№ 43 (295)

Для вычисления параметров рынка использовалась база данных газеты «Крыша» сайта krisha.kz.

ПРОДАЖА КВАРТИР

В таблицах приведены следующие данные: индексы прошлой недели ($), индекс текущей недели ($), абсолютное изменение индекса за неделю ($), относительное изменение индекса за неделю (%), объём предложения на прошлой неделе (к-во квартир), объём предложения на текущей неделе (к-во квартир), абсолютное изменение объёма предложения за неделю (к-во квартир), относительное изменение объёма предложения за неделю (%).

Индекс — стоимость в долларах США одного квадратного метра общей площади квартиры.

В табл. 1-6 — данные по шести районам города. В табл. 7 — данные по городу в целом.

Необходимые пояснения к таблицам:

  • «панель 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры в панельных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом)»;
  • «все кирпич» означает «все квартиры в кирпичных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от формата квартиры»;
  • «все 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения»;
  • «весь Алм. р-н» означает «все квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения и формата»;
  • «н/д» означает «нет (надёжных) данных».

Красным цветом обозначены сегменты с отрицательной динамикой параметров, зелёным — с положительной динамикой.

 

Алмалинский район

 

Табл.1 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1918 1958 40 2,09 109 89 -20 -18,3
панель  2-комн. 1964 1957 -7 -0,36 151 115 -36 -23,8
панель  3-комн. 1808 1812 4 0,22 218 164 -54 -24,8
панель  4-комн. 1816 1876 60 3,3 33 23 -10 -30,3
панель  5-комн. 1964 н/д  н/д  н/д  1 0 -1 -100
кирпич  1-комн. 2209 2289 80 3,62 90 89 -1 -1,1
кирпич  2-комн. 2222 2277 55 2,48 190 166 -24 -12,6
кирпич  3-комн. 2249 2248 -1 -0,04 163 160 -3 -1,8
кирпич  4-комн. 2274 2367 93 4,09 50 34 -16 -32
кирпич  5-комн. 2124 1919 -205 -9,65 3 4 1 33,3
монолит 1-комн. 1875 1902 27 1,44 21 15 -6 -28,6
монолит 2-комн. 2032 2125 93 4,58 55 48 -7 -12,7
монолит 3-комн. 2127 2112 -15 -0,71 53 46 -7 -13,2
монолит 4-комн. 2278 2341 63 2,77 18 14 -4 -22,2
монолит 5-комн. 1939 1801 -138 -7,12 2 4 2 100
все панель      1878 1891 13 0,69 512 391 -121 -23,6
все кирпич      2233 2272 39 1,75 496 453 -43 -8,7
все монолит     2072 2107 35 1,69 149 127 -22 -14,8
все 1-комн.     2032 2106 74 3,64 220 193 -27 -12,3
все 2-комн.     2097 2142 45 2,15 396 329 -67 -16,9
все 3-комн.     2012 2037 25 1,24 434 370 -64 -14,7
все 4-комн.     2125 2202 77 3,62 101 71 -30 -29,7
все 5-комн.     2035 1860 -175 -8,6 6 8 2 33,3
весь Алм. р-н   2055 2097 42 2,04 1157 971 -186 -16,1

На рис. 1 показаны спектры предложения в Алмалинском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 2 показано изменение спектра предложения в Алмалинском районе за прошедшую неделю.

 

 

   

 

Жетысуский район

 

Табл. 2 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1553 1543 -10 -0,64 77 66 -11 -14,3
панель  2-комн. 1487 1479 -8 -0,54 66 57 -9 -13,6
панель  3-комн. 1484 1526 42 2,83 68 52 -16 -23,5
панель  4-комн. 1432 1387 -45 -3,14 10 10 0 0
панель  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
кирпич  1-комн. 1535 1453 -82 -5,34 35 24 -11 -31,4
кирпич  2-комн. 1441 1468 27 1,87 41 38 -3 -7,3
кирпич  3-комн. 1528 1605 77 5,04 23 11 -12 -52,2
кирпич  4-комн. 1002 1002 0 0 4 4 0 0
кирпич  5-комн. 5154 н/д  н/д  н/д  1 0 -1 -100
монолит 1-комн. 1391 1411 20 1,44 37 34 -3 -8,1
монолит 2-комн. 1175 1170 -5 -0,43 29 30 1 3,4
монолит 3-комн. 1359 1352 -7 -0,52 24 15 -9 -37,5
монолит 4-комн. 880 880 0 0 1 1 0 0
монолит 5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
все панель      1506 1510 4 0,27 221 185 -36 -16,3
все кирпич      1510 1458 -52 -3,44 104 77 -27 -26
все монолит     1308 1302 -6 -0,46 91 80 -11 -12,1
все 1-комн.     1508 1489 -19 -1,26 149 124 -25 -16,8
все 2-комн.     1406 1401 -5 -0,36 136 125 -11 -8,1
все 3-комн.     1466 1503 37 2,52 115 78 -37 -32,2
все 4-комн.     1280 1250 -30 -2,34 15 15 0 0
все 5-комн.     5154 н/д  н/д  н/д  1 0 -1 -100
весь Жет. р-н   1464 1450 -14 -0,96 416 342 -74 -17,8

На рис. 3 показаны спектры предложения в Жетысуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 4 показано изменение спектра предложения в Жетысуском районе за прошедшую неделю.

 

   

 

Ауэзовский район

 

Табл. 3 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1747 1738 -9 -0,52 235 206 -29 -12,3
панель  2-комн. 1662 1658 -4 -0,24 375 304 -71 -18,9
панель  3-комн. 1624 1634 10 0,62 330 289 -41 -12,4
панель  4-комн. 1717 1707 -10 -0,58 59 53 -6 -10,2
панель  5-комн. 1837 1681 -156 -8,49 2 2 0 0
кирпич  1-комн. 1682 1649 -33 -1,96 88 70 -18 -20,5
кирпич  2-комн. 1662 1691 29 1,74 69 61 -8 -11,6
кирпич  3-комн. 1682 1723 41 2,44 61 57 -4 -6,6
кирпич  4-комн. 1871 1774 -97 -5,18 15 16 1 6,7
кирпич  5-комн. 1399 2500 1101 78,7 2 1 -1 -50
монолит 1-комн. 1549 1561 12 0,77 85 82 -3 -3,5
монолит 2-комн. 1548 1520 -28 -1,81 148 109 -39 -26,4
монолит 3-комн. 1515 1598 83 5,48 113 96 -17 -15
монолит 4-комн. 1683 1611 -72 -4,28 18 19 1 5,6
монолит 5-комн. 1557 1355 -202 -12,97 3 3 0 0
все панель      1673 1672 -1 -0,06 1001 854 -147 -14,7
все кирпич      1685 1695 10 0,59 235 205 -30 -12,8
все монолит     1544 1559 15 0,97 367 309 -58 -15,8
все 1-комн.     1691 1680 -11 -0,65 408 358 -50 -12,3
все 2-комн.     1633 1630 -3 -0,18 592 474 -118 -19,9
все 3-комн.     1606 1637 31 1,93 504 442 -62 -12,3
все 4-комн.     1735 1698 -37 -2,13 92 88 -4 -4,3
все 5-комн.     1591 1654 63 3,96 7 6 -1 -14,3
весь Ауэз. р-н  1645 1650 5 0,3 1603 1368 -235 -14,7

На рис. 5 показаны спектры предложения в Ауэзовском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 6 показано изменение спектра предложения в Ауэзовском районе за прошедшую неделю.

 

   

Медеуский район

 

 

Табл. 4 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 2238 2249 11 0,49 21 17 -4 -19
панель  2-комн. 2180 2154 -26 -1,19 45 38 -7 -15,6
панель  3-комн. 1908 1861 -47 -2,46 55 55 0 0
панель  4-комн. 2214 2098 -116 -5,24 11 13 2 18,2
панель  5-комн. 3000 3862 862 28,73 1 2 1 100
кирпич  1-комн. 2511 2487 -24 -0,96 78 61 -17 -21,8
кирпич  2-комн. 2514 2566 52 2,07 122 96 -26 -21,3
кирпич  3-комн. 2625 2574 -51 -1,94 146 119 -27 -18,5
кирпич  4-комн. 2739 2709 -30 -1,1 57 51 -6 -10,5
кирпич  5-комн. 2627 2650 23 0,88 13 9 -4 -30,8
монолит 1-комн. 2267 2338 71 3,13 19 17 -2 -10,5
монолит 2-комн. 2455 2681 226 9,21 45 37 -8 -17,8
монолит 3-комн. 2528 2562 34 1,34 60 58 -2 -3,3
монолит 4-комн. 2777 2894 117 4,21 38 31 -7 -18,4
монолит 5-комн. 2640 3668 1028 38,94 6 6 0 0
все панель      2085 2059 -26 -1,25 133 125 -8 -6
все кирпич      2586 2578 -8 -0,31 416 336 -80 -19,2
все монолит     2539 2679 140 5,51 168 149 -19 -11,3
все 1-комн.     2423 2417 -6 -0,25 118 95 -23 -19,5
все 2-комн.     2430 2499 69 2,84 212 171 -41 -19,3
все 3-комн.     2451 2401 -50 -2,04 261 232 -29 -11,1
все 4-комн.     2698 2685 -13 -0,48 106 95 -11 -10,4
все 5-комн.     2649 3151 502 18,95 20 17 -3 -15
весь Мед. р-н   2482 2496 14 0,56 717 610 -107 -14,9

 

На рис. 7 показаны спектры предложения в Медеуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 8 показано изменение спектра предложения в Медеуском районе за прошедшую неделю.

 

   

 

Турксибский район

 

Табл.5 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1469 1481 12 0,82 9 9 0 0
панель  2-комн. 1299 1325 26 2 36 30 -6 -16,7
панель  3-комн. 1303 1342 39 2,99 33 29 -4 -12,1
панель  4-комн. 1308 1240 -68 -5,2 3 2 -1 -33,3
панель  5-комн. н/д  1304 н/д  н/д  0 1 1 н/д 
кирпич  1-комн. 1485 1496 11 0,74 75 77 2 2,7
кирпич  2-комн. 1334 1343 9 0,67 116 101 -15 -12,9
кирпич  3-комн. 1308 1298 -10 -0,76 52 48 -4 -7,7
кирпич  4-комн. 1220 1220 0 0 2 2 0 0
кирпич  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
монолит 1-комн. 1345 1347 2 0,15 5 6 1 20
монолит 2-комн. 1235 1241 6 0,49 12 9 -3 -25
монолит 3-комн. 1227 1131 -96 -7,82 5 12 7 140
монолит 4-комн. 813 н/д  н/д  н/д  2 0 -2 -100
монолит 5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
все панель      1319 1349 30 2,27 81 71 -10 -12,3
все кирпич      1373 1384 11 0,8 245 228 -17 -6,9
все монолит     1221 1215 -6 -0,49 24 27 3 12,5
все 1-комн.     1475 1484 9 0,61 89 92 3 3,4
все 2-комн.     1319 1332 13 0,99 164 140 -24 -14,6
все 3-комн.     1301 1289 -12 -0,92 90 89 -1 -1,1
все 4-комн.     1141 1230 89 7,8 7 4 -3 -42,9
все 5-комн.     н/д  1304 н/д  н/д  0 1 1 н/д 
весь Турк. р-н  1350 1362 12 0,89 350 326 -24 -6,9

На рис. 9 показаны спектры предложения в Турксибском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 10 показано изменение спектра предложения в Турксибском районе за прошедшую неделю.

 

   

 

Бостандыкский район

 

Табл.6 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 2010 1995 -15 -0,75 125 111 -14 -11,2
панель  2-комн. 1950 1948 -2 -0,1 145 142 -3 -2,1
панель  3-комн. 1906 1896 -10 -0,52 218 201 -17 -7,8
панель  4-комн. 2036 2057 21 1,03 44 42 -2 -4,5
панель  5-комн. н/д  1907 н/д  н/д  0 1 1 н/д 
кирпич  1-комн. 2070 2018 -52 -2,51 108 86 -22 -20,4
кирпич  2-комн. 2077 2080 3 0,14 165 148 -17 -10,3
кирпич  3-комн. 2249 2230 -19 -0,84 126 138 12 9,5
кирпич  4-комн. 2179 2202 23 1,06 43 54 11 25,6
кирпич  5-комн. 2496 2206 -290 -11,62 2 5 3 150
монолит 1-комн. 2257 2306 49 2,17 21 16 -5 -23,8
монолит 2-комн. 2270 2303 33 1,45 86 85 -1 -1,2
монолит 3-комн. 2473 2464 -9 -0,36 124 128 4 3,2
монолит 4-комн. 2622 2688 66 2,52 50 38 -12 -24
монолит 5-комн. 2591 2634 43 1,66 7 7 0 0
все панель      1953 1946 -7 -0,36 532 497 -35 -6,6
все кирпич      2135 2132 -3 -0,14 444 431 -13 -2,9
все монолит     2425 2440 15 0,62 288 274 -14 -4,9
все 1-комн.     2055 2027 -28 -1,36 254 213 -41 -16,1
все 2-комн.     2072 2080 8 0,39 396 375 -21 -5,3
все 3-комн.     2148 2150 2 0,09 468 467 -1 -0,2
все 4-комн.     2294 2294 0 0 137 134 -3 -2,2
все 5-комн.     2569 2413 -156 -6,07 9 13 4 44,4
весь Бост. р-н  2124 2125 1 0,05 1264 1202 -62 -4,9

 

На рис. 11 показаны спектры предложения в Бостандыкском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 12 показано изменение спектра предложения в Бостандыкском районе за прошедшую неделю.

 

 

   

Город в целом

 

Табл.7 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1823 1821 -2 -0,11 577 498 -79 -13,7
панель  2-комн. 1766 1765 -1 -0,06 819 688 -131 -16
панель  3-комн. 1727 1733 6 0,35 925 792 -133 -14,4
панель  4-комн. 1833 1843 10 0,55 160 143 -17 -10,6
панель  5-комн. 2159 2382 223 10,33 4 6 2 50
кирпич  1-комн. 1952 1936 -16 -0,82 485 421 -64 -13,2
кирпич  2-комн. 1977 2004 27 1,37 718 617 -101 -14,1
кирпич  3-комн. 2153 2144 -9 -0,42 582 543 -39 -6,7
кирпич  4-комн. 2317 2296 -21 -0,91 173 163 -10 -5,8
кирпич  5-комн. 2546 2371 -175 -6,87 21 19 -2 -9,5
монолит 1-комн. 1699 1697 -2 -0,12 189 172 -17 -9
монолит 2-комн. 1844 1905 61 3,31 382 322 -60 -15,7
монолит 3-комн. 2046 2105 59 2,88 387 357 -30 -7,8
монолит 4-комн. 2444 2473 29 1,19 127 104 -23 -18,1
монолит 5-комн. 2362 2585 223 9,44 18 20 2 11,1
все  панель     1770 1773 3 0,17 2485 2127 -358 -14,4
все  кирпич     2059 2062 3 0,15 1979 1763 -216 -10,9
все  монолит    1968 2016 48 2,44 1103 975 -128 -11,6
все 1-комн.     1854 1846 -8 -0,43 1251 1091 -160 -12,8
все 2-комн.     1861 1883 22 1,18 1919 1627 -292 -15,2
все 3-комн.     1923 1944 21 1,09 1894 1692 -202 -10,7
все 4-комн.     2184 2183 -1 -0,05 460 410 -50 -10,9
все 5-комн.     2433 2468 35 1,44 43 45 2 4,7
город           1912 1927 15 0,78 5567 4865 -702 -12,6

Рис. 13 показаны спектры общегородского предложения для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
Рис. 14 показано недельное изменение спектра общегородского предложения.

 

   

 

На рис.15 показана недельная динамика средних индексов по районам города.

 

 

  Нет данных
  Сильный рост
  Слабый рост
  Нет динамики
  Слабое падение
  Сильное падение
   

 

    

 

Перераспределение объёмов предложения в различных представлениях

По типам строений:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 0.92%, что заметно меньше, чем было на прошлой неделе (1.16%);
— основное перераспределение объёмов предложения по типам: очень большое снижение доли объёма предложения панели в пользу кирпича и монолита;
— все типы строений за неделю поменяли направления изменений своих долей объёма предложения.

По форматам квартир:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 1.07%, что полтора раза больше, чем было на прошлой неделе (0.74%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: огромное снижение доли объёма предложения в формате 2-комнатных квартир в пользу 3-, 4- и 5-комнатных квартир;
— форматы 2- и 5-комнатных квартир за неделю поменяли направление изменения своих долей объёма предложения;
— в формате 1-комнатных квартир продолжается снижение доли, а в форматах 3- и 4-комнатных квартир продолжается увеличение долей объёма предложения.

По районам города:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 2.42%, что в четыре раза больше, чем было на прошлой неделе (0.62%);
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: большие снижения долей объёма предложения Алмалинского, Жетысуского, Ауэзовского и Медеуского районов в пользу Турксибского и Бостандыкского районов;
— продолжается рост доли объёма предложения в Турксибском районе;
— продолжается уменьшение долей объёма предложения в Жетысуском и Ауэзовском районах;
— Алмалинский, Медеуский, Бостандыкский районы за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.

 

Анализ динамики индексов

Изменения индексов зависят как от динамики цен предложения (общего удорожания или удешевления жилья), так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья).
В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

В табл.8 приведены данные по общему недельному изменению среднего по городу и средних по районам индексов, а также изменения индексов сегментов за счёт динамики цен и за счёт перераспределения предложения.

 

Табл.8   изменение изменение  
  общее индекса индекса  
  недельное сегмента сегмента  
  изменение за счёт за счёт  
  индекса динамики перераспределения Комментарии
сегмент  сегмента цен предложения  
Город 15 9 6 Цены предложения в целом по городу сильно выросли, структура предложение значительно изменилась в пользу дорогого жилья.
Алм 42 28 14 Цены предложения в районе резко выросли,  структура предложения сильно изменилась в пользу дорогого жилья.
Жет -14 -5 -9 Цены предложения в районе заметно уменьшились, структура предложения изменилась в пользу дешевого жилья.
Ауэ 5 3 2 Цены предложения в районе немного выросли, структура предложения незначительно изменилась в пользу дорогого жилья. 
Мед 14 22 -8 Цены предложения в районе резко выросли, структура предложения сильно изменилась в пользу  дешевого жилья.
Тур 12 12 0 Цены предложения в районе резко выросли, структура предложения практически не изменилась. 
Бос 1 -3 4 Цены предложения в районе немного уменьшились, структура предложения заметно изменилась в пользу дорого жилья.

Выводы:

— общая динамика среднего по городу индекса (+15$) определяется как общим сильным ростом уровня цен предложения (+9$) так и значительным увеличением в предложении доли дорогого жилья (+6$);

— Алмалинский, Медеуский и Турксибский районы показали сильный рост цен предложения;
— в Жетысуском районае наблюдается сильное падение цен предложения;
— в Бостандыкском районе за неделю цены предложения изменились незначительно;

— в Жетысуском и Медеуского районах наблюдается большое перераспределение предложения в пользу дешевого жилья;
— в Алмалинском районе резко выросла доля относительно дорогого жилья;
— в Ауэзовском и Туркстибском районах структура предложения изменилась незначительно.

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объемов предложения

В таблице 9 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

табл.9 ОИА Изменение цены предложения ($) Изменение цены предложения (%) Объём предложения Изменение объёма предложения Изменение объёма предложения (%)
город 1003 33 3,41 1595 -101 -5,96
             
формат            
1-комн. 532 7 1,33 385 -44 -10,26
2-комн. 831 28 3,49 603 -5 -0,82
3-комн. 1236 29 2,40 454 -56 -10,98
4-комн. 2179 54 2,54 153 4 2,68

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное недельное перераспределение долей объёма предложения по форматам сегодня равно 2.76%, что почти в два раза больше, чем было на прошлой неделе (1.48%).

Основное перераспределение долей объёма предложения: огромные снижения долей объёма предложения в сегментах 1- и 3-комнатных квартир в пользу 2- и 4-комнатных квартир.

В форматах 1- и 3-комнатных квартир продолжается уменьшение долей, а в формате 2-комнатных квартир увеличение доли объёма предложения.
Формат 4-комнатных квартир за неделю поменял направление изменения своей доли объёма предложения.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю заметно увеличилась (+0.012).

Сегодня средний формат сдаваемой квартиры равен 2.235.

 

Анализ динамики общего индекса аренды

Изменение общего индекса аренды зависит как от динамики цены предложения за аренду, так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Недельное изменение общего индекса аренды (+33$) определяется следующими факторами:
— резким ростом уровня цен предложения (+25$);
— большим перераспределением общего предложения в пользу относительно дорогого жилья (+8$).

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz .