Продолжаем исследовать цены предложений на квартиры в городе Алматы. Ранее, в работе было введено понятие категории квартиры, которое использовалось для конкретных оценок. В приложении 1 можно подробнее почитать про эти категории.

В расчётах использовалась база данных предложений о продаже квартир, размещённых в газете «Крыша».

Цены предложения в ноябре и декабре

В таблице 1 для всех десяти категорий для всех районов города приведена средняя цена предложения на квартиры (в USD) в ноябре (н/д — нет надёжных данных).

 

Таблица 1:

Цены в ноябре
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 63077 47333 54272 61197 48991 74306 44147
1-большая 72871 61000 65800 74586 55074 87208 49918
2-маленькая 79618 51727 67217 77381 61504 89788 56329
2-большая 103228 74766 87907 105865 73183 121505 65316
3-маленькая 101826 85000 81914 99064 81180 113845 70576
3-средняя 115077 91000 106055 123127 82827 161797 80787
3-большая 138026 80642 117355 143681 89364 174356 82085
4-маленькая 125070 н/д 119017 129070 н/д 159866 94500
4-средняя 168953 н/д 133151 169419 113000 196650 112944
4-большая 184240 н/д 154611 186454 131538 228333 104800

В таблице 2 для всех десяти категорий для всех районов города приведена средняя цена предложения на квартиры (в USD) в декабре (н/д — нет надёжных данных).

 

Таблица 2:

Цены в декабре
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 62677 44437 54789 61407 50057 69854 44937
1-большая 74319 55600 65830 75111 55874 88497 51552
2-маленькая 79770 59555 67404 77813 62504 87728 55729
2-большая 103563 72066 87941 106757
 74598 117431 65702
3-маленькая 104251 н/д 83404 99713 79966 111059 69060
3-средняя 119661 97800 106082 126496 85061 157681 78298
3-большая 135882 82625 115467 143682 86214 176750 84483
4-маленькая 127600 н/д 114570 128096 105000 155133 93250
4-средняя 163403 н/д 136350 175034 112766 208500 116778
4-большая 182065 н/д 155031 191750 132272 239470 113166

Теперь, пользуясь таблицами 1 и 2, можно достаточно уверенно определить среднюю цену предложения конкретной квартиры. Для примера возьмём 2-комнатную квартиру в Бостандыкском районе площадью 52 кв. м. Эта квартира соответствует категории «2-большая». По таблицам 1-2 находим среднюю цену предложения подобной квартиры в ноябре 2011 года — 105 865$, а в декабре 2011 года — 106 757$.

Динамика цен предложения

В таблице 3 для всех десяти категорий для всех районов города приведено изменение средней цены предложения (в USD) за месяц. Зелёным цветом обозначены дорожающие категории, красным — дешевеющие, н/д — нет надёжных данных.

Таблица 3:

Изменение цен $
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая -400 -2896 517 210 1066 -4452 790
1-большая 1448 -5400 30 525 800 1289 1634
2-маленькая 152 7828 187 432 1000 -2060 -600
2-большая 335 -2700 34 892 1415 -4074 386
3-маленькая 2425 н/д 1490 649 -1214 -2786 -1516
3-средняя 4584 6800 27 3369 2234 -4116 -2489
3-большая -2144 1983 -1888 1 -3150 2394 2398
4-маленькая 2530 н/д -4447 -974 н/д -4733 -1250
4-средняя -5550 н/д 3199 5615 -234 11850 3834
4-большая -2175 н/д 420 5296 734 11137 8366

В таблице 4 для всех десяти категорий для всех районов города приведено относительное изменение средней цены предложения (в%) за месяц. Зелёным цветом обозначены дорожающие категории, красным — дешевеющие, н/д — нет надёжных данных.

Таблица 4:

Изменение цен $
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая -0.63 -6.12 0.95 0.34 2.18 -5.99 1.79
1-большая 1.99 -8.85 0.05 0.70 1.45 1.48 3.27
2-маленькая 0.19 15.13 0.28 0.56 1.63 -2.29 -1.07
2-большая 0.32 -3.61 0.04 0.84 1.93 -3.35 0.59
3-маленькая 2.38 н/д 1.82 0.66 -1.50 -2.45 -2.15
3-средняя 3.98 7.47 0.03 2.74 2.70 -2.54 -3.08
3-большая -1.55 2.46 -1.61 0.00 -3.52 1.37 2.92
4-маленькая 2.02 н/д -3.74 -0.75 н/д -2.96 -1.32
4-средняя -3.28 н/д 2.40 3.31 -0.21 6.03 3.39
4-большая -1.18 н/д 0.27 2.84 0.56 4.88 7.98

По таблицам 3-4 можно определить динамику средней цены предложения для конкретной квартиры. Рассмотренная выше 2-комнатная квартира в Бостандыкском районе площадью 52 кв. м подорожала в декабре на 892$ (+0.84%).

Объёмы предложения в ноябре и декабре

В таблице 5 для всех десяти категорий для всех районов города приведена величина объёма предложения на квартиры в ноябре (н/д — нет надёжных данных).

Таблица 5:

Объёмы в ноябре
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 479 9 383 619 167 150 129
1-большая 243 5 473 144 167 95 55
2-маленькая 438 11 595 710 116 135 159
2-большая 523 12 524 427
 128 271 139
3-маленькая 218 2 437 271 46 84 26
3-средняя 371 4 231 199 87 108 99
3-большая 258 14 297 188 50 87 41
4-маленькая 57 0 29 71 0 21 6
4-средняя 43 0 99 62 27 20 18
4-большая 54 0 63 48 13 27 5

В таблице 6 для всех десяти категорий для всех районов города приведена величина объёма предложения на квартиры в декабре (н/д — нет надёжных данных).

Таблица 6:

Объёмы в декабре
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 387 12 360 441 119 147 122
1-большая 234 4 374 116 138 74 53
2-маленькая 364 7 548 576 99 147 128
2-большая 418 12 432 333 77 224 130
3-маленькая 204 0 388 272 48 80 32
3-средняя 304 4 166 173 77 74 87
3-большая 231 6 229 151 32 73 49
4-маленькая 52 0 24 87 2 12 6
4-средняя 25 0 93 56 24 17 11
4-большая 36 0 50 44 8 27 4

Теперь, пользуясь таблицами 5 и 6, можно определить объём предложения конкретной квартиры. Например: рассмотренная выше 2-комнатная квартира в Бостандыкском районе площадью 52 кв. м соответствует категории «2-большая». По таблицам 5 и 6 находим объём предложения подобных квартир в ноябре 2011 года — 427, а в декабре 2011 года — 333.

Динамика объёмов предложения

В таблице 7 для всех десяти категорий для всех районов города приведено изменение объёмов предложения за месяц. Зелёным цветом обозначены категории с растущим объёмом предложения, красным — с падающим объёмом предложения, н/д — нет надёжных данных.

Таблица 7:

Изменение объёмов
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая -92 3 -23 -178 -48 -3 -7
1-большая -9 -1 -99 -28 -29 -21 -2
2-маленькая -74 -4 -47 -134 -17 12 -31
2-большая -105 0 -92 -94 -51 -47 -9
3-маленькая -14 н/д -49 1 2 -4 6
3-средняя -67 0 -65 -26 -10 -34 -12
3-большая -27 -8 -68 -37 -18 -14 8
4-маленькая -5 н/д -5 16 н/д -9 0
4-средняя -18 н/д -6 -6 -3 -3 -7
4-большая -18 н/д -13 -4 -5 0 -1

По данным таблицы 7 видно, что объём предложения квартир, подобных рассмотренной выше 2-комнатной квартире площадью 52 кв. м в Бостандыкском районе, в декабре уменьшился на 94 квартиры.

Таким образом, зная параметры конкретной квартиры, можно, используя информацию из табл.8 определить её категорию, а по табл.1-7 не только довольно точно определить среднюю цену предложения подобных квартир, узнать дорожают или дешевеют такие квартиры, а также примерные объёмы предложения и их динамику за месяц.

Приложение 1
Категории квартир

Определим базовые категории квартир, которые в дальнейшем можно будет использовать для ценового анализа. Было проведено специальное исследование, которое показало, что в качестве основных признаков категории можно использовать формат квартиры и ее полную площадь.

Таким образом, образовались десять категорий квартир, описанные в табл. 8.

 

Таблица 8
Формат квартиры
 Общая площадь
 Категория квартиры
1 1-комнатная 30-34 1-маленькая
2 1-комнатная 40-42 1-большая
3 2-комнатная 42-45 2-маленькая
4 2-комнатная 50-54 2-большая
5 3-комнатная 58-60 3-маленькая
6 3-комнатная 64-66 3-средняя
7 3-комнатная 68-70 3-большая
8 4-комнатная 73-75 4-маленькая
9 4-комнатная 82-86 4-средняя
10 4-комнатная 90-95 4-большая

Квартиры этих категорий и составляют основной поток предложения. Это позволяет использовать эти категории для ценового анализа. Кроме того, можно рассматривать предлагаемые категории квартир в разных административных районах города, что позволит получить более детальную информацию по ценам предложения и объёмам предложения на конкретные квартиры.

Приложение 2
Динамика категорий квартир в терминах векторов сдвига

Что такое вектор сдвига? Это такой вектор, который наглядно показывает динамику основных рыночных параметров сегмента: цены предложения и объёма предложения за определенный промежуток времени.

Вектор сдвига имеет следующие координаты:
— по вертикали относительное изменение цены предложения сегмента (в%);
— по горизонтали относительное изменение объёма предложения сегмента (в%).

Основные направления вектора сдвига:

  • влево-вверх (рост цены предложения и падение объёма предложения);
  • вправо-вверх (рост цены предложения и увеличение объёма предложения);
  • влево-вниз (уменьшение цены предложения и падение объёма предложения);
  • вправо-вниз (уменьшение цены предложения и рост объёма предложения).

Вектор сдвига является удобным и наглядным инструментом отслеживания тенденций на рынке недвижимости.

Ниже, на рисунках 1-6 показаны векторы сдвига для 1-2-3-комнатных квартир шести районов города района в декабре 2011 года.
Для удобства векторы сдвига 1-комнатных квартир показаны зелёными стрелками, 2-комнатных — красными, 3-комнатных — синими.
Категории квартир обозначены естественным образом: например 3-комнатная большая квартира имеет обозначение 3б, 2-комнатная маленькая — 2м и т. д.

 

 

 

Основные моменты динамики категорий квартир Алмалинского района:

— векторы сдвига всех категорий квартир направлены влево, что свидетельствует об общем снижении предложения в декабре;
— маленькие 1-комнатные квартиры категории (1м) незначительно подешевели;
— большие 1-комнатные квартиры существенно подорожали;
— резко уменьшился объём предложения всех категорий 2-комнатных квартир (2м и 2б) при неизменной цене предложения;
— маленькие и средние 3-комнатные квартиры (3м и 3с) существенно подорожали;
— заметно подешевели большие 3-комнатные квартиры (3б).

 

 

 

Основные моменты динамики категорий квартир Ауэзовского района:

— векторы сдвига всех категорий квартир направлены влево, что свидетельствует об общем снижении предложения в декабре;
— большие 1-комнатные (1б), маленькие и большие 2-комнатные (2м и 2б), средние 3-комнатные (3с) квартиры показывают сильное снижение объёмов предложения при практически неизменной цене предложения;
— маленькие 1-комнатные (1м) и маленькие 3-комнатные (3м) в декабре заметно подорожали;
— большие 3-комнатные квартиры (3б) заметно подешевели.

 

 

 

Основные моменты динамики категорий квартир Бостандыкского района:

— векторы сдвига всех категорий квартир (кроме маленьких 3-комнатных) направлены влево, что свидетельствует об общем снижении предложения в декабре;
— все категории 1-комнатных квартир (1м и 1б) и все категории 2-комнатных квартир (2м и 2б) в декабре показывают небольшое увеличение цены предложения;
— вектор сдвига маленьких 3-комнатных квартир (3м) направлен строго вверх: небольшое удорожание при практически неизменном объёме предложения;
— существенно подорожали в декабре средние 3-комнатные квартиры (3с);
— объём предложения больших 3-комнатных квартир (3б) в декабре сильно снизился при неизменной цене предложения.

 

 

 

Основные моменты динамики категорий квартир Жетысуского района:

— векторы сдвига всех категорий квартир (кроме маленьких 3-комнатных) направлены влево, что свидетельствует об общем снижении предложения в декабре;
— все категории 1-комнатных квартир (1м и 1б), все категории 2-комнатных квартир (2м и 2б) и средние 3-комнатные квартиры (3с) в декабре показывают значительное увеличение цены предложения;
— вектор сдвига маленьких 3-комнатных квартир (3м) направлен вправо-вниз: небольшое удешевление и небольшое падение объёма предложения;
— большие 3-комнатные квартиры (3б) заметно подешевели, а их объём предложения сильно снизился.

 

 

 

Основные моменты динамики категорий квартир Медеуского района:

— векторы сдвига всех категорий квартир (кроме маленьких 2-комнатных) направлены влево, что свидетельствует об общем снижении предложения в декабре;
— векторы сдвига больших 1-комнатных квартир (1б) и больших 3-комнатных квартир (3б) направлены влево-вверх: рост цены предложения и падение объёмов предложения;
— векторы сдвига маленьких 1-комнатных квартир (1м), больших 2-комнатных (2б), маленьких и средних 3-комнатных (3м и 3с) направлены влево-вниз: удешевление на фоне падающих объёмов предложения;
— маленькие 2-комнатные квартиры в декабре показывают существенное удешевление и значительный рост объёма предложения.

 

 

 

Основные моменты динамики категорий квартир Турксибского района:

— все категории 1-комнатных квартир (1м и 1б) и маленькие 2-комнатные квартиры (2м) в декабре подорожали, а их объёмы предложения уменьшились;
— векторы сдвига маленьких 2-комнатных квартир (2м) и средних 3-комнатных (3с) квартир направлены влево-вниз: удешевление и падение объёмов предложения;
— предложение больших 3-комнатных квартир (3б) сильно увеличилось, а их цена предложения выросла;
— в декабре наблюдается огромный рост объёма предложения и удешевление маленьких 3-комнатных квартир (3м).

 

Николай Стекольников, аналитик