Ипотека: как не остаться без жилья

Ипотека: как не остаться без жилья
Автор: Алина Буравцева. | Фото: krisha.kz

Пора вносить очередной платёж по ипотеке, а денег нет? Задержали зарплату, сократили на работе, кризис в отрасли, ограбили, больничный затянулся, да мало ли подобных ситуаций. Рано или поздно с этим сталкивается едва ли не каждый.

На основе правовых норм РК, судебной практики и советов юристов сайт Krisha.kz составил путеводитель, который поможет найти цивилизованный выход из затруднительного кредитного положения, будь то потребительский заём или ипотека.

Если возникла угроза просрочки, не спешите брать второй заём, чтобы покрыть текущий платёж. Это не выход, особенно если вы не желаете окончательно погрязнуть в долгах.

Не играйте в прятки

Худшее, что можно придумать, по мнению председателя правления ассоциации юристов «Доступное право» Рустема Каби, это бежать в другой банк за очередной ссудой или отключить телефон и пытаться скрыться от кредиторов.

— Самая большая и распространённая ошибка заёмщиков, допустивших просрочку, — это попытка спрятаться, уйти от ответственности, сменив контакты. Многие попросту не читали договор, где чётко указано, что должник обязан держать банк в курсе о перемене номера телефона, места жительства, фамилии и т. д. Игрой в прятки человек усугубляет своё положение. На просрочку ежедневно начисляются проценты. Долг растёт, проблема не решается. Многие, к сожалению, осознают это слишком поздно, — говорит эксперт.

Кредит есть — денег нет

Первое, что необходимо сделать, — это определить характер ваших финансовых трудностей: временные они или фатальные. Можете ли вы в скором времени наладить положение (найти работу, подлечиться, переучиться, чтобы повысить доход и т. д.) либо сомневаетесь, что вообще когда-либо будете в состоянии обслуживать заём.

Второе — держите банк в курсе ситуации. Основной долг придётся вернуть в любом случае, но в ваших силах избежать выплаты процентов и выселения, если идёт речь об ипотеке.

Юристы объясняют, что если заёмщик допустил просрочку, время играет против него. Как известно, за неисполнение обязательств по договору займа предусмотрена ответственность — штрафы и пени.

Имеются ограничения по начислению и взысканию неустойки (штрафа, пени), в том числе по договору ипотечного займа. Размер штрафов не может превышать 0.5 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, но не более 10 % от суммы выданного займа за каждый год действия договора.

Через 90 дней банк перейдёт к следующему этапу — внесудебному и судебному взысканию. Дело может дойти до ареста счетов или, если кредит ипотечный, до реализации жилья с торгов. Ваша задача — не допустить нарастания долга и обезопасить себя на случай суда. Причём бояться процессов не надо, напротив, они могут быть вам на руку.

— Как только возникли проблемы, необходимо сразу же обратиться в ваш банк, объяснить причины и попросить об отсрочке или изменении условий договора (ставки вознаграждения, валюты займа, метода или очерёдности погашения задолженности, срока займа и т. д.). Если и вовсе не желаете погашать кредит далее, ходатайствуйте о приостановлении начисления процентов и судебном взыскании, — советует Рустем Каби.

Чаще всего заёмщик знает причину финансовых трудностей. Предположим, это потеря работы или ухудшение здоровья, которое повлекло дорогостоящее лечение. Сообщите банку об этом. Но не по телефону.

Как облегчить бремя?

Существует несколько инструментов смягчения участи заёмщиков и улучшения условий: отсрочка, реструктуризация, рефинансирование (внутреннее и внешнее).

В частности, клиент вправе просить об отмене комиссий и иных платежей за оказание услуг, о пересмотре суммы неустойки (штрафа, пени), снижении ставки вознаграждения, рассрочке. Также может пересматриваться график погашений.

Пишите письма!

Для того чтобы добиться одного из решений, требуется составить официальное письмо в двух экземплярах с указанием причин затруднений или просрочки. Просите о пересмотре графика платежа, в частности о предоставлении отсрочки либо реструктуризации займа. Приложите подтверждающие документы. Обязательно зарегистрируйте корреспонденцию. Пусть получатель укажет входящий номер и поставит печать (либо Ф. И. О. получателя и подпись). Сохраните себе второй экземпляр.
Посмотреть образец вы можете здесь.

Что касается документов, это может быть что угодно: справка из больницы, свидетельства о расторжении трудового договора и др.

В течение 15 календарных дней банк обязан рассмотреть заявление и ответить на него в письменном виде. Не всегда следует ждать положительного решения. Банк вправе отказать. Но в этом случае любой суд признает вас добросовестным заёмщиком, который делал всё, чтобы исполнить условия договора.

— Банки часто соглашаются на реструктуризацию или отсрочку. Им выгоднее, чтобы человек и далее содержал свой кредит. Например, если речь идёт об ипотеке и выселении, недвижимость будет стоять и приносить убытки. Кредиторы заинтересованы предоставить такие условия, чтобы заёмщик исполнял обязательства. По моему наблюдению в большинстве адекватных случаев банки идут навстречу. Если конфликт не разрешится благополучно, документ можно будет предоставить суду. Таким образом вы как бы подчёркиваете: вот он я, честный заёмщик, попавший в сложное положение. Я не убегал, не скрывался, напротив, предпринял всё возможное. За что меня наказывать? — поясняет юрист.

Если в установленные сроки не последовало ответа от БВУ, можно смело жаловаться в Нацбанк или даже обратиться с иском к банку, если тот немотивированно отказал, поставив вас в безвыходную ситуацию.

Правоведы призывают не бояться судов и активно участвовать в процессах. Практика показывает, что сам факт явки заёмщика на заседание положительно сказывается на решении.

Журналисты Krisha.kz изучили массу гражданских дел о взыскании средств с заёмщиков (можно найти в свободном доступе на сайте Верховного суда, в разделе «Банк судебных актов»). В случае если человек действовал по вышеописанной схеме, последствия минимальны. Как правило, суд постановляет оставить только основной долг, а проценты и штрафы списывает.

Суд с банком: к чему готовиться

По какому принципу рассматриваются подобные дела? Согласно Нормативному постановлению № 7 Верховного суда, законодательство, регулирующее отношения, вытекающие из договоров банковского займа, состоит из Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее — ГК), Гражданского процессуального кодекса, законов «О Национальном банке Республики Казахстан», «Об ипотеке недвижимого имущества» (если это жилищный кредит), «О банках и банковской деятельности и других нормативных правовых актах».

В документе говорится, что суды должны проверить соблюдение всех требований, дать оценку выявленным нарушениям и определить меру ответственности.

В частности, суду необходимо выяснить:

  • в чём выражается неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору и причины этих нарушений;
  • из чего сложилась предъявляемая к взысканию задолженность (основной долг, вознаграждение, неустойка, штраф, пеня);
  • насколько требования о взыскании задолженности соответствуют условиям договора банковского займа;
  • обеспечено ли исполнение обязательства залогом;
  • имеются ли основания для досрочного исполнения обязательства, в том числе обеспеченного залогом, и обращения взыскания на заложенное имущество (статьи 321, 721, 722 ГК);
  • принимались ли заимодателем и заёмщиком меры к погашению задолженности, в чём они выразились;
  • имеются ли обстоятельства, позволяющие уменьшить долю ответственности должника, и другие обстоятельства, необходимые для правильного и объективного разрешения дела.

Предстоит также исследовать правильность расчётов задолженности по основному долгу, вознаграждению и неустойке. Для этого суд может привлечь экспертов.

Чтобы понять, проводилась ли заимодателем адекватная оценка платёжеспособности клиента, изучается кредитное досье. Если выяснится, что процедура оценки финансового положения клиента была проведена ненадлежащим образом, доля ответственности должника может быть уменьшена (п. 1 ст. 364 ГК).

Можно ли снизить долг?

Сумма взыскания обычно снижается в случае, если кредитор сам содействовал увеличению размера убытков.

Должник же признаётся невиновным, если докажет, что предпринял все зависящие от него меры для надлежащего исполнения обязательства. Более того, кредитора могут признать виновным, если он не принимал меры по недопущению роста убытков и несвоевременно обратился в суд.

«Судам необходимо выяснять указанные обстоятельства и давать надлежащую правовую оценку подтверждённым доказательствам об объективных причинах, мешающих исполнению обязательств должника (к примеру, заёмщик находился в больнице в связи с рождением ребёнка, о чём имеются медицинские документы и тому подобное)», сообщается в постановлении.

К одному из обобщений отнесено дело ипотечного заёмщика, который доказал незаконность торгов и остановил реализацию недвижимости. Суд признал, что есть уважительная причина ухудшения материального положения, (беременность супруги и выход в декрет). Согласно материалам дела, супруги обратились в банк с прошением об отсрочке, объяснив ситуацию, но реакция оказалась неуместной: банк рекомендовал «просто переждать».

В случаях если суд признаёт должника невиновным, сумма долга существенно меняется. Санкции списываются вовсе или уменьшаются в десятки и даже сотни раз. Именно для этого необходимо направлять в банки прошения и ходатайства, даже если вы получаете отказ за отказом.

Как не лишиться квартиры

Как видно из дела, описанного выше, банку порой затруднительно оставить человека без единственного жилья.

В частности, заёмщику следует знать, что существует понятие «крайняя незначительность размера требования», когда сумма несоразмерна стоимости заложенного имущества.
Эта норма работает при наличии одновременно двух условий:

  1. Сумма неисполненного обязательства (без учёта неустойки (штрафа, пени) составляет менее 10 % от стоимости заложенного имущества (указана в договоре о залоге).
  2. Период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трёх месяцев (п. 2 ст. 317 ГК).

Как правило, такие проблемы решаются без реализации жилья.

Если сумма более значительна, процесс взыскания заложенного жилья таков: ещё до суда, если заёмщик с банком не договорились о пересмотре условий, дело передаётся специальному доверенному лицу банка, который обязан направить уведомление заёмщику. В нём говорится о необходимости погашения долга или предстоящей внесудебной реализации.

Вряд ли кто-то согласен на внесудебную реализацию, не так ли? Кстати, тот факт, что возможность подобного «манёвра» есть в основном договоре с банком, ещё ничего не значит. Нет зарегистрированного заявления — никого выселения и быть не может.

Если вам пришло такое «письмо счастья», ни в коем случае не игнорируйте его. В течение 30 дней заёмщик обязан ответить на него: дать согласие либо предоставить отказ на реализацию.

В документе вы объясняете причины затруднений, просите о реструктуризации кредита и/или отсрочке и уведомляете, что не согласны на реализацию жилья. Ответить на это письмо недостаточно. Его необходимо засвидетельствовать по месту регистрации недвижимости (через ЦОН). В базе появится соответствующая отметка.
Второе уведомление о назначении торгов последует через десять дней.

— За десять дней до добровольных торгов доверенное лицо должно уведомить заёмщика. Далее идёт аукцион (не менее трёх участников). Если нет, то банк вправе через суд поставить недвижимость себе на баланс через оценку и т. д. При этом обращают на взыскание только недостающую сумму. Остаток получает должник, — объясняет Рустем Каби.

Он подчёркивает, что если дело всё-таки дошло до суда и процедуры не были соблюдены подобающим образом, на исправление ошибок у банка уходит время, которое можно использовать в своих интересах, чтобы решить финансовые проблемы.

В судебной практике есть масса случаев, когда была обжалована оценка, процедуры взыскания или другие шаги. Иногда, когда у заёмщика были несовершеннолетние дети, к процессу привлекались органы опеки, которые в интересах детей могут наложить арест на реализацию квартиры.
Также в законе «О жилищных отношениях» существует норма, которая запрещает производить выселение в отопительный период.

Стабилизировать ситуацию можно также, взыскав комиссии. В последнее время эта практика широко распространена. Чаще всего суд признаёт, что если не оказывалась самостоятельная услуга, комиссия начислена незаконно. Вырученные средства можно направить на погашение долга.

При этом не следует ждать, что долг самоликвидируется. Необходимо исправлять положение и искать пути улучшения платёжеспособности, не забывая напоминать об этом банку.

Не бойтесь коллекторов

По словам председателя правления ассоциации юристов «Доступное право» Рустема Каби, заёмщики запуганы: многих стращали коллекторами и некими чёрными списками, попав в которые человек якобы никогда не получит заём. Юрист уверяет, что это миф:
— Хочу обратиться ко всем. Друзья, чёрного списка не существует! Его по незнанию путают с отчётом Первого кредитного бюро. Именно этот документ запрашивает банк, когда рассматривает вашу заявку на получение кредита. Однако информации о том, судились ли вы с банком, там нет. Содержатся лишь данные о просрочках. Подробную информацию по своей кредитной истории вы можете получить в ЦОНе, причём бесплатно. Если вам и отказали в выдаче кредита, то вовсе не из-за каких-то абстрактных чёрных списков, а потому, что допущены просрочки либо вы являетесь гарантом по чужому кредиту.

Что касается коллекторов, то не следует воспринимать их как «вышибал». По своим функциям они должны помочь заёмщику выбраться из долговой ямы. Задача коллектора — цивилизованно перевести клиента на удобный график погашения. В своих правах они ограничены нормами закона РК «О коллекторской деятельности».

В частности, запрещено распространять сведения, порочащие честь и достоинство должника, и оказывать давление путём угроз и оскорблений, беспокоить родственников и звонить чаще установленных норм.

Контакты разрешены в рабочие дни с 08:00 до 21:00. Коллекторы имеют право на три звонка в день одному клиенту. Личный контакт допускается не чаще трёх раз в неделю и не более одного раза в период с 08:00 до 21:00 в будний день. В противном случае агентства можно наказать, обратившись в Национальный банк.

Трудности с выплатой кредита решать можно и нужно. От них не застрахован никто. Чтобы успешно взаимодействовать с банком, необходимо отказаться от роли жертвы. Важно осознавать ответственность и тщательно изучать договор.

Напомним, о том, как правильно брать кредит, «Крыша» писала ранее. С условиями ипотечных программ, существующих на рынке, можно ознакомиться здесь.

Частичная и полная перепечатка данного текста возможна только после разрешения редакции.

Опубликовано 18 января 2019 г., 9:34.
 

Другие публикации

Krisha.kz
Избранное
Подать
Сообщения
Кабинет