NB: Все данные в таблицах — среднемесячные.
NB: Данные по объемам предложения нормированы на 4-недельный месяц.
NB: На графиках синие линии соответствуют октябрю-2013, красные — ноябрю-2013.

Для вычисления параметров рынка использовалась база данных газеты «Крыша».

 

ПРОДАЖА КВАРТИР

В таблицах приведены следующие данные: индексы прошлого месяца($), индекс прошедшего месяца ($), абсолютное изменение индекса за месяц ($), относительное изменение индекса за месяц (%), объём предложения в прошлом месяце (к-во квартир), объём предложения в прошедшем месяце (к-во квартир), абсолютное изменение объёма предложения за месяц (к-во квартир), относительное изменение объёма предложения за месяц (%).

Индекс — стоимость в долларах США одного квадратного метра общей площади квартиры.

В табл. 1-6 — данные по шести районам города.
В табл. 7 — данные по городу в целом.

Необходимые пояснения к таблицам:
— «панель 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры в панельных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом)»;
— «все кирпич» означает «все квартиры в кирпичных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от формата квартиры»;
— «все 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения»;
— «весь Алм. р-н» означает «все квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения и формата»;
— «н/д» означает «нет (надежных) данных».

Красным цветом обозначены сегменты с отрицательной динамикой параметров, зеленым — с положительной динамикой.

 

Алмалинский район

 

Табл. 1 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка октябрь ноябрь индекса ($) индекса (%) октябрь ноябрь объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1934 1981 47 2,43 412 411 -1 -0,24
панель  2-комн. 1955 1937 -18 -0,91 526 549 23 4,29
панель  3-комн. 1819 1833 14 0,77 771 741 -30 -3,92
панель  4-комн. 1862 1824 -38 -2,03 114 121 7 6,51
панель  5-комн. 1873 1699 -174 -9,31 2 6 4 150
кирпич  1-комн. 2223 2219 -4 -0,16 401 437 36 9,03
кирпич  2-комн. 2234 2189 -46 -2,04 745 746 1 0,16
кирпич  3-комн. 2268 2272 5 0,21 646 653 7 1,02
кирпич  4-комн. 2322 2422 100 4,31 182 163 -19 -10,64
кирпич  5-комн. 2339 2207 -132 -5,65 15 25 10 64,47
монолит 1-комн. 1919 1926 7 0,37 62 89 27 44,48
монолит 2-комн. 2106 2078 -28 -1,35 211 176 -35 -16,67
монолит 3-комн. 2123 2215 92 4,32 189 207 18 9,64
монолит 4-комн. 2365 2500 136 5,74 68 52 -16 -23,53
монолит 5-комн. 1919 1863 -56 -2,91 10 10 0 4,17
все панель      1887 1896 9 0,5 1826 1828 2 0,13
все кирпич      2251 2241 -10 -0,46 1990 2024 34 1,73
все монолит     2120 2142 23 1,08 539 534 -5 -0,96
все 1-комн.     2065 2086 22 1,05 874 937 63 7,16
все 2-комн.     2116 2081 -35 -1,66 1482 1471 -11 -0,77
все 3-комн.     2035 2061 26 1,29 1606 1601 -5 -0,34
все 4-комн.     2186 2218 32 1,46 364 336 -28 -7,69
все 5-комн.     2149 2048 -101 -4,69 27 41 14 50,74
весь Алм. р-н   2082 2085 3 0,16 4354 4386 32 0,73

На рис. 1 показаны спектры предложения в Алмалинском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).
На рис. 2 показано изменение спектра предложения в Алмалинском районе за прошедший месяц.

 

   

 

Жетысуский район

 

Табл. 2 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка октябрь ноябрь индекса ($) индекса (%) октябрь ноябрь объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1522 1528 6 0,39 312 286 -26 -8,33
панель  2-комн. 1488 1516 29 1,94 252 261 9 3,57
панель  3-комн. 1495 1521 26 1,75 244 240 -4 -1,64
панель  4-комн. 1433 1444 12 0,83 50 42 -8 -16,67
панель  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
кирпич  1-комн. 1466 1517 51 3,51 125 142 17 13,78
кирпич  2-комн. 1459 1456 -3 -0,23 154 158 4 2,33
кирпич  3-комн. 1522 1523 1 0,08 78 77 -1 -1,79
кирпич  4-комн. 935 1005 70 7,47 14 12 -2 -16,67
кирпич  5-комн. 5154 5154 0 0 2 4 2 66,67
монолит 1-комн. 1363 1368 5 0,38 154 142 -12 -8,03
монолит 2-комн. 1180 1175 -4 -0,37 140 143 3 2,14
монолит 3-комн. 1369 1302 -67 -4,92 92 77 -15 -16,3
монолит 4-комн. 880 1172 292 33,18 2 4 2 150
монолит 5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
все панель      1498 1518 19 1,28 858 829 -29 -3,42
все кирпич      1478 1515 37 2,49 374 393 19 4,97
все монолит     1296 1276 -20 -1,52 388 366 -22 -5,67
все 1-комн.     1468 1485 17 1,14 591 570 -21 -3,59
все 2-комн.     1400 1412 12 0,85 546 562 16 2,86
все 3-комн.     1472 1478 6 0,43 414 394 -20 -4,92
все 4-комн.     1311 1334 23 1,79 66 58 -8 -12,65
все 5-комн.     5154 5154 0 0 2 4 2 66,67
весь Жет. р-н   1445 1461 16 1,12 1621 1588 -33 -2,02

На рис. 3 показаны спектры предложения в Жетысуском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).
На рис. 4 показано изменение спектра предложения в Жетысуском районе за прошедший месяц.

 

   

 

 

Ауэзовский район

 

Табл. 3 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка октябрь ноябрь индекса ($) индекса (%) октябрь ноябрь объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1747 1747 0 0,01 978 978 0 -0,04
панель  2-комн. 1665 1675 11 0,63 1407 1197 -210 -14,94
панель  3-комн. 1628 1641 12 0,76 1237 1253 16 1,31
панель  4-комн. 1719 1699 -20 -1,15 219 226 7 3,1
панель  5-комн. 1717 1696 -21 -1,21 8 6 -2 -25
кирпич  1-комн. 1690 1693 3 0,19 309 324 15 4,92
кирпич  2-комн. 1670 1688 18 1,08 261 265 4 1,61
кирпич  3-комн. 1707 1717 10 0,59 243 257 14 5,67
кирпич  4-комн. 1791 1803 13 0,7 71 80 9 12,36
кирпич  5-комн. 1654 1900 246 14,87 9 5 -4 -43,18
монолит 1-комн. 1563 1561 -2 -0,12 358 363 5 1,51
монолит 2-комн. 1563 1537 -26 -1,64 538 554 16 3,05
монолит 3-комн. 1574 1645 71 4,5 410 408 -2 -0,39
монолит 4-комн. 1644 1609 -35 -2,12 80 79 -1 -1,25
монолит 5-комн. 1349 1444 95 7,03 12 9 -3 -25
все панель      1677 1683 7 0,41 3850 3660 -190 -4,93
все кирпич      1696 1709 13 0,76 893 931 38 4,28
все монолит     1569 1577 9 0,56 1397 1413 16 1,16
все 1-комн.     1696 1695 0 -0,02 1645 1665 20 1,23
все 2-комн.     1640 1639 -1 -0,08 2206 2016 -190 -8,6
все 3-комн.     1626 1651 25 1,55 1890 1918 28 1,5
все 4-комн.     1716 1702 -14 -0,82 370 385 15 3,94
все 5-комн.     1544 1633 89 5,76 29 20 -9 -30,56
весь Ауэз. р-н  1655 1662 8 0,46 6139 6004 -135 -2,2

На рис. 5 показаны спектры предложения в Ауэзовском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).
На рис. 6 показано изменение спектра предложения в Ауэзовском районе за прошедший месяц.

 

   

 

Медеуский район

 

Табл. 4 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка октябрь ноябрь индекса ($) индекса (%) октябрь ноябрь объёма объёма (%)
панель  1-комн. 2230 2124 -107 -4,79 74 72 -2 -2,17
панель  2-комн. 2140 2091 -49 -2,27 181 153 -28 -15,38
панель  3-комн. 1937 1907 -30 -1,56 217 205 -12 -5,44
панель  4-комн. 2213 2110 -104 -4,68 44 45 1 2,27
панель  5-комн. 3287 2224 -11 -32,35 5 5 0 4,17
кирпич  1-комн. 2455 2490 35 1,43 292 297 5 1,71
кирпич  2-комн. 2507 2502 -5 -0,19 450 396 -54 -12,08
кирпич  3-комн. 2595 2596 1 0,04 555 517 -38 -6,88
кирпич  4-комн. 2643 2738 95 3,58 218 204 -14 -6,25
кирпич  5-комн. 2792 2671 -121 -4,34 43 48 5 11,11
монолит 1-комн. 2322 2537 215 9,27 82 63 -19 -23,54
монолит 2-комн. 2629 2488 -142 -5,39 157 188 31 19,9
монолит 3-комн. 2590 2524 -65 -2,52 250 240 -10 -4,15
монолит 4-комн. 2853 2778 -75 -2,62 126 130 4 2,85
монолит 5-комн. 3103 3020 -84 -2,7 17 34 17 102,38
все панель      2084 2020 -64 -3,08 520 480 -40 -7,69
все кирпич      2555 2571 16 0,63 1558 1462 -96 -6,19
все монолит     2630 2590 -40 -1,51 633 655 22 3,51
все 1-комн.     2393 2435 42 1,77 448 432 -16 -3,57
все 2-комн.     2446 2413 -34 -1,38 788 737 -51 -6,47
все 3-комн.     2453 2431 -23 -0,92 1022 962 -60 -5,91
все 4-комн.     2662 2677 14 0,54 388 379 -9 -2,32
все 5-комн.     2909 2781 -128 -4,39 65 87 22 34,26
весь Мед. р-н   2482 2474 -8 -0,33 2711 2597 -114 -4,21

На рис. 7 показаны спектры предложения в Медеуском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).
На рис. 8 показано изменение спектра предложения в Медеуском районе за прошедший месяц.

 

   

 

Турксибский район

 

Табл.5 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка октябрь ноябрь индекса ($) индекса (%) октябрь ноябрь объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1485 1488 2 0,17 43 50 7 15,74
панель  2-комн. 1324 1324 0 -0,03 131 108 -23 -17,68
панель  3-комн. 1316 1274 -42 -3,17 118 127 9 7,99
панель  4-комн. 1265 1295 31 2,41 14 13 -1 -4,41
панель  5-комн. 1304 1363 59 4,52 2 2 0 -16,67
кирпич  1-комн. 1490 1460 -30 -2,04 310 316 6 1,8
кирпич  2-комн. 1348 1358 10 0,77 427 426 -1 -0,28
кирпич  3-комн. 1295 1319 23 1,79 211 214 3 1,33
кирпич  4-комн. 1262 1307 44 3,52 10 10 0 4,17
кирпич  5-комн. н/д  1556 н/д  н/д  0 2 2 н/д 
монолит 1-комн. 1386 1381 -5 -0,38 30 47 17 54,61
монолит 2-комн. 1244 1286 42 3,39 57 43 -14 -24,3
монолит 3-комн. 1165 1069 -96 -8,27 33 28 -5 -14,63
монолит 4-комн. 1085 787 -298 -27,49 2 2 0 -16,67
монолит 5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
все панель      1340 1329 -11 -0,85 308 300 -8 -2,6
все кирпич      1381 1382 1 0,06 958 968 10 1
все монолит     1255 1264 9 0,74 122 120 -2 -1,96
все 1-комн.     1481 1454 -27 -1,82 384 413 29 7,55
все 2-комн.     1333 1346 13 0,98 615 577 -38 -6,21
все 3-комн.     1290 1284 -6 -0,45 362 369 7 2,05
все 4-комн.     1247 1259 12 0,96 26 25 -1 -2,34
все 5-комн.     1304 1460 156 11,92 2 4 2 66,67
весь Турк. р-н  1361 1360 0 -0,03 1389 1388 -1 -0,06

На рис. 9 показаны спектры предложения в Турксибском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).
На рис. 10 показано изменение спектра предложения в Турксибском районе за прошедший месяц.

 

   

 

Бостандыкский район

 

Табл.6 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка октябрь ноябрь индекса ($) индекса (%) октябрь ноябрь объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1996 1999 3 0,15 451 407 -44 -9,8
панель  2-комн. 1940 1953 12 0,64 588 559 -29 -4,93
панель  3-комн. 1918 1894 -24 -1,23 834 855 21 2,47
панель  4-комн. 2026 2028 2 0,08 179 196 17 9,38
панель  5-комн. 1993 1970 -23 -1,16 6 6 0 7,14
кирпич  1-комн. 2055 2069 14 0,7 388 314 -74 -19,07
кирпич  2-комн. 2075 2082 6 0,31 666 725 59 8,92
кирпич  3-комн. 2224 2238 14 0,61 542 494 -48 -8,79
кирпич  4-комн. 2221 2241 20 0,92 191 190 -1 -0,63
кирпич  5-комн. 2375 2406 30 1,28 14 21 7 45,83
монолит 1-комн. 2295 2256 -39 -1,7 98 100 2 2,46
монолит 2-комн. 2278 2339 61 2,67 324 306 -18 -5,56
монолит 3-комн. 2440 2456 17 0,69 500 467 -33 -6,6
монолит 4-комн. 2684 2726 43 1,6 186 200 14 7,76
монолит 5-комн. 2549 2584 35 1,39 32 27 -5 -15,63
все панель      1951 1944 -6 -0,32 2058 2023 -35 -1,72
все кирпич      2133 2145 11 0,53 1801 1744 -57 -3,15
все монолит     2424 2458 34 1,4 1139 1100 -39 -3,44
все 1-комн.     2051 2057 6 0,29 937 821 -116 -12,36
все 2-комн.     2066 2086 19 0,94 1578 1590 12 0,79
все 3-комн.     2145 2132 -13 -0,61 1876 1816 -60 -3,2
все 4-комн.     2312 2335 23 0,99 556 586 30 5,4
все 5-комн.     2440 2446 6 0,25 52 54 2 3,85
весь Бост. р-н  2124 2132 8 0,36 4998 4867 -131 -2,63

На рис. 11 показаны спектры предложения в Бостандыкском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).
На рис. 12 показано изменение спектра предложения в Бостандыкском районе за прошедший месяц.

 

   

 

Город в целом

 

Табл.7 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка октябрь ноябрь индекса ($) индекса (%) октябрь ноябрь объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1809 1814 5 0,25 2272 2208 -64 -2,82
панель  2-комн. 1765 1775 10 0,58 3091 2830 -261 -8,45
панель  3-комн. 1739 1738 -1 -0,06 3432 3429 -3 -0,09
панель  4-комн. 1833 1825 -8 -0,45 622 645 23 3,63
панель  5-комн. 2081 1841 -241 -11,56 23 25 2 7,76
кирпич  1-комн. 1946 1943 -3 -0,14 1868 1904 36 1,93
кирпич  2-комн. 1991 1974 -17 -0,84 2747 2760 13 0,47
кирпич  3-комн. 2146 2141 -5 -0,24 2318 2253 -65 -2,79
кирпич  4-комн. 2284 2321 37 1,63 695 674 -21 -3,05
кирпич  5-комн. 2587 2544 -43 -1,66 84 105 21 25
монолит 1-комн. 1710 1714 4 0,24 797 818 21 2,66
монолит 2-комн. 1862 1847 -15 -0,83 1453 1448 -5 -0,33
монолит 3-комн. 2079 2098 19 0,93 1494 1450 -44 -2,97
монолит 4-комн. 2487 2496 9 0,37 465 470 5 1,12
монолит 5-комн. 2390 2550 160 6,7 70 80 10 13,64
все  панель     1771 1774 3 0,17 9441 9137 -304 -3,22
все  кирпич     2059 2053 -6 -0,3 7712 7696 -16 -0,21
все  монолит    1986 1992 5 0,28 4279 4266 -13 -0,31
все 1-комн.     1845 1847 2 0,13 4937 4930 -7 -0,14
все 2-комн.     1869 1868 -2 -0,08 7291 7038 -253 -3,47
все 3-комн.     1939 1938 -1 -0,04 7244 7132 -112 -1,55
все 4-комн.     2179 2188 8 0,38 1782 1789 7 0,37
все 5-комн.     2443 2462 20 0,8 178 210 32 18,24
город           1918 1920 2 0,1 21432 21099 -333 -1,55

На рис. 13 показаны спектры общегородского предложения для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).
Рис. 14 Изменение спектра общегородского предложения за прошедший месяц.

 

   

 

На рис.15 показана недельная динамика средних индексов по районам города.

 

  Нет данных
  Сильный рост
  Слабый рост
  Нет динамики
  Слабое падение
  Сильное падение
   
     

 

Перераспределение объёмов предложения в различных представлениях

По типам строений:
— суммарное месячное изменение долей объёма предложения в прошедшем месяце равно 0.75%, что почти в два раза меньше, чем было в прошлом месяце (1.41%);
— основное перераспределение предложения по типам: огромное снижение доли объёма предложения панели в пользу кирпича и монолита;
— все типы строений за месяц сохранили направления изменений своих долей объёма предложения.

По форматам квартир:
— суммарное месячное изменение долей объёма предложения в прошедшем месяце равно 0.67%, что в полтора раза меньше, чем было в прошлом месяце (1.08%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: очень большое снижение доли объёма предложения в сегменте 2-комнатных квартир в пользу 1-, 4- и 5-комнатных квартир;
— в формате 3-комнатных квартир доля объёма предложения практически не изменилась за месяц;
— формат 1-комнатных квартир за месяц поменял направление изменения своей доли объёма предложения;
— в форматах 4- и 5-комнатных квартир продолжается значительное увеличение долей объёма предложения.

По районам города:
— суммарное месячное изменение долей объёмов предложения в прошедшем месяце равно 0.83%, что почти в два раза меньше, чем было в прошлом месяце (1.60%);
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: значительные снижения долей объёма предложения Ауэзовского, Медеуского и Бостандыкского районов в пользу Алмалинского, Турксибского и Алатауского районов;
— в Жетысуском районе доля объёма предложения за месяц практически не изменилась;
— Алмалинский и Алатауский районы продолжают увеличивать свои доли объёма предложения;
— Бостандыкский и Жетысуский районы продолжают снижать свои доли объёма предложения;
— Ауэзовский, Медеуский, и Турксибский районы за месяц поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.

 

Анализ динамики индексов

Изменения индексов зависят как от динамики цен предложения (общего удорожания или удешевления жилья), так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья).
В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

В табл.8 приведены данные по общему недельному изменению среднего по городу и средних по районам индексов, а также изменения индексов сегментов за счёт динамики цен и за счёт перераспределения предложения.

 

Табл.8   изменение изменение  
  общее индекса индекса  
  недельное сегмента сегмента  
  изменение за счёт за счёт  
  индекса динамики перераспределения Комментарии
сегмент  сегмента цен предложения  
Город 2 3 -1 Цена предложения в среднем по городу немного увеличилась, структура предложения практически не изменилась.
Алм 3 5 -2 Цена предложения в среднем по району заметно выросла, структура предложения немного изменилась в пользу относительно дешевого жилья.
Жет 16 12 4 Цена предложения в среднем по району резко выросла, структура предложения значительно изменилась в пользу относительно дорогого жилья.
Ауэ 8 8 0 Цена предложения в среднем по району сильно выросла, структура предложения практически не изменилась.
Мед -8 -15 7 Цена предложения в среднем по району резко снизилась, структура предложения сильно изменилась в пользу относительно дорогого жилья.
Тур 0 -3 3 Цена предложения в среднем по району немного снизилась, структура предложения изменилась в пользу относительно дорогого жилья.
Бос 8 9 -1 Цена предложения в среднем по району сильно выросла, структура предложения практически не изменилась.
Ала 17 7 10 Цена предложения в среднем по району сильно выросла, структура предложения сильно изменилась в пользу относительно дорогого жилья.

 

Выводы по ноябрю:

— общая динамика среднего по городу индекса (+2$) определяется небольшим общим увеличением уровня цен предложения (+3$) и незначительным снижением доли предложения относительно дорогого жилья (-1$);

— все районы, кроме Медеуского и Турксибского, показали сильный рост цен предложения;
— в Медеуском районе наблюдается сильное падение цен предложения;
— в Турксибском районе цены предложения немного снизились;

— в Медеуском и Алатауском районах наблюдается большое перераспределение предложения в пользу дорогого жилья;
— в Жетысуском и Турксибском произошло небольшое перераспределение предложения в пользу относительно дорогого жилья;
— в Алмалинском и Бостандыкском районах структура предложения незначительно изменилась в пользу дешевого жилья;
— в Ауэзовском районе структура предложения практически не изменилась.

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объемов предложения

В таблице 9 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его изменение за месяц, общий объём предложения и его изменение за месяц, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Табл.9 ОИА ($) изменение ОИА ($) изменение ОИА(%) Объём предложения изменение объёма предложения изменение объёма предложения (%)
город 939 -33 -3,39 7747 1091 16,39
формат цена изменение цены изменение цены      
  предложения  предложения ($)  предложения (%)      
1-комн. 532 14 2,67 2013 288 16,70
2-комн. 805 9 1,15 2948 599 25,50
3-комн. 1188 -25 -2,04 2197 209 10,51
4-комн. 2074 -111 -5,07 589 -5 -0,84

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное месячное перераспределение долей объёма предложения по форматам сегодня стало равным 2.83%, что в два раза больше, чем было в прошлом месяце (1.27%).

Основное перераспределение объёмов предложения: огромные снижения долей объёма предложения в сегментах 3- и 4-комнатных квартир в пользу 3-комнатных квартир.

Формат 1-комнатных квартир продолжает медленно увеличивать свою долю объёма предложения.
Все остальные форматы (2-, 3- и 4-комнатные квартиры) поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за месяц резко снизилась (-0.042).

В прошедшем месяце средний формат сдаваемой квартиры был равен 2.176.

 

Анализ изменения общего индекса аренды

Изменение общего индекса аренды зависит как от динамики цены предложения за аренду, так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Причинами ноябрьского изменения общего индекса аренды (-33$) являются
— сильное общее снижение цен предложения: −10$;
— очень большое перераспределение предложения в пользу дешевых сегментов: −23$.

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz