажу квартиры практически не изменилась (уменьшение на 0.001) и сегодня она равна 2.344.

Город, как совокупность районов

 

Табл. 6 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Алмал. 2099 -15 -0.71 1091 35 3.21
Жетыс. 1696 22 1.31 339 10 2.95
Ауэзов. 1692 -27 -1.57 1379 83 6.02
Медеус. 2818 38 1.37 736 49 6.66
Турксиб. 1339 19 1.44 246 27 10.98
Бостан. 2130 -37 -1.71 1482 62 4.18
Алат. 1179 -28 -2.32 8 3 37.50

На Рис. 7 показана динамика индексов в шести районах города для двух последних недель. Алатауский район пока не рассматривается в связи с малой статистикой.

Основные моменты динамики индексов районов:

- три района (Жетысуский, Медеуский и Турксибский) сменили падение индексов на прошлой неделе подъемом на этой;
- индекс Бостандыкского района продолжает падать примерно с той же скоростью, как и на прошлой неделе;
- в Алмалинском и Ауэзовском районах темп падения индекса значительно вырос.

Во всех районах предложение значительно увеличилось (лидер подъема – Турксибский район +10.98%).

Рассмотрим подробнее Ауэзовский район – в нем сегодня наблюдается значительное изменение индекса и предложения.

На Рис. 8 показаны распределения предложения для двух недель, а на Рис.9 – разностная функция, показывающая спектральную плотность динамики индекса.

Из анализа Рис. 8 и 9 можно сделать несколько выводов:

- главный максимум остался на месте. Что свидетельствует об отсутствии дрейфа рынка;
- объем главного максимума увеличился;
- основная прибавка квартир произошла в интервале индексов, соответствующих положению максимума распределения (см. Рис. 9);
- описанная прибавка не может заметно изменить общий индекс сегмента;
- в интервале индексов 2200$...2500$ есть небольшое снижение предложения, которое и ответственно за общий тренд индекса (-27$).

Доли рынка по районам и вклад в общий индекс:

 

табл 7 прош. неделя Сегодня изменение
доли рынка (%)		 вклад в общий
индекс ($/кв.м)
районы % рынка
Алмал. 21.07 20.66 -0.41 -12
Жетыс. 6.56 6.42 -0.15 -1
Ауэзов. 25.86 26.11 0.25 -3
Медеус. 13.71 13.94 0.23 12
Турксиб. 4.37 4.66 0.29 5
Бостан. 28.33 28.06 -0.27 -16
Алат. 0.10 0.15 0.05 0
сумма 100 100 0 -15

Значения вкладов округлены до целых чисел.

За неделю три района (Ауэзовский, Медеуский и Турксибский) увеличили свои доли рынка за счет остальных районов. В целом изменения долей небольшие и разнонаправленные.

Из последней колонки табл. 7 видно, что итоговую динамику общегородского индекса определили изменения, произошедшие в Бостандыкском (-16$) и Алмалинском (-12$) районах. Эти районы дали очень большой суммарный отрицательный вклад (-28$). Вверх общий индекс тянули Медеуский (+12$) и Турксибский (+5$) районы. Результат – падение общегородского индекса на 15$.

 

Выводы по городу:

- несмотря на заметное увеличение общего объема предложений, спектр выбора квартир остался неизменным;
- нет никаких признаков дрейфа рынка, что можно расценивать как некоторую остановку в развитии (рынок "замер");
- основное дополнительное предложение сосредоточено вблизи главного максимума, что оставляет практически неизменными средние по сегментам индексы;
- небольшое падение общегородского индекса есть результат противоположно направленных тенденций в разных районах города.

 

РЫНОК АРЕНДЫ

В таблице 8 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

 

табл. 8 $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 566 6 1.07 930 63 7.27
2-комн 970 12 1.25 977 66 7.24
3-комн 1453 -10 -0.68 777 102 15.11
4-комн 2827 86 3.14 154 21 15.79
Всего       2838 252 9.74

В самых популярных форматах (1-2-3-комнатные квартиры) сегодня относительно небольшие разнонаправленные изменения. Стоимость аренды 1- и 2-комнатных квартир выросла на величину чуть больше процента. Аренда 3-комнатных снизилась незначительно (-0.68%). Заметно подорожала аренда 4-комнатных (+3.14%).

На Рис. 10 показана недельная динамика предложения для квартир различных форматов.

Предложение сильно выросло (от 7 до 15%) во всех форматах. В целом общий объем предложения за неделю увеличился на 252 квартиры, что соответствует тренду 9.74%.

Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс:

 

табл. 9 доля рынка % %%
изменение		 вклад в
общий индекс
формат прошл нед. сегодня
1-комн 33.53 32.77 -0.76 -2
2-комн 35.23 34.43 -0.80 -4
3-комн 26.10 27.38 1.28 16
4-комн 5.14 5.43 0.28 13
сумма 100.00 100.00 0.00 23
средн. комн 2.029 2.055  
изм средн комн   0.026  
средн.индекс 1048 1071  
изм средн индекса   23 2.15

 

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды. Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.

На прошлой неделе общий индекс сильно уменьшился (-46$ или -4.22%). Сегодня это падение остановилось и перешло в заметный рост (+23$ или +2.15%). Общий индекс аренды сегодня равен 1071$.

Основные изменения долей рынка по форматам:

- 1-и 2-комнатные потеряли за неделю почти по проценту рынка;
- увеличили свои доли 4- (+0.28%) и, особенно, 3-комнатные (+1.28%).

Последняя колонка таблицы 9 показывает, что основной вклад в общую динамику индекса аренды дали сегменты больших форматов 3-комнатных (+16$) и 4-комнатных (+13$) квартир. Эти форматы и определили значение общего тренда индекса аренды (+23$).Отметим, что именно эти форматы обеспечили сильное снижение общего индекса аренды на прошлой неделе.

Средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры за неделю значительно выросла (+0.026) за счет изменения структуры предложения в пользу больших форматов. Сегодня средняя сдаваемая квартира имеет 2.055 комнат.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

Общегородской индекс выполняет две функции:

- он неплохо показывает общую динамику рынка;
- разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов – типа строения, формата, района и т.д. Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.

Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы "тип строения-формат квартиры-район города". Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются на основании массива частных объявлений, поданных в газету "Крыша" и на сайт krisha.kz.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 2

Слагаемые динамики общегородского индекса

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих. Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим - по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений – панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир – 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 3

На Рис. 3.1 показано изменение курса доллара США с 29.10.2008 по 05.11.2008. Недельный тренд 119.93 – 119.81 = +0.12 тенге или +0.1002%.

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ, аналитик