№03 (204)

 

ПРОДАЖА КВАРТИР

Изменения цен и объёмов предложения

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Табл. 1 Индекс
($/кв.м)		 Изменение индекса
($/кв.м)		 Изменение индекса
(%)		 Объём предложения Изменение объёма предложения Изменение объёма предложения
(%)
Город 1860 7 0.38 5651 155 2.82
Типы
панель 1707 6 0.35 2704 103 3.96
кирпич 2003 5 0.25 1911 -10 -0.52
монолит 1994 20 1.01 1036 62 6.37
Форматы
1-комн. 1794 19 1.07 1305 12 0.93
2-комн. 1823 18 1.00 1966 41 2.13
3-комн. 1874 -14 -0.74 1867 83 4.65
4-комн. 2111 14 0.67 478 26 5.75
5-комн. 2157 -200 -8.49 35 -7 -16.67
Районы
Алм. 1968 14 0.72 1318 77 6.20
Жет. 1396 13 0.94 413 20 5.09
Ауэз. 1626 12 0.74 1479 61 4.30
Мед. 2352 -17 -0.72 727 -1 -0.14
Туркс. 1255 9 0.72 331 18 5.75
Бост. 2045 19 0.94 1353 -12 -0.88

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены изменения индексов (%).

 

Табл. 2  Изменение индекса на прошлой неделе (%) Изменение индекса на этой
неделе (%)
Город -0.38
 0.38
Типы
панель 0.24 0.35
кирпич -0.45 0.25
монолит -1.40 1.01
Форматы
1-комн. -0.50 1.07
2-комн. -0.39 1.00
3-комн. 0.05 -0.74
4-комн. -1.22 0.67
Районы
Алм. -0.31 0.72
Жет. 2.67 0.94
Ауэз. -0.43 0.74
Мед. -1.17 -0.72
Туркс. -1.81 0.72
Бост. 0.25 0.94

Основные моменты динамики индексов:

По городу:
— средняя по городу цена предложения за неделю значительно выросла;
— основной причиной увеличения индекса является удорожание во многих сегментах рынка.

По типам:
— все рассматриваемые типы строений на этой неделе увеличили цены предложения;
— панель и кирпич показывают примерно одинаковые темпы увеличения цены предложения;
— цена предложения монолита резко выросла;
— панель продолжает дорожать, и монолит сменили удешевление на удорожание.

По форматам:
— за неделю значительно подорожали все форматы, кроме 3-комнатных квартир;
— в сегменте 3-комнатных квартир цена предложения значительно снизилась;
— все рассматриваемые форматы поменяли направление изменения индекса: форматы 1-, 2- и 4-комнатных сменили удешевление на удорожание, а в 3-комнатных удорожание перешло в удешевление;
— наибольшие темпы роста индекса в представление по форматам наблюдаются в сегментах 1- и 2-комнатных квартир.

По районам:
— за неделю значительно снизил цену предложения только Медеуский район;
— в остальных рассматриваемых районах города наблюдается увеличение индексов;
— три района (Алмалинский, Ауэзовский и Турксибский) изменили направления изменения цен предложения прошлой недели;
— в Медеуском районе цена предложения продолжает снижаться, а в Жетысуском и Бостандыкском районах — продолжает расти;
— наибольшие темпы роста индекса в представлении по районам наблюдается в Жетысуском и Бостандыкском районах.

Максимальные изменения индексов:
— наибольшие темпы роста индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдаются в 1-комнатных квартирах (+1.07%), в монолите (+1.01%) и в 2-комнатных квартирах (+1.00%);
— наибольшие темпы падения индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдаются в 3-комнатных квартирах (-0.74%) и в Медеуском районе (-0.72%).

На рис. 1 показана динамика индексов районов города.

 

  Нет данных
  Сильный рост
  Слабый рост
  Нет динамики
  Слабое падение
  Сильное падение
   
Рисунок 1 - Динамика индексов по районам города (18.01-25.01.2012)    

 

Перераспределение объёмов предложения:

По типам строений:

— суммарное недельное перераспределение объёмов предложения сегодня равно 1.14% (на прошлой неделе было меньше во много раз — 0.11%);
— основное перераспределение объёмов предложения по типам: огромное снижение доли объёма предложения кирпича в пользу панели и монолита;
— отметим, что на прошлой неделе произошло аналогичное изменение долей панели и кирпича.

По форматам квартир:
— суммарное недельное перераспределение объёмов предложения сегодня равно 0.81% (на прошлой неделе было меньше почти в три раза — 0.31%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: заметное уменьшение долей объёмов предложения форматов 1-, 2- и 5-комнатных квартир в пользу 3- и 4-комнатных квартир;
— в представлении по форматам структура предложения немного сместилась в сторону более дорогих форматов.

По районам города:
— суммарное недельное перераспределение объёмов предложения сегодня равно 1.44% (на прошлой неделе было меньше почти в два раза — 0.76%;
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: снижение долей объёмов предложения Медеуского и Бостандыкского районов в пользу Алмалинского, Жетысуского и Ауэзовского районов.

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 3 по сегментам рынка приведены следующие параметры: динамика индексов (%), изменение долей объёмов предложения (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($).

 

Табл. 3  Изменение индекса (%) Изменение доли объёма предложения (%)  Вклад сегмента ($) Комментарии 
Типы 
панель 0.35 0.52 12 Одновременное увеличение цены предложения панели и большой рост её доли объёма предложения.
кирпич 0.25 -1.14 -21 Заметное увеличение цены предложения кирпича и огромное падение его доли объёма предложения.
монолит 1.01 0.61 16 Одновременное резкое увеличение цены предложения монолита и большой рост его доли объёма предложения.
Форматы 
1-комн. 1.07 -0.43 -3 Резкий рост цены предложения формата 1-комнатных квартир и значительное снижение его доли объёма предложения.
2-комн. 1.00 -0.24 2 Резкий рост цены предложения формата 2-комнатных квартир и заметное снижение его доли объёма предложения.
3-комн. -0.74 0.58 6 Сильное падение цены предложения формата 3-комнатных квартир и большой рост его доли объёма предложения.
4-комн. 0.67 0.23 6 Одновременное значительное увеличение цены предложения формата 4-комнатных квартир и заметный рост его доли объёма предложения.
5-комн. -8.49 -0.14 -4 Одновременное резкое падение цены предложения формата 5-комнатных квартир и заметное уменьшение его доли объёма предложения.
Районы 
Алм. 0.72 0.74 18 Одновременное очень значительное увеличение цены предложения района и огромный рост его доли объёма предложения.
Жет. 0.94 0.16 3 Одновременное очень значительное увеличение цены предложения района и заметный рост его доли объёма предложения.
Ауэз. 0.74 0.37 9 Одновременное очень значительное увеличение цены предложения района и значительный рост его доли объёма предложения.
Мед. -0.72 -0.38 -11 Одновременное значительное падение цены предложения района и большое снижение его доли объёма предложения.
Туркс. 0.72 0.16 3 Одновременное очень значительное увеличение цены предложения района и заметный рост его доли объёма предложения.
Бост. 0.94 -0.89 -13 Резкий рост цены предложения района и огромное снижение его доли объёма предложения.
Алат. 4.60 -0.16 -2 Резкий рост цены предложения района и небольшое снижение его доли объёма предложения.

 

Основные моменты динамики вкладов сегментов

По типам:
— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями цен предложения, так и динамикой объёмов предложения;
— знаки вкладов всех типов строений полностью совпадают со знаками изменения долей объёмов предложения;
— в сегментах панели и монолита наблюдается кумулятивный эффект (однонаправленное изменения цены предложения и доли объёма предложения);
— кумулятивным эффектом объясняется появление значительных положительных вкладов панели и монолита;
— монолит дал большой отрицательный вклад из-за огромного уменьшения своей доли объёма предложения.

По форматам:
— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись, в основном, изменениями цен предложения;
— знаки вкладов почти всех форматов полностью совпадают со знаками изменения долей объёмов предложения;
— в формате 4-комнатных квартир наблюдается небольшой кумулятивный эффект (однонаправленное изменения цены предложения и доли объёма предложения).

По районам:
— на прошедшей неделе вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей объёмов предложения, так и динамикой индексов;
— знаки вкладов всех районов полностью совпадают со знаками изменения долей объёмов предложения;
— в пяти районах (всех, кроме Бостандыкского и Алатауского) наблюдается кумулятивный эффект (однонаправленное изменение цены предложения и доли объёма предложения);
— положительные вклады дали Алмалинский, Жетысуский, Ауэзовский и Турксибский районы, в которых наблюдаются увеличения долей объёмов предложения;
— отрицательные вклады дали Медеуский, Бостандыкский и Алатауский районы, в которых доли объёмов предложения за прошедшую неделю снизились.

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объёмов предложения

В таблице 4 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

табл. 4 ОИА Изменение цены предложения
($)		 Изменение цены предложения
(%)		 Объём предложения Изменение объёма предложения Изменение объёма предложения
(%)
город 786
 8
 1.06
 1816
 -52
 -2.78
формат
1-комн. 472 1 0.21 533 -25 -4.48
2-комн. 691 -16 -2.26 711 -33 -4.44
3-комн. 1058 28 2.72 467 6 1.30
4-комн. 1822 12 0.66 105 0 0.00

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: изменения цены предложения (%).

 

Табл. 5  Изменения цены предложения на прошлой неделе (%) Изменения цены предложения на этой
неделе (%)
Город 1.16
 1.06
Форматы
1-комн. 1.29 0.21
2-комн. 1.58 -2.26
3-комн. -0.77 2.72
4-комн. 5.66 0.66

 

Основные моменты динамики стоимости аренды:

  • общий индекс аренды продолжает расти с большим темпом;
  • заметно снизилась цена предложения в сегменте 2-комнатных квартир;
  • значительно подорожали 3- и 4-комнатные квартиры;
  • цена предложения в формате 1-комнатных квартир немного увеличилась;
  • форматы 2- и 3-комнатных квартир за неделю поменяли направление изменения цены предложения;
  • форматы 1- и 4-комнатных квартир продолжают дорожать.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное недельное перераспределение долей объёмов предложения по форматам сегодня равно огромной величине 1.20% (на прошлой неделе было намного больше — 3.09%). Основное перераспределение объёмов предложения: большое уменьшение доли объёма предложения формата 1- и 2-комнатных квартир в пользу 3- и 4-комнатных.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю значительно выросла (+0.019) за счёт большого перераспределения предложения. Сегодня средний формат сдаваемой квартиры равен 2.079.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры: динамика стоимости аренды (%), динамика долей объёмов предложения (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($).

 

Табл. 6  Изменение цены предложения (%) Изменение доли объёма предложения (%) Вклад сегмента ($) Комментарии 
Форматы 
1-комн. 0.21 -0.52 -2 Небольшое увеличение цены предложения формата 1-комнатных квартир и очень большое падение его доли объёма предложения.
2-комн. -2.26 -0.68 -11 Одновременное резкое падение цены предложения формата 2-комнатных квартир и очень большое снижение его доли объёма предложения.
3-комн. 2.72 1.04 18 Одновременное резкое увеличение цены предложения формата 3-комнатных квартир и огромный рост его доли объёма предложения.
4-комн. 0.66 0.16 3 Одновременное заметное увеличение цены предложения формата 4-комнатных квартир и небольшой рост его доли объёма предложения.
Всего     8  

Вклады форматов в динамику общего индекса аренды на этой неделе определялись как динамикой долей объёмов предложения, так и изменением цены предложения. Знаки вкладов всех форматов полностью совпадают со знаками изменения долей объёмов предложения.

Отметим особенности динамики рынка аренды за неделю:

  • в форматах 2-, 3- и 4-комнатных квартир наблюдается кумулятивный эффект (однонаправленное изменения цены предложения и объёма предложения);
  • кумулятивным эффектом объясняется появление очень больших по величине вкладов форматов 2- и 3-комнатных квартир;
  • в сегменте 1-комнатных квартир небольшое удорожание компенсировалось большим падением доли объёма предложения, что привело к появлению небольшого отрицательного вклада;
  • отметим, что картина кладов форматов на прошлой неделе была почти полностью обратной.

 

Николай Стекольников, аналитик.