№10 (262)

Для вычисления параметров рынка использовалась база данных газеты «Крыша» сайта krisha.kz.

 

ПРОДАЖА КВАРТИР

В таблицах приведены следующие данные: индексы прошлой недели ($), индекс текущей недели ($), абсолютное изменение индекса за неделю ($), относительное изменение индекса за неделю (%), объём предложения на прошлой неделе (к-во квартир), объём предложения на текущей неделе (к-во квартир), абсолютное изменение объёма предложения за неделю (к-во квартир), относительное изменение объёма предложения за неделю (%).

Индекс — стоимость в долларах США одного квадратного метра общей площади квартиры.

В табл. 1-6 — данные по шести районам города. В табл. 7 — данные по городу в целом.

Необходимые пояснения к таблицам:

• «панель 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры в панельных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом)»;
• «все кирпич» означает «все квартиры в кирпичных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от формата квартиры»;
• «все 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения»;
• «весь Алм. р-н» означает «все квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения и формата»;
• «н/д» означает «нет (надёжных) данных».

Красным цветом обозначены сегменты с отрицательной динамикой параметров, зелёным — с положительной динамикой.

 

Алмалинский район

Таблица 1:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1936	1955	19	0.98	121	127	6	5
панель 2-комн.	1896	1878	-18	-0.95	161	149	-13	-7.5
панель 3-комн.	1815	1784	-31	-1.71	201	215	14	7
панель 4-комн.	1801	1759	-42	-2.33	32	32	0	0
панель 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
кирпич 1-комн.	2134	2073	-61	-2.86	132	130	-2	-1.5
кирпич 2-комн.	2222	2169	-53	-2.39	213	189	-24	-11.3
кирпич 3-комн.	2288	2279	-9	-0.39	140	163	23	16.4
кирпич 4-комн.	2367	2347	-20	-0.84	53	38	-15	-28.3
кирпич 5-комн.	2699	2725	26	0.96	2	3	1	50
монолит 1-комн.	1934	1899	-35	-1.81	36	31	-5	-13.9
монолит 2-комн.	1905	1895	-10	-0.52	62	69	7	11.3
монолит 3-комн.	2122	2188	66	3.11	67	58	-9	-13.4
монолит 4-комн.	2008	2286	278	13.84	13	12	-1	-7.7
монолит 5-комн.	3292	2021	-1271	-38.61	2	1	-1	-50
все панель	1867	1850	-17	-0.91	515	523	8	1.6
все кирпич	2233	2195	-38	-1.7	540	523	-17	-3.1
все монолит	2014	2023	9	0.45	180	171	-9	-5
все 1-комн.	2026	2002	-24	-1.18	289	288	-1	-0.3
все 2-комн.	2056	2016	-40	-1.95	436	407	-29	-6.7
все 3-комн.	2027	2022	-5	-0.25	408	436	28	6.9
все 4-комн.	2134	2108	-26	-1.22	98	82	-16	-16.3
все 5-комн.	2995	2549	-446	-14.89	4	4	0	0
весь Алм. р-н	2049	2023	-26	-1.27	1235	1217	-18	-1.5

На рис. 1 показаны спектры предложения в Алмалинском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 2 показано изменение спектра предложения в Алмалинском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 1 — Спектры предложения в Алмалинском районе	Рисунок 2 — Недельное изменение спектра предложения в Алмалинском районе

 

Жетысуский район

Таблица 2:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1509	1540	31	2.05	106	91	-15	-14.2
панель 2-комн.	1511	1526	15	0.99	74	65	-9	-12.2
панель 3-комн.	1495	1509	14	0.94	54	50	-4	-7.4
панель 4-комн.	1378	1377	-1	-0.07	19	12	-7	-36.8
панель 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
кирпич 1-комн.	1538	1529	-9	-0.59	38	32	-6	-15.8
кирпич 2-комн.	1442	1440	-2	-0.14	37	46	9	24.3
кирпич 3-комн.	1480	1411	-69	-4.66	16	21	5	31.3
кирпич 4-комн.	1128	1231	103	9.13	3	5	2	66.7
кирпич 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
монолит 1-комн.	1352	1338	-14	-1.04	60	52	-8	-13.3
монолит 2-комн.	1214	1177	-37	-3.05	47	40	-7	-14.9
монолит 3-комн.	1275	1387	112	8.78	24	26	2	8.3
монолит 4-комн.	919	919	0	0	2	2	0	0
монолит 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
все панель	1496	1519	23	1.54	253	218	-35	-13.8
все кирпич	1477	1451	-26	-1.76	94	104	10	10.6
все монолит	1282	1287	5	0.39	133	120	-13	-9.8
все 1-комн.	1468	1477	9	0.61	204	175	-29	-14.2
все 2-комн.	1406	1407	1	0.07	158	151	-7	-4.4
все 3-комн.	1436	1455	19	1.32	94	97	3	3.2
все 4-комн.	1308	1290	-18	-1.38	24	19	-5	-20.8
все 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
весь Жет. р-н	1433	1440	7	0.49	480	442	-38	-7.9

На рис. 3 показаны спектры предложения в Жетысуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 4 показано изменение спектра предложения в Жетысуском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 3 — Спектры предложения в Жетысуском районе	Рисунок 4 — Недельное изменение спектра предложения в Жетысуском районе

 

Ауэзовский район

Таблица 3:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1746	1748	2	0.11	310	277	-33	-10.6
панель 2-комн.	1678	1666	-12	-0.72	346	357	11	3.2
панель 3-комн.	1615	1646	31	1.92	362	362	0	0
панель 4-комн.	1737	1795	58	3.34	63	63	0	0
панель 5-комн.	1994	н/д	н/д	н/д	1	0	-1	-100
кирпич 1-комн.	1653	1678	25	1.51	70	72	2	2.9
кирпич 2-комн.	1651	1612	-39	-2.36	83	79	-4	-4.8
кирпич 3-комн.	1764	1717	-47	-2.66	63	56	-7	-11.1
кирпич 4-комн.	1762	1727	-35	-1.99	20	22	2	10
кирпич 5-комн.	2000	2197	197	9.85	1	2	1	100
монолит 1-комн.	1618	1627	9	0.56	109	89	-20	-18.3
монолит 2-комн.	1634	1602	-32	-1.96	134	141	7	5.2
монолит 3-комн.	1712	1693	-19	-1.11	119	123	4	3.4
монолит 4-комн.	1598	1657	59	3.69	24	21	-3	-12.5
монолит 5-комн.	1155	1327	172	14.89	3	3	0	0
все панель	1680	1688	8	0.48	1082	1059	-23	-2.1
все кирпич	1692	1674	-18	-1.06	237	231	-6	-2.5
все монолит	1647	1638	-9	-0.55	389	377	-12	-3.1
все 1-комн.	1704	1711	7	0.41	489	438	-51	-10.4
все 2-комн.	1663	1642	-21	-1.26	563	577	14	2.5
все 3-комн.	1653	1664	11	0.67	544	541	-3	-0.6
все 4-комн.	1710	1753	43	2.51	107	106	-1	-0.9
все 5-комн.	1491	1675	184	12.34	5	5	0	0
весь Ауэз. р-н	1674	1675	1	0.06	1708	1667	-41	-2.4

На рис. 5 показаны спектры предложения в Ауэзовском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 6 показано изменение спектра предложения в Ауэзовском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 5 — Спектры предложения в Ауэзовском районе	Рисунок 6 — Недельное изменение спектра предложения в Ауэзовском районе

 

Медеуский район

Таблица 4:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	2205	2130	-75	-3.4	26	28	2	7.7
панель 2-комн.	2231	2132	-99	-4.44	45	46	1	2.2
панель 3-комн.	1997	1926	-71	-3.56	56	56	0	0
панель 4-комн.	2142	1975	-167	-7.8	7	5	-2	-28.6
панель 5-комн.	2222	2227	5	0.23	1	1	0	0
кирпич 1-комн.	2447	2406	-41	-1.68	77	62	-15	-19.5
кирпич 2-комн.	2414	2470	56	2.32	92	95	3	3.3
кирпич 3-комн.	2565	2565	0	0	135	117	-18	-13.3
кирпич 4-комн.	2806	2739	-67	-2.39	63	62	-1	-1.6
кирпич 5-комн.	2731	2392	-339	-12.41	10	11	1	10
монолит 1-комн.	2118	1973	-145	-6.85	20	23	3	15
монолит 2-комн.	2666	2415	-251	-9.41	49	46	-3	-6.1
монолит 3-комн.	2651	2415	-236	-8.9	66	40	-26	-39.4
монолит 4-комн.	2821	2982	161	5.71	30	32	2	6.7
монолит 5-комн.	3083	2816	-267	-8.66	2	3	1	50
все панель	2124	2041	-83	-3.91	135	136	1	0.7
все кирпич	2548	2536	-12	-0.47	377	347	-30	-8
все монолит	2627	2478	-149	-5.67	167	144	-23	-13.8
все 1-комн.	2342	2249	-93	-3.97	123	113	-10	-8.1
все 2-комн.	2436	2373	-63	-2.59	186	187	1	0.5
все 3-комн.	2463	2368	-95	-3.86	257	213	-44	-17.1
все 4-комн.	2764	2778	14	0.51	100	99	-1	-1
все 5-комн.	2746	2465	-281	-10.23	13	15	2	15.4
весь Мед. р-н	2483	2415	-68	-2.74	679	627	-52	-7.7

На рис. 7 показаны спектры предложения в Медеуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 8 показано изменение спектра предложения в Медеуском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 7 — Спектры предложения в Медеуском районе	Рисунок 8 — Недельное изменение спектра предложения в Медеуском районе

 

Турксибский район

Таблица 5:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1482	1461	-21	-1.42	16	11	-5	-31.3
панель 2-комн.	1374	1302	-72	-5.24	37	38	1	2.7
панель 3-комн.	1300	1315	15	1.15	22	31	9	40.9
панель 4-комн.	1202	1315	113	9.4	7	3	-4	-57.1
панель 5-комн.	н/д	1388	н/д	н/д	0	1	1	н/д
кирпич 1-комн.	1441	1405	-36	-2.5	90	76	-14	-15.6
кирпич 2-комн.	1366	1346	-20	-1.46	109	110	1	0.9
кирпич 3-комн.	1303	1313	10	0.77	67	54	-13	-19.4
кирпич 4-комн.	1146	1115	-31	-2.71	10	7	-3	-30
кирпич 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
монолит 1-комн.	1381	1315	-66	-4.78	7	6	-1	-14.3
монолит 2-комн.	1367	1288	-79	-5.78	13	13	0	0
монолит 3-комн.	1043	1174	131	12.56	8	17	9	112.5
монолит 4-комн.	1223	1223	0	0	1	1	0	0
монолит 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
все панель	1360	1329	-31	-2.28	82	84	2	2.4
все кирпич	1367	1350	-17	-1.24	276	247	-29	-10.5
все монолит	1276	1238	-38	-2.98	29	37	8	27.6
все 1-комн.	1443	1405	-38	-2.63	113	93	-20	-17.7
все 2-комн.	1367	1330	-37	-2.71	159	161	2	1.3
все 3-комн.	1280	1290	10	0.78	97	102	5	5.2
все 4-комн.	1172	1179	7	0.6	18	11	-7	-38.9
все 5-комн.	н/д	1388	н/д	н/д	0	1	1	н/д
весь Турк. р-н	1358	1334	-24	-1.77	387	368	-19	-4.9

На рис. 9 показаны спектры предложения в Турксибском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 10 показано изменение спектра предложения в Турксибском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 9 — Спектры предложения в Турксибском районе	Рисунок 10 — Недельное изменение спектра предложения в Турксибском районе

 

Бостандыкский район

Таблица 6:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1981	1971	-10	-0.5	120	123	3	2.5
панель 2-комн.	1966	1926	-40	-2.03	192	186	-6	-3.1
панель 3-комн.	1923	1909	-14	-0.73	254	221	-33	-13
панель 4-комн.	2069	2002	-67	-3.24	40	54	14	35
панель 5-комн.	1983	1902	-81	-4.08	2	2	0	0
кирпич 1-комн.	2076	2078	2	0.1	99	104	5	5.1
кирпич 2-комн.	2026	1988	-38	-1.88	179	171	-8	-4.5
кирпич 3-комн.	2146	2208	62	2.89	112	112	0	0
кирпич 4-комн.	2273	2295	22	0.97	49	43	-6	-12.2
кирпич 5-комн.	2124	2334	210	9.89	13	14	1	7.7
монолит 1-комн.	2220	2191	-29	-1.31	35	28	-7	-20
монолит 2-комн.	2398	2344	-54	-2.25	86	89	3	3.5
монолит 3-комн.	2470	2420	-50	-2.02	126	126	0	0
монолит 4-комн.	2731	2715	-16	-0.59	50	43	-7	-14
монолит 5-комн.	2595	2743	148	5.7	9	5	-4	-44.4
все панель	1957	1935	-22	-1.12	608	586	-22	-3.6
все кирпич	2096	2105	9	0.43	452	444	-8	-1.8
все монолит	2467	2423	-44	-1.78	306	291	-15	-4.9
все 1-комн.	2050	2038	-12	-0.59	254	255	1	0.4
все 2-комн.	2070	2033	-37	-1.79	457	446	-11	-2.4
все 3-комн.	2113	2122	9	0.43	492	459	-33	-6.7
все 4-комн.	2379	2310	-69	-2.9	139	140	1	0.7
все 5-комн.	2288	2390	102	4.46	24	21	-3	-12.5
весь Бост. р-н	2117	2100	-17	-0.8	1366	1321	-45	-3.3

На рис. 11 показаны спектры предложения в Бостандыкском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 12 показано изменение спектра предложения в Бостандыкском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 11 — Спектры предложения в Бостандыкском районе	Рисунок 12 — Недельное изменение спектра предложения в Бостандыкском районе

 

Город в целом

Таблица 7:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1792	1812	20	1.12	702	659	-43	-6.1
панель 2-комн.	1784	1759	-25	-1.4	857	841	-16	-1.9
панель 3-комн.	1746	1737	-9	-0.52	951	937	-14	-1.5
панель 4-комн.	1778	1815	37	2.08	169	171	2	1.2
панель 5-комн.	2045	1854	-191	-9.34	4	4	0	0
кирпич 1-комн.	1931	1910	-21	-1.09	513	482	-31	-6
кирпич 2-комн.	1954	1915	-39	-2	719	698	-21	-2.9
кирпич 3-комн.	2112	2126	14	0.66	539	531	-8	-1.5
кирпич 4-комн.	2310	2291	-19	-0.82	204	180	-24	-11.8
кирпич 5-комн.	2396	2385	-11	-0.46	26	30	4	15.4
монолит 1-комн.	1709	1689	-20	-1.17	269	234	-35	-13
монолит 2-комн.	1904	1850	-54	-2.84	398	405	7	1.8
монолит 3-комн.	2119	2026	-93	-4.39	412	393	-19	-4.6
монолит 4-комн.	2394	2499	105	4.39	121	111	-10	-8.3
монолит 5-комн.	2473	2347	-126	-5.1	16	12	-4	-25
все панель	1773	1768	-5	-0.28	2683	2612	-71	-2.6
все кирпич	2033	2015	-18	-0.89	2001	1921	-80	-4
все монолит	1990	1945	-45	-2.26	1216	1155	-61	-5
все 1-комн.	1825	1826	1	0.05	1484	1375	-109	-7.3
все 2-комн.	1870	1834	-36	-1.93	1974	1944	-30	-1.5
все 3-комн.	1931	1909	-22	-1.14	1902	1861	-41	-2.2
все 4-комн.	2149	2165	16	0.74	494	462	-32	-6.5
все 5-комн.	2392	2329	-63	-2.63	46	46	0	0
город	1906	1887	-19	-1	5900	5688	-212	-3.6

На рис. 13 показаны спектры общегородского предложения для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). Рис. 14 Недельное изменение спектра общегородского предложения.

Рисунок 13 — Cпектр общегородского предложения	Рисунок 14 — Недельное изменение спектра общегородского предложения

На рис. 15 показана недельная динамика средних индексов по районам города.

		Нет данных
		Сильный рост
		Слабый рост
		Нет динамики
		Слабое падение
		Сильное падение
Рисунок 15 - Динамика индексов по районам города (06.03-13.03.2013)

 

Перераспределение объёмов предложения в различных представлениях

По типам строений:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 0.45%, что в два раза больше, чем было на прошлой неделе (0.23%);
— основное перераспределение объёмов предложения по типам: заметные снижения долей объёма предложения кирпича и монолита в пользу панели;
— все типы строений за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.

По форматам квартир:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 1.23%, что в четыре раза больше, чем было на прошлой неделе (0.33%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: очень большие снижения долей объёма предложения 1- и 4-комнатных квартир в пользу 2- и 3-комнатных квартир;
— в формате 5-комнатных квартир продолжается небольшое увеличение доли объёма предложения, а в формате 4-комнатных квартир продолжается снижение доли.

По районам города:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 0.94%, что не намного меньше, чем было на прошлой неделе (1.07%);
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: значительные снижения долей объёма предложения Жетысуского и Медеуского районов в пользу Алмалинского и Ауэзовского районов;
— в Ауэзовском районе продолжается увеличение доли объёма предложения, в Медеуском и Турксибском продолжается снижение долей;
— остальные районы (Алмалинский, Жетысуский, Бостандыкский и Алатауский) за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.

— в Ауэзовском районе продолжается быстрое увеличение доли объёма предложения, в Бостандыкском продолжатся снижение доли.

 

 

Анализ динамики среднего по городу индекса

Изменение среднего по городу индекса зависит как от динамики цены предложения (удорожание или удешевление жилья), так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Недельное изменение среднего по городу индекса (-19$) определяется следующими факторами:
— общее резкое падение цен предложения (-16$);
— заметное перераспределение общего предложения в пользу более дешёвых сегментов (-3$).

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объёмов предложения

В таблице 8 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

табл. 8	ОИА	Изменение цены предложения ($)	Изменение цены предложения (%)	Объём предложения	Изменение объёма предложения	Изменение объёма предложения (%)
город	801	-14	-1.67	1702	-272	-13.78
формат
1-комн.	489	0	0.00	504	-107	-17.51
2-комн.	722	-13	-1.77	662	-105	-13.69
3-комн.	1061	-70	-6.19	433	-69	-13.75
4-комн.	1743	-148	-7.83	103	9	9.57

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное недельное перераспределение долей объёма предложения по форматам сегодня равно 1.34%, что намного меньше, чем было на прошлой неделе (2.91%).

Основное перераспределение долей объёма предложения: огромное снижение доли объёма предложения в сегменте 1-комнатных квартир в пользу 4-комнатных квартир.

Все форматы квартир за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю резко увеличилась (+0.039).

Сегодня средний формат сдаваемой квартиры равен 2.079.

 

Анализ динамики общего индекса аренды

Изменение общего индекса аренды зависит как от динамики цены предложения за аренду, так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Недельное изменение общего индекса аренды (-14$) определяется следующими факторами:
— общее резкое падение цен предложения (-30$);
— очень большое перераспределение предложения в пользу более дорогих сегментов (+16$).

Ссылки:
1. Методика вычисления индексов.
2. Обзор предложений на рынке недвижимости за прошлую неделю 27.02.2013-06.03.2013.

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz.