№04 (153)

 

Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Таблица 1 Индекс Изменение ($/кв.м) Изменение (%) Предложение Изменение к-ва квартир Изменение (%)
Город 1770 3 0.17 5873 288 5.16
Типы
Панель 1609 3 0.19 2912 142 5.13
Кирпич 1921 -4 -0.21 2041 113 5.86
Монолит 1945 15 0.78 920 33 3.72
Форматы
1-комн. 1683 8 0.48 1396 64 4.80
2-комн. 1724 -7 -0.40 1976 152 8.33
3-комн. 1800 17 0.95 1942 20 1.04
4-комн. 2047 -36 -1.73 508 42 9.01
5-комн. 2042 -43 -2.06 51 10 24.39
Районы
Алм. 1846 15 0.82 1319 43 3.37
Жет. 1275 -9 -0.70 383 31 8.81
Ауэз. 1538 7 0.46 1519 35 2.36
Мед. 2346 20 0.86 736 59 8.71
Туркс. 1174 -1 -0.09 305 30 10.91
Бост. 1904 -22 -1.14 1587 91 6.08

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды индексов на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 2 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город 0.63
 0.17
 Средний по городу индекс продолжает постепенно увеличиваться. Темп роста значительно снизился
Типы
Панель 1.26 0.19 Панель продолжает дорожать. Темп роста индекса значительно снизился
Кирпич 0.52 -0.21 Тренд индекса кирпича поменял направление. Значительный рост сменился заметным падением индекса
Монолит -0.36 0.78 Тренд индекса монолита поменял направление. Заметное падение сменилось большим ростом индекса
Форматы
1-комн. 1.45 0.48 Формат продолжает дорожать. Тем роста снизился, но остаётся высоким
2-комн. 1.23 -0.40 Тренд индекса формата поменял направление. Очень сильный рост сменился заметным падением индекса
3-комн. -0.50 0.95 Тренд индекса формата поменял направление. Заметное падение сменилось большим ростом индекса
4-комн. 0.82 -1.73 Тренд индекса формата поменял направление. Сильный рост сменился очень быстрым падением индекса
Районы
Алм. 0.88 0.82 Район продолжает дорожать. Темп роста практически не изменился и остался очень высоким
Жет. 1.26 -0.70 Тренд индекса района поменял направление. Сильный рост сменился быстрым падением индекса
Ауэз. 0.99 0.46 Район продолжает дорожать. Темп роста, хотя и несколько снизился, но остаеётся высоким
Мед. -0.60 0.86 Тренд индекса района поменял направление. Значительное падение сменилось большим ростом индекса
Туркс. 0.69 -0.09 Практически приостановился рост индекса района
Бост. 0.21 -1.14 Тренд индекса района поменял направление. Небольшой рост сменился очень быстрым падением индекса

Отметим следующее по индексам:

— панель (самый объёмный и самый дешёвый тип строения) продолжает дорожать;
— относительно дороги типы строения (кирпич и монолит) изменили направления трендов индексов;

— все форматы, кроме 1-комнатных квартир, поменяли направление трендов индексов;
— 1-комнатные квартиры (самый дешёвый формат) продолжают дорожать;

— за неделю три района подорожали, три — подешевели;
— два района (Алмалинский и Ауэзовский) продолжают дорожать;
— в четырёх районах (Жетысуском, Медеуском, Турксибском и Бостандыкском) изменилось направление трендов индексов;

— максимальный темп роста индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдается в сегменте 3-комнатных квартир (+0.95%);
— максимальный темп падения индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдается в сегменте 4-комнатных квартир (-1.73%).

На рис. 1 показана динамика индексов по районам города.

 

 

Изменения долей рынка

Объёмы перераспределения рынка:

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по типам сегодня небольшой и равен 0.23% (на прошлой неделе был чуть больше — 0.33%);

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам на этой неделе составил 1.43% (на прошлой неделе был несколько меньше — 1.30%);

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по районам составил 1.13% (на прошлой неделе был несколько больше — 1.30%).

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 3 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды индексов (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($), а также комментарии.

 

Таблица 3

 Тренд индекса (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Типы
Панель 0.19 -0.01 2 Небольшое удорожание панели при практически неизменной доле рынка
Кирпич -0.21 0.23 3 Небольшое удешевление кирпича и приобретение заметной части рынка
Монолит 0.78 -0.22 -2  Сильное удорожание монолита и потеря заметной части рынка
Форматы
1-комн. 0.48 -0.08 1 Значительное удорожание формата при практически неизменной доле рынка
2-комн. -0.40 0.99 15 Заметное удешевление формата и захват огромной части рынка
3-комн. 0.95 -1.35 -18 Очень сильное удорожание формата и потеря огромной части рынка
4-комн. -1.73 0.31 3 Очень сильное удешевление формата и приобретение значительной части рынка
5-комн. -2.06 0.13 2 Очень сильное удешевление формата и приобретение небольшой части рынка
Районы
Алм. 0.82 -0.39 -4 Сильное удорожание района и потеря значительной части рынка
Жет. -0.70 0.22 2 Сильное удешевление района и приобретение заметной части рынка
Ауэз. 0.46 -0.71 -9 Удорожание района и потеря очень большой части рынка
Мед. 0.86 0.41 12 Одновременное удорожание района и приобретение большой части рынка
Туркс. -0.09 0.27 3 Приобретение заметной части рынка при практически неизменном индексе
Бост. -1.14 0.24 -1 Очень сильное удешевление района и приобретение заметной части рынка
Алат. -2.59 -0.04 0 Нулевой вклад в динамику среднего по городу индекса

По типам:

— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— положительный вклад в динамику среднего по городу индекса дали популярные типы строения (кирпич и монолит — суммарно +5$);
— монолит дал небольшой отрицательный вклад (-2$);
— сложение небольших по величине и противоположных по знаку слагаемых дало небольшое итоговое значение тренда среднего по городу индекса +3$.

По форматам:

— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов форматов квартир практически полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основными конкурентами по вкладам был сегмент 2 -комнатных квартир с одной стороны (+15$), и сегмент 3-комнатных квартир с другой стороны (-18$);
— сложение больших по величине, но противоположных по знаку, вкладов, определило итоговое значение тренда +3$.

По районам:

— на прошедшей неделе вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов районов практически полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основными конкурентами по вкладам были сегменты Медеуского района с одной стороны (+12$), и Алмалинский, Ауэзовский районы с другой стороны (суммарно −13$);
— сложение больших по величине, но противоположных по знаку, вкладов, определило итоговое значение тренда +3$.

 

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 4 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Таблица 4 ОИА +/- $ +/- % Предложение +/- Кол-во +/- %
Город 813 -17 -2.03 2143 -38 -1.74
Формат $/месяц +/- $ +/- % Предложение +/- Кол-во +/- %
1-комн. 471 4 0.86 625 -18 -2.80
2-комн. 703 -13 -1.82 819 21 2.63
3-комн. 1098 14 1.29 588 -26 -4.23
4-комн. 2038 -124 -5.74 111 -15 -11.90

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды стоимости аренды на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 5 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город 2.87 -2.03 Сильное снижение ОИА после значительного повышения на прошлой неделе
Форматы
1-комн. 1.97 0.86 Формат продолжает дорожать. Темп роста арендной платы снизился, но остаётся очень высоким
2-комн. 1.99 -1.82 Тренд стоимости аренды формата поменял направление. Сильное удорожание сменилось столь же сильным удешевлением
3-комн. 0.09 1.29 Формат продолжает дорожать. Темп роста арендной платы формата стал очень высоким
4-комн. 3.84 -5.74 Тренд стоимости аренды формата поменял направление. Сильное удорожание сменилось очень сильным удешевлением

 

Изменение долей рынка

Общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам сегодня равен 1.63% (на прошлой неделе был гораздо больше — 3.36%).

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю уменьшилась (-0.016) за счёт большого перераспределения предложения в пользу 2-комнатных за счёт сегментов 3- и 4-комнатных квартир.

Сегодня этот показатель равен 2.086.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды стоимости аренды (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($), а также комментарии.

 

Таблица 6 Тренд стоимости (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Форматы
1-комн. 0.86 -0.32 -1 Сильное удорожание формата и потеря заметной части рынка
2-комн. -1.82 1.63 7 Сильное удешевление формата и захват огромной части рынка
3-комн. 1.29 -0.71 -4  Сильное удорожание формата и потеря очень большой части рынка
4-комн. -5.74 -0.60 -19 Одновременное сильное удешевление формата и потеря большой части рынка
Всего     -17

На прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменением стоимости аренды в сегментах, так и динамикой долей рынка.

Наблюдается конкуренция отрицательных вкладов сегментов 1-, 3- и 4-комнатных квартир с одной стороны (суммарно −24$), и положительного вклада 2-комнатных квартир с другой стороны (+7$).

Сложение больших по величине отрицательных вкладов привело к значительному итоговому тренду общего индекса аренды (-17$).

 

Приложение 1

Векторы сдвига (продажа квартир)

За неделю меняются индекс сегмента рынка и его объём предложения.

Если использовать относительные изменения (%) этих параметров, то, по аналогии с vi-диаграммой, можно построить точку в координатной системе "изменение индекса (%)"-"изменение объёма предложения (%)".

Вектор, проведенный в этой системе координат из её начала к построенной точке, будет показывать направление и величину недельного сдвига сегмента рынка.

Такой подход позволяет сравнивать рыночную динамику различных сегментов рынка продаж квартир.

На рис. 2 показаны векторы сдвига для всех рассматриваемых типов строений и города в целом за неделю.

 

Из рис. 2 видно, что

— панель и монолит движутся примерно в одном направлении «вправо-вверх» (индексы и объёмы предложения растут одновременно);
— вектор кирпича направлен «вправо-вниз» (индекс падает, объём предложения растёт);
— отметим, что векторы смещения всех типов строений направлены вправо (рост объёмов предложения);
— результирующее направление вектора смещения города («практически вправо») по направлению практически совпадает с направлением вектора смещения панели.

На рис. 3 показаны векторы сдвига для всех рассматриваемых форматов и города в целом за неделю.

 

Из рис. 3 видно, что

— выделяются две группы форматов со сходными динамиками;
— первая: форматы 1- и 3-комнатных квартир развиваются примерно в одном направлении «вправо-верх» (индексы и объёмы предложения растут);
— вторая: форматы 2- и 4-комнатных квартир также развиваются примерно в одном направлении «вправо-вниз» (индексы падают, а объёмы предложения растут);
— отметим, что векторы смещения всех форматов направлены вправо (рост объёмов предложения);
— результирующее направление вектора смещения города («практически вправо») определилось конкуренцией двух групп форматов.

На рис. 4 показаны векторы сдвига для всех рассматриваемых районов и города в целом за неделю.

 

Из рис. 4 видно, что

— выделяются две группы районов со сходными динамиками: первая (Алмалинский, Ауэзовский и Медеуский районы), вторая (Турксибский, Жетысуский и Бостандыкский районы);
— для первой группы районов характерно общее движение в направлении «вправо-вверх» (одновременный рост индексов и объёмов предложения);
— вторая группа районов движется в направлении «вправо-вниз» (падение индекса при росте объёмов предложения);
— движение города в целом («практически вправо») определилось конкуренцией двух групп районов.

 

Николай Стекольников, аналитик.