Категории квартир

Определим базовые категории квартир, которые в дальнейшем можно будет использовать для ценового анализа. Было проведено специальное исследование, которое показало, что в качестве основных признаков категории можно использовать формат квартиры и ее полную площадь.

Таким образом, образовались десять категорий квартир, описанные в табл. 1.

 

Таблица 1
Формат квартиры
 Общая площадь
 Категория квартиры
1 1-комнатная 30-34 1-маленькая
2 1-комнатная 40-42 1-большая
3 2-комнатная 42-45 2-маленькая
4 2-комнатная 50-54 2-большая
5 3-комнатная 58-60 3-маленькая
6 3-комнатная 64-66 3-средняя
7 3-комнатная 68-70 3-большая
8 4-комнатная 73-75 4-маленькая
9 4-комнатная 82-86 4-средняя
10 4-комнатная 90-95 4-большая

Квартиры этих категорий образуют основной поток предложения. Это позволяет использовать эти категории для ценового анализа. Кроме того, можно рассматривать предлагаемые категории квартир в разных административных районах города, что позволит получить более детальную информацию по ценам предложения и объёмам предложения на конкретные квартиры.

В расчётах использовалась база данных предложений о продаже квартир, размещённых в газете «Крыша».

Цены предложения в августе и сентябре 2012 года

В таблице 2 для всех десяти категорий для всех районов города приведена средняя цена предложения на квартиры (в USD) в августе (н/д — нет надёжных данных).

 

Таблица 2:

Цены в августе
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 66677 45357 57392 64641 51375 76104 47687
1-большая 74909 70500 67829 78880 57240 97913 57288
2-маленькая 82544 52000 70159 80501 64157 98034 58089
2-большая 106702 67555 91383 112519 76548 128167 67865
3-маленькая 105194 73800 87709 102287 79804 119609 74266
3-средняя 124029 90200 111045 127660 91440 157119 86367
3-большая 142081 85222 121014 145131 104305 176679 86226
4-маленькая 139780 н/д 121512 139495 104285 142611 97588
4-средняя 178618 н/д 143167 184681 118319 185210 107040
4-большая 201169 210000 160986 193968 134034 251689 н/д

В таблице 3 для всех десяти категорий для всех районов города приведена средняя цена предложения на квартиры (в USD) в  сентябре (н/д — нет надёжных данных).

 

Таблица 3:

Цены в сентябре
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 66352 45777 56782 64143 50445 79098 47074
1-большая 76690 65000 67403 78691 57185 97124 56019
2-маленькая 82480 50000 69323 80012 64983 101003 58709
2-большая 108697 74370 91020 112194 76624 128701 68860
3-маленькая 103933 71500 88605 100613
 82365 120385 74594
3-средняя 123429 92500 111305 129645 92755 158702 86630
3-большая 143810 н/д 118779 143594 103068 172851 83333
4-маленькая 140982 н/д 113363 139801 н/д 146210 88500
4-средняя 169459 н/д 138528 185383 114307 197228 96666
4-большая 209669 н/д 158449 191978 133478 233488 н/д

Теперь, пользуясь таблицами 2 и 3, можно определить среднюю цену предложения конкретной квартиры в этом и прошлом месяцах.

Для примера возьмём 3-комнатную квартиру в Бостандыкском районе площадью 59 кв. м. Эта квартира соответствует категории «3-маленькая».

По таблицам 2 и 3 находим среднюю цену предложения подобной квартиры в августе 2012 года — 102 287$, а в сентябре 2012 года — 100 613$.

Динамика цен предложения в сентябре 2012 года

В таблице 4 для всех десяти категорий для всех районов города приведено изменение средней цены предложения (в USD) за месяц. Зелёным цветом обозначены дорожающие категории, красным — дешевеющие, н/д — нет надёжных данных.

Таблица 4:

Изменение цен $
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая -325 420 -610 -498 -930 2994 -613
1-большая 1781 -5500 -426 -189 -55 -789 -1269
2-маленькая -64 -2000 -836 -489 826 2969 620
2-большая 1995 6815 -363 -325 76 534 995
3-маленькая -1261 -2300 896 -1674
 2561 776 328
3-средняя -600 2300 260 1985 1315 1583 263
3-большая 1729 н/д -2235 -1537 -1237 -3828 -2893
4-маленькая 1202 н/д -8149 306 н/д 3599 -9088
4-средняя -9159 н/д -4639 702 -4012 12018 -10374
4-большая 8500 н/д -2537 -1990 -556 -18201 н/д

В таблице 5 для всех десяти категорий для всех районов города приведено относительное изменение средней цены предложения (в%) за месяц. Зелёным цветом обозначены дорожающие категории, красным — дешевеющие, н/д — нет надёжных данных.

Таблица 5:

Изменение цен $
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая -0.49 0.93 -1.06 -0.77 -1.81 3.93 -1.29
1-большая 2.38 -7.80 -0.63 -0.24 -0.10 -0.81 -2.22
2-маленькая -0.08 -3.85 -1.19 -0.61 1.29 3.03 1.07
2-большая 1.87 10.09 -0.40 -0.29 0.10 0.42 1.47
3-маленькая -1.20 -3.12 1.02 -1.64
 3.21 0.65 0.44
3-средняя -0.48 2.55 0.23 1.55 1.44 1.01 0.30
3-большая 1.22 н/д -1.85 -1.06 -1.19 -2.17 -3.36
4-маленькая 0.86 н/д -6.71 0.22 н/д 2.52 -9.31
4-средняя -5.13 н/д -3.24 0.38 -3.39 6.49 -9.69
4-большая 4.23 н/д -1.58 -1.03 -0.41 -7.23 н/д

По таблицам 4 и 5 можно определить абсолютную (в USD )и относительную (в%) динамику средней цены предложения для конкретной квартиры за месяц.

Цена предложения взятой для примера 3-комнатной квартиры в Бостандыкском районе площадью 59 кв. м в сентябре уменьшилась на 1 674$ (-1.64%).

Объёмы предложения в августе и сентябре 2012 года

Данные по объёмам предложения нормированы на 4-недельный месяц.

В таблице 6 для всех десяти категорий для всех районов города приведена величина объёма предложения на квартиры в августе (н/д — нет надёжных данных).

Таблица 6:

Объёмы в августе
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 460 11 489 583 189 167 134
1-большая 194 4 440 181 196 73 47
2-маленькая 508 12 852 686 162 153 181
2-большая 620 21 578 404 150 243 154
3-маленькая 280 4 510 341
 55 65 36
3-средняя 339 8 208 202 107 87 65
3-большая 230 7 322 197 43 122 53
4-маленькая 71 0 31 75 5 14 13
4-средняя 44 0 126 52 37 30 20
4-большая 41 1 87 56 23 29 0

В таблице 7 для всех десяти категорий для всех районов города приведена величина объёма предложения на квартиры в сентябре (н/д — нет надёжных данных).

Таблица 7:

Объёмы в сентябре
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 500 9 505 633 221 185 154
1-большая 187 3 471 184 213 58 51
2-маленькая 541 5 851 711 149 163 157
2-большая 639 27 600 433 157 255 149
3-маленькая 313 4 473 343
 60 92 37
3-средняя 319 6 235 248 99 114 63
3-большая 215 0 357 250 66 148 51
4-маленькая 86 0 44 53 0 19 6
4-средняя 37 0 127 60 39 35 24
4-большая 36 0 109 66 23 45 0

Теперь, пользуясь таблицами 6 и 7, можно определить объёмы предложения конкретной квартиры в этом и прошлом месяцах.

Например: рассмотренная выше 3-комнатная квартира в Бостандыкском районе площадью 59 кв. м соответствует категории «3-маленькая».

По таблицам 6 и 7 находим объём предложения подобных квартир в августе 2012 года — 341, а в сентябре 2012 года — 343.

Динамика объёмов предложения в сентябре 2012 года

В таблице 8 для всех десяти категорий для всех районов города приведено изменение объёмов предложения за месяц. Зелёным цветом обозначены категории с растущим объёмом предложения, красным — с падающим объёмом предложения, н/д — нет надёжных данных.

Таблица 8:

Изменение объёмов
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 40 -2 16 50 32 18 20
1-большая -7 -1 31 3 17 -15 4
2-маленькая 33 -7 -1 25 -13 10 -24
2-большая 19 6 22 29 7 12 -5
3-маленькая 33 0 -37 2
 5 27 1
3-средняя -20 -2 27 46 -8 27 -2
3-большая -15 н/д 35 53 23 26 -2
4-маленькая 15 н/д 13 -22 н/д 5 -7
4-средняя -7 н/д 1 8 2 5 4
4-большая -5 н/д 22 10 0 16 н/д

По данным таблицы 8 видно, что объём предложения квартир, подобных рассмотренной выше 3-комнатной квартире площадью 59 кв. м в Бостандыкском районе, в сентябре 2012 года увеличился на 2 квартиры.

Таким образом, зная общую площадь и количество комнат конкретной квартиры, можно:

— используя табл.1 определить категорию квартиры;
— в табл.2 и 3 найти средние цены предложения подобных квартир в этом и прошлом месяцах;
— из табл. 4 и 5 узнать — дорожают или дешевеют такие квартиры;
— в табл.6 и 7 найти объёмы предложения подобных квартир в этом и прошлом месяцах;
— из табл. 8 определить динамику объёма предложения за месяц.

 

Николай Стекольников, аналитик