Статьи15 January, 16:33
22.7 тыс.

Как выбрать квартиру для сдачи в аренду

Как выбрать квартиру для сдачи в аренду
Фото: shutterstock.com

Купить квартиру и сдавать её — хорошая идея. Главное не совершить ошибок при выборе жилья.

Узнали у экспертов, на что опираться при выборе квартиры для сдачи в аренду. Расскажем, какие варианты жилья самые популярные у арендаторов и какая она — идеальная квартира для сдачи.

Ошибка № 1: необдуманный выбор

Очень частая ошибка инвесторов — необдуманная покупка квартиры для сдачи, когда деньги вложены, недвижимость куплена, но сдать её выгодно не получается.

С чего начать?
Перед покупкой нужно решить, на какого арендатора вы рассчитываете.

Гульнара Кульбышева, риелтор:
— От типа арендатора будет зависеть выбор конкретного варианта самой квартиры: её класс, комнатность, район и т. д.

От типа арендатора зависит сумма затрат и окупаемость вложений.

Что делать?

Например, если вы готовы сдавать жильё студентам, можно купить самую бюджетную однушку рядом с колледжем или университетом. Вкладывать большие деньги не придётся, но и высокой прибыли от аренды не ждите.

Если планируете сдавать семье с детьми, оптимально подойдёт двушка в спальном районе, где много школ и детских садов.

Посуточно для командированных и туристов — выбирайте центр либо близ променадов, где легко найти объекты питания, развлекательные заведения и т. п.

Ошибка № 2: большие затраты на ремонт

Многие арендодатели вкладывают большие суммы в ремонт и обстановку квартиры, но окупить такие затраты не получается.

Что делать?
Дорогой дизайнерский ремонт и обстановка ценятся только в определённых сегментах — это объекты бизнес-класса и элитное жильё.

Ерлан Сундетбаев, руководитель АН Freedom Real Estate:
— Арендаторы этого сегмента требовательны к качеству ремонта и наполнению квартиры (дорогая мебель, современная бытовая техника). Также учитывается статус ЖК и соседство.

Если рассматривать арендное жильё эконом- и комфорт-класса, важнее расположение и хорошая транспортная доступность (возможность быстро добраться до любой точки города на общественном транспорте).
А вот к ремонту и обстановке нет строгих требований. Главное — наличие необходимой мебели и техники.

Вкладывать большие деньги в бюджетную квартиру нет смысла.

Гульнара Кульбышева:
— Чтобы оправдать вложения, владельцы повышают арендную плату и тем самым теряют клиентов. В экономклассе у них нет шансов, так как есть варианты дешевле, а для этого сегмента это главный показатель. С другой стороны, за аналогичную стоимость можно найти жильё классом выше.

Ошибка № 3: чем больше комнат, тем дороже аренда

На самом деле это заблуждение.

Самыми популярными на рынке аренды считаются 1-комнатные и 2-комнатные квартиры.

Гульнара Кульбышева:
— Трёхкомнатные и более квартиры не очень подходящий вариант для аренды. Спрос на них невысокий, так как подходят они либо для большой семьи, либо для нескольких человек, которые будут оплачивать аренду вскладчину. К тому же из-за низкого спроса цена на трёшку на рынке немного выше, чем на 2-комнатную. А вот вложений она требует гораздо больше: от покупки самой квартиры и её обстановки до оплаты коммунальных платежей.

По данным Krisha.kz, в конце декабря 2023 года разница между средней стоимостью аренды 2-комнатной и 3-комнатной квартиры в некоторых городах РК была минимальной и даже идентичной.

Что делать?
Приценитесь заранее.

Есть классный лайфхак: определить среднюю стоимость аренды квартиры в любом районе можно с помощью сервиса «Оценка» на Krisha.kz.

Искусственный интеллект сравнит параметры похожих квартир из огромной базы объявлений Krisha.kz, учитывая район, год постройки, состояние и т. д., и выдаст рекомендуемый размер арендной платы.

Ошибка № 4: большая общая площадь

Что касается площади, тут важно, чтобы квартира была просторной, но при этом в ней было как можно больше именно полезной площади. То есть при выборе планировки лучше отдать предпочтение квартире с большой кухней или спальней, чем с просторной прихожей и несколькими коридорами.

Что важно при выборе квартиры?

  • Новостройка или вторичка

При аренде больше ценится новое жильё: как правило, и квартиры просторнее, и ремонт свежее. Однако при выборе между новостройкой и старым жилым фондом нужно опираться опять же на расположение.

Если новый ЖК ещё не обжит, поблизости нет магазинов, развлекательных центров, школ и садов, дорого сдать квартиру не получится. Для объективных причин увеличения арендной платы нужно будет дождаться улучшения инфраструктуры.

Если рассматривать вторичку с хорошим ремонтом, но расположенную в отдалённом районе, куда трудно добраться на общественном транспорте, лучше выбрать вариант попроще, но ближе к центру.

  • Этаж

Если в доме есть лифт, то выбрать можно квартиру на любом этаже. Если же это четырёх- или пятиэтажка без лифта, то ликвидными считаются квартиры, расположенные с первого по третий этаж. От расположенных выше лучше отказаться: отсутствие лифта отпугивает многих арендаторов.

Какую квартиру выбрать?

Для примера возьмём Алматы.

Неудачный вариант:
3-комнатная квартира в новом ЖК экономкласса на окраине города (например, в Наурызбайском районе).
Средняя цена за квадрат — 590 500 тенге. При площади 80 кв. м её стоимость 47.2 млн тенге.
Ремонт плюс обстановка — 10 млн.
Средняя стоимость аренды в этом районе — 300 000 тенге в месяц.

Даже если не учитывать простой и дополнительные расходы (ремонт, налоги и т. д.), окупаемость составит примерно 16 лет.

Удачный вариант:
1-комнатная квартира в спальном районе (например, в мкр Аксай).
Стоимость за 1 кв. м — 668 000 тенге. Средняя стоимость — 30 млн тенге.
Мелкий косметический ремонт и мебель — 2 млн тенге.
Средняя арендная плата — 250 000 тенге в месяц.

В данном случае окупаемость составит около 10 лет. Опять же это грубой подсчёт, без учёта расходов на содержание квартиры. Как правило, раз в год в съёмной квартире требуется освежить ремонт, заменить некоторую мебель, технику, текстиль и т. д.

Выгодно ли покупать недвижимость для сдачи в аренду

Помесячно или посуточно
Ерлан Сундетбаев:
— Если у владельца только одна квартира, то в этом случае сдавать её в аренду помесячно будет практичнее. В посуточной аренде маржинальность, безусловно, выше, но и операционной деятельности намного больше. Проще говоря, арендодатель в прямом смысле слова каждый день должен заселять арендаторов (в любое время суток), оформлять документы, а после выезда — быстро подготовить жильё для следующих гостей. Плюс высокий риск порчи и кражи имущества.

Посуточная аренда требует постоянного контроля со стороны арендодателя.

Вот если есть объём объектов, то есть квартир несколько, то в этом случае посуточная аренда актуальна. Можно нанять администратора, который будет заниматься оформлением гостей, клининговую компанию сразу на несколько квартир и т. д.

С долгосрочной арендой проще — достаточно найти достойного арендатора, подписать договор и сдать квартиру на долгий срок.