№ 07 (310)

Для вычисления параметров рынка использовалась база данных газеты «Крыша» сайта krisha.kz.

ПРОДАЖА КВАРТИР

В таблицах приведены следующие данные: индексы прошлой недели ($), индекс текущей недели ($), абсолютное изменение индекса за неделю ($), относительное изменение индекса за неделю (%), объём предложения на прошлой неделе (к-во квартир), объём предложения на текущей неделе (к-во квартир), абсолютное изменение объёма предложения за неделю (к-во квартир), относительное изменение объёма предложения за неделю (%).

Индекс — стоимость в долларах США одного квадратного метра общей площади квартиры.

В табл. 1-6 — данные по шести районам города. В табл. 7 — данные по городу в целом.

Необходимые пояснения к таблицам:

  • «панель 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры в панельных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом)»;
  • «все кирпич» означает «все квартиры в кирпичных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от формата квартиры»;
  • «все 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения»;
  • «весь Алм. р-н» означает «все квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения и формата»;
  • «н/д» означает «нет (надёжных) данных».

Красным цветом обозначены сегменты с отрицательной динамикой параметров, зелёным — с положительной динамикой.

 

Алмалинский район

 

Табл.1 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 2050 2032 -18 -0,88 105 100 -5 -4,8
панель  2-комн. 1937 1919 -18 -0,93 163 120 -43 -26,4
панель  3-комн. 1834 1832 -2 -0,11 182 178 -4 -2,2
панель  4-комн. 1883 1824 -59 -3,13 35 27 -8 -22,9
панель  5-комн. 2222 н/д  н/д  н/д  1 0 -1 -100
кирпич  1-комн. 2268 2217 -51 -2,25 94 101 7 7,4
кирпич  2-комн. 2247 2237 -10 -0,45 165 160 -5 -3
кирпич  3-комн. 2294 2270 -24 -1,05 129 115 -14 -10,9
кирпич  4-комн. 2315 2304 -11 -0,48 31 35 4 12,9
кирпич  5-комн. 2483 2123 -360 -14,5 4 2 -2 -50
монолит 1-комн. 1879 1801 -78 -4,15 26 21 -5 -19,2
монолит 2-комн. 1921 1919 -2 -0,1 50 45 -5 -10
монолит 3-комн. 2227 2247 20 0,9 41 42 1 2,4
монолит 4-комн. 2385 2036 -349 -14,63 9 9 0 0
монолит 5-комн. 1666 1666 0 0 2 2 0 0
все панель      1919 1903 -16 -0,83 486 425 -61 -12,6
все кирпич      2273 2246 -27 -1,19 423 413 -10 -2,4
все монолит     2039 2018 -21 -1,03 128 119 -9 -7
все 1-комн.     2121 2094 -27 -1,27 225 222 -3 -1,3
все 2-комн.      2070 2075 5 0,24 378 325 -53 -14
все 3-комн.     2048 2034 -14 -0,68 352 335 -17 -4,8
все 4-комн.     2121 2087 -34 -1,6 75 71 -4 -5,3
все 5-комн.     2212 1894 -318 -14,38 7 4 -3 -42,9
весь Алм. р-н   2078 2065 -13 -0,63 1037 957 -80 -7,7

На рис. 1 показаны спектры предложения в Алмалинском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 2 показано изменение спектра предложения в Алмалинском районе за прошедшую неделю.

 

 

   

 

Жетысуский район

 

Табл. 2 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1495 1556 61 4,08 78 69 -9 -11,5
панель  2-комн. 1500 1505 5 0,33 56 60 4 7,1
панель  3-комн. 1507 1536 29 1,92 52 61 9 17,3
панель  4-комн. 1515 1462 -53 -3,5 18 14 -4 -22,2
панель  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
кирпич  1-комн. 1539 1494 -45 -2,92 35 35 0 0
кирпич  2-комн. 1492 1461 -31 -2,08 38 32 -6 -15,8
кирпич  3-комн. 1539 1451 -88 -5,72 18 23 5 27,8
кирпич  4-комн. 1215 1215 0 0 2 2 0 0
кирпич  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
монолит 1-комн. 1396 1339 -57 -4,08 38 35 -3 -7,9
монолит 2-комн. 1305 1324 19 1,46 38 37 -1 -2,6
монолит 3-комн. 1439 1462 23 1,6 22 23 1 4,5
монолит 4-комн. н/д  862 н/д  н/д  0 1 1 н/д 
монолит 5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
все панель      1501 1528 27 1,8 204 204 0 0
все кирпич      1512 1465 -47 -3,11 93 92 -1 -1,1
все монолит     1370 1357 -13 -0,95 98 96 -2 -2
все 1-комн.     1480 1485 5 0,34 151 139 -12 -7,9
все 2-комн.     1441 1442 1 0,07 132 129 -3 -2,3
все 3-комн.     1497 1501 4 0,27 92 107 15 16,3
все 4-комн.     1485 1397 -88 -5,93 20 17 -3 -15
все 5-комн.     н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
весь Жет. р-н   1471 1471 0 0 395 392 -3 -0,8

На рис. 3 показаны спектры предложения в Жетысуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 4 показано изменение спектра предложения в Жетысуском районе за прошедшую неделю.

 

   

 

Ауэзовский район

 

Табл. 3 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1791 1779 -12 -0,67 220 213 -7 -3,2
панель  2-комн. 1700 1696 -4 -0,24 280 293 13 4,6
панель  3-комн. 1664 1679 15 0,9 305 267 -38 -12,5
панель  4-комн. 1720 1728 8 0,47 63 47 -16 -25,4
панель  5-комн. 1880 н/д  н/д  н/д  1 0 -1 -100
кирпич  1-комн. 1662 1674 12 0,72 72 64 -8 -11,1
кирпич  2-комн. 1726 1744 18 1,04 62 55 -7 -11,3
кирпич  3-комн. 1770 1768 -2 -0,11 60 61 1 1,7
кирпич  4-комн. 1762 1753 -9 -0,51 17 22 5 29,4
кирпич  5-комн. 2714 н/д  н/д  н/д  1 0 -1 -100
монолит 1-комн. 1601 1595 -6 -0,37 93 103 10 10,8
монолит 2-комн. 1547 1494 -53 -3,43 107 84 -23 -21,5
монолит 3-комн. 1605 1620 15 0,93 96 104 8 8,3
монолит 4-комн. 1535 1442 -93 -6,06 29 29 0 0
монолит 5-комн. 2178 1915 -263 -12,08 3 1 -2 -66,7
все панель      1712 1713 1 0,06 869 820 -49 -5,6
все кирпич      1724 1730 6 0,35 212 202 -10 -4,7
все монолит     1583 1563 -20 -1,26 328 321 -7 -2,1
все 1-комн.     1720 1711 -9 -0,52 385 380 -5 -1,3
все 2-комн.     1667 1662 -5 -0,3 449 432 -17 -3,8
все 3-комн.     1665 1677 12 0,72 461 432 -29 -6,3
все 4-комн.     1677 1648 -29 -1,73 109 98 -11 -10,1
все 5-комн.     2225 1915 -310 -13,93 5 1 -4 -80
весь Ауэз. р-н  1684 1680 -4 -0,24 1409 1343 -66 -4,7

На рис. 5 показаны спектры предложения в Ауэзовском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 6 показано изменение спектра предложения в Ауэзовском районе за прошедшую неделю.

 

   

Медеуский район

 

Табл. 4 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 2182 2156 -26 -1,19 22 19 -3 -13,6
панель  2-комн. 2077 2184 107 5,15 44 33 -11 -25
панель  3-комн. 1967 1979 12 0,61 62 60 -2 -3,2
панель  4-комн. 2304 2140 -164 -7,12 9 2 -7 -77,8
панель  5-комн. 2479 2479 0 0 2 2 0 0
кирпич  1-комн. 2408 2418 10 0,42 61 58 -3 -4,9
кирпич  2-комн. 2526 2495 -31 -1,23 104 98 -6 -5,8
кирпич  3-комн. 2642 2555 -87 -3,29 123 113 -10 -8,1
кирпич  4-комн. 2757 2822 65 2,36 55 37 -18 -32,7
кирпич  5-комн. 2505 2595 90 3,59 9 8 -1 -11,1
монолит 1-комн. 2580 2602 22 0,85 29 26 -3 -10,3
монолит 2-комн. 2558 2537 -21 -0,82 38 35 -3 -7,9
монолит 3-комн. 2521 2632 111 4,4 57 63 6 10,5
монолит 4-комн. 2807 2771 -36 -1,28 26 24 -2 -7,7
монолит 5-комн. 3036 3002 -34 -1,12 8 5 -3 -37,5
все панель      2065 2077 12 0,58 139 116 -23 -16,5
все кирпич      2581 2543 -38 -1,47 352 314 -38 -10,8
все монолит      2613 2639 26 1 158 153 -5 -3,2
все 1-комн.     2408 2416 8 0,33 112 103 -9 -8
все 2-комн.     2426 2442 16 0,66 186 166 -20 -10,8
все 3-комн.     2440 2429 -11 -0,45 242 236 -6 -2,5
все 4-комн.     2726 2780 54 1,98 90 63 -27 -30
все 5-комн.      2725 2715 -10 -0,37 19 15 -4 -21,1
весь Мед. р-н   2478 2475 -3 -0,12 649 583 -66 -10,2

 

На рис. 7 показаны спектры предложения в Медеуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 8 показано изменение спектра предложения в Медеуском районе за прошедшую неделю.

 

   

 

 

Турксибский район

 

Табл.5 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1472 1496 24 1,63 10 10 0 0
панель  2-комн. 1372 1369 -3 -0,22 26 28 2 7,7
панель  3-комн. 1359 1447 88 6,48 28 19 -9 -32,1
панель  4-комн. 1223 1236 13 1,06 4 5 1 25
панель  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
кирпич  1-комн. 1462 1454 -8 -0,55 74 74 0 0
кирпич  2-комн. 1413 1399 -14 -0,99 97 102 5 5,2
кирпич  3-комн. 1311 1350 39 2,97 47 37 -10 -21,3
кирпич  4-комн. 1181 1196 15 1,27 4 9 5 125
кирпич  5-комн. н/д  960 н/д  н/д  0 1 1 н/д 
монолит 1-комн. 1546 1528 -18 -1,16 10 5 -5 -50
монолит 2-комн. 1321 1256 -65 -4,92 5 9 4 80
монолит 3-комн. 1039 1004 -35 -3,37 4 4 0 0
монолит 4-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
монолит 5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
все панель      1372 1402 30 2,19 68 62 -6 -8,8
все кирпич      1403 1398 -5 -0,36 222 223 1 0,5
все монолит     1380 1275 -105 -7,61 19 18 -1 -5,3
все 1-комн.     1472 1462 -10 -0,68 94 89 -5 -5,3
все 2-комн.     1401 1383 -18 -1,28 128 139 11 8,6
все 3-комн.     1314 1357 43 3,27 79 60 -19 -24,1
все 4-комн.     1202 1210 8 0,67 8 14 6 75
все 5-комн.     н/д  960 н/д  н/д  0 1 1 н/д 
весь Турк. р-н  1395 1392 -3 -0,22 309 303 -6 -1,9

На рис. 9 показаны спектры предложения в Турксибском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 10 показано изменение спектра предложения в Турксибском районе за прошедшую неделю.

 

   

 

Бостандыкский район

 

Табл.6 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 2041 2031 -10 -0,49 91 91 0 0
панель  2-комн. 2001 1997 -4 -0,2 158 118 -40 -25,3
панель  3-комн. 1962 1945 -17 -0,87 205 166 -39 -19
панель  4-комн. 2032 2008 -24 -1,18 41 37 -4 -9,8
панель  5-комн. 2111 н/д  н/д  н/д  2 0 -2 -100
кирпич  1-комн. 2076 2143 67 3,23 87 78 -9 -10,3
кирпич  2-комн. 2095 2074 -21 -1 156 145 -11 -7,1
кирпич  3-комн. 2239 2221 -18 -0,8 128 122 -6 -4,7
кирпич  4-комн. 2239 2250 11 0,49 39 43 4 10,3
кирпич  5-комн. 2338 2406 68 2,91 2 3 1 50
монолит 1-комн. 2232 2122 -110 -4,93 28 31 3 10,7
монолит 2-комн. 2407 2421 14 0,58 72 75 3 4,2
монолит 3-комн. 2428 2474 46 1,89 107 108 1 0,9
монолит 4-комн. 2982 2937 -45 -1,51 42 48 6 14,3
монолит 5-комн. 2373 2446 73 3,08 5 8 3 60
все панель      1995 1984 -11 -0,55 497 412 -85 -17,1
все кирпич      2150 2155 5 0,23 412 391 -21 -5,1
все монолит     2490 2500 10 0,4 254 270 16 6,3
все 1-комн.     2081 2088 7 0,34 206 200 -6 -2,9
все 2-комн.     2114 2124 10 0,47 386 338 -48 -12,4
все 3-комн.     2155 2174 19 0,88 440 396 -44 -10
все 4-комн.     2425 2437 12 0,49 122 128 6 4,9
все 5-комн.     2306 2435 129 5,59 9 11 2 22,2
весь Бост. р-н  2158 2176 18 0,83 1163 1073 -90 -7,7

 

На рис. 11 показаны спектры предложения в Бостандыкском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 12 показано изменение спектра предложения в Бостандыкском районе за прошедшую неделю.

 

 

 

 

Город в целом

 

 

Табл.7 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1851 1853 2 0,11 527 502 -25 -4,7
панель  2-комн. 1813 1782 -31 -1,71 729 654 -75 -10,3
панель  3-комн. 1775 1777 2 0,11 836 755 -81 -9,7
панель  4-комн. 1824 1782 -42 -2,3 171 133 -38 -22,2
панель  5-комн. 2213 2478 265 11,97 6 2 -4 -66,7
кирпич  1-комн. 1926 1925 -1 -0,05 439 427 -12 -2,7
кирпич  2-комн. 2010 1993 -17 -0,85 641 606 -35 -5,5
кирпич  3-комн. 2161 2139 -22 -1,02 519 476 -43 -8,3
кирпич  4-комн. 2326 2233 -93 -4 151 151 0 0
кирпич  5-комн. 2491 2370 -121 -4,86 16 14 -2 -12,5
монолит 1-комн. 1785 1753 -32 -1,79 232 228 -4 -1,7
монолит 2-комн. 1886 1885 -1 -0,05 319 295 -24 -7,5
монолит 3-комн. 2078 2110 32 1,54 333 353 20 6
монолит 4-комн. 2479 2396 -83 -3,35 107 113 6 5,6
монолит 5-комн. 2556 2489 -67 -2,62 18 16 -2 -11,1
все  панель     1810 1798 -12 -0,66 2269 2046 -223 -9,8
все  кирпич     2065 2042 -23 -1,11 1766 1674 -92 -5,2
все  монолит    2001 2001 0 0 1009 1005 -4 -0,4
все 1-комн.     1866 1860 -6 -0,32 1198 1157 -41 -3,4
все 2-комн.     1901 1884 -17 -0,89 1689 1555 -134 -7,9
все 3-комн.     1954 1960 6 0,31 1688 1584 -104 -6,2
все 4-комн.     2164 2128 -36 -1,66 429 397 -32 -7,5
все 5-комн.     2479 2436 -43 -1,73 40 32 -8 -20
город           1937 1928 -9 -0,46 5044 4725 -319 -6,3

 

Рис. 13 показаны спектры общегородского предложения для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
Рис. 14 показано недельное изменение спектра общегородского предложения.

 

   

 

На рис.15 показана недельная динамика средних индексов по районам города.

 

  Нет данных
  Сильный рост
  Слабый рост
  Нет динамики
  Слабое падение
  Сильное падение
   

 

    

Перераспределение объёмов предложения в различных представлениях

По типам строений:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 1.68%, что практически совпадает с уровнем прошлой недели (1.69%);
— основное перераспределение объёмов предложения по типам: огромное снижение доли объёма предложения панели в пользу кирпича и монолита;
— все типы строений за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.

По форматам квартир:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 0.79%, что чуть меньше, чем было на прошлой неделе (0.82%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: значительное снижения доли объёма предложения в формате 2-комнатных квартир в пользу 1-комнатных квартир;
— в сегментах 3-, 4- и 5-комнатных квартир доли объёма предложения изменились незначительно;
— форматы 1- и 2-комнатных квартир за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.

По районам города:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 1.24%, что почти в два раза меньше, чем было на прошлой неделе (2.35%);
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: заметные снижения долей объёма предложения Алмалинского, Медеуского и Бостандыкского районов в пользу Жетысуского, Ауэзовского и Турксибского районов;
— в Алатауском районе изменение доли объёма предложения незначительное;
— все районы за неделю поменяли направления изменений своих долей объёма предложения.

 

Анализ динамики индексов

Изменения индексов зависят как от динамики цен предложения (общего удорожания или удешевления жилья), так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья).
В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

В табл.8 приведены данные по общему недельному изменению среднего по городу и средних по районам индексов, а также изменения индексов сегментов за счёт динамики цен и за счёт перераспределения предложения.

 

Табл.8   изменение изменение  
  общее индекса индекса  
  недельное сегмента сегмента  
  изменение за счёт за счёт  
  индекса динамики перераспределения Комментарии
сегмент  сегмента цен предложения  
Город -9 -6 -3 Цена предложения в целом по городу значительно снизилась, структура предложения заметно изменилась в пользу дешевого жилья.
Алм -13 -22 9 Цена предложения в районе резко снизилась, структура предложения сильно изменилась в пользу дорогого жилья.
Жет 0 0 0 Цена предложения и структура предложения в районе практически не изменились.
Ауэ -4 -5 1 Цена предложения в районе заметно снизилась, структура предложения изменилась незначительно.
Мед -3 0 -3 Цена предложения в районе не изменилась, структура предложения заметно поменялась в пользу дешевого жилья.
Тур -3 1 -4 Цена предложения в районе практически не изменилась, структура предложения заметно поменялась в пользу дешевого жилья. 
Бос 18 -3 21 Цена предложения в районе заметно снизилась, структура предложения резко изменилась в пользу дорогого жилья.

 

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объемов предложения

В таблице 9 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

табл.9 ОИА Изменение цены предложения ($) Изменение цены предложения (%) Объём предложения Изменение объёма предложения Изменение объёма предложения (%)
город 757 -51 -6,27 2724 4 0,15
             
формат            
1-комн. 448 -51 -10,22 820 11 1,36
2-комн. 685 -48 -6,55 1062 -13 -1,21
3-комн. 1025 -39 -3,67 696 5 0,72
4-комн. 1746 -123 -6,58 146 1 0,69

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное недельное перераспределение долей объёма предложения по форматам сегодня равно 0.54%, что почти в два раза меньше, чем было на прошлой неделе (1.15%).

Основное перераспределение долей объёма предложения: значительное снижение доли объёма предложения в сегменте 2-комнатных квартир в пользу 1- и 3-комнатных квартир.

Все форматы квартир (кроме 4-комнатных) за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.
В сегменте 4-комнатных квартир изменение доли объёма предложения незначительное.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю практически не изменилась (-0.001).

Сегодня средний формат сдаваемой квартиры равен 2.062.

 

Анализ динамики общего индекса аренды

Изменение общего индекса аренды зависит как от динамики цены предложения за аренду, так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Недельная динамика общего индекса аренды (-51$) определяется следующими факторами:
— резким снижением общего уровня цен предложения (-51$);
— незначительным перераспределением общего предложения (0$).

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz .