№ 42 (294)

Для вычисления параметров рынка использовалась база данных газеты «Крыша» сайта krisha.kz.

ПРОДАЖА КВАРТИР

В таблицах приведены следующие данные: индексы прошлой недели ($), индекс текущей недели ($), абсолютное изменение индекса за неделю ($), относительное изменение индекса за неделю (%), объём предложения на прошлой неделе (к-во квартир), объём предложения на текущей неделе (к-во квартир), абсолютное изменение объёма предложения за неделю (к-во квартир), относительное изменение объёма предложения за неделю (%).

Индекс — стоимость в долларах США одного квадратного метра общей площади квартиры.

В табл. 1-6 — данные по шести районам города. В табл. 7 — данные по городу в целом.

Необходимые пояснения к таблицам:

  • «панель 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры в панельных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом)»;
  • «все кирпич» означает «все квартиры в кирпичных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от формата квартиры»;
  • «все 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения»;
  • «весь Алм. р-н» означает «все квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения и формата»;
  • «н/д» означает «нет (надёжных) данных».

Красным цветом обозначены сегменты с отрицательной динамикой параметров, зелёным — с положительной динамикой.

 

Алмалинский район

 

Табл.1 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1918 1918 0 0 93 109 16 17,2
панель  2-комн. 1946 1964 18 0,92 118 151 33 28
панель  3-комн. 1807 1808 1 0,06 183 218 35 19,1
панель  4-комн. 1862 1816 -46 -2,47 24 33 9 37,5
панель  5-комн. н/д  1964 н/д  н/д  0 1 1 н/д 
кирпич  1-комн. 2226 2209 -17 -0,76 87 90 3 3,4
кирпич  2-комн. 2230 2222 -8 -0,36 181 190 9 5
кирпич  3-комн. 2269 2249 -20 -0,88 147 163 16 10,9
кирпич  4-комн. 2328 2274 -54 -2,32 41 50 9 22
кирпич  5-комн. 2276 2124 -152 -6,68 4 3 -1 -25
монолит 1-комн. 1898 1875 -23 -1,21 14 21 7 50
монолит 2-комн. 2156 2032 -124 -5,75 52 55 3 5,8
монолит 3-комн. 2202 2127 -75 -3,41 44 53 9 20,5
монолит 4-комн. 2271 2278 7 0,31 10 18 8 80
монолит 5-комн. 1939 1939 0 0 2 2 0 0
все панель      1874 1878 4 0,21 418 512 94 22,5
все кирпич      2250 2233 -17 -0,76 460 496 36 7,8
все монолит     2148 2072 -76 -3,54 122 149 27 22,1
все 1-комн.     2054 2032 -22 -1,07 194 220 26 13,4
все 2-комн.     2123 2097 -26 -1,22 351 396 45 12,8
все 3-комн.     2035 2012 -23 -1,13 374 434 60 16
все 4-комн.     2171 2125 -46 -2,12 75 101 26 34,7
все 5-комн.     2163 2035 -128 -5,92 6 6 0 0
весь Алм. р-н   2080 2055 -25 -1,2 1000 1157 157 15,7

На рис. 1 показаны спектры предложения в Алмалинском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 2 показано изменение спектра предложения в Алмалинском районе за прошедшую неделю.

 

 

   

 

Жетысуский район

 

Табл. 2 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1519 1553 34 2,24 68 77 9 13,2
панель  2-комн. 1478 1487 9 0,61 62 66 4 6,5
панель  3-комн. 1480 1484 4 0,27 55 68 13 23,6
панель  4-комн. 1446 1432 -14 -0,97 8 10 2 25
панель  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
кирпич  1-комн. 1420 1535 115 8,1 22 35 13 59,1
кирпич  2-комн. 1459 1441 -18 -1,23 29 41 12 41,4
кирпич  3-комн. 1452 1528 76 5,23 19 23 4 21,1
кирпич  4-комн. 1275 1002 -273 -21,41 2 4 2 100
кирпич  5-комн. 5154 5154 0 0 1 1 0 0
монолит 1-комн. 1337 1391 54 4,04 40 37 -3 -7,5
монолит 2-комн. 1170 1175 5 0,43 41 29 -12 -29,3
монолит 3-комн. 1362 1359 -3 -0,22 23 24 1 4,3
монолит 4-комн. н/д  880 н/д  н/д  0 1 1 н/д 
монолит 5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
все панель      1491 1506 15 1,01 193 221 28 14,5
все кирпич      1491 1510 19 1,27 73 104 31 42,5
все монолит     1276 1308 32 2,51 104 91 -13 -12,5
все 1-комн.     1446 1508 62 4,29 130 149 19 14,6
все 2-комн.     1378 1406 28 2,03 132 136 4 3
все 3-комн.     1446 1466 20 1,38 97 115 18 18,6
все 4-комн.     1411 1280 -131 -9,28 10 15 5 50
все 5-комн.     5154 5154 0 0 1 1 0 0
весь Жет. р-н   1431 1464 33 2,31 370 416 46 12,4

На рис. 3 показаны спектры предложения в Жетысуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 4 показано изменение спектра предложения в Жетысуском районе за прошедшую неделю.

 

   

 

Ауэзовский район

 

Табл. 3 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1762 1747 -15 -0,85 236 235 -1 -0,4
панель  2-комн. 1672 1662 -10 -0,6 308 375 67 21,8
панель  3-комн. 1627 1624 -3 -0,18 284 330 46 16,2
панель  4-комн. 1727 1717 -10 -0,58 55 59 4 7,3
панель  5-комн. 1668 1837 169 10,13 2 2 0 0
кирпич  1-комн. 1671 1682 11 0,66 64 88 24 37,5
кирпич  2-комн. 1628 1662 34 2,09 58 69 11 19
кирпич  3-комн. 1684 1682 -2 -0,12 49 61 12 24,5
кирпич  4-комн. 1788 1871 83 4,64 17 15 -2 -11,8
кирпич  5-комн. 2554 1399 -11,6 -45,22 2 2 0 0
монолит 1-комн. 1550 1549 -1 -0,06 91 85 -6 -6,6
монолит 2-комн. 1563 1548 -15 -0,96 135 148 13 9,6
монолит 3-комн. 1542 1515 -27 -1,75 84 113 29 34,5
монолит 4-комн. 1725 1683 -42 -2,43 16 18 2 12,5
монолит 5-комн. 1523 1557 34 2,23 3 3 0 0
все панель      1684 1673 -11 -0,65 885 1001 116 13,1
все кирпич      1680 1685 5 0,3 190 235 45 23,7
все монолит     1561 1544 -17 -1,09 329 367 38 11,6
все 1-комн.     1697 1691 -6 -0,35 391 408 17 4,3
все 2-комн.     1637 1633 -4 -0,24 501 592 91 18,2
все 3-комн.     1616 1606 -10 -0,62 417 504 87 20,9
все 4-комн.     1738 1735 -3 -0,17 88 92 4 4,5
все 5-комн.     1859 1591 -268 -14,42 7 7 0 0
весь Ауэз. р-н  1655 1645 -10 -0,6 1404 1603 199 14,2

На рис. 5 показаны спектры предложения в Ауэзовском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 6 показано изменение спектра предложения в Ауэзовском районе за прошедшую неделю.

 

   

Медеуский район

 

 

Табл. 4 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 2078 2238 160 7,7 11 21 10 90,9
панель  2-комн. 2103 2180 77 3,66 41 45 4 9,8
панель  3-комн. 1992 1908 -84 -4,22 40 55 15 37,5
панель  4-комн. 2259 2214 -45 -1,99 10 11 1 10
панель  5-комн. 3000 3000 0 0 1 1 0 0
кирпич  1-комн. 2470 2511 41 1,66 73 78 5 6,8
кирпич  2-комн. 2425 2514 89 3,67 97 122 25 25,8
кирпич  3-комн. 2579 2625 46 1,78 124 146 22 17,7
кирпич  4-комн. 2601 2739 138 5,31 46 57 11 23,9
кирпич  5-комн. 2667 2627 -40 -1,5 11 13 2 18,2
монолит 1-комн. 2357 2267 -90 -3,82 21 19 -2 -9,5
монолит 2-комн. 2658 2455 -203 -7,64 45 45 0 0
монолит 3-комн. 2552 2528 -24 -0,94 63 60 -3 -4,8
монолит 4-комн. 3006 2777 -229 -7,62 32 38 6 18,8
монолит 5-комн. 3174 2640 -534 -16,82 2 6 4 200
все панель      2081 2085 4 0,19 103 133 30 29,1
все кирпич      2519 2586 67 2,66 351 416 65 18,5
все монолит     2652 2539 -113 -4,26 163 168 5 3,1
все 1-комн.     2406 2423 17 0,71 105 118 13 12,4
все 2-комн.     2410 2430 20 0,83 183 212 29 15,8
все 3-комн.     2468 2451 -17 -0,69 227 261 34 15
все 4-комн.     2709 2698 -11 -0,41 88 106 18 20,5
все 5-комн.     2763 2649 -114 -4,13 14 20 6 42,9
весь Мед. р-н   2481 2482 1 0,04 617 717 100 16,2

 

На рис. 7 показаны спектры предложения в Медеуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 8 показано изменение спектра предложения в Медеуском районе за прошедшую неделю.

 

   

 

Турксибский район

 

Табл.5 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1537 1469 -68 -4,42 14 9 -5 -35,7
панель  2-комн. 1325 1299 -26 -1,96 23 36 13 56,5
панель  3-комн. 1313 1303 -10 -0,76 21 33 12 57,1
панель  4-комн. 1221 1308 87 7,13 3 3 0 0
панель  5-комн. 1304 н/д  н/д  н/д  1 0 -1 -100
кирпич  1-комн. 1496 1485 -11 -0,74 69 75 6 8,7
кирпич  2-комн. 1350 1334 -16 -1,19 79 116 37 46,8
кирпич  3-комн. 1291 1308 17 1,32 50 52 2 4
кирпич  4-комн. 1346 1220 -126 -9,36 4 2 -2 -50
кирпич  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
монолит 1-комн. 1389 1345 -44 -3,17 3 5 2 66,7
монолит 2-комн. 1185 1235 50 4,22 11 12 1 9,1
монолит 3-комн. 1152 1227 75 6,51 8 5 -3 -37,5
монолит 4-комн. н/д  813 н/д  н/д  0 2 2 н/д 
монолит 5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
все панель      1363 1319 -44 -3,23 62 81 19 30,6
все кирпич      1385 1373 -12 -0,87 202 245 43 21,3
все монолит     1200 1221 21 1,75 22 24 2 9,1
все 1-комн.     1498 1475 -23 -1,54 86 89 3 3,5
все 2-комн.     1328 1319 -9 -0,68 113 164 51 45,1
все 3-комн.     1282 1301 19 1,48 79 90 11 13,9
все 4-комн.     1292 1141 -151 -11,69 7 7 0 0
все 5-комн.     1304 н/д  н/д  н/д  1 0 -1 -100
весь Турк. р-н  1366 1350 -16 -1,17 286 350 64 22,4

На рис. 9 показаны спектры предложения в Турксибском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 10 показано изменение спектра предложения в Турксибском районе за прошедшую неделю.

 

   

 

Бостандыкский район

 

Табл.6 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 2000 2010 10 0,5 91 125 34 37,4
панель  2-комн. 1935 1950 15 0,78 127 145 18 14,2
панель  3-комн. 1924 1906 -18 -0,94 181 218 37 20,4
панель  4-комн. 2002 2036 34 1,7 39 44 5 12,8
панель  5-комн. 2057 н/д  н/д  н/д  2 0 -2 -100
кирпич  1-комн. 2087 2070 -17 -0,81 85 108 23 27,1
кирпич  2-комн. 2072 2077 5 0,24 168 165 -3 -1,8
кирпич  3-комн. 2233 2249 16 0,72 118 126 8 6,8
кирпич  4-комн. 2307 2179 -128 -5,55 36 43 7 19,4
кирпич  5-комн. 2689 2496 -193 -7,18 2 2 0 0
монолит 1-комн. 2387 2257 -130 -5,45 26 21 -5 -19,2
монолит 2-комн. 2260 2270 10 0,44 68 86 18 26,5
монолит 3-комн. 2427 2473 46 1,9 115 124 9 7,8
монолит 4-комн. 2750 2622 -128 -4,65 44 50 6 13,6
монолит 5-комн. 2358 2591 233 9,88 7 7 0 0
все панель      1950 1953 3 0,15 440 532 92 20,9
все кирпич      2145 2135 -10 -0,47 409 444 35 8,6
все монолит     2432 2425 -7 -0,29 260 288 28 10,8
все 1-комн.     2086 2055 -31 -1,49 202 254 52 25,7
все 2-комн.     2059 2072 13 0,63 363 396 33 9,1
все 3-комн.     2151 2148 -3 -0,14 414 468 54 13
все 4-комн.     2370 2294 -76 -3,21 119 137 18 15,1
все 5-комн.     2363 2569 206 8,72 11 9 -2 -18,2
весь Бост. р-н  2135 2124 -11 -0,52 1109 1264 155 14

 

На рис. 11 показаны спектры предложения в Бостандыкском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 12 показано изменение спектра предложения в Бостандыкском районе за прошедшую неделю.

 

 

   

Город в целом

 

Табл.7 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1800 1823 23 1,28 513 577 64 12,5
панель  2-комн. 1765 1766 1 0,06 679 819 140 20,6
панель  3-комн. 1738 1727 -11 -0,63 767 925 158 20,6
панель  4-комн. 1838 1833 -5 -0,27 139 160 21 15,1
панель  5-комн. 1959 2159 200 10,21 6 4 -2 -33,3
кирпич  1-комн. 1969 1952 -17 -0,86 410 485 75 18,3
кирпич  2-комн. 1995 1977 -18 -0,9 626 718 92 14,7
кирпич  3-комн. 2140 2153 13 0,61 515 582 67 13
кирпич  4-комн. 2283 2317 34 1,49 149 173 24 16,1
кирпич  5-комн. 2704 2546 -158 -5,84 20 21 1 5
монолит 1-комн. 1721 1699 -22 -1,28 198 189 -9 -4,5
монолит 2-комн. 1857 1844 -13 -0,7 359 382 23 6,4
монолит 3-комн. 2088 2046 -42 -2,01 342 387 45 13,2
монолит 4-комн. 2622 2444 -178 -6,79 102 127 25 24,5
монолит 5-комн. 2235 2362 127 5,68 14 18 4 28,6
все  панель     1769 1770 1 0,06 2104 2485 381 18,1
все  кирпич     2065 2059 -6 -0,29 1720 1979 259 15,1
все  монолит    1990 1968 -22 -1,11 1015 1103 88 8,7
все 1-комн.     1848 1854 6 0,32 1121 1251 130 11,6
все 2-комн.     1871 1861 -10 -0,53 1664 1919 255 15,3
все 3-комн.     1939 1923 -16 -0,83 1624 1894 270 16,6
все 4-комн.     2213 2184 -29 -1,31 390 460 70 17,9
все 5-комн.     2428 2433 5 0,21 40 43 3 7,5
город           1921 1912 -9 -0,47 4839 5567 728 15

Рис. 13 показаны спектры общегородского предложения для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
Рис. 14 показано недельное изменение спектра общегородского предложения.

 

   

 

На рис.15 показана недельная динамика средних индексов по районам города.

 

 

  Нет данных
  Сильный рост
  Слабый рост
  Нет динамики
  Слабое падение
  Сильное падение
   

 

    

 

Перераспределение объёмов предложения в различных представлениях

По типам строений:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 1.16%, что заметно больше, чем было на прошлой неделе (0.86%);
— основное перераспределение объёмов предложения по типам: огромное снижение доли объёма предложения монолита в пользу панели;
— кирпич практически не изменил свою долю объёма предложения;
— монолит за неделю поменял направление изменения своей доли объёма предложения.

По форматам квартир:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 0.74%, что два раза больше, чем было на прошлой неделе (0.37%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: большое снижение доли объёма предложения в формате 1-комнатных квартир в пользу 2-, 3- и 4-комнатных квартир;
— форматы 2-, 4- и 5-комнатных квартир за неделю поменяли направление изменения своих долей объёма предложения;
— в формате 1-комнатных квартир продолжается снижение доли, а в формате 3-комнатных квартир продолжается увеличение доли объёма предложения.

По районам города:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 0.62%, что в два раза меньше, чем было на прошлой неделе (1.30%);
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: заметные снижения долей объёма предложения Жетысуского, Ауэзовского и Бостандыкского районов в пользу Алмалинского, Медеуского и Турксибского районов;
— продолжается рост долей объёма предложения в Алмалинском и Медеуском районах;
— продолжается уменьшение доли объёма предложения в Бостандыкском районе;
— Жетысуский, Ауэзовский, Турксибский и Алатауский районы за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.

 

Анализ динамики индексов

Изменения индексов зависят как от динамики цен предложения (общего удорожания или удешевления жилья), так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья).

В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

В табл.8 приведены данные по общему недельному изменению среднего по городу и средних по районам индексов, а также изменения индексов сегментов за счёт динамики цен и за счёт перераспределения предложения.

 

 

Табл.8 общее изменение изменение  
  недельное индекса индекса
сегмента		  
  изменение сегмента
за счет		           за счет  
  индекса динамики перераспределения Комментарии
   сегмента цен предложения  
Город -9 -5 -4 Значительное падение цен предложения и заметное перераспределение предложения в пользу дешевого жилья
Алм -25 -16 -9 Сильное падение цен предложения и большое перераспределение предложения в пользу  дешевого жилья
Жет 33 24 9 Резкий рост цен предложения и большое перераспределение предложения в пользу дорогого жилья
Ауэ -10 -8 -2 Большое падение цен предложения и небольшое перераспределение предложения в пользу дешевого жилья
Мед 1 6 -7 Значительное увеличение цен предложения и большое перераспределение предложения в пользу дешевого жилья
Тур -16 -11 -5 Очень сильное падение цен предложения и большое перераспределение предложения в пользу  дешевого жилья
Бос -11 -6 -5 Значительное падение цен предложения и большое перераспределение предложения в пользу дешевого жилья

 

Выводы:

— общая динамика среднего по городу индекса определяется в равной мере общим значительным падением уровня цен и увеличением доли дешевого жилья;
— все районы города, кроме Жетысуского и Медеуского, показали значительные снижения цен предложения;
— лидеры падения цен: Алмалинский и Турксибский районы;
— в Жетысуском м Медеуском районах наблюдается сильное увеличение цен предложения;
— во всех районах, кроме Жетысуского, наблюдается значительное перераспределение предложения в пользу дешевого жилья;
— в Жетысуском растет доля относительно дорогого жилья.

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объемов предложения

В таблице 9 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

табл.9 ОИА Изменение цены предложения ($) Изменение цены предложения (%) Объём предложения Изменение объёма предложения Изменение объёма предложения (%)
город 970 -13 -1,28 1696 218 14,75
             
формат            
1-комн. 525 14 2,74 429 50 13,19
2-комн. 803 -22 -2,67 608 100 19,69
3-комн. 1207 -31 -2,50 510 52 11,35
4-комн. 2125 73 3,56 149 16 12,03

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное недельное перераспределение долей объёма предложения по форматам сегодня равно 1.48%, что практически столько же, сколько было на прошлой неделе (1.41%).

Основное перераспределение долей объёма предложения: заметные снижения долей объёма предложения в сегментах 1-, 2- и 4-комнатных квартир в пользу 3-комнатных квартир.

Форматы 2-, 3- и 4-комнатных квартир за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.
В формате 1-комнатных квартир продолжается уменьшение доли объёма предложения.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю немного снизилась (-0.010).

Сегодня средний формат сдаваемой квартиры равен 2.223.

 

Анализ динамики общего индекса аренды

Изменение общего индекса аренды зависит как от динамики цены предложения за аренду, так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Недельное изменение общего индекса аренды (-13$) определяется следующими факторами:
— заметным общим падением цен предложения (-7$);
— большим перераспределением общего предложения в пользу относительно дешевого жилья (-6$).

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz .