№01 (202)

 

ПРОДАЖА КВАРТИР

Изменения цен и объёмов предложения

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Табл. 1	Индекс ($/кв.м)	Изменение индекса ($/кв.м)	Изменение индекса (%)	Объём предложения	Изменение объёма предложения	Изменение объёма предложения (%)
Город	1860	-9	-0.48	5306	1444	37.39
Типы
панель	1697	-12	-0.70	2505	772	44.55
кирпич	2007	30	1.52	1859	455	32.41
монолит	2002	-43	-2.10	942	217	29.93
Форматы
1-комн.	1784	11	0.62	1251	411	48.93
2-комн.	1812	-5	-0.28	1848	537	40.96
3-комн.	1887	-15	-0.79	1736	413	31.22
4-комн.	2123	-24	-1.12	434	77	21.57
5-комн.	2450	344	16.33	37	6	19.35
Районы
Алм.	1960	19	0.98	1193	328	37.92
Жет.	1347	-8	-0.59	357	118	49.37
Ауэз.	1621	-2	-0.12	1395	444	46.69
Мед.	2397	11	0.46	699	162	30.17
Туркс.	1269	17	1.36	302	60	24.79
Бост.	2021	-32	-1.56	1332	332	33.20

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены изменения индексов (%).

 

Табл. 2	Изменение индекса на позапрошлой неделе (%)	Изменение индекса на этой неделе (%)
Город	0.81	-0.48
Типы
панель	0.95	-0.70
кирпич	0.25	1.52
монолит	1.74	-2.10
Форматы
1-комн.	0.85	0.62
2-комн.	1.23	-0.28
3-комн.	1.01	-0.79
4-комн.	-0.74	-1.12
Районы
Алм.	-0.72	0.98
Жет.	1.80	-0.59
Ауэз.	-0.31	-0.12
Мед.	0.29	0.46
Туркс.	-0.08	1.36
Бост.	2.29	-1.56

Основные моменты динамики индексов:

По городу:
— средняя по городу цена предложения за две недели значительно снизилась;
— основные причины падения индекса: удешевление во многих сегментах рынка и смещение структуры предложения в сторону относительно недорогих сегментов.

По типам:
— панель и монолит показали сильное снижение цены предложения;
— кирпич продолжает дорожать, темп роста индекса резко увеличился;
— панель и монолит поменяли направление изменения индекса: удорожание позапрошлой недели сменилось сегодняшним удешевлением.

По форматам:
— за две недели подешевели все форматы, кроме 1-комнатных квартир;
— продолжается рост индекса в сегменте 1-комнатных квартир и падение индекса в сегменте 4-комнатных квартир;
— поменяли направление изменения индекса форматы 2- и 3-комнатных квартир (удорожание сменилось удешевлением);
— в сегментах 2-, 3- и 4-комнатных квартир наблюдается закономерность — чем выше формат квартиры, тем больше темп падения индекса;
— самый большой темп падения индекса наблюдается в сегменте 4-комнатных квартир;
— рост индекса наблюдается только в сегменте 1-комнатных квартир.

По районам:
— три района (Алмалинский, Медеуский и Турксибский) за две недели подорожали;
— в остальных районах города наблюдается снижение индексов;
— все районы, кроме Ауэзовского и Медеуского, изменили направления изменения цен предложения позапрошлой недели;
— в Медеуском районе индекс продолжает расти, а в Ауэзовском — снижаться;
— максимальный темп роста индекса в представлении по районам наблюдается в Алмалинском районе;
— максимальное падение индекса в представлении по районам наблюдается в Бостандыкском районе.

Максимальные изменения индексов:
— наибольший темп роста индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдаются в сегменте кирпича (+1.52%);
— наибольший темп падения индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдаются в сегменте монолита (-2.10%).

На рис. 1 показана динамика индексов районов города.

 

		Нет данных
		Сильный рост
		Слабый рост
		Нет динамики
		Слабое падение
		Сильное падение
Рисунок 1 - Динамика индексов по районам города (28.12.11-11.01.2012)

 

Перераспределение объёмов предложения:

По типам строений:

— суммарное двухнедельное перераспределение объёмов предложения сегодня равно 2.34% (на позапрошлой неделе было меньше в четыре раза — 0.54%);
— основное перераспределение объёмов предложения по типам: огромное уменьшение долей объёма предложения кирпича и монолита в пользу панели;
— в представлении по типам строений структура предложения сместилась в сторону более дешёвых типов.

По форматам квартир:
— суммарное двухнедельное перераспределение объёмов предложения сегодня равно 2.71% (на позапрошлой неделе было заметно меньше —1.62%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: уменьшение долей объёмов предложения форматов 3-, 4- и 5-комнатных квартир в пользу 1- и 2-комнатных квартир;
— в представлении по форматам структура предложения сместилась в сторону более дешёвых форматов.

По районам города:
— суммарное двухнедельное перераспределение объёмов предложения сегодня равно 2.29% (на позапрошлой неделе было ниже почти в три раза — 0.79%;
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: снижение долей объёмов предложения Медеуского, Турксибского и Бостандыкского районов в пользу Жетысуского и Ауэзовского районов;
— в представлении по районам структура предложения сместилась в сторону более дешёвых районов.

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 3 по сегментам рынка приведены следующие параметры: динамика индексов (%), изменение долей объёмов предложения (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($).

 

Табл. 3	Изменение индекса (%)	Изменение доли объёма предложения (%)	Вклад сегмента ($)	Комментарии
Типы
панель	-0.70	2.34	34	Значительное снижение цены предложения панели и огромный рост её доли объёма предложения.
кирпич	1.52	-1.32	-15	Резкий рост цены предложения кирпича и огромное снижение его доли объёма предложения.
монолит	-2.10	-1.02	-28	Одновременное резкое снижение цены предложения монолита и огромное падение его доли объёма предложения.
Форматы
1-комн.	0.62	1.83	35	Одновременное значительное увеличение цены предложения формата 1-комнатных квартир и огромный рост его доли объёма предложения.
2-комн.	-0.28	0.88	14	Заметное снижение цены предложения формата 2-комнатных квартир и очень большой рост его  доли объёма предложения.
3-комн.	-0.79	-1.54	-34	Одновременное значительное снижение цены предложения формата 3-комнатных квартир и огромное падение его доли объёма предложения.
4-комн.	-1.12	-1.06	-24	Одновременное резкое снижение цены предложения формата 4-комнатных квартир и огромное падение его доли объёма предложения.
5-комн.	16.33	-0.11	0	Резкий рост цены предложения формата 5-комнатных квартир и небольшое снижение его доли объёма предложения.
Районы
Алм.	0.98	0.09	6	Одновременное значительное увеличение цены предложения района и очень небольшой рост его доли объёма предложения.
Жет.	-0.59	0.54	7	Значительное снижение цены предложения района и большой рост его доли объёма предложения.
Ауэз.	-0.12	1.67	26	Небольшое снижение цены предложения района и огромный рост его доли объёма предложения.
Мед.	0.46	-0.73	-16	Значительный рост цены предложения района и очень большое снижение его доли объёма предложения.
Туркс.	1.36	-0.57	-6	Резкий рост цены предложения района и очень большое снижение его доли объёма предложения.
Бост.	-1.56	-0.79	-24	Одновременное резкое снижение цены предложения района и очень большое падение его доли объёма предложения.
Алат.	2.63	-0.20	-2	Резкий рост цены предложения района и заметное снижение его доли объёма предложения.

 

Основные моменты динамики вкладов сегментов

По типам:
— на прошедших двух неделях вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями цен предложения, так и динамикой объёмов предложения;
— знаки вкладов всех типов строений полностью совпадают со знаками изменения долей объёмов предложения;
— панель дала очень большой положительный вклад из-за огромного роста своей доли объёма предложения;
— в сегменте кирпича произошла частичная компенсация эффектов увеличения цены предложения и уменьшения доли объёма предложения;
— в сегменте монолита наблюдается кумулятивный эффект (однонаправленное изменение цены предложения и доли объёма предложения);
— кумулятивным эффектом объясняется появление большого отрицательного вклада монолита.

По форматам:
— на прошедших двух неделях вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями цен предложения, так и динамикой объёмов предложения;
— знаки вкладов почти всех форматов полностью совпадают со знаками изменения долей объёмов предложения;
— в форматах 1-, 3- и 4-комнатных квартир наблюдается кумулятивный эффект (однонаправленное изменения цены предложения и доли объёма предложения;
— кумулятивным эффектом и огромным изменением долей объёма предложения объясняется появление очень большого положительного вклада формата 1-комнатных квартир и очень больших отрицательных вкладов форматов 3- и 4-комнатных квартир.

По районам:
— на прошедших двух неделях вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей объёмов предложения, так и динамикой индексов;
— знаки вкладов всех районов полностью совпадают со знаками изменения долей объёмов предложения;
— в Алмалинском и Бостандыкском районах наблюдается кумулятивный эффект (однонаправленное изменение цены предложения и доли объёма предложения);
— положительные вклады дали Алмалинский, Жетысуский и Ауэзовский районы;
— отрицательные вклады дали Медеуский, Турксибский, Бостандыкский и Алатауский районы, в которых за неделю снизились доли объёмов предложения.

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объёмов предложения

В таблице 4 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его двухнедельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

табл. 4	ОИА	Изменение цены предложения ($)	Изменение цены предложения (%)	Объём предложения	Изменение объёма предложения	Изменение объёма предложения (%)
город	769	4	0.55	1931	441	29.60
формат
1-комн.	465	-10	-2.11	577	105	22.25
2-комн.	696	5	0.72	728	162	28.62
3-комн.	1038	33	3.28	536	167	45.26
4-комн.	1713	-141	-7.61	90	7	8.43

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: изменения цены предложения (%).

 

Табл. 5	Изменения цены предложения на позапрошлой неделе (%)	Изменения цены предложения на этой неделе (%)
Город	-3.41	0.55
Форматы
1-комн.	2.81	-2.11
2-комн.	-2.54	0.72
3-комн.	-4.01	3.28
4-комн.	0.76	-7.61

 

Основные моменты динамики стоимости аренды:

• сегодня наблюдается заметное увеличение общего индекса аренды;
• значительно снизилась цена предложения в сегментах 1- и 4-комнатных квартир;
• заметно подорожали 2- и 3-комнатные квартиры;
• все рассматриваемые форматы за две недели поменяли направление изменения цены предложения.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное двухнедельное перераспределение долей объёмов предложения по форматам сегодня равно огромной величине 2.99% (на позапрошлой неделе было значительно меньше — 1.59%). Основное перераспределение объёмов предложения: огромное уменьшение доли объёма предложения форматов 1- и 4-комнатных квартир в пользу 3-комнатных.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за две недели заметно увеличилась (+0.030) за счёт огромного перераспределения предложения. Сегодня средний формат сдаваемой квартиры равен 2.072.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: динамика стоимости аренды (%), динамика долей объёмов предложения (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($).

 

Табл. 6	Изменение цены предложения (%)	Изменение доли объёма предложения (%)	Вклад сегмента ($)	Комментарии
Форматы
1-комн.	-2.11	-1.80	-12	Одновременное резкое снижение цены предложения формата 1-комнатных квартир и огромное падение его доли объёма предложения.
2-комн.	0.72	-0.29	0	Значительный рост цены предложения формата 2-комнатных квартир и существенное снижение его доли объёма предложения.
3-комн.	3.28	2.99	39	Одновременное резкое увеличение цены предложения формата 3-комнатных квартир и огромный рост его доли объёма предложения.
4-комн.	-7.61	-0.91	-23	Одновременное резкое снижение цены предложения формата 4-комнатных квартир и очень большое падение его доли объёма предложения.
Всего			4

За прошедшие две недели вклады форматов в динамику общего индекса аренды определялись как динамикой долей объёмов предложения, так и изменением цены предложения.

Отметим особенности динамики рынка аренды за две недели:

• в форматах 1-, 3- и 4-комнатных квартир наблюдается кумулятивный эффект (однонаправленное изменения цены предложения и объёма предложения);
• кумулятивным эффектом объясняется появление очень больших по величине вкладов форматов 1-, 3- и 4-комнатных квартир;
• в сегменте 2-комнатных квартир небольшое удорожание сопровождалось существенным падением доли объёма предложения, что привело к появлению нулевого вклада.

 

Николай Стекольников, аналитик.