№18 (270)

Для вычисления параметров рынка использовалась база данных газеты «Крыша» сайта krisha.kz.

 

ПРОДАЖА КВАРТИР

В таблицах приведены следующие данные: индексы прошлой недели ($), индекс текущей недели ($), абсолютное изменение индекса за неделю ($), относительное изменение индекса за неделю (%), объём предложения на прошлой неделе (к-во квартир), объём предложения на текущей неделе (к-во квартир), абсолютное изменение объёма предложения за неделю (к-во квартир), относительное изменение объёма предложения за неделю (%).

Индекс — стоимость в долларах США одного квадратного метра общей площади квартиры.

В табл. 1-6 — данные по шести районам города. В табл. 7 — данные по городу в целом.

Необходимые пояснения к таблицам:

• «панель 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры в панельных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом)»;
• «все кирпич» означает «все квартиры в кирпичных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от формата квартиры»;
• «все 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения»;
• «весь Алм. р-н» означает «все квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения и формата»;
• «н/д» означает «нет (надёжных) данных».

Красным цветом обозначены сегменты с отрицательной динамикой параметров, зелёным — с положительной динамикой.

Алмалинский район

Таблица 1:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1921	1902	-19	-0.99	140	127	-13	-9.3
панель 2-комн.	1879	1893	14	0.75	185	155	-30	-16.2
панель 3-комн.	1818	1855	37	2.04	257	226	-31	-12.1
панель 4-комн.	1774	1818	44	2.48	34	27	-7	-20.6
панель 5-комн.	2500	н/д	н/д	н/д	1	0	-1	-100
кирпич 1-комн.	2124	2116	-8	-0.38	145	123	-22	-15.2
кирпич 2-комн.	2229	2191	-38	-1.7	220	193	-27	-12.3
кирпич 3-комн.	2230	2214	-16	-0.72	141	128	-13	-9.2
кирпич 4-комн.	2376	2296	-80	-3.37	49	46	-3	-6.1
кирпич 5-комн.	2581	2625	44	1.7	4	6	2	50
монолит 1-комн.	1843	1887	44	2.39	40	24	-16	-40
монолит 2-комн.	1935	1981	46	2.38	60	43	-17	-28.3
монолит 3-комн.	2001	2129	128	6.4	58	55	-3	-5.2
монолит 4-комн.	2502	2283	-219	-8.75	21	18	-3	-14.3
монолит 5-комн.	2117	1992	-125	-5.9	3	3	0	0
все панель	1858	1875	17	0.91	617	535	-82	-13.3
все кирпич	2217	2193	-24	-1.08	559	496	-63	-11.3
все монолит	2004	2060	56	2.79	182	143	-39	-21.4
все 1-комн.	2001	1996	-5	-0.25	325	274	-51	-15.7
все 2-комн.	2051	2049	-2	-0.1	465	391	-74	-15.9
все 3-комн.	1968	2004	36	1.83	456	409	-47	-10.3
все 4-комн.	2204	2151	-53	-2.4	104	91	-13	-12.5
все 5-комн.	2396	2414	18	0.75	8	9	1	12.5
весь Алм. р-н	2025	2032	7	0.35	1358	1174	-184	-13.5

На рис. 1 показаны спектры предложения в Алмалинском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 2 показано изменение спектра предложения в Алмалинском районе за прошедшую неделю

Рисунок 1 — Спектры предложения в Алмалинском районе	Рисунок 2 — Недельное изменение спектра предложения в Алмалинском районе

 

Жетысуский район

Таблица 2:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1510	1489	-21	-1.39	104	104	0	0
панель 2-комн.	1496	1514	18	1.2	91	83	-8	-8.8
панель 3-комн.	1482	1459	-23	-1.55	68	74	6	8.8
панель 4-комн.	1395	1363	-32	-2.29	22	14	-8	-36.4
панель 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
кирпич 1-комн.	1410	1444	34	2.41	38	44	6	15.8
кирпич 2-комн.	1458	1428	-30	-2.06	56	48	-8	-14.3
кирпич 3-комн.	1493	1446	-47	-3.15	23	21	-2	-8.7
кирпич 4-комн.	1210	1114	-96	-7.93	2	2	0	0
кирпич 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
монолит 1-комн.	1322	1324	2	0.15	75	65	-10	-13.3
монолит 2-комн.	1199	1153	-46	-3.84	39	43	4	10.3
монолит 3-комн.	1344	1358	14	1.04	33	25	-8	-24.2
монолит 4-комн.	877	877	0	0	2	2	0	0
монолит 5-комн.	н/д	3162	н/д	н/д	0	1	1	н/д
все панель	1489	1482	-7	-0.47	285	275	-10	-3.5
все кирпич	1445	1431	-14	-0.97	119	115	-4	-3.4
все монолит	1288	1283	-5	-0.39	149	136	-13	-8.7
все 1-комн.	1427	1429	2	0.14	217	213	-4	-1.8
все 2-комн.	1422	1401	-21	-1.48	186	174	-12	-6.5
все 3-комн.	1447	1435	-12	-0.83	124	120	-4	-3.2
все 4-комн.	1340	1281	-59	-4.4	26	18	-8	-30.8
все 5-комн.	н/д	3162	н/д	н/д	0	1	1	н/д
весь Жет. р-н	1426	1419	-7	-0.49	553	526	-27	-4.9

На рис. 3 показаны спектры предложения в Жетысуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 4 показано изменение спектра предложения в Жетысуском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 3 — Спектры предложения в Жетысуском районе	Рисунок 4 — Недельное изменение спектра предложения в Жетысуском районе

 

Ауэзовский район

Таблица 3:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1738	1736	-2	-0.12	318	318	0	0
панель 2-комн.	1661	1655	-6	-0.36	395	379	-16	-4.1
панель 3-комн.	1658	1622	-36	-2.17	397	373	-24	-6
панель 4-комн.	1718	1710	-8	-0.47	92	70	-22	-23.9
панель 5-комн.	2111	1794	-317	-15.02	1	2	1	100
кирпич 1-комн.	1700	1699	-1	-0.06	87	93	6	6.9
кирпич 2-комн.	1736	1719	-17	-0.98	79	73	-6	-7.6
кирпич 3-комн.	1709	1770	61	3.57	73	63	-10	-13.7
кирпич 4-комн.	1954	1864	-90	-4.61	18	15	-3	-16.7
кирпич 5-комн.	2104	1881	-223	-10.6	2	2	0	0
монолит 1-комн.	1641	1579	-62	-3.78	104	102	-2	-1.9
монолит 2-комн.	1581	1663	82	5.19	139	138	-1	-0.7
монолит 3-комн.	1635	1658	23	1.41	143	128	-15	-10.5
монолит 4-комн.	1476	1589	113	7.66	18	25	7	38.9
монолит 5-комн.	1206	1175	-31	-2.57	3	1	-2	-66.7
все панель	1685	1670	-15	-0.89	1203	1142	-61	-5.1
все кирпич	1734	1734	0	0	259	246	-13	-5
все монолит	1607	1633	26	1.62	407	394	-13	-3.2
все 1-комн.	1711	1698	-13	-0.76	509	513	4	0.8
все 2-комн.	1652	1664	12	0.73	613	590	-23	-3.8
все 3-комн.	1658	1646	-12	-0.72	613	564	-49	-8
все 4-комн.	1717	1703	-14	-0.82	128	110	-18	-14.1
все 5-комн.	1656	1705	49	2.96	6	5	-1	-16.7
весь Ауэз. р-н	1675	1671	-4	-0.24	1869	1782	-87	-4.7

На рис. 5 показаны спектры предложения в Ауэзовском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 6 показано изменение спектра предложения в Ауэзовском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 5 — Спектры предложения в Ауэзовском районе	Рисунок 6 — Недельное изменение спектра предложения в Ауэзовском районе

 

Медеуский район

Таблица 4:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	2131	2132	1	0.05	25	24	-1	-4
панель 2-комн.	2119	2050	-69	-3.26	56	53	-3	-5.4
панель 3-комн.	1968	1932	-36	-1.83	68	74	6	8.8
панель 4-комн.	2159	2184	25	1.16	5	4	-1	-20
панель 5-комн.	2045	н/д	н/д	н/д	1	0	-1	-100
кирпич 1-комн.	2421	2338	-83	-3.43	80	77	-3	-3.8
кирпич 2-комн.	2499	2454	-45	-1.8	110	98	-12	-10.9
кирпич 3-комн.	2561	2557	-4	-0.16	133	134	1	0.8
кирпич 4-комн.	2721	2779	58	2.13	57	60	3	5.3
кирпич 5-комн.	2480	2397	-83	-3.35	10	12	2	20
монолит 1-комн.	2025	2044	19	0.94	17	25	8	47.1
монолит 2-комн.	2660	2752	92	3.46	53	55	2	3.8
монолит 3-комн.	2467	2579	112	4.54	58	58	0	0
монолит 4-комн.	2836	3087	251	8.85	29	26	-3	-10.3
монолит 5-комн.	2132	2234	102	4.78	6	8	2	33.3
все панель	2055	2009	-46	-2.24	155	155	0	0
все кирпич	2536	2516	-20	-0.79	390	381	-9	-2.3
все монолит	2536	2617	81	3.19	163	172	9	5.5
все 1-комн.	2306	2240	-66	-2.86	122	126	4	3.3
все 2-комн.	2440	2429	-11	-0.45	219	206	-13	-5.9
все 3-комн.	2384	2387	3	0.13	259	266	7	2.7
все 4-комн.	2726	2841	115	4.22	91	90	-1	-1.1
все 5-комн.	2331	2331	0	0	17	20	3	17.6
весь Мед. р-н	2431	2429	-2	-0.08	708	708	0	0

На рис. 7 показаны спектры предложения в Медеуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 8 показано изменение спектра предложения в Медеуском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 7 — Спектры предложения в Медеуском районе	Рисунок 8 — Недельное изменение спектра предложения в Медеуском районе

 

Турксибский район

Таблица 5:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1502	1413	-89	-5.93	10	13	3	30
панель 2-комн.	1331	1376	45	3.38	39	29	-10	-25.6
панель 3-комн.	1327	1255	-72	-5.43	35	31	-4	-11.4
панель 4-комн.	1245	1446	201	16.14	4	4	0	0
панель 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
кирпич 1-комн.	1430	1408	-22	-1.54	100	83	-17	-17
кирпич 2-комн.	1369	1363	-6	-0.44	145	128	-17	-11.7
кирпич 3-комн.	1273	1282	9	0.71	79	78	-1	-1.3
кирпич 4-комн.	1185	1253	68	5.74	4	5	1	25
кирпич 5-комн.	1980	н/д	н/д	н/д	1	0	-1	-100
монолит 1-комн.	1300	1329	29	2.23	13	9	-4	-30.8
монолит 2-комн.	1286	1249	-37	-2.88	18	21	3	16.7
монолит 3-комн.	1116	1095	-21	-1.88	5	6	1	20
монолит 4-комн.	1223	н/д	н/д	н/д	1	0	-1	-100
монолит 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
все панель	1344	1337	-7	-0.52	88	77	-11	-12.5
все кирпич	1364	1352	-12	-0.88	329	294	-35	-10.6
все монолит	1266	1243	-23	-1.82	37	36	-1	-2.7
все 1-комн.	1422	1401	-21	-1.48	123	105	-18	-14.6
все 2-комн.	1354	1351	-3	-0.22	202	178	-24	-11.9
все 3-комн.	1282	1264	-18	-1.4	119	115	-4	-3.4
все 4-комн.	1215	1338	123	10.12	9	9	0	0
все 5-комн.	1980	н/д	н/д	н/д	1	0	-1	-100
весь Турк. р-н	1352	1339	-13	-0.96	454	407	-47	-10.4

На рис. 9 показаны спектры предложения в Турксибском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 10 показано изменение спектра предложения в Турксибском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 9 — Спектры предложения в Турксибском районе	Рисунок 10 — Недельное изменение спектра предложения в Турксибском районе

 

Бостандыкский район

Таблица 6:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	2007	1986	-21	-1.05	148	132	-16	-10.8
панель 2-комн.	1963	1936	-27	-1.38	216	192	-24	-11.1
панель 3-комн.	1925	1896	-29	-1.51	253	246	-7	-2.8
панель 4-комн.	2033	2055	22	1.08	48	43	-5	-10.4
панель 5-комн.	2272	н/д	н/д	н/д	1	0	-1	-100
кирпич 1-комн.	2039	2054	15	0.74	135	124	-11	-8.1
кирпич 2-комн.	2048	2052	4	0.2	196	189	-7	-3.6
кирпич 3-комн.	2157	2224	67	3.11	129	137	8	6.2
кирпич 4-комн.	2255	2322	67	2.97	45	49	4	8.9
кирпич 5-комн.	1980	1902	-78	-3.94	8	8	0	0
монолит 1-комн.	2185	2107	-78	-3.57	43	35	-8	-18.6
монолит 2-комн.	2277	2200	-77	-3.38	100	92	-8	-8
монолит 3-комн.	2477	2430	-47	-1.9	154	133	-21	-13.6
монолит 4-комн.	2639	2522	-117	-4.43	38	44	6	15.8
монолит 5-комн.	3110	3075	-35	-1.13	9	4	-5	-55.6
все панель	1963	1939	-24	-1.22	666	613	-53	-8
все кирпич	2090	2122	32	1.53	513	507	-6	-1.2
все монолит	2416	2346	-70	-2.9	344	308	-36	-10.5
все 1-комн.	2043	2029	-14	-0.69	326	291	-35	-10.7
все 2-комн.	2056	2033	-23	-1.12	512	473	-39	-7.6
все 3-комн.	2139	2120	-19	-0.89	536	516	-20	-3.7
все 4-комн.	2285	2302	17	0.74	131	136	5	3.8
все 5-комн.	2561	2293	-268	-10.46	18	12	-6	-33.3
весь Бост. р-н	2108	2092	-16	-0.76	1523	1428	-95	-6.2

На рис. 11 показаны спектры предложения в Бостандыкском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 12 показано изменение спектра предложения в Бостандыкском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 11 — Спектры предложения в Бостандыкском районе	Рисунок 12 — Недельное изменение спектра предложения в Бостандыкском районе

 

Город в целом

Таблица 7:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1801	1782	-19	-1.05	748	719	-29	-3.9
панель 2-комн.	1766	1757	-9	-0.51	983	893	-90	-9.2
панель 3-комн.	1755	1737	-18	-1.03	1080	1026	-54	-5
панель 4-комн.	1767	1785	18	1.02	205	164	-41	-20
панель 5-комн.	2232	1794	-438	-19.62	4	2	-2	-50
кирпич 1-комн.	1914	1893	-21	-1.1	591	551	-40	-6.8
кирпич 2-комн.	1957	1937	-20	-1.02	818	742	-76	-9.3
кирпич 3-комн.	2049	2070	21	1.02	589	576	-13	-2.2
кирпич 4-комн.	2340	2360	20	0.85	179	181	2	1.1
кирпич 5-комн.	2286	2267	-19	-0.83	25	28	3	12
монолит 1-комн.	1668	1643	-25	-1.5	300	267	-33	-11
монолит 2-комн.	1878	1878	0	0	419	404	-15	-3.6
монолит 3-комн.	2045	2069	24	1.17	453	411	-42	-9.3
монолит 4-комн.	2415	2380	-35	-1.45	110	115	5	4.5
монолит 5-комн.	2416	2381	-35	-1.45	21	17	-4	-19
все панель	1771	1758	-13	-0.73	3020	2804	-216	-7.2
все кирпич	2005	2004	-1	-0.05	2202	2078	-124	-5.6
все монолит	1942	1946	4	0.21	1303	1214	-89	-6.8
все 1-комн.	1817	1798	-19	-1.05	1639	1537	-102	-6.2
все 2-комн.	1857	1847	-10	-0.54	2220	2039	-181	-8.2
все 3-комн.	1898	1900	2	0.11	2122	2013	-109	-5.1
все 4-комн.	2119	2160	41	1.93	494	460	-34	-6.9
все 5-комн.	2336	2288	-48	-2.05	50	47	-3	-6
город	1884	1879	-5	-0.27	6525	6096	-429	-6.6

На рис. 13 показаны спектры общегородского предложения для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). Рис. 14 Недельное изменение спектра общегородского предложения.

Рисунок 13 — Cпектр общегородского предложения	Рисунок 14 — Недельное изменение спектра общегородского предложения

На рис. 15 показана недельная динамика средних индексов по районам города.

		Нет данных
		Сильный рост
		Слабый рост
		Нет динамики
		Слабое падение
		Сильное падение
Рисунок 15 - Динамика индексов по районам города (01.05-08.05.2013)

 

Перераспределение объёмов предложения в различных представлениях

По типам строений:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 0.34%, что значительно меньше, чем было на прошлой неделе (0.82%);
— основное перераспределение объёмов предложения по типам: заметное снижение доли объёма предложения панели в пользу кирпича;
— все типы строений за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.

По форматам квартир:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 0.60%, что немного меньше, чем было на прошлой неделе (0.79%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: большое снижение доли объёма предложения в формате 2-комнатных квартир в пользу 3-комнатных квартир;
— в формате 2-комнатных квартир продолжается быстрое уменьшение доли объёма предложения;
— в формате 1-комнатных квартир продолжается увеличение доли объёма предложения;
— остальные форматы поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.

По районам города:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 1.84%, что намного больше, чем было на прошлой неделе (0.89%);
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: огромное снижение доли объёма предложения Алмалинского района в пользу Ауэзовского и Медеуского районов;
— в Жетысуском, Ауэзовском и Бостандыкском районах продолжается увеличение долей объёма предложения;
— остальные районы за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.

 

Анализ динамики среднего по городу индекса

Изменение среднего по городу индекса зависит как от динамики цены предложения (удорожание или удешевление жилья), так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Недельное изменение среднего по городу индекса (-5$) определяется следующими факторами:
— заметное общее снижение цен предложения (-6$);
— небольшое структурное перераспределение общего предложения в пользу относительно дорогого жилья (+1$).

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объёмов предложения

В таблице 8 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

табл. 8	ОИА	Изменение цены предложения ($)	Изменение цены предложения (%)	Объём предложения	Изменение объёма предложения	Изменение объёма предложения (%)
город	779	-33	-4.04	1891	-45	-2.32
формат
1-комн.	478	-12	-2.45	608	24	4.11
2-комн.	713	-6	-0.83	732	-28	-3.68
3-комн.	1062	-32	-2.93	456	-24	-5.00
4-комн.	1863	-53	-2.77	95	-17	-15.18

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное недельное перераспределение долей объёма предложения по форматам сегодня равно 1.99%, что намного меньше, чем было на прошлой неделе (2.91%).

Основное перераспределение долей объёма предложения: значительные снижения долей объёма предложения в сегментах 2-, 3- и 4-комнатных квартир в пользу 1-комнатных квартир.

Все форматы квартир, кроме 3-комнатных, за неделю поменяли направление изменения своих долей объёма предложения. В сегменте 3-комнатных квартир продолжается снижение доли объёма предложения.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю очень резко снизилась (-0.042).

Сегодня средний формат сдаваемой квартиры равен 2.020.

 

Анализ динамики общего индекса аренды

Изменение общего индекса аренды зависит как от динамики цены предложения за аренду, так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Недельное изменение общего индекса аренды (-33$) определяется следующими факторами:
— общее сильное падение цен предложения (-17$);
— заметное перераспределение предложения в пользу более дешевых сегментов (-16$).

Ссылки:
1. Методика вычисления индексов.
2. Обзор предложений на рынке недвижимости за прошлую неделю 24.04.2013-01.05.2013.

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz.