№ 49 (301)

Для вычисления параметров рынка использовалась база данных газеты «Крыша» сайта krisha.kz.

ПРОДАЖА КВАРТИР

В таблицах приведены следующие данные: индексы прошлой недели ($), индекс текущей недели ($), абсолютное изменение индекса за неделю ($), относительное изменение индекса за неделю (%), объём предложения на прошлой неделе (к-во квартир), объём предложения на текущей неделе (к-во квартир), абсолютное изменение объёма предложения за неделю (к-во квартир), относительное изменение объёма предложения за неделю (%).

Индекс — стоимость в долларах США одного квадратного метра общей площади квартиры.

В табл. 1-6 — данные по шести районам города. В табл. 7 — данные по городу в целом.

Необходимые пояснения к таблицам:

  • «панель 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры в панельных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом)»;
  • «все кирпич» означает «все квартиры в кирпичных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от формата квартиры»;
  • «все 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения»;
  • «весь Алм. р-н» означает «все квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения и формата»;
  • «н/д» означает «нет (надёжных) данных».

Красным цветом обозначены сегменты с отрицательной динамикой параметров, зелёным — с положительной динамикой.

 

Алмалинский район

 

Табл.1 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 2006 2018 12 0,6 77 105 28 36,4
панель  2-комн. 1941 1918 -23 -1,18 103 131 28 27,2
панель  3-комн. 1850 1840 -10 -0,54 157 177 20 12,7
панель  4-комн. 1812 1837 25 1,38 27 27 0 0
панель  5-комн. н/д  1986 н/д  н/д  0 1 1 н/д 
кирпич  1-комн. 2148 2226 78 3,63 79 97 18 22,8
кирпич  2-комн. 2148 2186 38 1,77 143 156 13 9,1
кирпич  3-комн. 2285 2297 12 0,53 116 140 24 20,7
кирпич  4-комн. 2367 2300 -67 -2,83 42 54 12 28,6
кирпич  5-комн. 1794 2226 432 24,08 4 7 3 75
монолит 1-комн. 2091 1969 -122 -5,83 11 24 13 118,2
монолит 2-комн. 2090 2122 32 1,53 51 40 -11 -21,6
монолит 3-комн. 2206 2137 -69 -3,13 38 47 9 23,7
монолит 4-комн. 2572 2352 -220 -8,55 19 13 -6 -31,6
монолит 5-комн. н/д   1847 н/д  н/д  0 2 2 н/д 
все панель      1905 1905 0 0 364 441 77 21,2
все кирпич      2209 2242 33 1,49 384 454 70 18,2
все монолит     2204 2117 -87 -3,95 119 126 7 5,9
все 1-комн.     2078 2102 24 1,15 167 226 59 35,3
все 2-комн.     2066 2070 4 0,19 297 327 30 10,1
все 3-комн.     2055 2054 -1 -0,05 311 364 53 17
все 4-комн.     2240 2174 -66 -2,95 88 94 6 6,8
все 5-комн.     1794 2126 332 18,51 4 10 6 150
весь Алм. р-н   2081 2081 0 0 867 1021 154 17,8

На рис. 1 показаны спектры предложения в Алмалинском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 2 показано изменение спектра предложения в Алмалинском районе за прошедшую неделю.

 

 

   

 

Жетысуский район

 

Табл. 2 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1504 1547 43 2,86 68 57 -11 -16,2
панель  2-комн. 1502 1520 18 1,2 57 55 -2 -3,5
панель  3-комн. 1537 1516 -21 -1,37 45 45 0 0
панель  4-комн. 1497 1551 54 3,61 10 11 1 10
панель  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
кирпич  1-комн. 1480 1493 13 0,88 29 33 4 13,8
кирпич  2-комн. 1490 1453 -37 -2,48 38 39 1 2,6
кирпич  3-комн. 1534 1475 -59 -3,85 16 18 2 12,5
кирпич  4-комн. 785 813 28 3,57 3 2 -1 -33,3
кирпич  5-комн. 5154 3310 -18,4 -35,78 1 2 1 100
монолит 1-комн. 1347 1390 43 3,19 31 51 20 64,5
монолит 2-комн. 1180 1190 10 0,85 35 38 3 8,6
монолит 3-комн. 1327 1392 65 4,9 18 15 -3 -16,7
монолит 4-комн. н/д  880 н/д  н/д  0 1 1 н/д 
монолит 5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
все панель      1511 1530 19 1,26 180 168 -12 -6,7
все кирпич      1512 1497 -15 -0,99 87 94 7 8
все монолит     1273 1313 40 3,14 84 105 21 25
все 1-комн.     1460 1477 17 1,16 128 141 13 10,2
все 2-комн.     1411 1405 -6 -0,43 130 132 2 1,5
все 3-комн.     1488 1482 -6 -0,4 79 78 -1 -1,3
все 4-комн.     1332 1397 65 4,88 13 14 1 7,7
все 5-комн.     5154 3310 -18,4 -35,78 1 2 1 100
весь Жет. р-н   1454 1459 5 0,34 351 367 16 4,6

На рис. 3 показаны спектры предложения в Жетысуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 4 показано изменение спектра предложения в Жетысуском районе за прошедшую неделю.

 

   

 

Ауэзовский район

 

Табл. 3 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1759 1766 7 0,4 195 235 40 20,5
панель  2-комн. 1667 1666 -1 -0,06 248 316 68 27,4
панель  3-комн. 1659 1630 -29 -1,75 237 308 71 30
панель  4-комн. 1697 1721 24 1,41 43 55 12 27,9
панель  5-комн. 1848 1755 -93 -5,03 2 3 1 50
кирпич  1-комн. 1721 1706 -15 -0,87 73 80 7 9,6
кирпич  2-комн. 1715 1683 -32 -1,87 69 67 -2 -2,9
кирпич  3-комн. 1688 1737 49 2,9 55 70 15 27,3
кирпич  4-комн. 1902 1907 5 0,26 21 20 -1 -4,8
кирпич  5-комн. 2500 2500 0 0 1 1 0 0
монолит 1-комн. 1517 1591 74 4,88 68 78 10 14,7
монолит 2-комн. 1557 1533 -24 -1,54 110 117 7 6,4
монолит 3-комн. 1621 1589 -32 -1,97 89 98 9 10,1
монолит 4-комн. 1665 1541 -124 -7,45 21 23 2 9,5
монолит 5-комн. 1278 1746 468 36,62 2 4 2 100
все панель      1691 1683 -8 -0,47 725 917 192 26,5
все кирпич      1731 1728 -3 -0,17 219 238 19 8,7
все монолит     1573 1567 -6 -0,38 290 320 30 10,3
все 1-комн.     1701 1719 18 1,06 336 393 57 17
все 2-комн.     1646 1637 -9 -0,55 427 500 73 17,1
все 3-комн.     1654 1637 -17 -1,03 381 476 95 24,9
все 4-комн.     1739 1716 -23 -1,32 85 98 13 15,3
все 5-комн.     1750 1843 93 5,31 5 8 3 60
весь Ауэз. р-н  1670 1665 -5 -0,3 1234 1475 241 19,5

На рис. 5 показаны спектры предложения в Ауэзовском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 6 показано изменение спектра предложения в Ауэзовском районе за прошедшую неделю.

 

   

Медеуский район

 

 

Табл. 4 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 2135 2111 -24 -1,12 18 12 -6 -33,3
панель  2-комн. 2085 2020 -65 -3,12 35 40 5 14,3
панель  3-комн. 1979 1940 -39 -1,97 50 61 11 22
панель  4-комн. 2060 2137 77 3,74 7 10 3 42,9
панель  5-комн. 2710 н/д  н/д  н/д  1 0 -1 -100
кирпич  1-комн. 2435 2468 33 1,36 74 76 2 2,7
кирпич  2-комн. 2622 2510 -112 -4,27 81 101 20 24,7
кирпич  3-комн. 2541 2541 0 0 100 128 28 28
кирпич  4-комн. 2648 2920 272 10,27 28 38 10 35,7
кирпич  5-комн. 2473 2900 427 17,27 10 9 -1 -10
монолит 1-комн. 2434 2412 -22 -0,9 14 19 5 35,7
монолит 2-комн. 2592 2698 106 4,09 25 35 10 40
монолит 3-комн. 2631 2553 -78 -2,96 46 58 12 26,1
монолит 4-комн. 2890 2841 -49 -1,7 26 28 2 7,7
монолит 5-комн. 2664 2637 -27 -1,01 10 8 -2 -20
все панель      2049 1998 -51 -2,49 111 123 12 10,8
все кирпич      2544 2566 22 0,86 293 352 59 20,1
все монолит     2658 2628 -30 -1,13 121 148 27 22,3
все 1-комн.     2383 2418 35 1,47 106 107 1 0,9
все 2-комн.     2483 2436 -47 -1,89 141 176 35 24,8
все 3-комн.     2418 2395 -23 -0,95 196 247 51 26
все 4-комн.     2683 2787 104 3,88 61 76 15 24,6
все 5-комн.     2575 2776 201 7,81 21 17 -4 -19
весь Мед. р-н   2466 2469 3 0,12 525 623 98 18,7

 

На рис. 7 показаны спектры предложения в Медеуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 8 показано изменение спектра предложения в Медеуском районе за прошедшую неделю.

 

   

 

Турксибский район

 

Табл.5 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1523 1506 -17 -1,12 5 11 6 120
панель  2-комн. 1303 1352 49 3,76 25 27 2 8
панель  3-комн. 1325 1328 3 0,23 26 24 -2 -7,7
панель  4-комн. 1155 1221 66 5,71 2 3 1 50
панель  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
кирпич  1-комн. 1454 1445 -9 -0,62 66 80 14 21,2
кирпич  2-комн. 1379 1366 -13 -0,94 91 100 9 9,9
кирпич  3-комн. 1330 1242 -88 -6,62 44 47 3 6,8
кирпич  4-комн. 1278 1297 19 1,49 2 2 0 0
кирпич  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
монолит 1-комн. 1414 1492 78 5,52 13 14 1 7,7
монолит 2-комн. 1295 1335 40 3,09 6 9 3 50
монолит 3-комн. 1122 1086 -36 -3,21 5 9 4 80
монолит 4-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
монолит 5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
все панель      1326 1363 37 2,79 58 65 7 12,1
все кирпич      1391 1367 -24 -1,73 203 229 26 12,8
все монолит     1323 1333 10 0,76 24 32 8 33,3
все 1-комн.     1451 1457 6 0,41 84 105 21 25
все 2-комн.     1359 1361 2 0,15 122 136 14 11,5
все 3-комн.     1314 1250 -64 -4,87 75 80 5 6,7
все 4-комн.     1216 1251 35 2,88 4 5 1 25
все 5-комн.     н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
весь Турк. р-н  1372 1363 -9 -0,66 285 326 41 14,4

На рис. 9 показаны спектры предложения в Турксибском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 10 показано изменение спектра предложения в Турксибском районе за прошедшую неделю.

 

   

 

Бостандыкский район

 

Табл.6 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1997 2026 29 1,45 75 106 31 41,3
панель  2-комн. 1978 1975 -3 -0,15 116 137 21 18,1
панель  3-комн. 1943 1937 -6 -0,31 169 207 38 22,5
панель  4-комн. 2032 1987 -45 -2,21 47 47 0 0
панель  5-комн. н/д  1959 н/д  н/д  0 2 2 н/д 
кирпич  1-комн. 2081 2050 -31 -1,49 63 87 24 38,1
кирпич  2-комн. 2116 2117 1 0,05 147 193 46 31,3
кирпич  3-комн. 2236 2229 -7 -0,31 103 126 23 22,3
кирпич  4-комн. 2203 2199 -4 -0,18 42 53 11 26,2
кирпич  5-комн. 2223 2385 162 7,29 5 3 -2 -40
монолит 1-комн. 2287 2225 -62 -2,71 17 23 6 35,3
монолит 2-комн. 2313 2322 9 0,39 63 72 9 14,3
монолит 3-комн. 2438 2479 41 1,68 108 121 13 12
монолит 4-комн. 2721 2698 -23 -0,85 42 46 4 9,5
монолит 5-комн. 2632 2429 -203 -7,71 5 7 2 40
все панель      1973 1971 -2 -0,1 407 499 92 22,6
все кирпич      2155 2146 -9 -0,42 360 462 102 28,3
все монолит     2448 2451 3 0,12 235 269 34 14,5
все 1-комн.     2062 2056 -6 -0,29 155 216 61 39,4
все 2-комн.     2104 2105 1 0,05 326 402 76 23,3
все 3-комн.     2163 2162 -1 -0,05 380 454 74 19,5
все 4-комн.     2307 2287 -20 -0,87 131 146 15 11,5
все 5-комн.     2427 2339 -88 -3,63 10 12 2 20
весь Бост. р-н  2150 2141 -9 -0,42 1002 1230 228 22,8

 

На рис. 11 показаны спектры предложения в Бостандыкском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 12 показано изменение спектра предложения в Бостандыкском районе за прошедшую неделю.

 

 

Город в целом

 

 

Табл.7 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1816 1845 29 1,6 438 528 90 20,5
панель  2-комн. 1770 1768 -2 -0,11 585 708 123 21
панель  3-комн. 1774 1758 -16 -0,9 686 825 139 20,3
панель  4-комн. 1831 1828 -3 -0,16 136 153 17 12,5
панель  5-комн. 2135 1861 -274 -12,83 3 6 3 100
кирпич  1-комн. 1921 1941 20 1,04 402 464 62 15,4
кирпич  2-комн. 1975 1984 9 0,46 580 669 89 15,3
кирпич  3-комн. 2122 2129 7 0,33 439 537 98 22,3
кирпич  4-комн. 2242 2308 66 2,94 140 172 32 22,9
кирпич  5-комн. 2413 2634 221 9,16 21 22 1 4,8
монолит 1-комн. 1672 1717 45 2,69 159 213 54 34
монолит 2-комн. 1848 1866 18 0,97 293 319 26 8,9
монолит 3-комн. 2088 2096 8 0,38 312 355 43 13,8
монолит 4-комн. 2506 2415 -91 -3,63 110 113 3 2,7
монолит 5-комн. 2491 2322 -169 -6,78 17 21 4 23,5
все  панель     1787 1787 0 0 1848 2220 372 20,1
все  кирпич     2032 2052 20 0,98 1582 1864 282 17,8
все  монолит    1994 1985 -9 -0,45 891 1021 130 14,6
все 1-комн.     1835 1859 24 1,31 999 1205 206 20,6
все 2-комн.     1867 1872 5 0,27 1458 1696 238 16,3
все 3-комн.     1948 1944 -4 -0,21 1437 1717 280 19,5
все 4-комн.     2172 2168 -4 -0,18 386 438 52 13,5
все 5-комн.     2425 2406 -19 -0,78 41 49 8 19,5
город           1919 1924 5 0,26 4321 5105 784 18,1

 

Рис. 13 показаны спектры общегородского предложения для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
Рис. 14 показано недельное изменение спектра общегородского предложения.

 

   

 

На рис.15 показана недельная динамика средних индексов по районам города.

 

 

 

  Нет данных
  Сильный рост
  Слабый рост
  Нет динамики
  Слабое падение
  Сильное падение
   

 

    

 

 

Перераспределение объёмов предложения в различных представлениях

По типам строений:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 0.72%, что заметно меньше, чем было на прошлой неделе (1.11%);
— основное перераспределение объёмов предложения по типам: большее снижение доли объёма предложения монолита в пользу панели;
— кирпич продолжает уменьшать свою долю объёма предложения;
— панель и монолит за неделю поменяли направления изменений своих долей объёма предложения.

По форматам квартир:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 0.87%, что незначительно меньше, чем было на прошлой неделе (0.99%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: значительные снижения долей объёма предложения в форматах 2- и 4-комнатных квартир в пользу 1- и 3-комнатных квартир;
— все форматы квартир за неделю поменяли направление изменения своих долей объёма предложения;
— в сегменте 5-комнатных квартир доля объёма предложения практически не изменилась.

По районам города:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 1.29%, что заметно меньше, чем было на прошлой неделе (1.54%);
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: очень большие снижения долей объёма предложения Жетысуского и Турксибского районов в пользу Ауэзовского и Бостандыкского районов;
— Жетысуский район за неделю поменял направление изменения своей доли объёма предложения;
— в Алмалинском, Турксибском и Алатауском районах продолжается снижение долей объёма предложения;
— продолжается увеличение долей объёма предложения в Ауэзовском, Медеуском и Бостандыкском районах;
— в Алмалинском, Медеуском и Алатауском районах изменения долей объёма предложения незначительны.

 

Анализ динамики индексов

Изменения индексов зависят как от динамики цен предложения (общего удорожания или удешевления жилья), так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья).
В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

В табл.8 приведены данные по общему недельному изменению среднего по городу и средних по районам индексов, а также изменения индексов сегментов за счёт динамики цен и за счёт перераспределения предложения.

 

Табл.8   изменение изменение  
  общее индекса индекса  
  недельное сегмента сегмента  
  изменение за счёт за счёт  
  индекса динамики перераспределения Комментарии
сегмент  сегмента цен предложения  
Город 5 -1 6 Цена предложения в целом по городу практически не изменилась, структура предложения сильно поменялась в пользу дорогого жилья.
Алм 0 3 -3 Цена предложения в районе заметно увеличилась, структура предложения изменилась в пользу дешевого жилья.
Жет 5 4 1 Цена предложения в районе заметно увеличилась, структура предложения незначительно изменилась в пользу дорогого жилья.
Ауэ -5 -5 0 Цена предложения в районе значительно снизилась, структура предложения практически не изменилась.
Мед 3 -4 7 Цена предложения в районе заметно снизилась, структура предложения сильно изменилась в пользу дорогого жилья
Тур -9 -11 2 Цена предложения в районе резко снизилась, структура предложения заметно изменилась в пользу дорогого жилья
Бос -9 -2 -7 Цена предложения в районе заметно снизилась, структура предложения сильно изменилась в пользу дешевого жилья.

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объемов предложения

В таблице 9 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

табл.9 ОИА Изменение цены предложения ($) Изменение цены предложения (%) Объём предложения Изменение объёма предложения Изменение объёма предложения (%)
город 869 -51 -5,56 2310 445 23,86
             
формат            
1-комн. 513 -13 -2,47 664 186 38,91
2-комн. 773 -32 -3,98 903 181 25,07
3-комн. 1137 -20 -1,73 612 86 16,35
4-комн. 2089 107 5,40 131 -8 -5,76

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное недельное перераспределение долей объёма предложения по форматам сегодня равно 3.49%, что намного больше, чем было на прошлой неделе (1.37%).

Основное перераспределение долей объёма предложения: огромные снижения долей объёма предложения в сегментах 3- и 4-комнатных квартир в пользу 1- и 2-комнатных квартир.

Все форматы (кроме 4-комнатных квартир) сохранили направления изменения своих долей объёма предложения.
В форматах 1- и 2-комнатных квартир продолжается увеличение долей, а в формате 3-комнатнных квартир продолжается снижение доли объёма предложения.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю резко снизилась (-0.084).

Сегодня средний формат сдаваемой квартиры равен 2.091.

 

Анализ динамики общего индекса аренды

Изменение общего индекса аренды зависит как от динамики цены предложения за аренду, так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Недельное изменение общего индекса аренды (-51$) определяется следующими факторами:
— резким падением уровня цен предложения (-15$);
— огромным перераспределением общего предложения в пользу дешевого жилья(-36$).

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz .