№5 (257)

Для вычисления параметров рынка использовалась база данных газеты «Крыша» сайта krisha.kz.

 

ПРОДАЖА КВАРТИР

В таблицах приведены следующие данные: индексы прошлой недели ($), индекс текущей недели ($), абсолютное изменение индекса за неделю ($), относительное изменение индекса за неделю (%), объём предложения на прошлой неделе (к-во квартир), объём предложения на текущей неделе (к-во квартир), абсолютное изменение объёма предложения за неделю (к-во квартир), относительное изменение объёма предложения за неделю (%).

Индекс — стоимость в долларах США одного квадратного метра общей площади квартиры.

В табл. 1-6 — данные по шести районам города. В табл. 7 — данные по городу в целом.

Необходимые пояснения к таблицам:

  • «панель 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры в панельных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом)»;
  • «все кирпич» означает «все квартиры в кирпичных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от формата квартиры»;
  • «все 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения»;
  • «весь Алм. р-н» означает «все квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения и формата»;
  • «н/д» означает «нет (надёжных) данных».

Красным цветом обозначены сегменты с отрицательной динамикой параметров, зелёным — с положительной динамикой.

 

Алмалинский район

Таблица 1:

Сегмент рынка Индекс прошлый Индекс сегодня Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 1942 1998 56 2.88 108 106 -2 -1.9
панель 2-комн. 1887 1915 28 1.48 144 144 0 0
панель 3-комн. 1830 1832 2 0.11 260 211 -49 -18.8
панель 4-комн. 1870 1935 65 3.48 30 33 3 10
панель 5-комн. 2008 1784 -224 -11.16 1 3 2 200
кирпич 1-комн. 2115 2181 66 3.12 124 129 5 4
кирпич 2-комн. 2185 2196 11 0.5 219 226 7 3.2
кирпич 3-комн. 2318 2243 -75 -3.24 129 149 20 15.5
кирпич 4-комн. 2404 2475 71 2.95 52 43 -9 -17.3
кирпич 5-комн. 2069 1808 -261 -12.61 2 3 1 50
монолит 1-комн. 1778 1846 68 3.82 30 25 -5 -16.7
монолит 2-комн. 1955 1951 -4 -0.2 58 56 -2 -3.4
монолит 3-комн. 1992 2115 123 6.17 75 56 -19 -25.3
монолит 4-комн. 2306 2315 9 0.39 21 12 -9 -42.9
монолит 5-комн. 2437 2048 -389 -15.96 2 4 2 100
все панель 1869 1898 29 1.55 543 497 -46 -8.5
все кирпич 2222 2224 2 0.09 526 550 24 4.6
все монолит 1986 2024 38 1.91 186 153 -33 -17.7
все 1-комн. 2005 2074 69 3.44 262 260 -2 -0.8
все 2-комн. 2051 2068 17 0.83 421 426 5 1.2
все 3-комн. 1991 2017 26 1.31 464 416 -48 -10.3
все 4-комн. 2228 2250 22 0.99 103 88 -15 -14.6
все 5-комн. 2204 1896 -308 -13.97 5 10 5 100
весь Алм. р-н
 2034 2064 30 1.47
 1255
 1200
 -55
 -4.4

На рис. 1 показаны спектры предложения в Алмалинском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 2 показано изменение спектра предложения в Алмалинском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 1 — Спектры предложения
в Алмалинском районе		 Рисунок 2 — Недельное изменение спектра
предложения в Алмалинском районе

 

Жетысуский район

Таблица 2:

Сегмент рынка Индекс прошлый Индекс сегодня Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 1505 1521 16 1.06 87 94 7 8
панель 2-комн. 1503 1491 -12 -0.8 60 63 3 5
панель 3-комн. 1419 1450 31 2.18 57 56 -1 -1.8
панель 4-комн. 1388 1356 -32 -2.31 17 13 -4 -23.5
панель 5-комн. н/д 1250 н/д н/д 0 1 1 н/д
кирпич 1-комн. 1415 1486 71 5.02 30 38 8 26.7
кирпич 2-комн. 1376 1419 43 3.13 52 44 -8 -15.4
кирпич 3-комн. 1400 1425 25 1.79 21 19 -2 -9.5
кирпич 4-комн. 874 873 -1 -0.11 2 2 0 0
кирпич 5-комн. н/д н/д н/д н/д 0 0 0 н/д
монолит 1-комн. 1343 1341 -2 -0.15 51 57 6 11.8
монолит 2-комн. 1208 1217 9 0.75 44 44 0 0
монолит 3-комн. 1323 1364 41 3.1 22 28 6 27.3
монолит 4-комн. 934 н/д н/д н/д 2 0 -2 -100
монолит 5-комн. н/д н/д н/д н/д 0 0 0 н/д
все панель 1473 1484 11 0.75 221 227 6 2.7
все кирпич 1382 1434 52 3.76 105 103 -2 -1.9
все монолит 1282 1303 21 1.64 119 129 10 8.4
все 1-комн. 1439 1459 20 1.39 168 189 21 12.5
все 2-комн. 1377 1390 13 0.94 156 151 -5 -3.2
все 3-комн. 1393 1422 29 2.08 100 103 3 3
все 4-комн. 1295 1291 -4 -0.31 21 15 -6 -28.6
все 5-комн. н/д 1250 н/д н/д 0 1 1 н/д
весь Жет. р-н
 1400
 1422
 22
 1.57
 445
 459
 14
 3.1

На рис. 3 показаны спектры предложения в Жетысуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 4 показано изменение спектра предложения в Жетысуском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 3 — Спектры предложения
в Жетысуском районе		 Рисунок 4 — Недельное изменение спектра
предложения в Жетысуском районе

 

Ауэзовский район

Таблица 3:

Сегмент рынка Индекс прошлый Индекс сегодня Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 1742 1753 11 0.63 242 293 51 21.1
панель 2-комн. 1652 1650 -2 -0.12 307 325 18 5.9
панель 3-комн. 1592 1615 23 1.44 358 353 -5 -1.4
панель 4-комн. 1706 1755 49 2.87 68 61 -7 -10.3
панель 5-комн. н/д н/д н/д н/д 0 0 0 н/д
кирпич 1-комн. 1670 1658 -12 -0.72 65 58 -7 -10.8
кирпич 2-комн. 1741 1721 -20 -1.15 73 64 -9 -12.3
кирпич 3-комн. 1767 1789 22 1.25 76 67 -9 -11.8
кирпич 4-комн. 1698 1664 -34 -2 21 20 -1 -4.8
кирпич 5-комн. 2108 2316 208 9.87 2 4 2 100
монолит 1-комн. 1660 1653 -7 -0.42 74 95 21 28.4
монолит 2-комн. 1577 1586 9 0.57 135 131 -4 -3
монолит 3-комн. 1665 1664 -1 -0.06 109 121 12 11
монолит 4-комн. 1954 1862 -92 -4.71 21 26 5 23.8
монолит 5-комн. 1337 1341 4 0.3 2 3 1 50
все панель 1656 1673 17 1.03 975 1032 57 5.8
все кирпич 1729 1731 2 0.12 237 213 -24 -10.1
все монолит 1644 1645 1 0.06 341 376 35 10.3
все 1-комн. 1713 1719 6 0.35 381 446 65 17.1
все 2-комн. 1644 1642 -2 -0.12 515 520 5 1
все 3-комн. 1631 1647 16 0.98 543 541 -2 -0.4
все 4-комн. 1751 1763 12 0.69 110 107 -3 -2.7
все 5-комн. 1722 1898 176 10.22 4 7 3 75
весь Ауэз. р-н
 1664
 1674
 10
 0.6
 1553
 1621
 68
 4.4

На рис. 5 показаны спектры предложения в Ауэзовском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 6 показано изменение спектра предложения в Ауэзовском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 5 — Спектры предложения
в Ауэзовском районе		 Рисунок 6 — Недельное изменение спектра
предложения в Ауэзовском районе

 

Медеуский район

Таблица 4:

Сегмент рынка Индекс прошлый Индекс сегодня Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 2084 2112 28 1.34 32 24 -8 -25
панель 2-комн. 1968 2089 121 6.15 52 44 -8 -15.4
панель 3-комн. 1972 2001 29 1.47 68 64 -4 -5.9
панель 4-комн. 2003 1904 -99 -4.94 19 12 -7 -36.8
панель 5-комн. 2142 1945 -197 -9.2 2 3 1 50
кирпич 1-комн. 2422 2412 -10 -0.41 56 70 14 25
кирпич 2-комн. 2486 2516 30 1.21 122 110 -12 -9.8
кирпич 3-комн. 2595 2560 -35 -1.35 162 173 11 6.8
кирпич 4-комн. 2850 2872 22 0.77 52 59 7 13.5
кирпич 5-комн. 2539 2410 -129 -5.08 7 12 5 71.4
монолит 1-комн. 1900 1991 91 4.79 20 20 0 0
монолит 2-комн. 2531 2445 -86 -3.4 44 49 5 11.4
монолит 3-комн. 2691 2554 -137 -5.09 60 74 14 23.3
монолит 4-комн. 3191 2874 -317 -9.93 36 37 1 2.8
монолит 5-комн. 2927 2882 -45 -1.54 5 5 0 0
все панель 1996 2036 40 2 173 147 -26 -15
все кирпич 2569 2563 -6 -0.23 399 424 25 6.3
все монолит 2668 2537 -131 -4.91 165 185 20 12.1
все 1-комн. 2225 2274 49 2.2 108 114 6 5.6
все 2-комн. 2371 2406 35 1.48 218 203 -15 -6.9
все 3-комн. 2468 2443 -25 -1.01 290 311 21 7.2
все 4-комн. 2814 2765 -49 -1.74 107 108 1 0.9
все 5-комн. 2620 2458 -162 -6.18 14 20 6 42.9
весь Мед. р-н
 2457
 2454
 -3
 -0.12
 737
 756
 19
 2.6

На рис. 7 показаны спектры предложения в Медеуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 8 показано изменение спектра предложения в Медеуском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 7 — Спектры предложения
в Медеуском районе		 Рисунок 8 — Недельное изменение спектра
предложения в Медеуском районе

 

Турксибский район

Таблица 5:

Сегмент рынка Индекс прошлый Индекс сегодня Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 1400 1464 64 4.57 14 21 7 50
панель 2-комн. 1319 1373 54 4.09 37 41 4 10.8
панель 3-комн. 1325 1295 -30 -2.26 31 32 1 3.2
панель 4-комн. 1365 1141 -224 -16.41 10 5 -5 -50
панель 5-комн. н/д н/д н/д н/д 0 0 0 н/д
кирпич 1-комн. 1439 1441 2 0.14 75 88 13 17.3
кирпич 2-комн. 1363 1376 13 0.95 95 97 2 2.1
кирпич 3-комн. 1282 1328 46 3.59 54 53 -1 -1.9
кирпич 4-комн. 1431 1270 -161 -11.25 6 10 4 66.7
кирпич 5-комн. н/д н/д н/д н/д 0 0 0 н/д
монолит 1-комн. 1319 1309 -10 -0.76 7 4 -3 -42.9
монолит 2-комн. 1299 1253 -46 -3.54 18 18 0 0
монолит 3-комн. 1171 1024 -147 -12.55 15 6 -9 -60
монолит 4-комн. 1192 н/д н/д н/д 2 0 -2 -100
монолит 5-комн. н/д н/д н/д н/д 0 0 0 н/д
все панель 1338 1355 17 1.27 92 99 7 7.6
все кирпич 1370 1384 14 1.02 230 248 18 7.8
все монолит 1251 1211 -40 -3.2 42 28 -14 -33.3
все 1-комн. 1424 1440 16 1.12 96 113 17 17.7
все 2-комн. 1344 1361 17 1.26 150 156 6 4
все 3-комн. 1278 1296 18 1.41 100 91 -9 -9
все 4-комн. 1367 1227 -140 -10.24 18 15 -3 -16.7
все 5-комн. н/д н/д н/д н/д 0 0 0 н/д
весь Турк. р-н
 1348
 1363
 15
 1.11
 364
 375
 11
 3

На рис. 9 показаны спектры предложения в Турксибском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 10 показано изменение спектра предложения в Турксибском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 9 — Спектры предложения
в Турксибском районе		 Рисунок 10 — Недельное изменение спектра
предложения в Турксибском районе

 

Бостандыкский район

Таблица 6:

Сегмент рынка Индекс прошлый Индекс сегодня Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 2017 1999 -18 -0.89 116 122 6 5.2
панель 2-комн. 1954 1978 24 1.23 215 221 6 2.8
панель 3-комн. 1854 1890 36 1.94 264 254 -10 -3.8
панель 4-комн. 1992 2035 43 2.16 50 44 -6 -12
панель 5-комн. 2014 1989 -25 -1.24 2 2 0 0
кирпич 1-комн. 2032 2073 41 2.02 111 115 4 3.6
кирпич 2-комн. 2019 2015 -4 -0.2 195 202 7 3.6
кирпич 3-комн. 2179 2156 -23 -1.06 120 129 9 7.5
кирпич 4-комн. 2240 2303 63 2.81 39 44 5 12.8
кирпич 5-комн. 2455 2331 -124 -5.05 5 7 2 40
монолит 1-комн. 2159 2248 89 4.12 25 35 10 40
монолит 2-комн. 2380 2383 3 0.13 72 74 2 2.8
монолит 3-комн. 2376 2449 73 3.07 134 132 -2 -1.5
монолит 4-комн. 2595 2522 -73 -2.81 37 54 17 45.9
монолит 5-комн. 2533 2761 228 9 9 7 -2 -22.2
все панель 1927 1951 24 1.25 647 643 -4 -0.6
все кирпич 2085 2094 9 0.43 470 497 27 5.7
все монолит 2391 2429 38 1.59 277 302 25 9
все 1-комн. 2037 2062 25 1.23 252 272 20 7.9
все 2-комн. 2043 2053 10 0.49 482 497 15 3.1
все 3-комн. 2064 2099 35 1.7 518 515 -3 -0.6
все 4-комн. 2245 2303 58 2.58 126 142 16 12.7
все 5-комн. 2443 2476 33 1.35 16 16 0 0
весь Бост. р-н
 2073
 2100
 27
 1.3
 1394
 1442
 48
 3.4

На рис. 11 показаны спектры предложения в Бостандыкском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 12 показано изменение спектра предложения в Бостандыкском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 11 — Спектры предложения
в Бостандыкском районе		 Рисунок 12 — Недельное изменение спектра
предложения в Бостандыкском районе

 

Город в целом

Таблица 7:

Сегмент рынка Индекс прошлый Индекс сегодня Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 1806 1807 1 0.06 601 663 62 10.3
панель 2-комн. 1765 1778 13 0.74 817 840 23 2.8
панель 3-комн. 1725 1739 14 0.81 1039 970 -69 -6.6
панель 4-комн. 1782 1827 45 2.53 197 169 -28 -14.2
панель 5-комн. 2064 1823 -241 -11.68 5 9 4 80
кирпич 1-комн. 1908 1938 30 1.57 468 505 37 7.9
кирпич 2-комн. 1981 1991 10 0.5 764 753 -11 -1.4
кирпич 3-комн. 2152 2155 3 0.14 566 592 26 4.6
кирпич 4-комн. 2345 2369 24 1.02 174 180 6 3.4
кирпич 5-комн. 2400 2304 -96 -4 16 26 10 62.5
монолит 1-комн. 1659 1702 43 2.59 213 240 27 12.7
монолит 2-комн. 1840 1839 -1 -0.05 375 379 4 1.1
монолит 3-комн. 2061 2095 34 1.65 418 421 3 0.7
монолит 4-комн. 2559 2470 -89 -3.48 119 129 10 8.4
монолит 5-комн. 2498 2418 -80 -3.2 18 19 1 5.6
все панель 1761 1774 13 0.74 2659 2651 -8 -0.3
все кирпич 2048 2062 14 0.68 1988 2056 68 3.4
все монолит 1972 1980 8 0.41 1143 1188 45 3.9
все 1-комн. 1819 1836 17 0.93 1282 1408 126 9.8
все 2-комн. 1864 1871 7 0.38 1956 1972 16 0.8
все 3-комн. 1914 1939 25 1.31 2023 1983 -40 -2
все 4-комн. 2171 2205 34 1.57 490 478 -12 -2.4
все 5-комн. 2402 2264 -138 -5.75 39 54 15 38.5
город
 1901
 1916
 15
 0.79
 5790
 5895
 105
 1.8

На рис. 13 показаны спектры общегородского предложения для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). Рис. 14 Недельное изменение спектра общегородского предложения.

Рисунок 13 — Cпектр общегородского
предложения		 Рисунок 14 — Недельное изменение спектра
общегородского предложения

На рис. 15 показана недельная динамика средних индексов по районам города.

  Нет данных
  Сильный рост
  Слабый рост
  Нет динамики
  Слабое падение
  Сильное падение
   
Рисунок 15 - Динамика индексов по районам города (30.01-06.02.2013)    

 

Перераспределение объёмов предложения в различных представлениях

По типам строений:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 0.95%, что заметно меньше, чем было на прошлой неделе (1.21%);
— основное перераспределение объёмов предложения по типам: очень большое снижение доли объёма предложения панели в пользу кирпича и монолита;
— все типы строений за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.

По форматам квартир:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 1.99%, что почти в два раза больше, чем было на прошлой неделе (1.10%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: очень большое снижение долей объёма предложения 2-, 3- и 4-комнатных квартир в пользу 1- и 5-комнатных;
— все форматы квартир за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.

По районам города:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 1.33%, что незначительно меньше, чем было на прошлой неделе (1.40%);
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: огромное снижение доли объёма предложения Алмалинского района в пользу Ауэзовского и Бостандыкского районов;
— практически все районы (кроме Медеуского) за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения;
— в Медеуском районе продолжается небольшое увеличение доли объёма предложения.

 

Анализ динамики среднего по городу индекса

Изменение среднего по городу индекса зависит как от динамики цены предложения (удорожание или удешевление жилья), так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Недельное изменение среднего по городу индекса (+15$) определяется следующими факторами:
— общий большой рост цен предложения (+10$);
— значительное перераспределение общего предложения в пользу более дорогих сегментов (+5$).

 

Выводы по рынку продаж квартир

— общий уровень цен предложения на рынке продаж квартир за неделю сильно поднялся;
— за прошедшие неделю значительно увеличился удельный вес предложения относительно дорогого жилья.

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объёмов предложения

В таблице 8 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

табл. 8 ОИА Изменение цены предложения
($)		 Изменение цены предложения
(%)		 Объём предложения Изменение объёма предложения Изменение объёма предложения
(%)
город 819
 -10
 -1.22
 2006
 12
 0.60
формат
1-комн. 492 -6 -1.20 636 20 3.25
2-комн. 758 23 3.13 757 2 0.26
3-комн. 1079 -33 -2.97 508 1 0.20
4-комн. 1985 18 0.92 105 -11 -9.48

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное недельное перераспределение долей объёма предложения по форматам сегодня равно 0.81%, что более чем в два раза меньше, чем было на прошлой неделе (1.87%).

Основное перераспределение долей объёма предложения: значительные снижения долей объёма предложения в сегментах 2-, 3- и 4-комнатных квартир в пользу 1-комнатных квартир.

Все форматы квартир за неделю сохранили направления изменения своих долей объёма предложения.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю значительно уменьшилась (-0.021).

Сегодня средний формат сдаваемой квартиры равен 2.041.

 

Анализ динамики общего индекса аренды

Изменение общего индекса аренды зависит как от динамики цены предложения за аренду, так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Недельное изменение общего индекса аренды (-10$) определяется следующими факторами:
— общее небольшое снижение цен предложения (-1$);
— большое перераспределение предложения в пользу более дешевых сегментов (-9$).

 

Выводы по рынку аренды квартир

— общий уровень цен предложения на рынке аренды квартир за неделю немного снизился;
— за прошедшие неделю значительно увеличился удельный вес предложения относительно недорогого жилья.

 

Приложение

По многочисленным просьбам читателей в Табл. 9 приведены данные по среднегородскому индексу, выраженного в долларах США, евро, тенге, баррелях сырой нефти WTI, унциях золота.

Таблица содержит данные прошлой и текущей недели, а также абсолютную и относительную (в%) динамику индекса в соответствующих выражениях. Красным цветом обозначены данные с отрицательной динамикой, зеленым — с положительной динамикой.

 

Индекс
табл.9 в долларах США в евро в тенге в баррелях WTI CO в унциях Au
прошлая неделя 1901 1412.9611 286690 19.6730 1.1457
текущая неделя 1916 1416.1289 288607 19.7934 1.1448
дельта $ 15 3.17 1917.27 0.12 0.00
дельта % 0.79 0.22 0.67 0.61 -0.08

 

Ссылки:
1. Методика вычисления индексов.
2. Обзор предложений на рынке недвижимости за прошлую неделю 23.01.2013-30.01.2013.

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz.