№13 (214)

 

ПРОДАЖА КВАРТИР

Изменения цен и объёмов предложения

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Табл. 1 Индекс
($/кв.м)		 Изменение индекса
($/кв.м)		 Изменение индекса
(%)		 Объём предложения Изменение объёма предложения Изменение объёма предложения
(%)
Город 1860
 1
 0.05
 6302
 508
 8.77
Типы
панель 1702 3 0.18 3022 257 9.29
кирпич 2001 -3 -0.15 2216 188 9.27
монолит 2015 6 0.30 1064 63 6.29
Форматы
1-комн. 1785 5 0.28 1506 170 12.72
2-комн. 1818 -3 -0.16 2147 149 7.46
3-комн. 1884 4 0.21 2133 173 8.83
4-комн. 2126 2 0.09 473 11 2.38
5-комн. 2444 116 4.98 43 5 13.16
Районы
Алм. 1963 -12 -0.61 1451 209 16.83
Жет. 1394 1 0.07 435 26 6.36
Ауэз. 1648 15 0.92 1709 175 11.41
Мед. 2396 -7 -0.29 788 52 7.07
Туркс. 1282 24 1.91 426 26 6.50
Бост. 2041 1 0.05 1448 19 1.33

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены изменения индексов (%).

 

Табл. 2  Изменение индекса на прошлой неделе (%) Изменение индекса на этой
неделе (%)
Город 0.11
 0.05
Типы
панель -0.47 0.18
кирпич -0.05 -0.15
монолит 1.98 0.30
Форматы
1-комн. -0.22 0.28
2-комн. 0.05 -0.16
3-комн. 0.27 0.21
4-комн. 0.76 0.09
Районы
Алм. 0.10 -0.61
Жет. -0.43 0.07
Ауэз. -0.73 0.92
Мед. 1.39 -0.29
Туркс. -0.87 1.91
Бост. -0.24 0.05

Основные моменты динамики индексов:

По городу:
— продолжается медленное увеличение средней по городу цены предложения;
— темп роста индекса снова, как и на прошлой неделе, заметно снизился;
— основной причиной небольшого изменения среднего по городу индекса является значительная, но разнонаправленная динамика в различных сегментах рынка.

По типам:
— панель, после значительного снижения индекса на прошлой неделе, сегодня показывает заметный рост;
— кирпич продолжает снижать цену предложения, темп падения индекса заметно вырос;
— монолит продолжает увеличивать цену предложения, темп роста индекса значительно снизился;
— только панель на этой неделе поменяла направление изменения индекса.

По форматам:
— за неделю немного снизился индекс только в сегменте 2-комнатных квартир;
— остальные форматы (1-, 3- и 4-комнатные квартиры) увеличили цены предложения;
— форматы 3- и 4-комнатных квартир сохранили направление изменения индекса: продолжается подъём;
— форматы 1- и 2-комнатных квартир поменяли направления изменения цены предложения;
— наибольший темп роста индекса в представлении по форматам наблюдается в сегменте 1-комнатных квартир.

По районам:
— сильный рост цен предложения наблюдается на этой неделе только в двух районах: Ауэзовском и Турксибском;
— незначительные изменения индексов произошли в Жетысуском и Бостандыкском районах;
— заметное снижение индексов было в Алмалинском и Медеуском районах;
— все рассматриваемые районы поменяли направления изменения цен предложения;
— наибольший темп роста индекса в представлении по районам наблюдается в Турксибском районе;
— наибольший темп падения индекса в представлении по районам наблюдается в Алмалинском районе.

Максимальные изменения индексов:
— максимальный темп роста индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдается в Турксибском районе (+1.91%);
— наибольший темп падения индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдается в Алмалинском районе (-0.61%).

На рис. 1 показана динамика индексов районов города.

 

  Нет данных
  Сильный рост
  Слабый рост
  Нет динамики
  Слабое падение
  Сильное падение
   
Рисунок 1 - Динамика индексов по районам города (28.03-04.04.2012)    

 

Перераспределение объёмов предложения:

По типам строений:
— суммарное недельное перераспределение объёмов предложения сегодня равно 0.39%, что заметно больше, чем на прошлой неделе (0.29%);
— основное перераспределение объёмов предложения по типам: снижение доли объёма предложения монолита в пользу панели и кирпича;
— панель и кирпич продолжают увеличивать свои доли объёма предложения, монолит — продолжает снижать свою долю;
— отметим, что на прошлой неделе было аналогичное перераспределение долей объёмов предложения;
— в представлении по типам структура предложения сместилась в сторону сегментов с относительно низкими индексами.

По форматам квартир:
— суммарное недельное перераспределение объёмов предложения сегодня равно 0.88%, что значительно больше, чем на прошлой неделе (0.52%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: заметное уменьшение долей объёмов предложения форматов 2- и 3-комнатных квартир в пользу 1-комнатных;
— все форматы за неделю поменяли направления изменения долей объёмов предложения;
— в представлении по форматам структура предложения сместилась в сторону сегментов с относительно низкими индексами.

По районам города:
— суммарное недельное перераспределение объёмов предложения сегодня равно 2.23%, что значительно больше, чем на прошлой неделе (1.62%);
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: огромное снижение доли объёма предложения Бостандыкского района в пользу Алмалинского и Ауэзовского районов;
— Ауэзовский район продолжает увеличивать свою долю объёма предложения, а Жетысуский, Турксибский и Алатауский — продолжают снижать свои доли;
— Алмалинский, Медеуский и Бостандыкский районы поменяли направления изменения долей объёмов предложения;
— в представлении по районам структура предложения сместилась в сторону сегментов с относительно низкими индексами.

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 3 по сегментам рынка приведены следующие параметры: динамика индексов (%), изменение долей объёмов предложения (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($).

 

Табл. 3  Изменение индекса (%) Изменение доли объёма предложения (%)  Вклад сегмента ($) Комментарии 
Типы 
панель 0.18 0.23 6 Одновременное небольшое увеличение индекса панели и значительный рост её доли объёма предложения.
кирпич -0.15 0.16 2 Небольшое снижение индекса кирпича и заметный рост его доли объёма предложения.
монолит 0.30 -0.39 -7 Заметное увеличение индекса монолита и значительное снижение его доли объёма предложения.
Форматы 
1-комн. 0.28 0.84 16 Одновременное заметное увеличение индекса формата 1-комнатных квартир и очень большой рост его доли объёма предложения.
2-комн. -0.16 -0.42 -8 Одновременное заметное уменьшение индекса формата 2-комнатных квартир и значительное снижение его доли объёма предложения.
3-комн. 0.21 0.02 2 Одновременное заметное увеличение индекса формата 3-комнатных квартир и небольшой рост его доли объёма предложения.
4-комн. 0.09 -0.47 -10 Небольшое увеличение индекса формата 4-комнатных квартир и сильное снижение его доли объёма предложения.
5-комн. 4.98 0.03 1 Одновременное резкое увеличение индекса формата 5-комнатных квартир и небольшой рост его доли объёма предложения.
Районы 
Алм. -0.61 1.59 28 Значительное снижение индекса района и огромный рост его доли объёма предложения.
Жет. 0.07 -0.16 -2 Небольшое увеличение индекса района и заметное снижение его доли объёма предложения.
Ауэз. 0.92 0.64 15 Одновременное значительное увеличение индекса района и очень большой рост его доли объёма предложения.
Мед. -0.29 -0.20 -6 Одновременное заметное уменьшение индекса района и значительное снижение его доли объёма предложения.
Туркс. 1.91 -0.14 0 Резкое увеличение индекса района и заметное снижение его доли объёма предложения.
Бост. 0.05 -1.69 -34 Небольшое увеличение индекса района и огромное падение его доли объёма предложения.
Алат. 1.62 -0.05 0 Резкое увеличение индекса района и небольшое снижение его доли объёма предложения.

 

Основные моменты динамики вкладов сегментов

По типам:
— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись, в основном, изменениями долей объёмов предложения;
— знаки вкладов всех типов строений совпадают со знаками изменения долей объёмов предложения;
— в сегменте панели наблюдается небольшой положительный кумулятивный эффект: одновременный рост индекса и доли объёма предложения;
— разнонаправленность изменений индексов и долей объёмов предложения привела к компенсирующему эффекту в сегментах кирпича и монолита.

По форматам:
— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись, в основном, изменениями долей объёмов предложения;
— знаки вкладов всех форматов совпадают со знаками изменения долей объёмов предложения;
— в формате 1-комнатных наблюдается сильный, а в форматах 3- и 5-комнатных квартир — слабый положительный кумулятивный эффект (одновременный рост цен предложения и долей объёмов предложения);
— в формате 2-комнатных квартир наблюдается отрицательный кумулятивный эффект (одновременное падение цены предложения и доли объёма предложения);
— отметим, что за неделю все форматы поменяли знаки вкладов.

По районам:
— на прошедшей неделе вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей объёмов предложения, так и изменениями индексов;
— знаки вкладов почти всех районов совпадают со знаками изменения долей объёмов предложения;
— в Медеуском районе наблюдается сильный отрицательный кумулятивный эффект (одновременное заметное падение индекса и доли объёмов предложения);
— в Ауэзовском районе наблюдается сильный положительный кумулятивный эффект (одновременное значительное увеличение индекса и доли объёма предложения);
— отметим, что за неделю все районы, кроме Ауэзовского и Жетысуского, поменяли знаки вкладов.

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объёмов предложения

В таблице 4 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

табл. 4 ОИА Изменение цены предложения
($)		 Изменение цены предложения
(%)		 Объём предложения Изменение объёма предложения Изменение объёма предложения
(%)
город 778
 -26
 -3.20
 1684
 109
 6.92
формат
1-комн. 469 1 0.21 518 31 6.37
2-комн. 680 -21 -3.00 655 34 5.48
3-комн. 1064 0 0.00 412 46 12.57
4-комн. 1853 -258 -12.22 99 -2 -1.98

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведено изменение цены предложения (%).

 

Табл. 5  Изменения цены предложения на прошлой неделе (%) Изменения цены предложения на этой
неделе (%)
Город 1.33
 -3.20
Форматы
1-комн. -0.64 0.21
2-комн. 3.09 -3.00
3-комн. -2.12 0.00
4-комн. -0.98 -12.22

 

Основные моменты динамики стоимости аренды:

  • общий индекс аренды за прошедшую неделю резко снизился;
  • увеличил цену предложения только формат 1-комнатных квартир;
  • резко снизили цену предложения форматы 2- и 4-комнатных квартир;
  • цена предложения 3-комнатных квартир за неделю не изменилась;
  • 4-комнатные квартиры продолжают быстро уменьшать цену предложения.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное недельное перераспределение долей объёмов предложения по форматам сегодня стало равным 1.23%, что заметно больше, чем было на прошлой неделе (0.88%). Основное перераспределение объёмов предложения: снижение доли объёма предложения в сегментах 2- и 4-комнатных квартир в пользу 3-комнатных квартир. Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю незначительно увеличилась (+0.004). Сегодня средний формат сдаваемой квартиры равен 2.055.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры: динамика стоимости аренды (%), динамика долей объёмов предложения (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($).

 

Табл. 6  Изменение цены предложения (%) Изменение доли объёма предложения (%) Вклад сегмента ($) Комментарии 
Форматы 
1-комн. 0.21 -0.16 -1 Небольшое увеличение цены предложения формата 1-комнатых квартир и заметное снижение его доли объёма предложения.
2-комн. -3.00 -0.53 -12 Одновременное резкое падение цены предложения формата 2-комнатых квартир и большое снижение его доли объёма предложения.
3-комн. 0.00 1.23 13 Огромный рост доли объёма предложения формата 3-комнатных квартир и неизменность его цены предложения.
4-комн. -12.22 -0.53 -26 Одновременное резкое падение цены предложения формата 4-комнатых квартир и большое снижение его доли объёма предложения.
Всего     -26  

Вклады форматов в динамику общего индекса аренды на этой неделе определялись как динамикой долей объёмов предложения, так и изменением цены предложения.

Отметим особенности динамики рынка аренды за неделю:

  • в формате 2- и 4-комнатных квартир наблюдается очень большой отрицательный кумулятивный эффект: одновременное резкое снижение цены предложения и объёма предложения;
  • огромный положительный вклад формата 3-комнатных квартир образовался из-за резкого роста его доли объёма предложения;
  • за неделю все форматы, кроме 1-комнатных квартир, поменяли знаки вкладов.

 

Ссылки:
1. Методика вычисления индексов
2. Обзор предложений на рынке недвижимости в Алматы 21.03-28.03.2012.

 

Николай Стекольников, аналитик
Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz