Рассказываем, какие условия должны быть указаны в договоре долевого участия, в чём его преимущества, какие гарантии даёт и чем отличается от других договоров на первичном рынке.

Что такое договор долевого участия?

Договор долевого участия (ДДУ) — это договор, по которому застройщик обязуется построить дом/ЖК и передать дольщику его долю — квартиру, нежилое помещение.

Это единственный документ, разрешённый Законом о долевом участии. Только ДДУ полноценно защищает права дольщика и регулирует его отношения с застройщиком.

Договор составляется в трёх экземплярах на казахском и русском языках, имеющих одинаковую юридическую силу.

Какие условия включает ДДУ?

В договоре должно быть указано, что:

  • Застройщик обязуется построить дом в соответствии с проектно-сметной документацией в конкретный срок и при наличии зарегистрированного акта приёмки в эксплуатацию передать дольщику его долю.

Застройщик не сдаёт ЖК: что делать

  • Застройщик до подписания ДДУ обязан предоставить дольщику для ознакомления документы на участок и разрешения на строительство, а также документы, разрешающие привлекать средства дольщиков.

Это может быть:
— разрешение от акимата, или
— гарантия от Единого оператора строительства, или
— подтверждение участия в строительстве ЖК какого-то банка.

Типовую форму ДДУ и другие документы по долевому участию можно посмотреть здесь.

Как проверить застройщика

  • Дольщик обязан заплатить за покупку, исходя из цены за 1 кв. м объекта. Должны быть указаны размеры платежей и сроки их внесения согласно графику.

Застройщик обязан в течение пяти рабочих дней поставить ДДУ на учёт в акимате и выслать дольщику по почте или вручить лично под расписку выписку об учётной записи.

В чём плюсы ДДУ?

  • Регистрация и постановка на учёт в госорганах.
  • Наличие договора подтверждает, что застройщик/уполномоченная компания работает по закону, имеет средства и возможности для строительства дома.
  • Если уполномоченная компания по какой-либо причине не сможет достроить ЖК, то завершение строительства осуществляется в соответствии с законом о ДДУ.

Чем отличается ДДУ от других видов договоров?

Некоторые застройщики при продаже долей в строящихся ЖК предлагают покупателям заключать договоры бронирования, инвестирования, предварительные и другие, привлекая низкими ценами.

Да, на практике и ДДУ может отличаться от типовой формы, и остальные виды договоров тоже принимаются к рассмотрению судами в случае подачи иска дольщиком. Но нужно понимать, что только с ДДУ государство даёт гарантии в положительном исходе, что дом/ЖК будет достроен и покупатель получит жильё.

Предварительный договор выражает только намерение сторон в будущем заключить договор купли-продажи.
Инвестиционный подтверждает, что покупатель вкладывает свои средства в строительство ЖК.
Договор бронирования закрепляет за покупателем право на жильё на короткий срок, пока он не найдёт нужную сумму.
И во всех случаях права дольщика не защищены на 100 %, поэтому подписание таких договоров — большой риск для покупателей.

Что после ДДУ?

После завершения строительства застройщик или уполномоченная компания направляет дольщику письмо об этом и о готовности доли к передаче.

Передача доли проводится после подписания акта приёмки дома в эксплуатацию и устранения недостатков, указанных дольщиком в передаточном акте.

В передаточном акте указываются различные дефекты и недоделки. Если они есть, то акт подписывать нельзя до устранения недоделок.

Доля считается принятой после подписания договора о передаче права собственности на долю. Он также составляется и подписывается в трёх экземплярах на казахском и русском языках.

Как проверить квартиру от застройщика

Договор о передаче права собственности относится к правоустанавливающему документу и должен быть зарегистрирован в государственной базе. Регистрацию права собственности можно проверить на eGov, в личном кабинете.