№ 48 (300)

Для вычисления параметров рынка использовалась база данных газеты «Крыша» сайта krisha.kz.

ПРОДАЖА КВАРТИР

В таблицах приведены следующие данные: индексы прошлой недели ($), индекс текущей недели ($), абсолютное изменение индекса за неделю ($), относительное изменение индекса за неделю (%), объём предложения на прошлой неделе (к-во квартир), объём предложения на текущей неделе (к-во квартир), абсолютное изменение объёма предложения за неделю (к-во квартир), относительное изменение объёма предложения за неделю (%).

Индекс — стоимость в долларах США одного квадратного метра общей площади квартиры.

В табл. 1-6 — данные по шести районам города. В табл. 7 — данные по городу в целом.

Необходимые пояснения к таблицам:

  • «панель 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры в панельных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом)»;
  • «все кирпич» означает «все квартиры в кирпичных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от формата квартиры»;
  • «все 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения»;
  • «весь Алм. р-н» означает «все квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения и формата»;
  • «н/д» означает «нет (надёжных) данных».

Красным цветом обозначены сегменты с отрицательной динамикой параметров, зелёным — с положительной динамикой.

 

Алмалинский район

 

Табл.1 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1969 2006 37 1,88 107 77 -30 -28
панель  2-комн. 1925 1941 16 0,83 137 103 -34 -24,8
панель  3-комн. 1857 1850 -7 -0,38 202 157 -45 -22,3
панель  4-комн. 1829 1812 -17 -0,93 32 27 -5 -15,6
панель  5-комн. 1845 н/д  н/д  н/д  2 0 -2 -100
кирпич  1-комн. 2194 2148 -46 -2,1 116 79 -37 -31,9
кирпич  2-комн. 2175 2148 -27 -1,24 189 143 -46 -24,3
кирпич  3-комн. 2302 2285 -17 -0,74 164 116 -48 -29,3
кирпич  4-комн. 2323 2367 44 1,89 41 42 1 2,4
кирпич  5-комн. 2173 1794 -379 -17,44 6 4 -2 -33,3
монолит 1-комн. 1969 2091 122 6,2 26 11 -15 -57,7
монолит 2-комн. 2104 2090 -14 -0,67 38 51 13 34,2
монолит 3-комн. 2193 2206 13 0,59 45 38 -7 -15,6
монолит 4-комн. 2843 2572 -271 -9,53 12 19 7 58,3
монолит 5-комн. 1757 н/д  н/д  н/д  2 0 -2 -100
все панель      1899 1905 6 0,32 480 364 -116 -24,2
все кирпич      2231 2209 -22 -0,99 516 384 -132 -25,6
все монолит     2174 2204 30 1,38 123 119 -4 -3,3
все 1-комн.     2073 2078 5 0,24 249 167 -82 -32,9
все 2-комн.     2073 2066 -7 -0,34 364 297 -67 -18,4
все 3-комн.     2071 2055 -16 -0,77 411 311 -100 -24,3
все 4-комн.     2210 2240 30 1,36 85 88 3 3,5
все 5-комн.     2024 1794 -230 -11,36 10 4 -6 -60
весь Алм. р-н   2082 2081 -1 -0,05 1119 867 -252 -22,5

На рис. 1 показаны спектры предложения в Алмалинском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 2 показано изменение спектра предложения в Алмалинском районе за прошедшую неделю.

 

 

   

 

Жетысуский район

 

Табл. 2 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1519 1504 -15 -0,99 75 68 -7 -9,3
панель  2-комн. 1505 1502 -3 -0,2 61 57 -4 -6,6
панель  3-комн. 1497 1537 40 2,67 48 45 -3 -6,3
панель  4-комн. 1507 1497 -10 -0,66 11 10 -1 -9,1
панель  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
кирпич  1-комн. 1484 1480 -4 -0,27 35 29 -6 -17,1
кирпич  2-комн. 1460 1490 30 2,05 40 38 -2 -5
кирпич  3-комн. 1526 1534 8 0,52 25 16 -9 -36
кирпич  4-комн. 1089 785 -304 -27,92 3 3 0 0
кирпич  5-комн. 5154 5154 0 0 1 1 0 0
монолит 1-комн. 1373 1347 -26 -1,89 33 31 -2 -6,1
монолит 2-комн. 1182 1180 -2 -0,17 35 35 0 0
монолит 3-комн. 1232 1327 95 7,71 13 18 5 38,5
монолит 4-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
монолит 5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
все панель      1508 1511 3 0,2 195 180 -15 -7,7
все кирпич      1508 1512 4 0,27 104 87 -17 -16,3
все монолит     1267 1273 6 0,47 81 84 3 3,7
все 1-комн.     1476 1460 -16 -1,08 143 128 -15 -10,5
все 2-комн.     1408 1411 3 0,21 136 130 -6 -4,4
все 3-комн.     1465 1488 23 1,57 86 79 -7 -8,1
все 4-комн.     1417 1332 -85 -6 14 13 -1 -7,1
все 5-комн.     5154 5154 0 0 1 1 0 0
весь Жет. р-н   1457 1454 -3 -0,21 380 351 -29 -7,6

На рис. 3 показаны спектры предложения в Жетысуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 4 показано изменение спектра предложения в Жетысуском районе за прошедшую неделю.

 

   

 

Ауэзовский район

 

Табл. 3 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1751 1759 8 0,46 222 195 -27 -12,2
панель  2-комн. 1670 1667 -3 -0,18 301 248 -53 -17,6
панель  3-комн. 1659 1659 0 0 298 237 -61 -20,5
панель  4-комн. 1719 1697 -22 -1,28 57 43 -14 -24,6
панель  5-комн. 1611 1848 237 14,71 2 2 0 0
кирпич  1-комн. 1721 1721 0 0 92 73 -19 -20,7
кирпич  2-комн. 1738 1715 -23 -1,32 72 69 -3 -4,2
кирпич  3-комн. 1687 1688 1 0,06 63 55 -8 -12,7
кирпич  4-комн. 1830 1902 72 3,93 19 21 2 10,5
кирпич  5-комн. 2500 2500 0 0 1 1 0 0
монолит 1-комн. 1587 1517 -70 -4,41 97 68 -29 -29,9
монолит 2-комн. 1518 1557 39 2,57 135 110 -25 -18,5
монолит 3-комн. 1581 1621 40 2,53 95 89 -6 -6,3
монолит 4-комн. 1783 1665 -118 -6,62 24 21 -3 -12,5
монолит 5-комн. 1698 1278 -420 -24,73 2 2 0 0
все панель      1689 1691 2 0,12 880 725 -155 -17,6
все кирпич      1728 1731 3 0,17 247 219 -28 -11,3
все монолит     1572 1573 1 0,06 353 290 -63 -17,8
все 1-комн.     1705 1701 -4 -0,23 411 336 -75 -18,2
все 2-комн.     1639 1646 7 0,43 508 427 -81 -15,9
все 3-комн.     1646 1654 8 0,49 456 381 -75 -16,4
все 4-комн.     1755 1739 -16 -0,91 100 85 -15 -15
все 5-комн.     1823 1750 -73 -4 5 5 0 0
весь Ауэз. р-н  1668 1670 2 0,12 1480 1234 -246 -16,6

На рис. 5 показаны спектры предложения в Ауэзовском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 6 показано изменение спектра предложения в Ауэзовском районе за прошедшую неделю.

 

   

Медеуский район

 

 

Табл. 4 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 2078 2135 57 2,74 13 18 5 38,5
панель  2-комн. 2000 2085 85 4,25 38 35 -3 -7,9
панель  3-комн. 1919 1979 60 3,13 56 50 -6 -10,7
панель  4-комн. 2086 2060 -26 -1,25 10 7 -3 -30
панель  5-комн. 2710 2710 0 0 1 1 0 0
кирпич  1-комн. 2467 2435 -32 -1,3 74 74 0 0
кирпич  2-комн. 2484 2622 138 5,56 93 81 -12 -12,9
кирпич  3-комн. 2587 2541 -46 -1,78 134 100 -34 -25,4
кирпич  4-комн. 2834 2648 -186 -6,56 45 28 -17 -37,8
кирпич  5-комн. 2714 2473 -241 -8,88 13 10 -3 -23,1
монолит 1-комн. 2531 2434 -97 -3,83 12 14 2 16,7
монолит 2-комн. 2598 2592 -6 -0,23 42 25 -17 -40,5
монолит 3-комн. 2712 2631 -81 -2,99 55 46 -9 -16,4
монолит 4-комн. 2719 2890 171 6,29 28 26 -2 -7,1
монолит 5-комн. 3032 2664 -368 -12,14 9 10 1 11,1
все панель      1983 2049 66 3,33 118 111 -7 -5,9
все кирпич      2571 2544 -27 -1,05 359 293 -66 -18,4
все монолит      2685 2658 -27 -1,01 146 121 -25 -17,1
все 1-комн.     2423 2383 -40 -1,65 99 106 7 7,1
все 2-комн.     2405 2483 78 3,24 173 141 -32 -18,5
все 3-комн.     2462 2418 -44 -1,79 245 196 -49 -20
все 4-комн.     2705 2683 -22 -0,81 83 61 -22 -26,5
все 5-комн.     2838 2575 -263 -9,27 23 21 -2 -8,7
весь Мед. р-н   2486 2466 -20 -0,8 623 525 -98 -15,7

 

На рис. 7 показаны спектры предложения в Медеуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 8 показано изменение спектра предложения в Медеуском районе за прошедшую неделю.

 

   

 

Турксибский район

 

Табл.5 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1514 1523 9 0,59 12 5 -7 -58,3
панель  2-комн. 1304 1303 -1 -0,08 32 25 -7 -21,9
панель  3-комн. 1276 1325 49 3,84 30 26 -4 -13,3
панель  4-комн. 1173 1155 -18 -1,53 2 2 0 0
панель  5-комн. 1363 н/д  н/д  н/д  1 0 -1 -100
кирпич  1-комн. 1468 1454 -14 -0,95 77 66 -11 -14,3
кирпич  2-комн. 1362 1379 17 1,25 114 91 -23 -20,2
кирпич  3-комн. 1332 1330 -2 -0,15 50 44 -6 -12
кирпич  4-комн. 1278 1278 0 0 2 2 0 0
кирпич  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
монолит 1-комн. 1410 1414 4 0,28 10 13 3 30
монолит 2-комн. 1338 1295 -43 -3,21 8 6 -2 -25
монолит 3-комн. 1092 1122 30 2,75 9 5 -4 -44,4
монолит 4-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
монолит 5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д  
все панель      1323 1326 3 0,23 77 58 -19 -24,7
все кирпич      1388 1391 3 0,22 243 203 -40 -16,5
все монолит     1282 1323 41 3,2 27 24 -3 -11,1
все 1-комн.     1467 1451 -16 -1,09 99 84 -15 -15,2
все 2-комн.     1348 1359 11 0,82 154 122 -32 -20,8
все 3-комн.     1288 1314 26 2,02 89 75 -14 -15,7
все 4-комн.     1225 1216 -9 -0,73 4 4 0 0
все 5-комн.     1363 н/д  н/д  н/д  1 0 -1 -100
весь Турк. р-н  1365 1372 7 0,51 347 285 -62 -17,9

На рис. 9 показаны спектры предложения в Турксибском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 10 показано изменение спектра предложения в Турксибском районе за прошедшую неделю.

 

   

 

Бостандыкский район

 

Табл.6 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 2006 1997 -9 -0,45 101 75 -26 -25,7
панель  2-комн. 1974 1978 4 0,2 124 116 -8 -6,5
панель  3-комн. 1899 1943 44 2,32 218 169 -49 -22,5
панель  4-комн. 2039 2032 -7 -0,34 53 47 -6 -11,3
панель  5-комн. 2160 н/д  н/д  н/д  1 0 -1 -100
кирпич  1-комн. 2057 2081 24 1,17 67 63 -4 -6
кирпич  2-комн. 2132 2116 -16 -0,75 167 147 -20 -12
кирпич  3-комн. 2234 2236 2 0,09 124 103 -21 -16,9
кирпич  4-комн. 2244 2203 -41 -1,83 60 42 -18 -30
кирпич  5-комн. 2256 2223 -33 -1,46 5 5 0 0
монолит 1-комн. 2248 2287 39 1,73 23 17 -6 -26,1
монолит 2-комн. 2294 2313 19 0,83 68 63 -5 -7,4
монолит 3-комн. 2442 2438 -4 -0,16 120 108 -12 -10
монолит 4-комн. 2607 2721 114 4,37 47 42 -5 -10,6
монолит 5-комн. 2404 2632 228 9,48 6 5 -1 -16,7
все панель      1954 1973 19 0,97 497 407 -90 -18,1
все кирпич      2167 2155 -12 -0,55 423 360 -63 -14,9
все монолит     2415 2448 33 1,37 264 235 -29 -11
все 1-комн.     2053 2062 9 0,44 191 155 -36 -18,8
все 2-комн.     2108 2104 -4 -0,19 359 326 -33 -9,2
все 3-комн.     2129 2163 34 1,6 462 380 -82 -17,7
все 4-комн.     2282 2307 25 1,1 160 131 -29 -18,1
все 5-комн.     2322 2427 105 4,52 12 10 -2 -16,7
весь Бост. р-н  2133 2150 17 0,8 1184 1002 -182 -15,4

 

На рис. 11 показаны спектры предложения в Бостандыкском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 12 показано изменение спектра предложения в Бостандыкском районе за прошедшую неделю.

 

 

   

Город в целом

 

 

Табл.7 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1812 1816 4 0,22 531 438 -93 -17,5
панель  2-комн. 1760 1770 10 0,57 695 585 -110 -15,8
панель  3-комн. 1760 1774 14 0,8 854 686 -168 -19,7
панель  4-комн. 1841 1831 -10 -0,54 166 136 -30 -18,1
панель  5-комн. 1877 2135 258 13,75 7 3 -4 -57,1
кирпич  1-комн. 1933 1921 -12 -0,62 480 402 -78 -16,3
кирпич  2-комн. 1972 1975 3 0,15 686 580 -106 -15,5
кирпич  3-комн. 2148 2122 -26 -1,21 570 439 -131 -23
кирпич  4-комн. 2318 2242 -76 -3,28 173 140 -33 -19,1
кирпич  5-комн. 2586 2413 -173 -6,69 26 21 -5 -19,2
монолит 1-комн. 1721 1672 -49 -2,85 203 159 -44 -21,7
монолит 2-комн. 1831 1848 17 0,93 337 293 -44 -13,1
монолит 3-комн. 2111 2088 -23 -1,09 344 312 -32 -9,3
монолит 4-комн. 2470 2506 36 1,46 112 110 -2 -1,8
монолит 5-комн. 2559 2491 -68 -2,66 19 17 -2 -10,5
все  панель     1779 1787 8 0,45 2253 1848 -405 -18
все  кирпич     2054 2032 -22 -1,07 1935 1582 -353 -18,2
все  монолит    1988 1994 6 0,3 1015 891 -124 -12,2
все 1-комн.      1845 1835 -10 -0,54 1214 999 -215 -17,7
все 2-комн.     1859 1867 8 0,43 1718 1458 -260 -15,1
все 3-комн.     1953 1948 -5 -0,26 1768 1437 -331 -18,7
все 4-комн.     2180 2172 -8 -0,37 451 386 -65 -14,4
все 5-комн.     2481 2425 -56 -2,26 52 41 -11 -21,2
город           1922 1919 -3 -0,16 5203 4321 -882 -17

 

Рис. 13 показаны спектры общегородского предложения для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
Рис. 14 показано недельное изменение спектра общегородского предложения.

 

   

 

На рис.15 показана недельная динамика средних индексов по районам города.

 

 

  Нет данных
  Сильный рост
  Слабый рост
  Нет динамики
  Слабое падение
  Сильное падение
   

 

    


Перераспределение объёмов предложения в различных представлениях

По типам строений:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 1.11%, что значительно меньше, чем было на прошлой неделе (1.47%);
— основное перераспределение объёмов предложения по типам: большие снижения долей объёма предложения панели и кирпича в пользу монолита;
— панель продолжает уменьшать свою долю объёма предложения;
— кирпич и монолит за неделю поменяли направления изменений своих долей объёма предложения.

По форматам квартир:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 0.99%, что незначительно меньше, чем было на прошлой неделе (1.07%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: большие снижения долей объёма предложения в форматах 1- и 3-комнатных квартир в пользу 2- и 4-комнатных квартир;
— формат 1-комнатных квартир продолжает уменьшать, а формат 4-комнатных квартир продолжает увеличивать свою долю объёма предложения;
— форматы 2- и 3-комнатных квартир за неделю поменяли направление изменения своих долей объёма предложения;
— в сегменте 5-комнатных квартир доля объёма предложения практически не изменилась.

По районам города:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 1.54%, что в полтора раза больше, чем было на прошлой неделе (0.99%);
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: огромное снижение доли объёма предложения Алмалинского района в пользу Жетысуского, Ауэзовского, Медеуского и Бостандыкского районов;
— Алмалинский, Ауэзовский, Медеуский и Турксибский районы за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения;
— в Бостандыкском районе продолжается увеличение доли объёма предложения;
— в Турксибском и Алатауском районах доли объёма предложения практически не изменились.

 

Анализ динамики индексов

Изменения индексов зависят как от динамики цен предложения (общего удорожания или удешевления жилья), так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья).
В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

В табл.8 приведены данные по общему недельному изменению среднего по городу и средних по районам индексов, а также изменения индексов сегментов за счёт динамики цен и за счёт перераспределения предложения.

 

Табл.8   изменение изменение  
  общее индекса индекса  
  недельное сегмента сегмента  
  изменение за счёт за счёт  
  индекса динамики перераспределения Комментарии
сегмент  сегмента цен предложения  
Город -3 0 -3 Цена предложения в целом по городу не изменилась, структура предложение заметно изменилась в пользу дешевого жилья.
Алм -1 -8 7 Цена предложения в районе сильно снизилась, структура предложения значительно изменилась в пользу дорогого жилья.
Жет -3 3 -6 Цена предложения в районе заметно увеличилась, структура предложения сильно изменилась в пользу дешевого жилья.
Ауэ 2 -1 3 Цена предложения в районе очень незначительно уменьшилась, структура предложения заметно изменилась в пользу дорогого жилья.
Мед -20 -7 -13 Цена предложения в районе сильно снизилась, структура предложения резко изменилась в пользу дешевого жилья.
Тур 7 6 1 Цена предложения в районе значительно увеличилась, структура предложения практически не изменилась
Бос 17 12 5 Цена предложения в районе резко выросла, структура предложения сильно изменилась в пользу дорогого жилья.

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объемов предложения

В таблице 9 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

табл.9 ОИА Изменение цены предложения ($) Изменение цены предложения (%) Объём предложения Изменение объёма предложения Изменение объёма предложения (%)
город 920 3 0,36 1865 -181 -8,85
             
формат            
1-комн. 526 -1 -0,19 478 -40 -7,72
2-комн. 805 7 0,88 722 -58 -7,44
3-комн. 1157 15 1,31 526 -79 -13,06
4-комн. 1982 -47 -2,32 139 -4 -2,80

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное недельное перераспределение долей объёма предложения по форматам сегодня равно 1.37%, что намного меньше, чем было на прошлой неделе (2.24%).

Основное перераспределение долей объёма предложения: огромное снижение доли объёма предложения в сегменте 3-комнатных квартир в пользу 1-, 2- и 4-комнатных квартир.

Все форматы за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю заметно снизилась (-0.007).

Сегодня средний формат сдаваемой квартиры равен 2.175.

 

Анализ динамики общего индекса аренды

Изменение общего индекса аренды зависит как от динамики цены предложения за аренду, так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Недельное изменение общего индекса аренды (+3$) определяется следующими факторами:
— небольшим увеличением уровня цен предложения (+3$);
— незначительным перераспределением общего предложения (0$).

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz .