№12 (264)

Для вычисления параметров рынка использовалась база данных газеты «Крыша» сайта krisha.kz.

 

ПРОДАЖА КВАРТИР

В таблицах приведены следующие данные: индексы прошлой недели ($), индекс текущей недели ($), абсолютное изменение индекса за неделю ($), относительное изменение индекса за неделю (%), объём предложения на прошлой неделе (к-во квартир), объём предложения на текущей неделе (к-во квартир), абсолютное изменение объёма предложения за неделю (к-во квартир), относительное изменение объёма предложения за неделю (%).

Индекс — стоимость в долларах США одного квадратного метра общей площади квартиры.

В табл. 1-6 — данные по шести районам города. В табл. 7 — данные по городу в целом.

Необходимые пояснения к таблицам:

• «панель 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры в панельных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом)»;
• «все кирпич» означает «все квартиры в кирпичных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от формата квартиры»;
• «все 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения»;
• «весь Алм. р-н» означает «все квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения и формата»;
• «н/д» означает «нет (надёжных) данных».

Красным цветом обозначены сегменты с отрицательной динамикой параметров, зелёным — с положительной динамикой.

 

Алмалинский район

Таблица 1:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1952	1968	16	0.82	130	99	-31	-23.8
панель 2-комн.	1898	1922	24	1.26	160	139	-21	-13.1
панель 3-комн.	1828	1851	23	1.26	233	192	-41	-17.6
панель 4-комн.	1795	1835	40	2.23	40	31	-9	-22.5
панель 5-комн.	1853	н/д	н/д	н/д	2	0	-2	-100
кирпич 1-комн.	2114	2072	-42	-1.99	153	128	-25	-16.3
кирпич 2-комн.	2227	2200	-27	-1.21	210	180	-30	-14.3
кирпич 3-комн.	2247	2258	11	0.49	157	137	-20	-12.7
кирпич 4-комн.	2375	2270	-105	-4.42	45	43	-2	-4.4
кирпич 5-комн.	2219	2004	-215	-9.69	7	2	-5	-71.4
монолит 1-комн.	1909	1944	35	1.83	33	32	-1	-3
монолит 2-комн.	1949	1920	-29	-1.49	75	55	-20	-26.7
монолит 3-комн.	2084	2279	195	9.36	67	54	-13	-19.4
монолит 4-комн.	2018	2095	77	3.82	14	10	-4	-28.6
монолит 5-комн.	1873	2209	336	17.94	3	2	-1	-33.3
все панель	1874	1896	22	1.17	565	461	-104	-18.4
все кирпич	2213	2188	-25	-1.13	572	490	-82	-14.3
все монолит	1993	2066	73	3.66	192	153	-39	-20.3
все 1-комн.	2025	2016	-9	-0.44	316	259	-57	-18
все 2-комн.	2061	2055	-6	-0.29	445	374	-71	-16
все 3-комн.	2009	2056	47	2.34	457	383	-74	-16.2
все 4-комн.	2090	2088	-2	-0.1	99	84	-15	-15.2
все 5-комн.	2071	2106	35	1.69	12	4	-8	-66.7
весь Алм. р-н	2037	2049	12	0.59	1329	1104	-225	-16.9

На рис. 1 показаны спектры предложения в Алмалинском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 2 показано изменение спектра предложения в Алмалинском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 1 — Спектры предложения в Алмалинском районе	Рисунок 2 — Недельное изменение спектра предложения в Алмалинском районе

 

Жетысуский район

Таблица 2:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1514	1516	2	0.13	103	94	-9	-8.7
панель 2-комн.	1506	1516	10	0.66	72	63	-9	-12.5
панель 3-комн.	1505	1480	-25	-1.66	57	54	-3	-5.3
панель 4-комн.	1398	1426	28	2	12	10	-2	-16.7
панель 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
кирпич 1-комн.	1480	1462	-18	-1.22	44	35	-9	-20.5
кирпич 2-комн.	1434	1447	13	0.91	48	37	-11	-22.9
кирпич 3-комн.	1505	1439	-66	-4.39	19	16	-3	-15.8
кирпич 4-комн.	871	861	-10	-1.15	2	2	0	0
кирпич 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
монолит 1-комн.	1345	1353	8	0.59	69	51	-18	-26.1
монолит 2-комн.	1216	1221	5	0.41	46	32	-14	-30.4
монолит 3-комн.	1407	1300	-107	-7.6	22	22	0	0
монолит 4-комн.	919	н/д	н/д	н/д	2	0	-2	-100
монолит 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
все панель	1503	1503	0	0	244	221	-23	-9.4
все кирпич	1453	1438	-15	-1.03	113	90	-23	-20.4
все монолит	1305	1301	-4	-0.31	139	105	-34	-24.5
все 1-комн.	1453	1459	6	0.41	216	180	-36	-16.7
все 2-комн.	1404	1425	21	1.5	166	132	-34	-20.5
все 3-комн.	1483	1429	-54	-3.64	98	92	-6	-6.1
все 4-комн.	1272	1331	59	4.64	16	12	-4	-25
все 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
весь Жет. р-н	1437	1438	1	0.07	496	416	-80	-16.1

На рис. 3 показаны спектры предложения в Жетысуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 4 показано изменение спектра предложения в Жетысуском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 3 — Спектры предложения в Жетысуском районе	Рисунок 4 — Недельное изменение спектра предложения в Жетысуском районе

 

Ауэзовский район

Таблица 3:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1745	1750	5	0.29	337	259	-78	-23.1
панель 2-комн.	1674	1667	-7	-0.42	372	310	-62	-16.7
панель 3-комн.	1607	1612	5	0.31	358	280	-78	-21.8
панель 4-комн.	1763	1825	62	3.52	68	53	-15	-22.1
панель 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
кирпич 1-комн.	1721	1709	-12	-0.7	75	60	-15	-20
кирпич 2-комн.	1647	1684	37	2.25	91	83	-8	-8.8
кирпич 3-комн.	1716	1733	17	0.99	74	62	-12	-16.2
кирпич 4-комн.	1670	1844	174	10.42	19	17	-2	-10.5
кирпич 5-комн.	2216	2197	-19	-0.86	2	2	0	0
монолит 1-комн.	1621	1635	14	0.86	108	85	-23	-21.3
монолит 2-комн.	1616	1584	-32	-1.98	146	142	-4	-2.7
монолит 3-комн.	1657	1631	-26	-1.57	131	98	-33	-25.2
монолит 4-комн.	1754	1733	-21	-1.2	17	25	8	47.1
монолит 5-комн.	1289	1289	0	0	4	4	0	0
все панель	1679	1683	4	0.24	1135	902	-233	-20.5
все кирпич	1693	1720	27	1.59	261	224	-37	-14.2
все монолит	1633	1616	-17	-1.04	406	354	-52	-12.8
все 1-комн.	1715	1719	4	0.23	520	404	-116	-22.3
все 2-комн.	1656	1647	-9	-0.54	609	535	-74	-12.2
все 3-комн.	1632	1633	1	0.06	563	440	-123	-21.8
все 4-комн.	1744	1804	60	3.44	104	95	-9	-8.7
все 5-комн.	1598	1591	-7	-0.44	6	6	0	0
весь Ауэз. р-н	1670	1672	2	0.12	1802	1480	-322	-17.9

На рис. 5 показаны спектры предложения в Ауэзовском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 6 показано изменение спектра предложения в Ауэзовском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 5 — Спектры предложения в Ауэзовском районе	Рисунок 6 — Недельное изменение спектра предложения в Ауэзовском районе

 

Медеуский район

Таблица 4:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	2121	2117	-4	-0.19	34	27	-7	-20.6
панель 2-комн.	2132	2133	1	0.05	51	45	-6	-11.8
панель 3-комн.	1980	2001	21	1.06	74	62	-12	-16.2
панель 4-комн.	2286	2047	-239	-10.45	6	6	0	0
панель 5-комн.	2225	2045	-180	-8.09	2	1	-1	-50
кирпич 1-комн.	2473	2399	-74	-2.99	80	63	-17	-21.3
кирпич 2-комн.	2424	2414	-10	-0.41	97	89	-8	-8.2
кирпич 3-комн.	2587	2527	-60	-2.32	147	120	-27	-18.4
кирпич 4-комн.	2830	2709	-121	-4.28	58	50	-8	-13.8
кирпич 5-комн.	2436	3063	627	25.74	9	9	0	0
монолит 1-комн.	2009	1940	-69	-3.43	26	21	-5	-19.2
монолит 2-комн.	2710	2551	-159	-5.87	55	42	-13	-23.6
монолит 3-комн.	2538	2508	-30	-1.18	53	59	6	11.3
монолит 4-комн.	2720	2921	201	7.39	33	30	-3	-9.1
монолит 5-комн.	2069	2082	13	0.63	4	3	-1	-25
все панель	2069	2067	-2	-0.1	167	141	-26	-15.6
все кирпич	2555	2514	-41	-1.6	391	331	-60	-15.3
все монолит	2537	2514	-23	-0.91	171	155	-16	-9.4
все 1-комн.	2301	2243	-58	-2.52	140	111	-29	-20.7
все 2-комн.	2428	2374	-54	-2.22	203	176	-27	-13.3
все 3-комн.	2413	2387	-26	-1.08	274	241	-33	-12
все 4-комн.	2758	2736	-22	-0.8	97	86	-11	-11.3
все 5-комн.	2309	2758	449	19.45	15	13	-2	-13.3
весь Мед. р-н	2439	2413	-26	-1.07	729	627	-102	-14

На рис. 7 показаны спектры предложения в Медеуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 8 показано изменение спектра предложения в Медеуском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 7 — Спектры предложения в Медеуском районе	Рисунок 8 — Недельное изменение спектра предложения в Медеуском районе

 

Турксибский район

Таблица 5:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1417	1412	-5	-0.35	23	13	-10	-43.5
панель 2-комн.	1296	1295	-1	-0.08	42	33	-9	-21.4
панель 3-комн.	1350	1301	-49	-3.63	30	27	-3	-10
панель 4-комн.	1286	1335	49	3.81	9	4	-5	-55.6
панель 5-комн.	1388	1388	0	0	1	1	0	0
кирпич 1-комн.	1469	1441	-28	-1.91	93	83	-10	-10.8
кирпич 2-комн.	1351	1375	24	1.78	122	96	-26	-21.3
кирпич 3-комн.	1285	1310	25	1.95	69	62	-7	-10.1
кирпич 4-комн.	1060	1054	-6	-0.57	5	5	0	0
кирпич 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
монолит 1-комн.	1406	1128	-278	-19.77	6	4	-2	-33.3
монолит 2-комн.	1339	1268	-71	-5.3	11	17	6	54.5
монолит 3-комн.	1151	1112	-39	-3.39	9	5	-4	-44.4
монолит 4-комн.	1223	1223	0	0	1	1	0	0
монолит 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
все панель	1337	1319	-18	-1.35	105	78	-27	-25.7
все кирпич	1368	1374	6	0.44	289	246	-43	-14.9
все монолит	1286	1216	-70	-5.44	27	27	0	0
все 1-комн.	1456	1424	-32	-2.2	122	100	-22	-18
все 2-комн.	1337	1344	7	0.52	175	146	-29	-16.6
все 3-комн.	1291	1296	5	0.39	108	94	-14	-13
все 4-комн.	1206	1183	-23	-1.91	15	10	-5	-33.3
все 5-комн.	1388	1388	0	0	1	1	0	0
весь Турк. р-н	1355	1350	-5	-0.37	421	351	-70	-16.6

На рис. 9 показаны спектры предложения в Турксибском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 10 показано изменение спектра предложения в Турксибском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 9 — Спектры предложения в Турксибском районе	Рисунок 10 — Недельное изменение спектра предложения в Турксибском районе

 

Бостандыкский район

Таблица 6:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1993	2027	34	1.71	131	94	-37	-28.2
панель 2-комн.	1974	1967	-7	-0.35	201	168	-33	-16.4
панель 3-комн.	1909	1911	2	0.1	263	241	-22	-8.4
панель 4-комн.	2050	1967	-83	-4.05	54	41	-13	-24.1
панель 5-комн.	1693	1693	0	0	1	1	0	0
кирпич 1-комн.	2075	1992	-83	-4	153	108	-45	-29.4
кирпич 2-комн.	2022	2003	-19	-0.94	190	167	-23	-12.1
кирпич 3-комн.	2228	2158	-70	-3.14	131	106	-25	-19.1
кирпич 4-комн.	2256	2264	8	0.35	51	40	-11	-21.6
кирпич 5-комн.	2546	2447	-99	-3.89	8	7	-1	-12.5
монолит 1-комн.	2154	2122	-32	-1.49	41	28	-13	-31.7
монолит 2-комн.	2429	2362	-67	-2.76	102	73	-29	-28.4
монолит 3-комн.	2435	2441	6	0.25	150	110	-40	-26.7
монолит 4-комн.	2573	2708	135	5.25	52	37	-15	-28.8
монолит 5-комн.	2570	2441	-129	-5.02	7	5	-2	-28.6
все панель	1957	1952	-5	-0.26	650	545	-105	-16.2
все кирпич	2118	2070	-48	-2.27	533	428	-105	-19.7
все монолит	2423	2421	-2	-0.08	352	253	-99	-28.1
все 1-комн.	2051	2022	-29	-1.41	325	230	-95	-29.2
все 2-комн.	2086	2052	-34	-1.63	493	408	-85	-17.2
все 3-комн.	2130	2095	-35	-1.64	544	457	-87	-16
все 4-комн.	2290	2300	10	0.44	157	118	-39	-24.8
все 5-комн.	2503	2386	-117	-4.67	16	13	-3	-18.8
весь Бост. р-н	2120	2090	-30	-1.42	1535	1226	-309	-20.1

На рис. 11 показаны спектры предложения в Бостандыкском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 12 показано изменение спектра предложения в Бостандыкском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 11 — Спектры предложения в Бостандыкском районе	Рисунок 12 — Недельное изменение спектра предложения в Бостандыкском районе

 

Город в целом

Таблица 7:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1797	1800	3	0.17	760	588	-172	-22.6
панель 2-комн.	1775	1778	3	0.17	898	759	-139	-15.6
панель 3-комн.	1748	1758	10	0.57	1017	858	-159	-15.6
панель 4-комн.	1819	1835	16	0.88	191	146	-45	-23.6
панель 5-комн.	1872	1708	-164	-8.76	6	3	-3	-50
кирпич 1-комн.	1949	1894	-55	-2.82	608	480	-128	-21.1
кирпич 2-комн.	1932	1941	9	0.47	769	661	-108	-14
кирпич 3-комн.	2115	2087	-28	-1.32	607	510	-97	-16
кирпич 4-комн.	2334	2277	-57	-2.44	184	161	-23	-12.5
кирпич 5-комн.	2394	2654	260	10.86	26	20	-6	-23.1
монолит 1-комн.	1691	1694	3	0.18	288	223	-65	-22.6
монолит 2-комн.	1937	1842	-95	-4.9	444	370	-74	-16.7
монолит 3-комн.	2073	2095	22	1.06	434	353	-81	-18.7
монолит 4-комн.	2392	2459	67	2.8	119	103	-16	-13.4
монолит 5-комн.	2057	2001	-56	-2.72	18	14	-4	-22.2
все панель	1775	1780	5	0.28	2872	2354	-518	-18
все кирпич	2027	2007	-20	-0.99	2194	1832	-362	-16.5
все монолит	1971	1957	-14	-0.71	1303	1063	-240	-18.4
все 1-комн.	1834	1817	-17	-0.93	1656	1291	-365	-22
все 2-комн.	1866	1852	-14	-0.75	2111	1790	-321	-15.2
все 3-комн.	1925	1925	0	0	2058	1721	-337	-16.4
все 4-комн.	2149	2165	16	0.74	494	410	-84	-17
все 5-комн.	2210	2331	121	5.48	50	37	-13	-26
город	1902	1895	-7	-0.37	6369	5249	-11.2	-17.6

На рис. 13 показаны спектры общегородского предложения для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). Рис. 14 Недельное изменение спектра общегородского предложения.

Рисунок 13 — Cпектр общегородского предложения	Рисунок 14 — Недельное изменение спектра общегородского предложения

На рис. 15 показана недельная динамика средних индексов по районам города.

		Нет данных
		Сильный рост
		Слабый рост
		Нет динамики
		Слабое падение
		Сильное падение
Рисунок 15 - Динамика индексов по районам города (20.03-27.03.2013)

 

Перераспределение объёмов предложения в различных представлениях

По типам строений:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 0.45%, что почти в два раза меньше, чем было на прошлой неделе (0.83%);
— основное перераспределение объёмов предложения по типам: заметные снижения долей объёма предложения панели и монолита в пользу кирпича;
— монолит поменял направление изменения своей доли объёма предложения;
— панель продолжает снижать свою долю, а кирпич продолжает увеличивать свою долю объёма предложения.

По форматам квартир:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 1.49%, что в заметно меньше, чем было на прошлой неделе (1.83%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: огромное снижение доли объёма предложения в формате 1-комнатных квартир в пользу 2- и 3-комнатных квартир;
— практически все форматы за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.

По районам города:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 0.88%, что почти в два раза меньше, чем было на прошлой неделе (1.54%);
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: большое снижение доли объёма предложения Бостандыкского района в пользу Алмалинского, Жетысуского и Медеуского районов;
— в Медеуском и Турксибском районах продолжается увеличение долей объёма предложения, а в Ауэзовском продолжается снижение доли;
— остальные районы за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.

 

Анализ динамики среднего по городу индекса

Изменение среднего по городу индекса зависит как от динамики цены предложения (удорожание или удешевление жилья), так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Недельное изменение среднего по городу индекса (-7$) определяется следующими факторами:
— общее значительное снижение цен предложения (-7$);
— очень маленькое структурное перераспределение общего предложения (0$).

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объёмов предложения

В таблице 8 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

табл. 8	ОИА	Изменение цены предложения ($)	Изменение цены предложения (%)	Объём предложения	Изменение объёма предложения	Изменение объёма предложения (%)
город	797	-36	-4.33	1557	-540	-25.75
формат
1-комн.	485	-7	-1.42	492	-134	-21.41
2-комн.	716	-23	-3.11	584	-206	-26.08
3-комн.	1080	-58	-5.10	398	-157	-28.29
4-комн.	1862	85	4.78	83	-43	-34.13

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное недельное перераспределение долей объёма предложения по форматам сегодня равно 1.75%, что значительно выше, чем было на прошлой неделе (1.27%).

Основное перераспределение долей объёма предложения: очень большие снижения долей объёма предложения в сегментах 3- и 4-комнатных квартир в пользу 1-комнатных квартир.

Форматы 3-комнатных квартир за неделю поменял направление изменения своей доли объёма предложения.
Форматы 2- и 4-комнатных квартир продолжают снижать свои доли объёма предложения, а формат 1-комнатных квартир продолжает увеличивать свою долю.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю резко снизилась (-0.040).

Сегодня средний формат сдаваемой квартиры равен 2.046.

 

Анализ динамики общего индекса аренды

Изменение общего индекса аренды зависит как от динамики цены предложения за аренду, так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Недельное изменение общего индекса аренды (-36$) определяется следующими факторами:
— общее резкое снижение цен предложения (-21$);
— большое перераспределение предложения в пользу более дешевых сегментов (-15$).

Ссылки:
1. Методика вычисления индексов.
2. Обзор предложений на рынке недвижимости за прошлую неделю 13.03.2013-20.03.2013.

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz.