Категории квартир

Определим базовые категории квартир, которые в дальнейшем можно будет использовать для ценового анализа. Было проведено специальное исследование, которое показало, что в качестве основных признаков категории можно использовать формат квартиры и ее полную площадь.

Таким образом, образовались десять категорий квартир, описанные в табл. 1.

 

Таблица 1
Формат квартиры
 Общая площадь
 Категория квартиры
1 1-комнатная 30-34 1-маленькая
2 1-комнатная 40-42 1-большая
3 2-комнатная 42-45 2-маленькая
4 2-комнатная 50-54 2-большая
5 3-комнатная 58-60 3-маленькая
6 3-комнатная 64-66 3-средняя
7 3-комнатная 68-70 3-большая
8 4-комнатная 73-75 4-маленькая
9 4-комнатная 82-86 4-средняя
10 4-комнатная 90-95 4-большая

Квартиры этих категорий образуют основной поток предложения. Это позволяет использовать эти категории для ценового анализа. Кроме того, можно рассматривать предлагаемые категории квартир в разных административных районах города, что позволит получить более детальную информацию по ценам предложения и объёмам предложения на конкретные квартиры.

В расчётах использовалась база данных предложений о продаже квартир, размещённых в газете «Крыша».

Цены предложения в январе и феврале 2013 года

В таблице 2 для всех десяти категорий для всех районов города приведена средняя цена предложения на квартиры (в USD) в январе-2013 (н/д — нет надёжных данных).

 

Таблица 2:

Цены в январе
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 67418 54071 57139 66023 52286 77562 47824
1-большая 78232 65666 68491 82336 56397 86948 53826
2-маленькая 84149 52500 71143 82662 64323 91356 59295
2-большая 111668 70117 90509 112075 77451 124297 71570
3-маленькая 107586 н/д 88656 103770
 81281 114142 77388
3-средняя 125741 90000 110738 130223 94583 148439 85315
3-большая 148585 79666 121295 144497 101489 171486 83176
4-маленькая 144905 н/д 124420 148076 113500 162272 100333
4-средняя 170368 н/д 146154 166804 118103 198000 124200
4-большая 216999 н/д 157154 179490 140555 248360 136400

В таблице 3 для всех десяти категорий для всех районов города приведена средняя цена предложения на квартиры (в USD) в  феврале-2013 (н/д — нет надёжных данных).

 

Таблица 3:

Цены в феврале
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 67961 53500 57431 65772 51963 78305 48602
1-большая 76843 57250 68835 81211 56340 89645 55292
2-маленькая 82563 51583 71364 82197 64602 93098 59963
2-большая 110523 70600 92224 114211 79856 130037 71217
3-маленькая 107357 н/д 89218 104419 87558 112419 73738
3-средняя 126662 115000 110430 129281 94410 152074 91927
3-большая 147156 105750 120874 147563 105155 169546 84200
4-маленькая 147561 н/д 129882 145323 н/д 174535 101000
4-средняя 178277 н/д 145671 169010 114468 187812 103444
4-большая 202158 н/д 163853 196977 135833 229421 127500

Теперь, пользуясь таблицами 2 и 3, можно определить среднюю цену предложения конкретной квартиры в этом и прошлом месяцах.

Для примера возьмём 3-комнатную квартиру в Бостандыкском районе площадью 59 кв. м. Эта квартира соответствует категории «3-маленькая».

По таблицам 2 и 3 находим среднюю цену предложения подобной квартиры в январе 2013 года — 103 770$, а в феврале 2013 года — 104 419$.

Динамика цен предложения в феврале 2013 года

В таблице 4 для всех десяти категорий для всех районов города приведено изменение средней цены предложения (в USD) за месяц. Зелёным цветом обозначены дорожающие категории, красным — дешевеющие, н/д — нет надёжных данных.

Таблица 4:

Изменение цен $
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 543 -571 292 -251 -323 743 778
1-большая -1389 -8416 344 -1125 -57 2697 1466
2-маленькая -1586 -917 221 -465 279 1742 668
2-большая -1145 483 1715 2136 2405 5740 -353
3-маленькая -229 н/д 562 649
 6277 -1723 -3650
3-средняя 921 25000 -308 -942 -173 3635 6612
3-большая -1429 26084 -421 3066 3666 -1940 1024
4-маленькая 2656 н/д 5462 -2753 н/д 12263 667
4-средняя 7909 н/д -483 2206 -3635 -10188 -20756
4-большая -14841 н/д 6699 17487 -4722 -18939 -8900

В таблице 5 для всех десяти категорий для всех районов города приведено относительное изменение средней цены предложения (в%) за месяц. Зелёным цветом обозначены дорожающие категории, красным — дешевеющие, н/д — нет надёжных данных.

Таблица 5:

Изменение цен $
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 0.81 -1.06 0.51 -0.38 -0.62 0.96 1.63
1-большая -1.78 -12.82 0.50 -1.37 -0.10 3.10 2.72
2-маленькая -1.88 -1.75 0.31 -0.56 0.43 1.91 1.13
2-большая -1.03 0.69 1.89 1.91 3.11 4.62 -0.49
3-маленькая -0.21 н/д 0.63 0.63
 7.72 -1.51 -4.72
3-средняя 0.73 27.78 -0.23 -0.72 -0.18 2.45 7.75
3-большая -0.96 32.74 -0.35 2.12 3.61 -1.13 1.23
4-маленькая 1.83 н/д 4.39 -1.86 н/д 7.56 0.66
4-средняя 4.64 н/д -0.33 1.32 -3.08 -5.15 -16.71
4-большая -6.84 н/д 4.26 9.74 -3.36 -7.63 -6.52

По таблицам 4 и 5 можно определить абсолютную (в USD )и относительную (в%) динамику средней цены предложения для конкретной квартиры за месяц.

Цена предложения взятой для примера 3-комнатной квартиры в Бостандыкском районе площадью 59 кв. м за февраль 2013 года увеличилась на 649$ (+0.63%).

Объёмы предложения в январе и феврале 2013 года

Данные по объёмам предложения нормированы на 4-недельный месяц.

В таблице 6 для всех десяти категорий для всех районов города приведена величина объёма предложения на квартиры в январе-2013 (н/д — нет надёжных данных).

Таблица 6:

Объёмы в январе
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 348 14 419 471 172 124 120
1-большая 149 3 382 122 262 58 69
2-маленькая 348 2 519 590 113 132 151
2-большая 458 17 383 293 125 194 140
3-маленькая 246 н/д 470 301
 37 77 18
3-средняя 285 2 215 186 72 109 73
3-большая 169 3 314 221 47 135 34
4-маленькая 74 н/д 25 52 8 22 6
4-средняя 19 н/д 103 41 33 30 20
4-большая 61 н/д 71 53 9 25 5

В таблице 7 для всех десяти категорий для всех районов города приведена величина объёма предложения на квартиры в феврале-2013 (н/д — нет надёжных данных).

Таблица 7:

Объёмы в феврале
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 429 16 510 565 211 138 177
1-большая 157 4 455 151 248 55 53
2-маленькая 423 6 612 686 167 136 201
2-большая 577 10 432 335 155 187 165
3-маленькая 236 н/д 513 310 34 93 21
3-средняя 274 6 199 195 91 101 69
3-большая 166 4 343 236 45 160 45
4-маленькая 73 н/д 34 65 н/д 28 5
4-средняя 18 н/д 114 50 32 32 27
4-большая 63 н/д 75 45 6 19 4

Теперь, пользуясь таблицами 6 и 7, можно определить объёмы предложения конкретной квартиры в этом и прошлом месяцах.

Например: рассмотренная выше 3-комнатная квартира в Бостандыкском районе площадью 59 кв. м соответствует категории «3-маленькая».

По таблицам 6 и 7 находим объём предложения подобных квартир в январе 2013 года — 301, а в феврале 2013 года — 310.

Динамика объёмов предложения в феврале 2013 года

В таблице 8 для всех десяти категорий для всех районов города приведено изменение объёмов предложения за месяц. Зелёным цветом обозначены категории с растущим объёмом предложения, красным — с падающим объёмом предложения, н/д — нет надёжных данных.

Таблица 8:

Изменение объёмов
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 81 2 91 94 39 14 57
1-большая 8 1 73 29 -14 -3 -16
2-маленькая 75 4 93 96 54 4 50
2-большая 119 -7 49 42 30 -7 25
3-маленькая -10 н/д 43 9
 -3 16 3
3-средняя -11 4 -16 9 19 -8 -4
3-большая -3 1 29 15 -2 25 11
4-маленькая -1 н/д 9 13 н/д 6 -1
4-средняя -1 н/д 11 9 -1 2 7
4-большая 2 н/д 4 -8 -3 -6 -1

По данным таблицы 8 видно, что объём предложения квартир, подобных рассмотренной выше 3-комнатной квартире площадью 59 кв. м в Бостандыкском районе, за февраль 2013 года увеличился на 9 квартир.

Таким образом, зная общую площадь и количество комнат конкретной квартиры, можно:

— используя табл.1 определить категорию квартиры;
— в табл.2 и 3 найти средние цены предложения подобных квартир в этом и прошлом месяцах;
— из табл. 4 и 5 узнать — дорожают или дешевеют такие квартиры;
— в табл.6 и 7 найти объёмы предложения подобных квартир в этом и прошлом месяцах;
— из табл. 8 определить динамику объёма предложения за месяц.

Индекс сравнительной прибыльности (ИСП)

Периодически возникает вопрос о выборе варианта инвестирования денег. Как правило, рассматриваются две основные возможности: первая — вложение крупной суммы на депозитный счёт в банке и вторая — приобретение квартиры с целью сдачи её в аренду. Во втором варианте иногда есть возможность получения дополнительной прибыли из-за роста стоимости квартиры.

Какой вариант предпочтительнее с точки зрения получения прибыли?

Рассмотрим процесс получения прибыли в первом и во втором варианте.

Вариант 1: вложение денег на депозит.
В этом случае доходом будет вся сумма, начисленная банком по вкладу.
Расходов нет, так как банк сам выплачивает все необходимые платежи в бюджет.
Прибыль в этом случае равна доходу.

Вариант 2: приобретение квартиры и сдача её в аренду.
Доход состоит из двух частей: арендная плата и изменение стоимости самой квартиры (она может дорожать, но может и дешеветь!).
Расходы при сдаче квартиры в аренду: налоги (стоимость патента), регулярный необходимый ремонт.
Прибыль в данном случае есть разность дохода и расхода.

Для расчета прибылей используются следующие параметры:
— изменение цены квартиры (табл. 4 настоящей работы);
— средняя стоимость аренды 1-, 2-, 3- и 4-комнатных квартир в текущем месяце (месячные обзоры предложений на рынке недвижимости);
— средняя стоимость косметического ремонта (анализ предложений строителей на рынке);
— расчет стоимости патента (форма 911.00.001);
— средняя процентная ставка по депозитам в основных банках (сейчас около 8.5%/год для вкладов в тенге).

Для правильного выбора из двух рассматриваемых вариантов инвестирования можно ввести индекс сравнительной прибыльности (ИСП).

ИСП = (Прибыль от сдачи в аренду)/(Прибыль от депозита)

Видно, что критическими значениями ИСП являются 0 и 1. В табл. 9 приведены все варианты значений ИСП, комментарии и рекомендации.

Таблица 9:

 

Значение ИСП
 Это означает
 Рекомендации
ИСП < 0 Прибыль от аренды отрицательная Инвестиции в недвижимость убыточны
0 < ИСП < 1 Прибыль от аренды меньше, чем от депозита Инвестировать лучше в депозит
ИСП = 1 Прибыль от аренды равна прибыли от депозита Есть выбор – аренда или депозит
ИСП > 1 Прибыль от аренды больше, чем от депозита Инвестиции в недвижимость выгодны

На рис. 1 показаны индексы сравнительной прибыльности для форматов 1-4 комнатных квартир в январе и феврале 2013 года.

В январе только формат 3-комнатных квартир имеет ИСП намного превышающий 1. В остальных форматах ИСП или около 1 (2- и 4-комнатные квартиры) или даже меньше 1 (1-комнатные квартиры). Следовательно, в январе форматы 1-, 2- и 4-комнатных квартир были непривлекательными для инвестирования. Только формат 3-комнатных квартир показывал позитив с точки зрения инвестиций.

В феврале ситуация в принципе не изменилась. Три формата (1-, 2- и 4-комнатные квартиры) имеют ИСП ниже 1. Опять, как и в январе, формат 3-комнатных квартир имеет ИСП, заметно превышающий 1. Отметим, что февральские ИСП всех форматов, кроме 1-комнатных, меньше январских.

Выводы по февралю:

— только в 3-комнатные квартиры показывают позитив с точки зрения инвестиций;
— совершенно невыгодно инвестировать в форматы 1-. 2- и 4-комнатных квартир;
— общая тенденция: снижение инвестиционной привлекательности недвижимости.

Введенный параметр (ИСП) не является основанием для того или иного вложения средств и является только показателем уровня прибыльности на рынке недвижимости.

Динамика индекса сравнительной прибыли показывает изменение инвестиционного климата на рынке недвижимости.