Сколько стоит мой дом?


За ответами на вопросы наших читателей о том, из каких этапов состоит процесс оценки недвижимости, о порядке проведения осмотра частных домов, о сроках и стоимости таких услуг мы обратились в оценочные фирмы, получившие право на такую деятельность от государства в порядке, установленном Законом «О лицензировании».

В каких целях можно заказать оценку дома и из каких этапов состоит этот процесс? Оценка частного дома может проводиться в различных целях. Например, для сделок купли-продажи, для определения залоговой стоимости в целях кредитования, страхования, сдачи в аренду, раздела имущества, судопроизводства, налогообложения. Действия специалиста по оценке включают целый ряд мероприятий, начиная с осмотра объекта недвижимости, сбора информации о его физических характеристиках и кончая анализом окружения объекта оценки и наилучшего его использования. Затем в течение 1-3 рабочих дней производится непосредственный расчет стоимости объекта и составление Отчета об оценке недвижимости.

Что потребуется от хозяев для организации оценки имущества? Из фирмы, в которой заказывается оценка, специалиста для проведения всей процедуры, скорее всего, придется туда и обратно доставлять на своем транспорте. Поэтому нужно распланировать свое время с учетом того, что сам осмотр длится минут 30. В ходе осмотра оценщик фотографирует те элементы дома, которые будут заноситься в акт осмотра и задает дополнительные вопросы хозяевам.

Что именно будет интересовать оценщика в частном доме? Сначала, как правило, оценивается сам дом, а именно: из какого материала дом изготовлен (кирпич, панель, монолит, керамзитобетон и пр.), внешняя и внутренняя отделка стен, чем покрыта кровля и ее состояние, материал, из которого изготовлены окна, потолок, пол. Оценивается состояние сантехники, наличие балконов и мансард. Далее оценщик поинтересуется, какой величины придомовой участок, из чего сделано его ограждение. Надворные постройки тоже учитываются при оценке дома, отмечается наличие бани, гаража, навеса, летней беседки, летней кухни, сарая и прочего. Наличие коммуникаций также учитывается при оценке имущества, например, газоснабжение – центральное, газ привозной или вообще отсутствует; холодная и горячая вода; канализация – центральная или автономная.

Какой документ составляется при осмотре частного дома? При осмотре частного дома все данные заносятся в акт осмотра недвижимости, в котором учитывается около 35 различных параметров. Это подробные сведения о районе, в котором располагается жилье: местоположение строения относительно транспортных линий и характеристики самого дома, на каких улицах (и возле каких) находится объект, доступность общественного транспорта, близость учебных, торговых, культурных центров и общее состояние экологии в этом районе. Далее, расположен ли дом на проезжей части, вблизи от дороги или далеко от нее. Будут оцениваться чистота прилегающей территории, наличие насаждений и их плотность. К тому же в акт осмотра частного дома входит категория так называемых специальных удобств (то есть, что находится в радиусе 100-300 метров от объекта оценки) – автостоянка, магазин, рынок, автобусная остановка. Вносятся в акт также наличие подвального помещения, количество этажей, комнат, их площадь. Имеет значение, куда выходят окна дома: на проезжую часть, во двор или на спокойную внутреннюю улицу.

Какой документ является результатом работы по оценке недвижимости? Результатом оценки недвижимости является Отчет об оценке. На его составление уходит 2-3 рабочих дня, получается толстая папка с документами, куда входит акт осмотра дома с фотографиями. Есть вариант ускоренного оформления оценки – 1 день. Но это обойдется дороже. Средняя цена по городу на оценку частного дома – 5-9 тысяч тенге. Однако, если строение дороже 70 тысяч у.е., то цена за услуги по оценке увеличивается до 12-15 тыс. тенге (элитные коттеджи) или в процентах от общей стоимости, например, 0.05%. Реальный «срок годности» оценки в рыночных условиях – 3-4 месяца. Однако срок действия оценки может меняться в зависимости от того, какие требования к этому вопросу предъявляет организация, для которой заказчик готовит оценку дома.

Какие документы требуются для того, чтобы заказать оценку дома? При обращении к независимому оценщику или в компанию, занимающуюся оценкой, нужно удостовериться в том, что у них есть непросроченная государственная лицензия. Затем, до проведения осмотра объекта на месте, заказчику нужно собрать пакет документов. Это госакт на землю, правоустанавливающий документ на дом – договор купли-продажи (или дарения, наследства и пр.), свидетельство о госрегистрации дома, его техпаспорт и информационная справка о собственнике из БТИ. В некоторых случаях могут потребоваться данные по коммунальным платежам и налогам. Из личных документов – удостоверение личности и РНН.

Следует помнить, что оценщик никак не влияет на стоимость жилья, он ее фиксирует. Независимая оценочная экспертиза позволяет дать объективную информацию о реальной цене объекта и, возможно, будет полезна при принятии важных решений.

Справка

Профессионалами при оценке недвижимости применяется сочетание трех подходов – затратного, сравнительного и доходного. Затратный подход вычисляет, сколько нужно потратить средств, чтобы построить заново сносимое здание, но с учетом его износа (применяется в основном при расчетах для налогообложения). Сравнительный подход сравнивает какой-либо объект с аналогичными, выставляемыми на продажу в этом же районе. А доходный основывается на предпосылке, что стоимость недвижимости (скажем, дома) зависит от величины дохода, который он может принести.



Подготовила Иветта ШУТОВА.
Коллаж Сергея МАЛИКОВА

Опубликовано 11 августа 2006 г., 16:29.
35200 просмотров

Другие публикации

1
из