Рассрочка от хозяев: как это работает

Автор: Алина Буравцева. | Фото: cbkg.ru

«Продам квартиру, срочно. Хозяин. Возможна рассрочка». Объявления приблизительно такого содержания стали появляться на «Крыше» в не лучшие для рынка времена. Что это: рискованный способ реализовать жильё до того, как оно потеряет в цене, или вполне разумная практика, работающая в интересах двух сторон? Опасно ли покупать или продавать квартиру в рассрочку и где подвох?

На этой неделе «Крыша» вместе с экспертами изучила явление, которое могло бы запросто перевернуть представление о рынке и реанимировать его, если бы не отдельные трудности.

Понятие «рассрочка», судя по данным анализа поисковых запросов, стало определяющим для потенциальных покупателей летом прошлого года, когда после затяжного снижения цен рынок завис и в Казахстане всерьёз заговорили о стагнации.

В этом году интерес к рассрочке возрос в десятки раз и достиг своего пика (в январе-марте).
Застройщики освоили этот сегмент первыми. Среди продавцов-частников такого массового антикризисного тренда не наблюдается, однако покупатели не сдаются и продолжают поиск вариантов. И как выяснилось, не зря.

Изучив актуальные и архивные предложения, редакция разыскала тех, кто готов продавать жильё без посредников в долг сейчас, и тех, кто уже воспользовался этой схемой ранее. Опрос показал, что условия таких предложений гибкие и зависят от формата жилья.

Что продают в рассрочку?

Систематизировав информацию, мы выяснили, что как правило, жильё, продаваемое в рассрочку, можно разделить на несколько категорий. Среди предложений есть неликвид — квартиры, которые тяжело продать. Обстоятельства разные: нет лифта, нет балкона, цокольный этаж (встречается и такое!). Стоимость подобного жилья значительно ниже средней.

Следующую категорию составляют типовые квартиры в хрущёвках и метры в обычных монолитных новостройках.

Третий вариант — многомиллионные апартаменты большой площади, которые нелегко продать. При этом такое жильё существенно страдает в период снижения цен, и продавцы, понимая это, готовы идти на уступки.

Изо дня в день соотношение предложений меняется, но в целом все эти категории представлены на рынке примерно в равных пропорциях, за исключением самых дорогостоящих вариантов.

Условия рассрочки

Обычно продавцы указывают в объявлении, на какой срок и в каком размере они готовы предложить заём. Выборочный анализ показал, что большинство из них хотят получить сразу как минимум половину суммы.

Рассрочка, как правило, предлагается на срок от 6 месяцев до 3 лет. Многие собственники согласны ждать полного погашения в течение 1-2 лет. Однако при личной беседе они подчёркивают, что предпочли бы обговарить детали с покупателем и в ряде случаев готовы идти на уступки в зависимости от суммы и ситуации.

Предусмотрены ли проценты и комиссии за рассрочку

Позиция собственников чаще всего такова: рассрочка беспроцентная, доплата не требуется. При этом предложения, в которых при покупке в долг цена возрастает, всё же встречаются. Квартира дорожает на 1-2 млн тенге.

Размер платежей и периодичность погашения сильно отличаются от стандартных банковских схем и акций застройщика. Никто из опрошенных не требовал ежемесячных выплат. Все ориентируются на погашение в 2-3 этапа, равными долями или по ситуации.

Кому выгодно?

Рассрочку на квартиру, как показал опрос, нередко предлагают те, кто уже имеет опыт таких сделок или кому предстоит такая же покупка.
«Хочу купить в рассрочку, поэтому и продать могу в долг» — примерно так объясняли нам своё намерение продавцы.

И здесь начинается самое интересное. Покупателя запросто могут спросить, какой суммой он располагает и на какие вложения готов. Условия продажи по факту привязаны к требованиям, согласно которым собственнику предлагают альтернативный вариант. Однако некоторые предпочитают ориентироваться на реальные возможности клиента и уже исходя из этого искать подходящее жильё себе.

«Застройщик, у которого я намерен приобрести недвижимость, рассмотрит все предлагаемые нами варианты. Поэтому при продаже своей квартиры я спрашиваю у потенциального покупателя, сколько у него реально есть средств и каковы его планы по выплатам», — рассказал «Крыше» один из владельцев.

Примерно такую же ситуацию описали и другие участники рынка:
«Наш продавец может дать отсрочку при взносе 50 %, поэтому пробуем продать свою квартиру аналогичным способом, чтобы не упустить хороший вариант».
Многие отмечают, что уже имели опыт таких сделок и такой формат расчёта их не пугает.

Впрочем, нельзя не отметить и другие обстоятельства. Некоторые хозяева прекрасно понимают, что их недвижимость не пользуется особым спросом и может потерять в цене за счёт планомерного снижения.

Расчёт такой: при медленном, но верном снижении цен лучше пойти на уступки по срокам. Ведь если стоимость опускается хотя бы на 1 % ежемесячно, значит, за год просядет примерно на 10 %. То есть однокомнатная квартира может подешеветь на пару миллионов.

Где подвох?

Кроется ли за предложением купить квартиру в рассрочку что-то противозаконное и подозрительное? Конечно, этот вопрос интересует всех. А всё потому, что, покупая квартиру в рассрочку, вы не становитесь её собственником сразу, а, грубо говоря, живёте у продавца.

Нотариусы пояснили это так: право собственности наступает не с момента покупки недвижимости, а с момента её госрегистрации. По сути, заключается договор с отсрочкой платежа. Согласно его условиям, право собственности возникает только после полной оплаты, что подтверждается распиской о получении денег продавцом. Именно с этим документом покупатель сможет зарегистрировать жильё.

Насколько это безопасно?

Юристы не дали однозначного ответа. Одни считают, что это абсолютно неопасно — обе стороны прямо заинтересованы в том, чтобы довести сделку до конца. Покупателю нужна квартира, и есть стимул быстрее оформить её на себя; продавцу необходимо получить деньги за её продажу.

Другие не уверены, что в нашей суровой реальности всё пройдёт гладко, и рекомендуют максимально обезопасить себя. Зарегистрировать обременение, предусмотреть неустойку и форс-мажоры, передавать платежи только под расписку.

Специалисты предупреждают, что очень важно не путать схему рассрочки с задатком. Во втором случае предусмотрены санкции для продавца, если тот пошёл на попятную. Механизм рассрочки этого лишён, однако и там при заключении соглашения можно включить штрафы для провинившейся стороны.

В договоре указываются:

  • характеристики приобретаемого жилья (адрес с указанием номера квартиры, площадь);
  • его общая стоимость;
  • сумма, уплаченная до подписания договора;
  • оставшаяся сумма;
  • график оплаты;
  • срок погашения.

По желанию сторон предусматриваются штрафы и санкции.

На вопрос о гарантиях и о том, у кого будут храниться документы, нотариусы отвечают по-разному. В отдельных случаях рекомендовано держать бумаги у покупателя. Залогом невозможности осуществления каких-либо сделок, по словам специалистов, должно стать отсутствие правоустанавливающих документов — бывший владелец получил вместо них новый договор купли-продажи. Старый при этом остаётся у нотариуса, а затем переправляется в архив, где хранится более 70 лет.

Однако эксперты, ознакомившись с различными формами соглашения, пришли к выводу, что предусмотреть всё и полностью обезопасить себя практически невозможно.

Бахыт Касымбеков

юрист

— Покупка недвижимости в рассрочку возможна. Однако самый существенный момент в данной ситуации — это риск нарушения продавцом своих обязательств по передаче квартиры покупателю. Теоретически ничего не мешает продавцу продать или заложить квартиру за тот промежуток, который клиент выплачивает деньги. Наилучшим вариантом является постановка обременения на квартиру в виде залога на период времени, пока покупатель выплачивает сумму согласно договору. Также существуют риски, что на квартиру может быть наложен арест за уголовные или административные правонарушения продавца. Нельзя забывать и о том, что может случиться в случае смерти собственника — вам придётся ждать, когда в права вступят наследники.

Что мешает рассрочке?

Рост спроса на рассрочку отмечают и риелторы. Они подтверждают, что имеются продавцы, готовые повременить с расчётом. Если бы их было больше, такая антикризисная система взорвала бы рынок, окончательно вытеснив ипотеку и варианты покупки в долг у застройщика. Однако существуют факторы, сдерживающие развитие рынка в этом направлении.

Лариса Степаненко

вице-президент ОАРК

— Могу сказать, что у нас в агентстве нет такой практики. Конечно, покупателей, желающих приобрести квартиру без банковских нагрузок, в рассрочку, много. Но пока продавцы не готовы к такому. Если и встречаются лояльные собственники, то срок, в течение которого они готовы ждать полной выплаты, невелик. Однако покупателей интересует именно долгосрочная рассрочка, которую в связи с нестабильностью рынка, валюты и другими негативными явлениями предоставить продавцы не могут. В мировой практике схема продажи в рассрочку популярна, но у нас эффективный механизм взаимодействия сторон пока не найден. К тому же зачастую продажи связаны с миграцией — таким владельцам важно получить всю сумму сразу.

Итак, при продаже квартиры в рассрочку важно учесть возможности покупателя, быть уверенным в его платёжеспособности. Покупателю же следует тщательно взвесить материальное положение и исключить вероятность возникновения трудностей с погашением.

Плюсы для продавца:

  • такие продажи эффективны в период снижения цен;
  • найти покупателя проще;
  • продавец остаётся собственником до полного расчёта;
  • покупатель вносит солидную сумму и заинтересован скорее, а возможно и досрочно, выплатить остаток.

Минусы:

  • возможность невыплаты средств;
  • риск происшествий, которые могут произойти после сделки (например, пожар).

Плюсы для покупателя:

  • жилищный вопрос решится быстрее;
  • нет банковских переплат и комиссий.

Минусы:

  • отсутствие права распоряжаться жильём по своему усмотрению до полного расчёта и госрегистрации;
  • к моменту погашения цены могут снизиться;
  • в случае нарушения условий договора, предстоит длительный судебный процесс, и в чью пользу он решится, сказать трудно.

Перед заключением соглашения убедитесь в юридической чистоте операции, тщательно проверьте достоверность и подлинность документов. Помните, все моменты важно обсудить до заключения договора. Будьте внимательны. Удачных вам сделок!

Опубликовано 19 мая 2017 г., 13:36.
6140 просмотров

Другие публикации

1
из