Что такое частный дом? Игры с детьми на собственной лужайке, бассейн и баня, шашлыки с друзьями, черешня с дерева и помидоры с грядки? Или непрекращающиеся переделки, выходные с газонокосилкой и полив огорода по ночам? Krisha.kz опросила владельцев домов с разным стажем и опытом. Они рассказали, как выбрать дом правильно и не совершить ошибок.

Почему именно дом

Кто-то решается на покупку дома из-за того, что в квартире стало тесно, кто-то всегда мечтал жить на земле, а других к такому решению подтолкнул карантин. Ответьте себе на вопрос: почему именно дом — примите решение. А ещё обязательно представьте себе его.
Учтите свои потребности:
— Хотите жить на земле, но при этом не возиться с огородом — ищите дом с небольшим участком.
— Устали от четырёх стен в квартире, хотите простора, но не готовы жить в глуши — ищите дом в районах с развитой инфраструктурой.

Дмитрий: Мы искали дом, чтобы расширить жилую площадь и в каком-то смысле обеспечить детям досуг. Жена всегда хотела жить в доме, а я сопротивлялся как настоящий горожанин. Согласился на покупку дома после трёх месяцев карантина, когда увидел, с каким удовольствием дети проводят время у бабушки в частном секторе, со своим двором, собаками и бассейном.

Как искать?

Искать дом без привязки к конкретным параметрам тяжело и долго. Вариантов много, глаза разбегаются. Поэтому представьте себе свой дом и определите хотя бы три главных параметра. Это могут быть:
— количество комнат;
— площадь участка;
— цена;
— район;
— наличие определённых коммуникаций.

При поиске дома основные характеристики — это площадь строения и размер участка. Второе даже важнее, ведь дом можно пристроить, перестроить и т. д.

Тимур: Денег было накоплено немного, поэтому изначально искали просто участок, чтобы в дальнейшем построить дом. Главным критерием был размер — не меньше 6 соток, ровный, неузкий. К району не привязывались, смотрели практически во всех, лишь бы рядом не было высоток и строек поблизости. Купили бывшую дачу с небольшим, но капитальным домом.

Участок: большой или маленький?

Самая запрашиваемая площадь земельного участка на Krisha.kz — от 6 соток. Её указывают 7 из 10 пользователей сайта при поиске частного дома. Это оптимальный размер участка как для проживания, так и для строительства.

Если присматриваете участок для строительства дома, то идеальной формой считается прямоугольник шириной не менее 20 м и длиной не менее 30 м. Такая форма и площадь позволяют воплотить в жизнь любой стандартный проект дома с наиболее удобной планировкой, а также удачно расположить на нём хозпостройки, разбить сад или огород.

На что ориентироваться: площадь или количество комнат?

В частном доме нет стандартных планировок, часто продавцы за жилые комнаты выдают кухни, столовые или холл. Нередко при большой общей площади дома количество жилой минимальное (много коридоров, кладовок, холл, лестничный марш и т. д.).

Совет: при обзвоне уточняйте у продавцов количество спален и именно жилую площадь.

Район

Иногда при поиске дома рассматривается конкретный район (например, дети хотят жить недалеко от родителей). Но в целом привязываться только к одному району не нужно. Расширяйте территорию поиска, посмотрите варианты в ближайших районах или даже тех, в которых никогда не были. Сравнивайте как сами дома, так и инфраструктуру — погуляйте по району, посмотрите, какие объекты есть поблизости, поговорите с местными жителями.

Алина: Изначально не рассматривали присоединённые районы, относились к ним скептически. Но так как не нашли подходящих вариантов в других, решились на просмотр дома в Наурызбайском. Дом в итоге купили. Оказалось, что инфраструктура здесь отличная, осталась прежняя, поселковая, плюс массово строятся школы, поликлиники и торговые центры.

Подбирайте район под себя, инфраструктура должна подходить именно вашей семье. Составьте список объектов, которые для вас принципиально важны (например, музыкальная школа, парк, фитнес-клуб, станция метро и т. д.).

В крупных мегаполисах есть ещё один риск — дом с участком могут изъять, например, для пробивки дороги, строительства развязки. Перед покупкой лучше потратить время и уточнить эту информацию в органах архитектуры. Там же можно узнать, не собираются ли на соседнем участке строить новый ЖК.

Скажем честно, доступ к генплану Алматы получить трудно, но в определённых районах картина очевидна — идёт плотная застройка, значит, рано или поздно придёт предложение о выкупе участка от застройщиков.

За какую цену искать?

С ценой вроде всё понятно — есть на руках определённая сумма, на неё и рассчитывайте. Однако и тут есть несколько важных моментов.
При опросе наши респонденты рассказали, что, когда искали дом для себя, указывали в поисковике на «Крыше» только верхнюю границу («до»), а нижний порог не фиксировали. В итоге много времени было потрачено впустую на просмотр объектов, которые абсолютно не подходили. Поэтому ищите варианты в пределах той суммы, которая у вас имеется на руках, с небольшой поправкой на торг (плюс 10–15 %).

Смотреть варианты, которые продаются дороже или, наоборот, более чем на 50 % дешевле, нет смысла.

Коммуникации

Полный пакет коммуникаций: газ, централизованное водоснабжение и канализация в частном секторе — встречаются редко. В присоединённых районах Алматы до сих пор полностью не решена проблема питьевой воды, в северной части города (Турксибский район) не везде есть газ.

Узнайте всё не только об имеющихся сетях, но и о возможности подключения (есть ли поблизости центральное водоснабжение, газовая магистраль и т. д.). Подключение стоит дорого, для этого лучше заложить отдельный бюджет.

Большой проблемой для частного сектора является наличие качественного интернета.

Дмитрий: Сначала пробовали использовать мобильный интернет, но качество ужасное. ADSL-интернет оказался не лучше, ещё и монтажники нервы помотали. В итоге через четыре месяца мучений (школа и работа-то на удалёнке) я психанул и потратил почти 400 тысяч, чтобы через три квартала мне одному протянули оптоволоконный кабель с интернетом от NLS.

Когда лучше смотреть дом

Лучшим временем для просмотра домов наши опрошенные считают весну и зиму. Сезон дождей наглядно покажет надёжность крыши, если рядом подземные воды — сырость в подвале сразу их выдаст. Фасад дома, покрытие во дворе после зимы также отличные помощники в оценке общего состояния — все дефекты видны сразу. В период весенних дождей легко проверить подъездные пути к дому — не размывает ли дорогу, нет ли большого скопления воды непосредственно у дома и не заливает ли водой двор.

Также весной можно оценить и состояние земельного участка и сада:
— какие деревья цветут, а где есть больные или сухие ветки;
— пригоден ли участок для посадок — виден тип почвы, освещённость.

Если есть сомнения по подъездным путям (например, если дом расположен на склоне) или отоплению, лучше смотреть зимой.

Дмитрий: Пожалуй, я бы посоветовал смотреть дома зимой, когда понятно, насколько удобный подъезд к дому, хорошо ли отапливается здание. Один дом мы не стали рассматривать из-за очень неудобной дороги. А ещё один — потому что из-за странной планировки в кухне и ванной было очень холодно. Но в итоге дом, который мы выбрали зимой, летом оказался очень жарким — пришлось ставить кондиционеры. А ещё выбор действительно такой маленький, что если ждать три месяца, пока сменится сезон, то можно упустить хороший вариант.

Внутри

При осмотре обратите внимание на углы — нет ли тёмных пятен. Затемнения говорят о сырости и грибке, от которого очень сложно избавиться. На потолке не должно быть разводов или трещин.

Откройте и закройте двери — если плохо закрываются, задевают пол, значит, скорее всего, идёт неправильная усадка дома или двери деформировались.
Окна — в камерах стеклопакетов не должно быть влаги, это признак нарушения гидроизоляции.
Полы — скрип или гуляние могут быть признаками гниения основания.

Крыша

Обязательно поднимитесь на чердак. Подтёки, плесень или грибок говорят о том, что кровля неисправна, а значит, после покупки вам предстоят немалые затраты. Замена кровли дома площадью 100 кв. м обойдётся в 5 млн тенге (материал и работа), и это минимальная цена.
Идеально, если осмотр совпадёт с дождливой погодой. Помимо течи, можно будет проверить шумоизоляцию, особенно если присматриваетесь к дому с мансардой. Могут быть слышны удары капель о крышу. Устроит ли вас это в будущем или понадобятся вложения?

Внимательно осмотрите систему водостока — куда стекает вода с крыши и не подмывает ли фундамент дома.

Фундамент и фасад

От фундамента зависит прочность всего дома. Обойдите дом вокруг и осмотрите фундамент по всему периметру на наличие трещин. Обязательно это сделать как снаружи, так изнутри — в подвале (при возможности).
Вокруг дома обязательно должна быть влагоизоляция — если вплотную к фундаменту лежит земля, стены будут впитывать влагу, а значит, дом будет промерзать и быстро разрушится.

Фасад нужно осмотреть на наличие трещин.

Если заметите, что фундамент или стены точечно оштукатурены — это повод насторожиться.

Подвал

Осмотрите углы — нет ли там плесени. Принюхайтесь — запах сырости, а может, канализации из-за неправильного монтажа сразу себя выдают.

Участок

Попросите у продавца госакт или его копию. Сравните, всё ли соответствует схеме, или есть расхождения. Если в госакте нет пристройки, а по факту она есть, имейте в виду, что дом нельзя будет купить в ипотеку.

Если обнаружили постройки на участке, которых нет на схеме, их придётся снести либо попробовать узаконить, но сделать это по факту очень сложно.

Если по участку проходит газовая труба или стоят столбы электропередачи, скорее всего, было незаконное выдвижение границ. Узаконить такой захват нельзя.

Обратите внимание на ограждения с соседними участками — нет ли построек, стоящих вплотную к границе, не бежит ли вода с соседних крыш и хозпостроек на участок, особенно под дом.

Топ-5 самых распространённых ошибок при покупке дома

  1. Не узнали, где проходит электропроводка, при перегорании провода пришлось разрушить полстены.
    Попросите продавца дать вам все схемы разводки коммуникаций: электричества, воды, тепла, газа.
  2. Купили дом с неузаконенными постройками. После покупки получить документы на них так и не получилось — заплатили штраф и снесли.
    Сверьте данные документов с фактическими постройками, не рискуйте, если имеются незаконные.
  3. После покупки решили поменять забор и выяснилось, что границы выдвинуты к соседям — вопрос решали в судебном порядке.
    Сверяйте все данные по документам. Что-то вызывает сомнение — поговорите с соседями, выясните у них, нет ли споров за границы участков.
  4. После покупки всплыла огромная задолженность за вывоз мусора.
    Попросите у продавца квитанции оплаты за все предоставляемые комуслуги, а также договоры с обслуживающими компаниями.
  5. Через год после покупки была поверка счётчика, выписали внушительный штраф за срыв пломбы.
    Перед покупкой проверьте целостность пломб на всех приборах учета: газа, воды и электричества.

Торг

Идеальный дом найти очень сложно. Даже новый дом, как правило, требует переделок под себя. Поэтому если в целом дом и участок понравились — покупайте, но не забудьте поторговаться с продавцом. Спокойно укажите на те детали, которые придётся исправлять, и попросите скинуть цену.

Зима — самое выгодное время для покупки недвижимости и дома в частности. С ноября по февраль продажи крайне низкие, и продавцы часто снижают цену на 10–15 % либо идут на хороший торг, когда появляется реальный покупатель.

Анастасия: Мы смотрели дом сначала весной, но владелец не уступал, а нам не хватало приличной суммы. Осенью увидели это же объявление, опять приехали — посмотрели и решили, что хотим купить именно его, если не купят другие, пока мы будем копить. А перед Новым годом увидели, что цена снижена почти на 30 %, — приехали и купили.

Особенности частного сектора Алматы

Как мы уже говорили, при выборе района важно знать его особенности. В Алматы много предложений о продаже бывших дач. Как правило, они расположены в Медеуском, Наурызбайском, Ауэзовском и Бостандыкском районах. После получения статуса ИЖС здесь практически везде есть газ, а вот с центральным водоснабжением и общественным транспортом проблемы.

В домах, расположенных в предгорье, также есть свои характерные отличия — ровных участков практически нет, только уклоны и террасы. В период дождей и снегопадов по узким дорогам непросто добраться до дома.

В Жетысуском и Турксибском районах часто встречаются дома на нескольких владельцев — половинки, четвертинки. Из-за этого часто участки проходные или во двор выходят окна соседей.
Если дом расположен рядом с железнодорожными путями, то будьте готовы к круглосуточному шуму и закрытию проезда из-за движения поездов.

Сколько стоит дом в Алматы

Наибольшее количество предложений о продаже частных домов приходится на Турксибский и Наурызбайский районы. Меньше всего их в Алмалинском.

Для примера возьмём дом площадью 100–120 кв. м с участком не менее 6 соток. Средняя цена дома с такими параметрами по Алматы составит 94 млн тенге. Минимальная средняя цена в Турксибском районе — 33 млн тенге, максимальная — в Бостандыкском — 170 млн тенге.

Плюсы и минусы

Мы попросили рассказать наших респондентов о достоинствах и недостатках жизни в собственном доме. Вот что они нам рассказали:

Дмитрий: Всё, что вы слышали про частные дома, — всё правда. Иметь свой кусочек земли приятно, здорово звать гостей на шашлыки, много места, детям весело — это всё да! Бесконечно нужно что-то делать (даже боюсь считать вложения за год жизни), содержать дом дороже квартиры, высокие ставки по ипотеке, частые мысли о возможном сносе — это всё тоже правда!

Тимур: Из плюсов: свой сад, бассейн на улице, шашлыки в любое время, большая кладовка, тишина, свежий воздух, своя баня, сам управляешь отоплением дома.
Минусы: вечная стройка, куча работы (летом ухаживать за зеленью, зимой убирать снег), у нас были проблемы с вывозом мусора, через акимат решили вопрос, в дождь выключают свет, нет интернета нормального (решили прошлой осенью также через акимат, теперь — оптика), сложно что-то провести (свет/канализация/вода).

Подытожим

Найти дом своей мечты непросто. Во-первых, выбор не такой обширный, как, например, на рынке квартир, во-вторых, в любом доме придётся что-то переделывать, чинить или строить. Будьте готовы к постоянным тратам и физической нагрузке. Ну а бонусом получите место силы, дом с собственным участком, на котором можете делать всё что вам угодно.