Обзор предложений на рынке недвижимости в Алматы 21.03-28.03.2012


№12 (213)

 

ПРОДАЖА КВАРТИР

Изменения цен и объёмов предложения

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Табл. 1 Индекс
($/кв.м)
Изменение индекса
($/кв.м)
Изменение индекса
(%)
Объём предложения Изменение объёма предложения Изменение объёма предложения
(%)
Город 1859
2
0.11
5794
-91
-1.55
Типы
панель 1699 -8 -0.47 2765 -31 -1.11
кирпич 2004 -1 -0.05 2028 -27 -1.31
монолит 2009 39 1.98 1001 -33 -3.19
Форматы
1-комн. 1780 -4 -0.22 1336 -35 -2.55
2-комн. 1821 1 0.05 1998 -11 -0.55
3-комн. 1880 5 0.27 1960 -47 -2.34
4-комн. 2124 16 0.76 462 3 0.65
5-комн. 2328 -100 -4.12 38 -1 -2.56
Районы
Алм. 1975 2 0.10 1242 -82 -6.19
Жет. 1393 -6 -0.43 409 -11 -2.62
Ауэз. 1633 -12 -0.73 1534 17 1.12
Мед. 2403 33 1.39 736 -2 -0.27
Туркс. 1258 -11 -0.87 400 -20 -4.76
Бост. 2040 -5 -0.24 1429 22 1.56

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены изменения индексов (%).

 

Табл. 2  Изменение индекса на прошлой неделе (%) Изменение индекса на этой
неделе (%)
Город 0.32 0.11
Типы
панель 0.35 -0.47
кирпич 0.96 -0.05
монолит -1.10 1.98
Форматы
1-комн. 0.90 -0.22
2-комн. 0.00 0.05
3-комн. 0.37 0.27
4-комн. 0.72 0.76
Районы
Алм. 1.23 0.10
Жет. 0.29 -0.43
Ауэз. 0.30 -0.73
Мед. -1.17 1.39
Туркс. 0.16 -0.87
Бост. 0.89 -0.24

Основные моменты динамики индексов:

По городу:
— продолжается увеличение средней по городу цены предложения;
— темп роста индекса заметно снизился;
— основной причиной небольшого изменения среднего по городу индекса является разнонаправленность динамики в сегментах рынка.

По типам:
— панель на этой неделе значительно снизила цену предложения;
— кирпич после резкого подъёма на прошлой неделе сегодня показал очень небольшое снижение индекса;
— монолит резко увеличил свой индекс;
— все типы строений на этой неделе поменяли направления изменения индексов.

По форматам:
— за неделю немного снизились индексы 1-комнатных квартир;
— форматы 2-, 3- и 4-комнатных квартир показали рост цены предложения;
— форматы 3- и 4-комнатных квартир сохранили направление изменения индекса: продолжается подъём;
— формат 1-комнатных квартир поменял направление изменения цены предложения: значительный рост сменился небольшим падением;
— наибольший темп роста индекса в представлении по форматам наблюдается в сегменте 4-комнатных квартир.

По районам:
— на этой неделе рост цен предложения наблюдается только в двух районах: Алмалинском и Медеуском;
— остальные рассматриваемые районы снизили свои индексы;
— в четырёх районах (Жетысуском, Ауэзовском, Турксибском и Бостандыкском) рост индекса перешёл в падение;
— в Медеуском районе очень сильное падение не прошлой неделе перешло в столь же резкий подъём на этой неделе;
— продолжается увеличение индекса в Алмалинском районе;
— наибольший темп роста индекса в представлении по районам наблюдается в Медеуском районе;
— наибольший темп падения индекса в представлении по районам наблюдается в Турксибском районе.

Максимальные изменения индексов:
— максимальный темп роста индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдается в монолите (+1.98%);
— наибольшие темпы падения индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдаются в Ауэзовском (-0.73%) и в Медеуском (-0.87%) районах.

На рис. 1 показана динамика индексов районов города.

 

  Нет данных
  Сильный рост
  Слабый рост
  Нет динамики
  Слабое падение
  Сильное падение
   
Рисунок 1 - Динамика индексов по районам города (21.03-28.03.2012)    

 

Перераспределение объёмов предложения:

По типам строений:
— суммарное недельное перераспределение объёмов предложения сегодня равно 0.29%, что значительно меньше, чем на прошлой неделе (0.57%);
— основное перераспределение объёмов предложения по типам: снижение доли объёма предложения монолита в пользу панели и кирпича;
— кирпич продолжает увеличивать свою долю объёма предложения, монолит — продолжает снижать свою долю;
— в представлении по типам структура предложения сместилась в сторону сегментов с относительно низкими индексами.

По форматам квартир:
— суммарное недельное перераспределение объёмов предложения сегодня равно 0.52%, что намного меньше, чем на прошлой неделе (1.63%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: заметное уменьшение долей объёмов предложения форматов 1- и 3-комнатных квартир в пользу 2- и 4-комнатных;
— формат
2-комнатных квартир продолжает увеличивать свою долю объёма предложения, формат 3-комнатных продолжает снижать свою долю;
— остальные форматы поменяли направления изменения долей объёмов предложения.

По районам города:
— суммарное недельное перераспределение объёмов предложения сегодня равно 1.62%, что значительно больше, чем на прошлой неделе (0.92%);
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: значительные снижения долей объёмов предложения Алмалинского, Турксибского и Алатауского районов в пользу Ауэзовского, Медеуского и Бостандыкского районов;
— Ауэзовский и Медеуский районы продолжают увеличивать свои доли объёма предложения;
— остальные районы поменяли направления изменения долей объёмов предложения.

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 3 по сегментам рынка приведены следующие параметры: динамика индексов (%), изменение долей объёмов предложения (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($).

 

Табл. 3  Изменение индекса (%) Изменение доли объёма предложения (%)  Вклад сегмента ($) Комментарии 
Типы 
панель -0.47 0.21 0 Значительное уменьшение индекса панели и увеличение её доли объёма предложения.
кирпич -0.05 0.08 1 Очень небольшое снижение индекса кирпича и увеличение доли объёма предложения.
монолит 1.98 -0.29 1 Резкий рост индекса монолита и значительное падение его доли объёма предложения.
Форматы 
1-комн. -0.22 -0.24 -5 Одновременное небольшое снижение индекса формата 1-комнатных квартир и значительное падение его доли объёма предложения.
2-комн. 0.05 0.35 6 Одновременное небольшое увеличение индекса формата 2-комнатных квартир и значительный рост его доли объёма предложения.
3-комн. 0.27 -0.28 -3 Заметное увеличение индекса формата 3-комнатных квартир и значительное падение его доли объёма предложения.
4-комн. 0.76 0.17 5 Одновременное резкое увеличение индекса формата 4-комнатных квартир и заметный рост его доли объёма предложения. 
5-комн. -4.12 -0.01 -1 Одновременное резкое снижение индекса формата 5-комнатных квартир и незначительное падение его доли объёма предложения.
Районы 
Алм. 0.10 -1.06 -20 Небольшое увеличение индекса района и огромное падение его доли объёма предложения.
Жет. -0.43 -0.08 -1 Одновременное заметное снижение индекса района и незначительное падение его доли объёма предложения.
Ауэз. -0.73 0.70 8 Сильное снижение индекса района и очень большой рост его доли объёма предложения.
Мед. 1.39 0.16 8 Одновременное резкое увеличение индекса района и заметный рост его доли объёма предложения. 
Туркс. -0.87 -0.23 -4 Одновременное сильное снижение индекса района и значительное падение его доли объёма предложения.
Бост. -0.24 0.76 14 Заметное снижение индекса района и очень большой рост его доли объёма предложения.
Алат. 1.96 -0.24 -3 Резкий рост индекса района и значительное снижение его доли объёма предложения.

 

Основные моменты динамики вкладов сегментов

По типам:
— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей объёмов предложения, так и динамикой индексов;
— разнонаправленность изменений индексов и долей объёмов предложения привела к компенсирующему эффекту для всех типов строений;
— компенсирующим эффектом объясняется небольшая величина вкладов всех типов строений.

По форматам:
— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей объёмов предложения, так и динамикой индексов;
— знаки вкладов всех форматов совпадают со знаками изменения долей объёмов предложения;
— в форматах 2- и 4-комнатных квартир, наблюдается положительный кумулятивный эффект (одновременный рост цен предложения и долей объёмов предложения);
— в форматах 1- и 5-комнатных квартир, наблюдается отрицательный кумулятивный эффект (одновременное падение цен предложения и долей объёмов предложения);
— отметим, что за неделю все форматы, кроме 2-комнатных квартир, поменяли знаки вкладов.

По районам:
— на прошедшей неделе вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись, в основном, изменениями долей объёмов предложения;
— знаки вкладов всех районов совпадают со знаками изменения долей объёмов предложения;
— в Жетысуском и Турксибском районах наблюдается отрицательный кумулятивный эффект (одновременное падение индексов и долей объёмов предложения);
— в Медеуском районе наблюдается положительный кумулятивный эффект (одновременное увеличение индекса и доли объёма предложения);
— отметим, что за неделю все районы, кроме Ауэзовского, поменяли знаки вкладов.

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объёмов предложения

В таблице 4 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

табл. 4 ОИА Изменение цены предложения
($)
Изменение цены предложения
(%)
Объём предложения Изменение объёма предложения Изменение объёма предложения
(%)
город 804
11
1.33
1575
-105
-6.25
формат
1-комн. 468 -3 -0.64 487 -34 -6.53
2-комн. 701 21 3.09 621 -42 -6.33
3-комн. 1064 -23 -2.12 366 -37 -9.18
4-комн. 2111 -21 -0.98 101 8 8.60

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведено изменение цены предложения (%).

 

Табл. 5  Изменения цены предложения на прошлой неделе (%) Изменения цены предложения на этой
неделе (%)
Город -0.79
1.33
Форматы
1-комн. 1.07 -0.64
2-комн. -1.88 3.09
3-комн. -1.54 -2.12
4-комн. 4.77 -0.98

 

Основные моменты динамики стоимости аренды:

— общий индекс аренды за прошедшую неделю значительно вырос;
— формат 2-комнатных квартир резко увеличил цену предложения;
— снизили цену предложения форматы 1-, 2- и 4-комнатных квартир;
— за неделю поменяли направление изменения цены предложения форматы 1- и 4-комнатных квартир (рост сменился падением) и формат 2-комнатных (падение перешло в рост);
— 3-комнатные квартиры продолжают уменьшать цену предложения.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное недельное перераспределение долей объёмов предложения по форматам сегодня стало равным 0.88%, что заметно больше, чем было на прошлой неделе (0.60%). Основное перераспределение объёмов предложения: снижение доли объёма предложения в сегменте 3-комнатных квартир в пользу 4-комнатных квартир. Отметим, что формат 3-комнатных квартир продолжает быстро снижать свою долю объёма предложения.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю значительно увеличилась (+0.011). Сегодня средний формат сдаваемой квартиры равен 2.051.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры: динамика стоимости аренды (%), динамика долей объёмов предложения (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($).

 

Табл. 6  Изменение цены предложения (%) Изменение доли объёма предложения (%) Вклад сегмента ($) Комментарии 
Форматы 
1-комн. -0.64 -0.09 -1 Одновременное значительное снижение цены предложения формата 1-комнатных квартир и небольшое уменьшение его доли объёма предложения.
2-комн. 3.09 -0.04 8 Резкий рост цены предложения формата 2-комнатных квартир и небольшое снижение его доли объёма предложения.
3-комн. -2.12 -0.75 -13 Одновременное резкое падение цены предложения формата 3-комнатных квартир и очень большое снижение его доли объёма предложения.
4-комн. -0.98 0.88 17 Значительное снижение цены предложения формата 4-комнатных квартир и очень большой рост его доли объёма предложения.
Всего     11  

Вклады форматов в динамику общего индекса аренды на этой неделе определялись как динамикой долей объёмов предложения, так и изменением цены предложения.

Отметим особенности динамики рынка аренды за неделю:

  • в формате 3-комнатных квартир наблюдается очень большой отрицательный кумулятивный эффект: одновременное резкое снижение цены предложения и объёма предложения;
  • за неделю форматы 1- и 2-комнатных квартир поменяли знаки вкладов, а форматы 3- и 4-комнатных квартир — сохранили знаки вкладов.

 

Ссылки:
1. Методика вычисления индексов.
2. Обзор предложений на рынке недвижимости в Алматы 14.03-21.03.2012

 

Николай Стекольников, аналитик
Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz

Опубликовано 28 марта 2012 г., 12:50.
2137 просмотров

Другие публикации

1
из