№ 03 (306)

Для вычисления параметров рынка использовалась база данных газеты «Крыша» сайта krisha.kz.

ПРОДАЖА КВАРТИР

В таблицах приведены следующие данные: индексы прошлой недели ($), индекс текущей недели ($), абсолютное изменение индекса за неделю ($), относительное изменение индекса за неделю (%), объём предложения на прошлой неделе (к-во квартир), объём предложения на текущей неделе (к-во квартир), абсолютное изменение объёма предложения за неделю (к-во квартир), относительное изменение объёма предложения за неделю (%).

Индекс — стоимость в долларах США одного квадратного метра общей площади квартиры.

В табл. 1-6 — данные по шести районам города. В табл. 7 — данные по городу в целом.

Необходимые пояснения к таблицам:

  • «панель 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры в панельных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом)»;
  • «все кирпич» означает «все квартиры в кирпичных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от формата квартиры»;
  • «все 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения»;
  • «весь Алм. р-н» означает «все квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения и формата»;
  • «н/д» означает «нет (надёжных) данных».

Красным цветом обозначены сегменты с отрицательной динамикой параметров, зелёным — с положительной динамикой.

 

Алмалинский район

 

Табл.1 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 2044 2011 -33 -1,61 90 91 1 1,1
панель  2-комн. 1928 1926 -2 -0,1 113 125 12 10,6
панель  3-комн. 1840 1848 8 0,43 181 179 -2 -1,1
панель  4-комн. 1795 1842 47 2,62 21 28 7 33,3
панель  5-комн. 1964 1955 -9 -0,46 1 1 0 0
кирпич  1-комн. 2204 2224 20 0,91 92 87 -5 -5,4
кирпич  2-комн. 2195 2269 74 3,37 162 162 0 0
кирпич  3-комн. 2270 2327 57 2,51 146 128 -18 -12,3
кирпич  4-комн. 2180 2321 141 6,47 42 38 -4 -9,5
кирпич  5-комн. 3870 2278 -15,9 -41,14 2 2 0 0
монолит 1-комн. 1964 1884 -80 -4,07 11 13 2 18,2
монолит 2-комн. 2038 2019 -19 -0,93 47 48 1 2,1
монолит 3-комн. 2161 2266 105 4,86 38 41 3 7,9
монолит 4-комн. 2182 2270 88 4,03 12 7 -5 -41,7
монолит 5-комн. 1434 1932 498 34,73 2 2 0 0
все панель      1907 1905 -2 -0,1 406 424 18 4,4
все кирпич      2227 2282 55 2,47 444 417 -27 -6,1
все монолит     2077 2108 31 1,49 110 111 1 0,9
все 1-комн.     2115 2099 -16 -0,76 193 191 -2 -1
все 2-комн.     2078 2105 27 1,3 322 335 13 4
все 3-комн.     2045 2073 28 1,37 365 348 -17 -4,7
все 4-комн.     2072 2132 60 2,9 75 73 -2 -2,7
все 5-комн.     2514 2074 -440 -17,5 5 5 0 0
весь Алм. р-н   2075 2094 19 0,92 960 952 -8 -0,8

На рис. 1 показаны спектры предложения в Алмалинском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 2 показано изменение спектра предложения в Алмалинском районе за прошедшую неделю.

 

 

   

 

Жетысуский район

 

Табл. 2 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1515 1501 -14 -0,92 84 73 -11 -13,1
панель  2-комн. 1514 1523 9 0,59 50 62 12 24
панель  3-комн. 1492 1553 61 4,09 50 63 13 26
панель  4-комн. 1445 1492 47 3,25 10 15 5 50
панель  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
кирпич  1-комн. 1392 1493 101 7,26 30 37 7 23,3
кирпич  2-комн. 1422 1465 43 3,02 36 39 3 8,3
кирпич  3-комн. 1598 1573 -25 -1,56 22 26 4 18,2
кирпич  4-комн. 1270 952 -318 -25,04 2 3 1 50
кирпич  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
монолит 1-комн. 1382 1382 0 0 38 41 3 7,9
монолит 2-комн. 1250 1286 36 2,88 26 32 6 23,1
монолит 3-комн. 1445 1402 -43 -2,98 24 28 4 16,7
монолит 4-комн. 871 862 -9 -1,03 2 1 -1 -50
монолит 5-комн. н/д  1464 н/д  н/д  0 1 1 н/д 
все панель      1505 1522 17 1,13 194 213 19 9,8
все кирпич      1451 1486 35 2,41 90 105 15 16,7
все монолит     1349 1353 4 0,3 90 103 13 14,4
все 1-комн.      1457 1466 9 0,62 152 151 -1 -0,7
все 2-комн.     1423 1448 25 1,76 112 133 21 18,8
все 3-комн.     1504 1521 17 1,13 96 117 21 21,9
все 4-комн.     1337 1373 36 2,69 14 19 5 35,7
все 5-комн.     н/д  1464 н/д  н/д  0 1 1 н/д 
весь Жет. р-н   1454 1472 18 1,24 374 421 47 12,6

На рис. 3 показаны спектры предложения в Жетысуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 4 показано изменение спектра предложения в Жетысуском районе за прошедшую неделю.

 

   

 

Ауэзовский район

 

Табл. 3 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1757 1776 19 1,08 209 231 22 10,5
панель  2-комн. 1689 1698 9 0,53 269 270 1 0,4
панель  3-комн. 1648 1643 -5 -0,3 246 268 22 8,9
панель  4-комн. 1700 1724 24 1,41 53 52 -1 -1,9
панель  5-комн. 1495 1555 60 4,01 2 1 -1 -50
кирпич  1-комн. 1725 1724 -1 -0,06 67 72 5 7,5
кирпич  2-комн. 1703 1670 -33 -1,94 80 68 -12 -15
кирпич  3-комн. 1741 1844 103 5,92 49 55 6 12,2
кирпич  4-комн. 1795 1745 -50 -2,79 18 17 -1 -5,6
кирпич  5-комн. н/д  2500 н/д  н/д  0 1 1 н/д 
монолит 1-комн. 1539 1555 16 1,04 79 88 9 11,4
монолит 2-комн. 1536 1569 33 2,15 91 110 19 20,9
монолит 3-комн. 1582 1571 -11 -0,7 85 94 9 10,6
монолит 4-комн. 1786 1507 -279 -15,62 27 23 -4 -14,8
монолит 5-комн. 1118 1075 -43 -3,85 2 1 -1 -50
все панель      1694 1703 9 0,53 779 822 43 5,5
все кирпич      1726 1743 17 0,98 214 213 -1 -0,5
все монолит     1571 1559 -12 -0,76 284 316 32 11,3
все 1-комн.     1702 1716 14 0,82 355 391 36 10,1
все 2-комн.     1659 1662 3 0,18 440 448 8 1,8
все 3-комн.     1645 1653 8 0,49 380 417 37 9,7
все 4-комн.     1741 1673 -68 -3,91 98 92 -6 -6,1
все 5-комн.     1306 1710 404 30,93 4 3 -1 -25
весь Ауэз. р-н  1672 1676 4 0,24 1277 1351 74 5,8

На рис. 5 показаны спектры предложения в Ауэзовском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 6 показано изменение спектра предложения в Ауэзовском районе за прошедшую неделю.

 

   

Медеуский район

 

Табл. 4 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 2289 2130 -159 -6,95 13 17 4 30,8
панель  2-комн. 2056 2070 14 0,68 38 39 1 2,6
панель  3-комн. 1964 2001 37 1,88 51 56 5 9,8
панель  4-комн. 2135 2211 76 3,56 9 11 2 22,2
панель  5-комн. 2710 2710 0 0 1 1 0 0
кирпич  1-комн. 2419 2452 33 1,36 57 55 -2 -3,5
кирпич  2-комн. 2491 2551 60 2,41 84 100 16 19
кирпич  3-комн. 2617 2596 -21 -0,8 110 109 -1 -0,9
кирпич  4-комн. 2832 2665 -167 -5,9 37 50 13 35,1
кирпич  5-комн. 2713 2711 -2 -0,07 4 10 6 150
монолит 1-комн. 2670 2485 -185 -6,93 30 22 -8 -26,7
монолит 2-комн. 2425 2431 6 0,25 31 37 6 19,4
монолит 3-комн. 2641 2566 -75 -2,84 60 56 -4 -6,7
монолит 4-комн. 2822 2670 -152 -5,39 26 26 0 0
монолит 5-комн. 3177 2332 -845 -26,6 7 6 -1 -14,3
все панель      2053 2064 11 0,54 112 124 12 10,7
все кирпич      2570 2571 1 0,04 292 324 32 11
все монолит     2658 2528 -130 -4,89 154 147 -7 -4,5
все 1-комн.     2477 2401 -76 -3,07 100 94 -6 -6
все 2-комн.     2369 2419 50 2,11 153 176 23 15
все 3-комн.     2472 2437 -35 -1,42 221 221 0 0
все 4-комн.     2741 2609 -132 -4,82 72 87 15 20,8
все 5-комн.     2983 2577 -406 -13,61 12 17 5 41,7
весь Мед. р-н   2490 2455 -35 -1,41 558 595 37 6,6

 

На рис. 7 показаны спектры предложения в Медеуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 8 показано изменение спектра предложения в Медеуском районе за прошедшую неделю.

 

   

 

Турксибский район

 

Табл.5 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1470 1385 -85 -5,78 7 6 -1 -14,3
панель  2-комн. 1405 1402 -3 -0,21 34 29 -5 -14,7
панель  3-комн. 1349 1318 -31 -2,3 22 22 0 0
панель  4-комн. 1226 1209 -17 -1,39 2 2 0 0
панель  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
кирпич  1-комн. 1437 1471 34 2,37 87 96 9 10,3
кирпич  2-комн. 1329 1398 69 5,19 95 92 -3 -3,2
кирпич  3-комн. 1383 1347 -36 -2,6 41 53 12 29,3
кирпич  4-комн. 1047 1217 170 16,24 3 5 2 66,7
кирпич  5-комн. н/д  1619 н/д  н/д  0 1 1 н/д 
монолит 1-комн. 1545 1492 -53 -3,43 14 12 -2 -14,3
монолит 2-комн. 1276 1237 -39 -3,06 6 12 6 100
монолит 3-комн. 1115 1109 -6 -0,54 8 6 -2 -25
монолит 4-комн. н/д  787 н/д  н/д  0 1 1 н/д 
монолит 5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
все панель      1387 1362 -25 -1,8 65 59 -6 -9,2
все кирпич      1376 1412 36 2,62 226 247 21 9,3
все монолит     1364 1296 -68 -4,99 28 31 3 10,7
все 1-комн.     1453 1468 15 1,03 108 114 6 5,6
все 2-комн.     1345 1384 39 2,9 135 133 -2 -1,5
все 3-комн.     1342 1321 -21 -1,56 71 81 10 14,1
все 4-комн.     1118 1161 43 3,85 5 8 3 60
все 5-комн.     н/д  1619 н/д  н/д  0 1 1 н/д 
весь Турк. р-н  1377 1393 16 1,16 319 337 18 5,6

На рис. 9 показаны спектры предложения в Турксибском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 10 показано изменение спектра предложения в Турксибском районе за прошедшую неделю.

 

   

 

Бостандыкский район

 

Табл.6 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 2028 2049 21 1,04 71 92 21 29,6
панель  2-комн. 1979 1967 -12 -0,61 121 127 6 5
панель  3-комн. 1907 1928 21 1,1 197 191 -6 -3
панель  4-комн. 1983 1980 -3 -0,15 44 46 2 4,5
панель  5-комн. 1868 1915 47 2,52 2 3 1 50
кирпич  1-комн. 2082 2077 -5 -0,24 89 82 -7 -7,9
кирпич  2-комн. 2179 2135 -44 -2,02 146 156 10 6,8
кирпич  3-комн. 2203 2138 -65 -2,95 112 119 7 6,3
кирпич  4-комн. 2300 2303 3 0,13 27 37 10 37
кирпич  5-комн. 3533 2531 -10 -28,36 2 6 4 200
монолит 1-комн. 2099 2179 80 3,81 31 27 -4 -12,9
монолит 2-комн. 2363 2443 80 3,39 59 81 22 37,3
монолит 3-комн. 2528 2513 -15 -0,59 109 111 2 1,8
монолит 4-комн. 2740 2594 -146 -5,33 43 37 -6 -14
монолит 5-комн. 2680 2061 -619 -23,1 7 4 -3 -42,9
все панель       1954 1968 14 0,72 435 459 24 5,5
все кирпич      2179 2145 -34 -1,56 376 400 24 6,4
все монолит     2476 2461 -15 -0,61 249 260 11 4,4
все 1-комн.     2064 2077 13 0,63 191 201 10 5,2
все 2-комн.     2138 2144 6 0,28 326 364 38 11,7
все 3-комн.     2148 2141 -7 -0,33 418 421 3 0,7
все 4-комн.     2343 2268 -75 -3,2 114 120 6 5,3
все 5-комн.     2687 2244 -443 -16,49 11 13 2 18,2
весь Бост. р-н  2156 2146 -10 -0,46 1060 1119 59 5,6

 

На рис. 11 показаны спектры предложения в Бостандыкском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 12 показано изменение спектра предложения в Бостандыкском районе за прошедшую неделю.

 

 

 

 

Город в целом

 

 

Табл.7 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1819 1834 15 0,82 474 511 37 7,8
панель  2-комн. 1780 1785 5 0,28 626 654 28 4,5
панель  3-комн. 1764 1768 4 0,23 748 781 33 4,4
панель  4-комн. 1805 1824 19 1,05 140 155 15 10,7
панель  5-комн. 1899 1994 95 5 6 6 0 0
кирпич  1-комн. 1899 1895 -4 -0,21 437 445 8 1,8
кирпич  2-комн. 1974 2023 49 2,48 613 628 15 2,4
кирпич  3-комн. 2159 2128 -31 -1,44 489 498 9 1,8
кирпич  4-комн. 2286 2283 -3 -0,13 131 153 22 16,8
кирпич  5-комн. 3207 2548 -659 -20,55 8 20 12 150
монолит 1-комн. 1776 1714 -62 -3,49 209 211 2 1
монолит 2-комн. 1880 1900 20 1,06 263 330 67 25,5
монолит 3-комн. 2118 2091 -27 -1,27 334 345 11 3,3
монолит 4-комн. 2405 2278 -127 -5,28 112 96 -16 -14,3
монолит 5-комн. 2561 2045 -516 -20,15 18 14 -4 -22,2
все  панель     1785 1794 9 0,5 1994 2107 113 5,7
все  кирпич     2039 2049 10 0,49 1678 1744 66 3,9
все  монолит    2018 1965 -53 -2,63 936 996 60 6,4
все 1-комн.     1842 1836 -6 -0,33 1120 1167 47 4,2
все 2-комн.     1877 1901 24 1,28 1502 1612 110 7,3
все 3-комн.     1962 1947 -15 -0,76 1571 1624 53 3,4
все 4-комн.     2145 2106 -39 -1,82 383 404 21 5,5
все 5-комн.     2598 2289 -309 -11,89 32 40 8 25
город           1925 1921 -4 -0,21 4608 4847 239 5,2

 

Рис. 13 показаны спектры общегородского предложения для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
Рис. 14 показано недельное изменение спектра общегородского предложения.

 

   

 

На рис.15 показана недельная динамика средних индексов по районам города.

 

  Нет данных
  Сильный рост
  Слабый рост
  Нет динамики
  Слабое падение
  Сильное падение
   

 

    

Перераспределение объёмов предложения в различных представлениях

По типам строений:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 0.43%, что почти в два раза меньше, чем было на прошлой неделе (0.78%);
— основное перераспределение объёмов предложения по типам: значительное снижение доли объёма предложения кирпича в пользу панели и монолита;
— кирпич и монолит за неделю поменяли направления изменений своих долей объёма предложения;
— панель продолжает увеличивать свою долю объёма предложения.

По форматам квартир:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 0.82%, что в полтора раза меньше, чем было на прошлой неделе (1.32%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: значительные снижения долей объёма предложения в форматах 1- и 3-комнатных квартир в пользу 2-комнатных квартир;
— в сегментах 4- и 5-комнатных квартир доли объёма предложения изменились незначительно.

По районам города:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 1.19%, что в полтора раза меньше, чем было на прошлой неделе (1.99%);
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: огромное снижение доли объёма предложения Алмалинского района в пользу Жетысуского, Ауэзовского, Медеуского и Алатауского районов;
— почти все районы за неделю поменяли направления изменений своих долей объёма предложения;
— в Турксибском и Бостандыкском районе изменения долей объёма предложения незначительные.

 

Анализ динамики индексов

Изменения индексов зависят как от динамики цен предложения (общего удорожания или удешевления жилья), так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья).
В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

В табл.8 приведены данные по общему недельному изменению среднего по городу и средних по районам индексов, а также изменения индексов сегментов за счёт динамики цен и за счёт перераспределения предложения.

 

Табл.8   изменение изменение  
  общее индекса индекса  
  недельное сегмента сегмента  
  изменение за счёт за счёт  
  индекса динамики перераспределения Комментарии
сегмент  сегмента цен предложения  
Город -4 2 -6 Цена предложения в целом по городу немного увеличилась, структура предложения сильно изменилась в пользу дешевого жилья.
Алм 19 28 -9 Цена предложения в районе резко выросла, структура предложения очень сильно изменилась в пользу дешевого жилья.
Жет 18 18 0 Цена предложения в районе резко выросла, структура предложения практически не изменилась.
Ауэ 4 5 -1 Цена предложения в районе заметно выросла, структура предложения практически не изменилась.
Мед -35 -36 1 Цена предложения в районе резко снизилась, структура предложения практически не изменилась.
Тур 16 18 -2 Цена предложения в районе резко выросла, структура предложения практически не изменилась.
Бос -10 -15 5 Цена предложения в районе резко снизилась, структура предложения сильно изменилась в пользу дорогого жилья.

 

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объемов предложения

В таблице 9 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

табл.9 ОИА Изменение цены предложения ($) Изменение цены предложения (%) Объём предложения Изменение объёма предложения Изменение объёма предложения (%)
город 836 21 2,58 2638 72 2,81
             
формат            
1-комн. 515 6 1,18 771 -11 -1,41
2-комн. 772 17 2,25 1033 -7 -0,67
3-комн. 1092 17 1,58 708 75 11,85
4-комн. 1890 -164 -7,98 126 15 13,51

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное недельное перераспределение долей объёма предложения по форматам сегодня равно 2.62%, что в 2.5 больше, чем было на прошлой неделе (1.10%).

Основное перераспределение долей объёма предложения: очень большие снижения долей объёма предложения в сегментах 1- и 2-комнатных квартир в пользу 3- и 4-комнатных квартир.

Форматы 2- и 4- комнатных квартир за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.
Продолжается рост доли объёма предложения в формате 3-комнатных квартир, а в формате 1-комнатных квартир продолжается снижение доли объёма предложения.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю сильно выросла (+0.044).

Сегодня средний формат сдаваемой квартиры равен 2.072.

 

Анализ динамики общего индекса аренды

Изменение общего индекса аренды зависит как от динамики цены предложения за аренду, так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Недельное изменение общего индекса аренды (+21$) определяется следующими факторами:
— заметным увеличением уровня цен предложения (+5$);
— значительным перераспределением общего предложения в пользу дорогого жилья(+16$).

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz .