№17 (166)

 

Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Таблица 1 Индекс Изменение ($/кв.м) Изменение (%) Предложение Изменение к-ва квартир Изменение (%)
Город 1784 -6 -0.34 6098 -272 -4.27
Типы
Панель 1638 -4 -0.24 3117 -9 -0.29
Кирпич 1926 1 0.05 2026 -186 -8.41
Монолит 1957 9 0.46 955 -77 -7.46
Форматы
1-комн. 1694 -5 -0.29 1415 -126 -8.18
2-комн. 1745 -11 -0.63 2083 -96 -4.41
3-комн. 1793 -11 -0.61 2031 -46 -2.21
4-комн. 2096 -6 -0.29 534 7 1.33
5-комн. 2368 113 5.01 35 -11 -23.91
Районы
Алм. 1877 -16 -0.85 1309 -86 -6.16
Жет. 1308 -6 -0.46 395 -27 -6.40
Ауэз. 1567 -3 -0.19 1721 -34 -1.94
Мед. 2371 17 0.72 714 -61 -7.87
Туркс. 1210 -17 -1.39 376 -27 -6.70
Бост. 1949 -4 -0.20 1540 -36 -2.28

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды индексов на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 2 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город 0.51 -0.34 Тренд среднего по городу индекса изменил направление. Значительное увеличение индекса сменилось заметным уменьшением
Типы
Панель 0.31 -0.24 Панель после заметного удорожания подешевела
Кирпич 0.52 0.05 Приостановилось быстрое удорожание кирпича
Монолит 0.41 0.46 Продолжается рост индекса монолита. Темп остаётся значительным
Форматы
1-комн. 0.35 -0.29 Формат после заметного удорожания подешевел
2-комн. 0.34 -0.63 Формат после заметного удорожания значительно подешевел
3-комн. 0.61 -0.61 Формат после сильного удорожания значительно подешевел
4-комн. 0.62 -0.29 Формат после сильного удорожания заметно подешевел
Районы
Алм. 0.37 -0.85 Район после заметного удорожания сильно подешевел
Жет. 0.61 -0.46 Район после сильного удорожания значительно подешевел
Ауэз. 0.71 -0.19 Район после сильного удорожания немного подешевел
Мед. 0.64 0.72 Продолжается удорожание района. Темп увеличения индекса немного вырос и стал очень высоким
Туркс. -0.24 -1.39 Продолжается удешевление района. Темп падения индекса сильно вырос и стал очень высоким
Бост. 1.09 -0.20 Район после очень сильного удорожания немного подешевел

Отметим следующее по индексам:

— панель после удорожания стала понемногу дешеветь;
— приостановился рост индекса кирпича;
— продолжается достаточно быстрое удорожание монолита;

— все форматы на этой неделе показали уменьшение индексов;
— все рассматриваемые форматы изменили направления трендов индексов (удорожание перешло в удешевление);

— за неделю все рассматриваемые районы, кроме Медеуского, показали уменьшение своих индексов;
— все районы, кроме Медеуского, изменили направления трендов индексов;
— Медеуский район продолжает дорожать с хорошим темпом;

— максимальный темп роста индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдается в Медеуском районе (+0.72%);
— максимальный темп падения индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдается в Турксибском районе (-1.39%).

На рис. 1 показана динамика индексов по районам города.

 

 

Изменения долей рынка

Объёмы перераспределения рынка:

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по типам сегодня очень высокий и равен 2.04% (на прошлой неделе был значительно меньше — 0.82%);

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам на этой неделе составил 1.18% (на прошлой неделе был значительно меньше — 0.47%);

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по районам составил 1.20% (на прошлой неделе был немного больше — 1.46%).

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 3 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды индексов (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($), а также комментарии.

 

Таблица 3

 Тренд индекса (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Типы
Панель -0.24 2.04 31 Заметное удешевление панели и захват огромной части рынка
Кирпич 0.05 -1.50 -28 Потеря огромной части рынка при практически неизменном индексе
Монолит 0.46 -0.54 -9 Значительное удорожание  монолита и потеря большой части рынка
Форматы
1-комн. -0.29 -0.99 -18 Одновременное заметное удешевление формата и потеря огромной части рынка
2-комн. -0.63 -0.05 -4 Одновременное сильное удешевление формата и потеря небольшой части рынка
3-комн. -0.61 0.70 9 Сильное удешевление формата и приобретение большой части рынка
4-комн. -0.29 0.48 10 Заметное удешевление формата и приобретение значительной части рынка
5-комн. 5.01 -0.15 -3 Очень сильное удорожание формата и потеря заметной части рынка
Районы
Алм. -0.85 -0.43 -12 Одновременное очень сильное удешевление района и потеря значительной части рынка
Жет. -0.46 -0.15 -2 Одновременное значительное удешевление района и потеря заметной части рынка
Ауэз. -0.19 0.67 10 Небольшое удешевление района и приобретение большой части рынка
Мед. 0.72 -0.46 -9 Сильное удорожание района и потеря значительной части рынка
Туркс. -1.39 -0.16 -3 Одновременное очень сильное удешевление района и потеря заметной части рынка
Бост. -0.20 0.51 9 Небольшое удешевление района и приобретение большой части рынка
Алат. 4.54 0.01 1 Очень сильное удорожание района при неизменной доле рынка

По типам:

— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов всех типов строений полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— большие отрицательные вклады в динамику среднего по городу индекса дали кирпич и монолит (суммарно −37$);
— панель дала очень большой положительный вклад (+31$);
— сложение противоположных по знаку слагаемых дало итоговое значение тренда среднего по городу индекса
+31$-28$-9$=-6$.

По форматам:

— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов всех рассматриваемых форматов полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— конкурентами по вкладам были сегменты 3- и 4-комнатных квартир с одной стороны (+19$), и остальные форматы с другой стороны (суммарно −25$);
— сложение противоположных по знаку вкладов определило итоговое значение тренда
-18$-4$+9$+10$-3$=-6$.

По районам:

— на прошедшей неделе вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов всех районов полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— три района дали положительные вклады в динамику среднего по городу индекса, четыре — отрицательные вклады;
— конкурентами по вкладам были Алмалинский, Жетысуский, Медеуский и Турксибский районы с одной стороны (суммарно −26$), и остальные районы с другой стороны (суммарно +20$);
— сложение больших по величине, но противоположных по знаку, вкладов, определило итоговое значение тренда
-12$-2$+10$-9$-3$+9$+1$=-6$.

Детальный анализ показал, что за неделю на рынке продаж квартир происходил отток предложения в широком интервале индексов от 1 200$ до 3 100$. Максимум оттока предложения находится в области индексов около 2 100$, что значительно выше области максимума распределения предложения (около 1 700$).

На фоне общего снижения предложения произошёл преимущественный отток относительно дорогого жилья, что и привело к заметному уменьшению среднего по городу индекса (-6$).

 

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 4 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Таблица 4 ОИА +/- $ +/- % Предложение +/- Кол-во +/- %
Город 740 3 0.43 1791 -87 -4.63
Формат $/месяц +/- $ +/- % Предложение +/- Кол-во +/- %
1-комн. 425 -8 -1.85 551 -13 -2.30
2-комн. 645 -14 -2.12 714 -46 -6.05
3-комн. 983 -1 -0.10 417 -25 -5.66
4-комн. 2032 205 11.22 109 -3 -2.68

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды стоимости аренды на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 5 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город 2.66
 0.43
 Продолжается увеличение общего индекса аренды. Темп роста сильно уменьшился, но остаётся значительным
Форматы
1-комн. 2.12 -1.85 Формат резко подешевел после сильного удорожания
2-комн. 0.92 -2.12 Формат очень резко подешевел после сильного удорожания
3-комн. 1.23 -0.10 Формат незначительно подешевел после сильного удорожания
4-комн. 8.94 11.22 Продолжается удорожание формата. Темп роста стоимости аренды ещё увеличился и стал очень высоким

 

Изменение долей рынка

Общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам сегодня равен 0.86% (на прошлой неделе был намного больше — 2.33%).

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю незначительно уменьшилась (-0.007). Сегодня этот показатель равен 2.047.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды стоимости аренды (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($), а также комментарии.

 

Таблица 6 Тренд стоимости (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Форматы
1-комн. -1.85 0.73 0 Очень сильное удешевление формата и захват большой части рынка
2-комн. -2.12 -0.60 -9 Одновременное очень сильное удешевление формата и потеря большой части рынка
3-комн. -0.10 -0.25 -3 Одновременное небольшое удешевление формата и потеря заметной части рынка
4-комн. 11.22 0.12 15 Одновременное огромное удорожание формата и приобретение небольшой части рынка
Всего     3

На прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как динамикой долей рынка, так и изменением стоимости аренды.

На этой неделе положительный вклад дал только сегмент 4-комнатных квартир (+15$), а вклады остальных форматов составили отрицательную величину (суммарно −12$).

Сложение вкладов с разными знаками привело к итоговому тренду общего индекса аренды
+0$-9$-3$+15$=+3$.

 

Николай Стекольников, аналитик.