Всё, изложенное в данном обзоре, основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт www.krisha.kz в феврале 2012 – марте 2012 года). Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

 

NB: Все данные в таблицах – среднемесячные.

NB: На графиках синие линии соответствуют февралю-2012, красные — марту-2012.

NB: В работе данные по Алатаускому району и 5-комнатным квартирам учитываются, но сами сегменты отдельно не рассматриваются из-за малой статистики.

 

Рынок продаж квартир

Спектр предложения

На рис. 1 показаны распределения общегородского предложения по индексу (спектры предложения в феврале и марте). На рис. 2 показана разность мартовского и февральского распределений (спектр изменения предложения).

 

Рисунок 1 — Общегородское распределение предложения Рисунок 2 — Разность распределений для города

Основные изменения в спектре предложения:

  • в марте общий объём предложения немного снизился (-254 квартиры или −1.1%);
  • предложение в максимуме распределения (индекс около 1 800$) заметно уменьшилось, сам максимум не изменил своего положения в спектре (рис. 1);
  • кривая изменения предложения (рис. 2) показывает наличие разнонаправленной динамики в различных частях спектра, что и обусловило относительно небольшое изменение общего объёма;
  • дрейфовых движений нет.

В таблице 1 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов предложения (абсолютные и относительные значения).

 

Таблица 1. Изменение индекса и объёма предложений
  Индекс Изменение индекса
($/кв.м)		 Изменение индекса
(%)		 Объём
предложения		 Изменение
объёма предложения		 Изменение объёма предложения
(%)
Город 1856 -4 -0.22 23114 -254 -1.09
Типы
панель 1706 1 0.06 10956 -141 -1.27
кирпич 1992 -3 -0.15 8085 5 0.06
монолит 1993 -18 -0.90 4073 -117 -2.79
Форматы
1-комн 1776 -11 -0.62 5306 -114 -2.10
2-комн 1821 1 0.05 7885 -84 -1.05
3-комн 1877 -8 -0.42 7901 -59 -0.74
4-комн 2103 13 0.62 1874 15 0.81
Районы
Алм. 1966 0 0.00 5141 -71 -1.36
Жет. 1395 5 0.36 1634 -86 -5.00
Ауэз. 1640 8 0.49 5947 -62 -1.03
Мед. 2392 -9 -0.37 2864 -18 -0.62
Туркс. 1265 -10 -0.78 1646 97 6.26
Бост. 2038 -4 -0.20 5686 -159 -2.72

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены относительные изменения цен предложения (%) в этом и прошлом месяцах.

 

Таблица 2. Изменение цены предложения
  В феврале (%)

В марте (%)
Город 0.16
 -0.22
Типы
панель 0.24 0.06
кирпич -0.35 -0.15
монолит 1.11 -0.90
Форматы
1-комн. 0.17 -0.62
2-комн. 0.39 0.05
3-комн. 0.16 -0.42
4-комн. -0.95 0.62
Районы
Алм. 0.31 0.00
Жет. 1.02 0.36
Ауэз. 0.74 0.49
Мед. 1.22 -0.37
Туркс. 1.51 -0.78
Бост. 0.59 -0.20

 

Основные моменты динамики цен предложения

Город в целом:
— приостановился 7-месячный подъём индекса;
— в марте произошло небольшое снижение среднего по городу индекса.

Представление по типам строений:
— в марте увеличила индекс только панель, остальные типы строений показали снижение средней цены предложения;
— панель продолжает увеличивать, а кирпич — снижать свои индексы;
— монолит, после февральского сильного увеличения индекса, в марте показывает очень значительное снижение;
— в среднем по городу индексы кирпича и монолита стали практически равными.

Представление по форматам квартир:
— в марте рост цены предложения произошёл в форматах 2- и, особенно, 4-комнатных квартир;
— снижение индексов наблюдается в форматах 1- и 3-комнатных квартир;
— в марте форматы 1-, 3- и 4-комнатных квартир поменяли направления изменения индексов;
— 2-комнатные квартиры продолжают увеличивать свою цену предложения;
— максимальный темп роста индекса в представлении по форматам наблюдается в сегменте 4-комнатных квартир;
— максимальный темп падения индекса в представлении по форматам наблюдается в сегменте 1-комнатных квартир;

Представление по районам города:
— в марте только два района ( Жетысуский и Ауэзовский) показали рост индексов;
— в Алмалинском районе средняя цена предложения за март не изменилась;
— Медеуский, Турксибский и Бостандыкский районы показали в марте снижение индексов;
— продолжается рост индексов в Жетысуском и Ауэзовском районах;
— в Медеуском, Турксибском и Бостандыкском районах февральский рост индексов сменился падением в марте;
— в марте наибольший темп роста индекса в представлении по районам наблюдаются в Ауэзовском районе;
— в марте наибольший темп падения индекса в представлении по районам наблюдаются в Турксибском районе.

 

Динамика объёмов предложения

В таблице 3 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены относительные изменения общих объёмов предложения (%) в этом и прошлом месяцах.

 

Таблица 3. Изменение объёма предложения
  Февраль (%) Март (%)
Город 6.52 -1.09
Типы
панель 6.57 -1.27
кирпич 6.48 0.06
монолит 6.45 -2.79
Форматы
1-комн. 5.61 -2.10
2-комн. 4.14 -1.05
3-комн. 10.83 -0.74
4-комн. 2.26 0.81
Районы
Алмалинский 4.20 -1.36
Жетысуский 10.97 -5.00
Ауэзовский 5.02 -1.03
Медеуский 0.35 -0.62
Турксибский 22.84 6.26
Бостандыкский 8.24 -2.72

Общая тенденция марта: снижение объёмов предложения практически во всех сегментах рынка. Уменьшение объёмов предложения связано с чередой мартовских праздников. Максимальное увеличение объёмов предложения наблюдается (как и в феврале) в Турксибском районе (+6.3%). Максимальное снижение объёмов предложения наблюдается в Жетысуском районе (-5%).

На рис. 3 показана динамика индексов по районам города. На рис. 4 показана динамика объёмов предложения по районам города.

 

Рисунок 3 — Динамика индексов по районам города (март-2012). Рисунок 4 — Динамика объёмов предложения по районам города (март-2012).
 
  — Нет данных   — Сильный рост   — Слабый рост   — Нет динамики   — Слабое падение   — Сильное падение

 

Изменения долей объёмов предложения

В таблице 4 приведены следующие параметры: доли объёмов предложения по сегментам и их изменение за месяц.

 

Таблица 4. Доли и их изменения
  Доля объёма предложения
Февраль (%)		 Доля объёма предложения
Март (%)		 Изменение долей (%)
Типы
Панель 47.49 47.40 -0.09
Кирпич 34.58 34.98 0.40
Монолит 17.93 17.62 -0.31
Форматы
1-комн 23.19 22.96 -0.24
2-комн 34.10 34.11 0.01
3-комн 34.06 34.18 0.12
4-комн 7.96 8.11 0.15
5-комн 0.68 0.64 -0.04
Районы
Алм. 22.30 22.24 -0.06
Жет. 7.36 7.07 -0.29
Ауэз. 25.71 25.73 0.01
Мед. 12.33 12.39 0.06
Туркс. 6.63 7.12 0.49
Бост. 25.01 24.60 -0.41
Алат. 0.64 0.85 0.21

 

Динамика долей объёмов предложения

В таблице 5 по составляющим город сегментам приведены изменения долей объёмов предложения (%) в этом и прошлом месяцах.

 

Таблица 5. Изменение доли объёма предложения
  Февраль (%) Март (%)
Типы
панель 0.02 -0.09
кирпич -0.01 0.40
монолит -0.01 -0.31
Форматы
1-комн. -0.20 -0.24
2-комн. -0.78 0.01
3-комн. 1.32 0.12
4-комн. -0.33 0.15
5-комн. -0.01 -0.04
Районы
Алм. -0.50 -0.06
Жет. 0.29 -0.29
Ауэз. -0.37 0.01
Мед. -0.76 0.06
Туркс. 0.88 0.49
Бост. 0.40 -0.41
Алат. 0.05 0.21

 

 

Основные моменты динамики долей объёмов предложения

Представление по типам строений:
— в марте заметно возросла динамика долей объёмов предложения в представлении по типам строений;
— основное перераспределение предложения по типам в марте: снижение доли объёма предложения панели и монолита в пользу кирпича.

Представление по форматам квартир:
— в марте значительно уменьшилась динамика долей объёмов предложения в представлении по форматам;
— 1-комнатные квартиры продолжают уменьшать свою долю объёма предложения, а 3-комнатные — продолжают увеличивать;
— основное перераспределение предложения по форматам в марте: снижение доли объёма предложения формата 1-комнатных квартир в пользу 3- и 4-комнатных квартир.

Представление по районам города:
— в марте динамика долей объёмов предложения в представлении по районам заметно снизилась;
— основное перераспределение предложения по районам в марте: снижение доли объёма предложения Жетысуского и Бостандыкского районов в пользу Турксибского и Алатауского районов;
— отметим, что Турксибский и Алатауский районы в марте, как и в феврале, продолжают увеличивать свои доли объёмов предложения.

 

Размер перераспределения долей объёмов предложения

  • по типам строений: общий размер месячного перераспределения долей объёмов предложения сегодня равен 0.40%, что намного больше, чем в прошлом месяце (0.02%;
  • по форматам квартир: общий размер месячного перераспределения долей объёмов предложения составил 0.28%, что намного меньше, чем в прошлом месяце (1.32%);
  • по районам: общий размер месячного перераспределения долей объёмов предложения составил 0.77%, что намного меньше, чем в прошлом месяце (1.63%).

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры: изменения цены предложения (%), изменения долей объёмов предложения (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($), а также комментарии.

 

Таблица 6. Вклады сегментов
  Изменение цены предложения (%) Изменение доли объёма предложения (%)  Вклад  в марте ($) Комментарии 
Типы 
панель 0.06 -0.09 -1 Незначительное увеличение индекса панели и небольшое снижение её доли объёма предложения.
кирпич -0.15 0.40 6 Небольшое снижение индекса кирпича и значительное увеличение его доли объёма предложения.
монолит -0.90 -0.31 -9 Одновременное резкое снижение индекса монолита и значительное падение его доли объёма предложения.
Форматы  
1-комн. -0.62 -0.24 -7 Одновременное значительное снижение индекса формата 1-комнатных квартир и заметное уменьшение его доли объёма предложения.
2-комн. 0.05 0.01 0 Очень небольшое увеличение индекса формата 2-комнатных квартир и неизменность доли его объёма предложения.
3-комн. -0.42 0.12 0 Значительное снижение цены предложения формата 3-комнатных квартир и заметное увеличение его доли объёма предложения.
4-комн. 0.62 0.15 4 Одновременное большое увеличение индекса формата 4-комнатных квартир и заметный рост его доли объёма предложения. 
5-комн. -0.66 -0.04 -1 Одновременное большое падение индекса формата 5-комнатных квартир и небольшое снижение его доли объёма предложения. 
Районы  
Алм. 0.00 -0.06 -1 Небольшое снижение доли объёма предложения района и неизменность его индекса.
Жет. 0.36 -0.29 -3 Заметное увеличение цены предложения района и значительное падение его доли объёма предложения.
Ауэз. 0.49 0.01 2 Значительное увеличение индекса района и неизменность его доли объёма предложения.
Мед. -0.37 0.06 0 Значительное снижение цены предложения района и небольшой рост его доли объёма предложения. 
Туркс. -0.78 0.49 5 Резкое снижение индекса района и  большой рост его доли объёма предложения.
Бост. -0.20 -0.41 -9 Одновременное снижение индекса района и его доли объёма предложения.
Алат. -2.60 0.21 2 Резкое снижение цены предложения района и значительный рост его доли объёма предложения.

 

Основные моменты конкуренции вкладов

Представление по типам:
— в марте величины вкладов типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как динамикой цены предложения, так и изменением долей объёмов предложения;
— знаки вкладов всех типов строений совпадают со знаками изменения долей объёмов предложения;
— в сегменте монолита наблюдается отрицательный кумулятивный эффект: одновременное снижение индекса и доли объёма предложения;
— в марте знаки вкладов всех типов строений противоположны февральским знакам.

Представление по форматам:
— в марте величины вкладов форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как динамикой цены предложения, так и изменением долей объёмов предложения;
— в форматах 1- и 4-комнатных квартир наблюдаются кумулятивные эффекты (однонаправленное изменение доли объёма предложения и индексов);
— отрицательные вклады дали форматы, которые в марте показали снижение своих долей объёмов предложения (1-и 5-комнатные квартиры).

Представление по районам:
— в марте величины вкладов районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей объёмов предложения, так и динамикой цены предложения;
— в Ауэзовском и Бостандыкском районах наблюдается кумулятивный эффект (однонаправленное изменение доли объёма предложения и индексов);
— положительные вклады дали районы, которые в марте увеличили свои доли объёмов предложения (Ауэзовский, Турксибский и Алатауский);
— отрицательные вклады дали районы, которые в марте показали снижение своих долей объёмов предложения (Алмалинский, Жетысуский и Бостандыкский.

На рис. 5 показана динамика долей рынка по районам города. На рис. 6 показана картина вкладов районов в динамику общегородского индекса.

 

Рисунок 5 — Динамика долей объёмов предложения по районам города (март-2012). Рисунок 6 — Вклады в динамику общего индекса по районам города (март-2012).
 
  — Нет данных   — Сильный рост   — Слабый рост   — Нет динамики   — Слабое падение   — Сильное падение

Выводы по рынку продаж квартир:

— в марте общий объём предложения незначительно снизился (-254 квартиры или −1.1%);
— средний по городу индекс приостановил семимесячный рост и немного снизился: в марте −4$ или −0.22%;
— снижение индекса в марте обусловлено уменьшением цены предложения во многих сегментах рынка и небольшим оттоком относительно дорогого предложения;
— в марте нет признаков дрейфовых движений.

 

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 7 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его изменение за месяц, общий объём предложения и его изменение, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Таблица 7. Изменения ОИА и объёма предложения
  ОИА ($) Изменение
ОИА ($)		 Изменение
ОИА (%)		 Объём
предложения		 Изменение объёма
предложения		 Изменение объёма
предложения (%)
Город 793
 2
 0.25
 6635
 -465
 -6.55
Формат Цена предложения Изменение цены
предложения ($)		 Изменение цены
предложения (%)		   
1-комн. 467 -3 -0.68 2029 -112 -5.23
2-комн. 691 -16 -2.28 2629 -38 -1.42
3-комн. 1080 48 4.66 1603 -269 -14.37
4-комн. 2050 162 8.59 374 -46 -10.95

Значения ОИА и трендов стоимостей аренды округлены до целых чисел.

 

Изменение цены предложения

В таблице 8 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: изменение цены предложения (%).

 

Таблица 8. Изменение цены предложения
  Изменение цены предложения февраль (%) Изменение цены предложения март (%)
Город 1.67
 0.25
Форматы
1-комн. 0.10 -0.68
2-комн. 1.30 -2.28
3-комн. -0.99 4.66
4-комн. 5.77 8.59

Общая тенденция марта: уменьшение цены предложения в небольших форматах (1-2-комнатные квартиры) и увеличение — в больших форматах (3-4-комнатные квартиры). Наибольший рост цены предложения произошёл в формате 4-комнатных квартир. Наибольшее падение цены предложения произошло в формате 2-комнатных квартир. Формат 4-комнатных квартир продолжает увеличивать цену предложения. В форматах 1-2-3-комнатных квартир знаки изменения цены предложения поменялись на противоположные.

 

Динамика объёмов предложений

В таблице 9 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены изменения объёмов предложения.

 

Таблица 9. Изменение объёма предложения
  Февраль (%) Март  (%)
Город -5.17
 -6.55
Форматы
1-комн. -3.73 -5.23
2-комн. -8.35 -1.42
3-комн. -4.10 -14.37
4-комн. 4.74 -10.95

В марте продолжается падение объёмов предложения в основных форматах (1-2-3-комнатные квартиры). Формат 4-комнатных квартир после февральского увеличения объёма предложения показывает в марте очень сильное снижение. Максимальное падение объёма предложения произошло в формате 3-комнатных квартир.

 

Динамика долей объёмов предложения

В таблице 10 для всех рассматриваемых форматов квартир показаны доли объёмов предложения и их изменение за месяц.

 

Таблица 10. Доли объёма предложения
  Февраль (%) Март (%) Динамика доли (%)
1-комн. 30.15 30.58 0.43
2-комн. 37.56 39.62 2.06
3-комн. 26.37 24.16 -2.21
4-комн. 5.92 5.64 -0.28
Сумма 100,00 100,00  
  изменение
Ср. комн. 2.080 2.049 -0.032
ОИА 791 793 2

 

Изменение долей объёмов предложения

В таблице 11 по составляющим город сегментам приведены следующие параметры: изменение долей объёмов предложения (%) по двум месяцам.

 

Таблица 11. Изменение доли объёма предложения
  Февраль (%) Март (%)
Форматы
1-комн. 0.45 0.43
2-комн. -1.30 2.06
3-комн. 0.29 -2.21
4-комн. 0.56 -0.28

Общий объём мартовского перераспределения долей объёмов предложения по форматам составил величину 2.49%, что намного больше, чем в прошлом месяце (1.30%). Основное перераспределение предложения в марте: очень большие снижения долей объёма предложения форматов 3- и 4-комнатных квартир в пользу 1- и 2-комнатных квартир. Средний формат сдаваемой квартиры в марте резко снизился (-0.031) за счёт огромного перераспределения предложения. В марте средний формат сдаваемой квартиры стал равным 2.049.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 12 по сегментам рынка приведены следующие параметры: изменение цены предложения (%), изменение долей объёмов предложения (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($), а также комментарии.

 

Таблица 12. Вклады сегментов в динамику ОИА
  Изменение цены
предложения (%)		 Изменение доли
объёма предложения (%)		 Вклад сегмента ($) Комментарии 
Форматы 
1-комн. -0.68 0.43 1 Заметное снижение цены предложения формата 1-комнатных квартир и большой рост его доли объёма предложения.
2-комн. -2.28 2.06 8 Резкое снижение цены предложения формата 2-комнатных квартир и огромный рост его доли объёма предложения.
3-комн. 4.66 -2.21 -11 Резкий рост цены предложения формата 3-комнатных квартир и огромное снижение его доли объёма предложения. 
4-комн. 8.59 -0.28 4 Резкий рост цены предложения формата 4-комнатных квартир и заметное снижение его доли объёма предложения.
Всего     2  

 

Основные моменты конкуренции вкладов

В марте величины вкладов форматов в динамику общего индекса аренды определялись как динамикой цены предложения, так и изменением долей объёмов предложения. Большой положительный вклад дал формат 2-комнатных квартир, в котором произошёл огромный рост доли объёма предложения. Снижение цены предложения формата 2-комнатных квартир только частично компенсировало рост доли объёма предложения. Большой отрицательный вклад дал формат 3-комнатных квартир, в котором произошло огромное падение доли объёма предложения. Рост цены предложения формата 3-комнатных квартир только частично компенсировало падение доли объёма предложения. Есть закономерность: во всех рассматриваемых форматах знаки изменения цены предложения противоположны знакам изменения долей объёмов предложения. Этим объясняется появление относительно небольших вкладов при значительных изменениях цен предложения и долей объёмов предложения.

Выводы по рынку аренды квартир:

— в марте, как и в феврале, общий объём предложения значительно снизился;
— динамика общего объёма предложения в марте: −465 квартир или −6.55%;
— в марте небольшие форматы квартир (1- и 2-комнатные) уменьшили, а большие (3- и 4-комнатные) — увеличили цены предложения;
— общий индекс аренды незначительно вырос (+2$ или +0.25%);
— небольшое изменение ОИА в марте обусловлено разнонаправленной динамикой в разных форматах сдаваемых квартир.

 

Приложение

Март 2012 года: vi-диаграммы

 

Продажа квартир

На рис. 7 показана vi-диаграмма, описывающая эволюцию рынка продаж квартир в терминах среднемесячных параметров — среднего по городу индекса и общего объёма предложения. Изображён период времени с начала 2010 года по настоящее время.

 

 

Рынок продаж квартир на vi-диаграмме в марте сдвинулся влево-вниз:

  • средний по городу индекс снизился: −4$ или −0.22%;
  • общий объём предложения уменьшился: −254 квартиры или −1.1%.

В прошлом февральском обзоре я прогнозировал, что в марте будет небольшое увеличение среднего по городу индекса и уменьшение общего объёма предложения. Как видно из рис. 7, этот прогноз на март подтвердился только по объёму предложения. В апреле-2012 вполне вероятно небольшое увеличение среднего по городу индекса и восстановление после мартовского падения общего объёма предложения.

 

Аренда квартир

На рис. 8 показана vi-диаграмма, описывающая эволюцию рынка аренды квартир в терминах среднемесячных параметров — общего индекса аренды (ОИА) и общего объёма предложения. Изображён период времени с начала 2010 года по настоящее время.

 

 

На vi-диаграмме рынка аренды в марте вектор движения направлен влево-вверх:

  • общий индекс аренды незначительно вырос: +2$ или +0.25%;
  • общий объём предложения заметно снизился: −465 квартир или −6.55%.

Отметим, что в марте вектор движения города на vi-диаграмме близок по направлению вектору движения в феврале. Линии на рис. 7-8 постепенно удлиняясь, будут наглядно показывать развитие рынков продаж и аренды квартир.

 

Николай Стекольников, аналитик
Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz