№ 21 (273)

Для вычисления параметров рынка использовалась база данных газеты «Крыша» сайта krisha.kz.

 

ПРОДАЖА КВАРТИР

В таблицах приведены следующие данные: индексы прошлой недели ($), индекс текущей недели ($), абсолютное изменение индекса за неделю ($), относительное изменение индекса за неделю (%), объём предложения на прошлой неделе (к-во квартир), объём предложения на текущей неделе (к-во квартир), абсолютное изменение объёма предложения за неделю (к-во квартир), относительное изменение объёма предложения за неделю (%).

Индекс — стоимость в долларах США одного квадратного метра общей площади квартиры.

В табл. 1-6 — данные по шести районам города. В табл. 7 — данные по городу в целом.

Необходимые пояснения к таблицам:

  • «панель 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры в панельных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом)»;
  • «все кирпич» означает «все квартиры в кирпичных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от формата квартиры»;
  • «все 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения»;
  • «весь Алм. р-н» означает «все квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения и формата»;
  • «н/д» означает «нет (надёжных) данных».

Красным цветом обозначены сегменты с отрицательной динамикой параметров, зелёным — с положительной динамикой.

 

Алмалинский район

 

Табл.1 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1939 1944 5 0,26 160 156 -4 -2,5
панель  2-комн. 1893 1886 -7 -0,37 192 202 10 5,2
панель  3-комн. 1854 1847 -7 -0,38 254 271 17 6,7
панель  4-комн. 1796 1784 -12 -0,67 40 38 -2 -5
панель  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
кирпич  1-комн. 2134 2039 -95 -4,45 169 157 -12 -7,1
кирпич  2-комн. 2225 2197 -28 -1,26 220 220 0 0
кирпич  3-комн. 2243 2267 24 1,07 154 152 -2 -1,3
кирпич  4-комн. 2397 2374 -23 -0,96 64 56 -8 -12,5
кирпич  5-комн. 2713 2230 -483 -17,8 8 4 -4 -50
монолит 1-комн. 1830 1910 80 4,37 26 27 1 3,8
монолит 2-комн. 2000 1967 -33 -1,65 69 59 -10 -14,5
монолит 3-комн. 2141 2054 -87 -4,06 66 66 0 0
монолит 4-комн. 2206 2111 -95 -4,31 14 15 1 7,1
монолит 5-комн. 2163 2179 16 0,74 4 4 0 0
все панель      1883 1877 -6 -0,32 646 667 21 3,3
все кирпич      2228 2190 -38 -1,71 615 589 -26 -4,2
все монолит     2047 2009 -38 -1,86 179 171 -8 -4,5
все 1-комн.     2023 1985 -38 -1,88 355 340 -15 -4,2
все 2-комн.     2060 2038 -22 -1,07 481 481 0 0
все 3-комн.     2020 2005 -15 -0,74 474 489 15 3,2
все 4-комн.     2170 2132 -38 -1,75 118 109 -9 -7,6
все 5-комн.     2529 2204 -325 -12,85 12 8 -4 -33,3
весь Алм. р-н   2051 2022 -29 -1,41 1440 1427 -13 -0,9

На рис. 1 показаны спектры предложения в Алмалинском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 2 показано изменение спектра предложения в Алмалинском районе за прошедшую неделю.

 

 

Рис. 1 Спектры предложения в Алмалинском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).

 Рис. 2 Недельное изменение спектра предложения в Алмалинском районе. 

 

 

Жетысуский район

 

Табл. 2 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1490 1496 6 0,4 106 116 10 9,4
панель  2-комн. 1520 1518 -2 -0,13 83 73 -10 -12
панель  3-комн. 1470 1459 -11 -0,75 72 72 0 0
панель  4-комн. 1431 1447 16 1,12 26 23 -3 -11,5
панель  5-комн. н/д  1250 н/д  н/д  0 1 1 н/д 
кирпич  1-комн. 1486 1417 -69 -4,64 54 49 -5 -9,3
кирпич  2-комн. 1457 1422 -35 -2,4 47 55 8 17
кирпич  3-комн. 1361 1472 111 8,16 22 25 3 13,6
кирпич  4-комн. 1114 1114 0 0 2 2 0 0
кирпич  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
монолит 1-комн. 1329 1291 -38 -2,86 70 75 5 7,1
монолит 2-комн. 1234 1226 -8 -0,65 49 53 4 8,2
монолит 3-комн. 1354 1379 25 1,85 33 32 -1 -3
монолит 4-комн. 877 877 0 0 2 2 0 0
монолит 5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
все панель      1488 1487 -1 -0,07 287 285 -2 -0,7
все кирпич      1447 1424 -23 -1,59 125 131 6 4,8
все монолит     1298 1282 -16 -1,23 154 162 8 5,2
все 1-комн.     1440 1415 -25 -1,74 230 240 10 4,3
все 2-комн.     1425 1403 -22 -1,54 179 181 2 1,1
все 3-комн.     1420 1441 21 1,48 127 129 2 1,6
все 4-комн.     1372 1380 8 0,58 30 27 -3 -10
все 5-комн.     н/д  1250 н/д  н/д  0 1 1 н/д 
весь Жет. р-н   1427 1415 -12 -0,84 566 578 12 2,1

На рис. 3 показаны спектры предложения в Жетысуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 4 показано изменение спектра предложения в Жетысуском районе за прошедшую неделю.

 

Рис. 3 Спектры предложения в Жетысуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).

Рис. 4 Недельное изменение спектра предложения в Жетысуском районе. 

 

Ауэзовский район

 

Табл. 3 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1723 1737 14 0,81 380 383 3 0,8
панель  2-комн. 1662 1654 -8 -0,48 436 433 -3 -0,7
панель  3-комн. 1627 1620 -7 -0,43 415 433 18 4,3
панель  4-комн. 1681 1687 6 0,36 104 104 0 0
панель  5-комн. 1814 1814 0 0 1 1 0 0
кирпич  1-комн. 1697 1697 0 0 90 73 -17 -18,9
кирпич  2-комн. 1708 1705 -3 -0,18 85 91 6 7,1
кирпич  3-комн. 1762 1762 0 0 76 77 1 1,3
кирпич  4-комн. 1790 1744 -46 -2,57 24 12 -12 -50
кирпич  5-комн. 1689 1391 -298 -17,64 3 2 -1 -33,3
монолит 1-комн. 1597 1576 -21 -1,31 122 130 8 6,6
монолит 2-комн. 1635 1643 8 0,49 146 152 6 4,1
монолит 3-комн. 1653 1674 21 1,27 129 138 9 7
монолит 4-комн. 1599 1658 59 3,69 34 33 -1 -2,9
монолит 5-комн. 1190 986 -204 -17,14 2 1 -1 -50
все панель      1670 1669 -1 -0,06 1336 1354 18 1,3
все кирпич      1726 1719 -7 -0,41 278 255 -23 -8,3
все монолит     1624 1632 8 0,49 433 454 21 4,8
все 1-комн.     1693 1696 3 0,18 592 586 -6 -1
все 2-комн.     1661 1658 -3 -0,18 667 676 9 1,3
все 3-комн.     1648 1648 0 0 620 648 28 4,5
все 4-комн.     1679 1685 6 0,36 162 149 -13 -8
все 5-комн.     1543 1395 -148 -9,59 6 4 -2 -33,3
весь Ауэз. р-н  1668 1667 -1 -0,06 2047 2063 16 0,8

На рис. 5 показаны спектры предложения в Ауэзовском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 6 показано изменение спектра предложения в Ауэзовском районе за прошедшую неделю.

 

Рис. 5 Спектры предложения в Ауэзовском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).

Рис. 6 Недельное изменение спектра предложения в Ауэзовском районе. 

 

Медеуский район

 

Табл. 4 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 2131 2132 1 0,05 31 39 8 25,8
панель  2-комн. 2057 2032 -25 -1,22 56 51 -5 -8,9
панель  3-комн. 1959 1952 -7 -0,36 71 77 6 8,5
панель  4-комн. 2342 2292 -50 -2,13 6 6 0 0
панель  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
кирпич  1-комн. 2465 2330 -135 -5,48 81 81 0 0
кирпич  2-комн. 2477 2564 87 3,51 109 103 -6 -5,5
кирпич  3-комн. 2585 2581 -4 -0,15 150 151 1 0,7
кирпич  4-комн. 2750 2815 65 2,36 63 55 -8 -12,7
кирпич  5-комн. 2426 2915 489 20,16 6 9 3 50
монолит 1-комн. 2105 2077 -28 -1,33 24 19 -5 -20,8
монолит 2-комн. 2706 2698 -8 -0,3 65 73 8 12,3
монолит 3-комн. 2660 2536 -124 -4,66 62 65 3 4,8
монолит 4-комн. 2879 2987 108 3,75 26 36 10 38,5
монолит 5-комн. 2664 2147 -517 -19,41 10 5 -5 -50
все панель      2038 2027 -11 -0,54 164 173 9 5,5
все кирпич      2555 2565 10 0,39 409 399 -10 -2,4
все монолит     2635 2623 -12 -0,46 187 198 11 5,9
все 1-комн.     2325 2239 -86 -3,7 136 139 3 2,2
все 2-комн.     2439 2487 48 1,97 230 227 -3 -1,3
все 3-комн.     2444 2405 -39 -1,6 283 293 10 3,5
все 4-комн.     2759 2846 87 3,15 95 97 2 2,1
все 5-комн.     2574 2640 66 2,56 16 14 -2 -12,5
весь Мед. р-н   2463 2459 -4 -0,16 760 770 10 1,3

На рис. 7 показаны спектры предложения в Медеуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 8 показано изменение спектра предложения в Медеуском районе за прошедшую неделю.

 

Рис. 7 Спектры предложения в Медеуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).

 

Рис. 8 Недельное изменение спектра предложения в Медеуском районе. 

 

Турксибский район

 

Табл.5 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1382 1451 69 4,99 26 18 -8 -30,8
панель  2-комн. 1325 1329 4 0,3 31 37 6 19,4
панель  3-комн. 1357 1357 0 0 33 37 4 12,1
панель  4-комн. 1334 1266 -68 -5,1 3 3 0 0
панель  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
кирпич  1-комн. 1475 1458 -17 -1,15 91 99 8 8,8
кирпич  2-комн. 1362 1375 13 0,95 139 137 -2 -1,4
кирпич  3-комн. 1300 1284 -16 -1,23 76 75 -1 -1,3
кирпич  4-комн. 1242 1346 104 8,37 5 5 0 0
кирпич  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
монолит 1-комн. 1319 1309 -10 -0,76 11 11 0 0
монолит 2-комн. 1257 1267 10 0,8 17 24 7 41,2
монолит 3-комн. 1115 1160 45 4,04 8 4 -4 -50
монолит 4-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
монолит 5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
все панель      1352 1361 9 0,67 93 95 2 2,2
все кирпич      1377 1378 1 0,07 311 316 5 1,6
все монолит     1244 1267 23 1,85 36 39 3 8,3
все 1-комн.      1442 1444 2 0,14 128 128 0 0
все 2-комн.     1346 1353 7 0,52 187 198 11 5,9
все 3-комн.     1303 1303 0 0 117 116 -1 -0,9
все 4-комн.     1276 1316 40 3,13 8 8 0 0
все 5-комн.     н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
весь Турк. р-н  1361 1365 4 0,29 440 450 10 2,3

На рис. 9 показаны спектры предложения в Турксибском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 10 показано изменение спектра предложения в Турксибском районе за прошедшую неделю.

 
Рис. 9 Спектры предложения в Турксибском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).

Рис. 10 Недельное изменение спектра предложения в Турксибском районе. 

Бостандыкский район

 

Табл.6 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1971 1987 16 0,81 151 160 9 6
панель  2-комн. 1915 1916 1 0,05 223 254 31 13,9
панель  3-комн. 1905 1927 22 1,15 292 307 15 5,1
панель  4-комн. 1978 2064 86 4,35 55 45 -10 -18,2
панель  5-комн. 2244 2105 -139 -6,19 1 2 1 100
кирпич  1-комн. 2077 2042 -35 -1,69 136 146 10 7,4
кирпич  2-комн. 2017 2016 -1 -0,05 195 211 16 8,2
кирпич  3-комн. 2215 2200 -15 -0,68 145 155 10 6,9
кирпич  4-комн. 2337 2311 -26 -1,11 51 53 2 3,9
кирпич  5-комн. 2187 2068 -119 -5,44 8 7 -1 -12,5
монолит 1-комн. 2059 2076 17 0,83 38 34 -4 -10,5
монолит 2-комн. 2196 2284 88 4,01 90 95 5 5,6
монолит 3-комн. 2401 2409 8 0,33 150 149 -1 -0,7
монолит 4-комн. 2556 2615 59 2,31 51 56 5 9,8
монолит 5-комн. 2674 2722 48 1,8 8 10 2 25
все панель      1927 1944 17 0,88 722 768 46 6,4
все кирпич      2118 2100 -18 -0,85 535 572 37 6,9
все монолит     2337 2384 47 2,01 337 344 7 2,1
все 1-комн.     2025 2019 -6 -0,3 325 340 15 4,6
все 2-комн.     2003 2016 13 0,65 508 560 52 10,2
все 3-комн.     2108 2113 5 0,24 587 611 24 4,1
все 4-комн.     2282 2349 67 2,94 157 154 -3 -1,9
все 5-комн.     2419 2416 -3 -0,12 17 19 2 11,8
весь Бост. р-н  2078 2087 9 0,43 1594 1684 90 5,6

На рис. 11 показаны спектры предложения в Бостандыкском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 12 показано изменение спектра предложения в Бостандыкском районе за прошедшую неделю.

 

Рис. 11 Спектры предложения в Бостандыкском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).

Рис. 12 Недельное изменение спектра предложения в Бостандыкском районе. 

Город в целом

 

Табл.7 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1782 1799 17 0,95 855 873 18 2,1
панель  2-комн. 1760 1758 -2 -0,11 1022 1052 30 2,9
панель  3-комн. 1750 1752 2 0,11 1140 1199 59 5,2
панель  4-комн. 1754 1764 10 0,57 235 221 -14 -6
панель  5-комн. 2029 1818 -211 -10,4 2 4 2 100
кирпич  1-комн. 1940 1886 -54 -2,78 633 616 -17 -2,7
кирпич  2-комн. 1946 1938 -8 -0,41 813 837 24 3
кирпич  3-комн. 2094 2098 4 0,19 639 652 13 2
кирпич  4-комн. 2362 2400 38 1,61 212 185 -27 -12,7
кирпич  5-комн. 2352 2382 30 1,28 25 22 -3 -12
монолит 1-комн. 1639 1610 -29 -1,77 304 309 5 1,6
монолит 2-комн. 1893 1897 4 0,21 446 473 27 6,1
монолит 3-комн. 2077 2064 -13 -0,63 451 457 6 1,3
монолит 4-комн. 2300 2409 109 4,74 127 142 15 11,8
монолит 5-комн. 2461 2382 -79 -3,21 24 20 -4 -16,7
все  панель     1762 1767 5 0,28 3254 3349 95 2,9
все  кирпич     2027 2011 -16 -0,79 2322 2312 -10 -0,4
все  монолит    1946 1947 1 0,05 1352 1401 49 3,6
все 1-комн.     1814 1796 -18 -0,99 1792 1798 6 0,3
все 2-комн.     1852 1850 -2 -0,11 2281 2362 81 3,6
все 3-комн.     1914 1912 -2 -0,1 2230 2308 78 3,5
все 4-комн.     2099 2146 47 2,24 574 548 -26 -4,5
все 5-комн.     2391 2333 -58 -2,43 51 46 -5 -9,8
город           1887 1882 -5 -0,26 6928 7062 134 1,9

На рис. 13 показаны спектры общегородского предложения для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
Рис. 14 Недельное изменение спектра общегородского предложения.

 

 

Рис. 13 Спектры общегородского предложения.

Рис. 14 Недельное изменение спектра общегородского предложения.

На рис. 15 показана недельная динамика средних индексов по районам города.

 

 

Перераспределение объёмов предложения в различных представлениях

По типам строений:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 0.78%, что намного больше, чем было на прошлой неделе (0.31%);
— основное перераспределение объёмов предложения по типам: очень большое снижение доли объёма предложения кирпича в пользу панели и монолита;
— все типы строений за неделю сохранили направления изменения своих долей объёма предложения: панель и монолит продолжают увеличивать свои доли, а кирпич продолжает уменьшать.

По форматам квартир:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 1.02%, что совпадает с уровнем прошлой недели (1.02%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: значительные снижения долей объёма предложения в форматах 1-, 4- и 5-комнатных квартир в пользу 2- и 3-комнатных квартир;
— в формате 3-комнатных квартир продолжается увеличение доли объёма предложения, а в формате 1-комнатных квартир продолжается снижение доли;
— остальные форматы поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.

По районам города:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 0.98%, что немного больше, чем было на прошлой неделе (0.83%);
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: большие снижения долей объёма предложения Алмалинского и Ауэзовского районов в пользу Бостандыкского и Алатауского районов;
— все районы города, кроме Алмалинского и Алатауского районов, за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения;
— в Алмалинском районе продолжается уменьшение доли объёма предложения, а в Алатауском районе продолжается увеличение доли.

 

Анализ динамики среднего по городу индекса

Изменение среднего по городу индекса зависит как от динамики цены предложения (удорожание или удешевление жилья), так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Недельное изменение среднего по городу индекса (-5$) определяется следующими факторами:
— заметно общее снижение цен предложения (-3$);
— небольшое перераспределение общего предложения в пользу относительно дешевого жилья (-2$).

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объемов предложения

В таблице 8 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

табл.8 ОИА Изменение цены предложения ($) Изменение цены предложения (%) Объём предложения Изменение объёма предложения Изменение объёма предложения (%)
город 759 1 0,07 2435 224 10,13
             
формат            
1-комн. 472 -12 -2,48 826 70 9,26
2-комн. 687 -2 -0,29 895 99 12,44
3-комн. 1073 1 0,09 595 48 8,78
4-комн. 1723 149 9,47 119 7 6,25

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное недельное перераспределение долей объёма предложения по форматам сегодня равно 0.75%, что намного меньше, чем было на прошлой неделе (3.24%).

Основное перераспределение долей объёма предложения: небольшие снижения долей объёма предложения в сегментах 1-, 3- и 4-комнатных квартир в пользу 2-комнатных квартир.

Все форматы квартир, кроме 3-комнатных, за неделю поменяли направление изменения своих долей объёма предложения. В формате 3-комнатных квартир продолжается снижение доли объёма предложения.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю незначительно уменьшилась (-0.004).

Сегодня средний формат сдаваемой квартиры равен 2.003.

 

Анализ динамики общего индекса аренды

Изменение общего индекса аренды зависит как от динамики цены предложения за аренду, так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Недельное изменение общего индекса аренды (+1$) определяется следующими факторами:
— общее заметное увеличение цен предложения (+3$);
— небольшое перераспределение предложения в пользу более дешевых сегментов (-2$).

Ссылки:
1. Методика вычисления индексов.
2. Обзор предложений на рынке недвижимости за прошлую неделю 15.05-22.05.2013

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz.