№21 (170)

 

Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Таблица 1 Индекс Изменение ($/кв.м) Изменение (%) Предложение Изменение к-ва квартир Изменение (%)
Город 1762
 -6
 -0.34
 6788
 96
 1.43
Типы
Панель 1632 0 0.00 3379 67 2.02
Кирпич 1887 -3 -0.16 2351 42 1.82
Монолит 1897 -27 -1.40 1058 -13 -1.21
Форматы
1-комн. 1699 6 0.35 1640 8 0.49
2-комн. 1725 5 0.29 2339 81 3.59
3-комн. 1773 -14 -0.78 2211 36 1.66
4-комн. 2032 -31 -1.50 562 -29 -4.91
5-комн. 2131 -121 -5.37 36 0 0.00
Районы
Алм. 1869 -26 -1.37 1479 78 5.57
Жет. 1325 1 0.08 521 -7 -1.33
Ауэз. 1565 -5 -0.32 1864 32 1.75
Мед. 2311 -16 -0.69 750 -18 -2.34
Туркс. 1225 -6 -0.49 439 -20 -4.36
Бост. 1935 12 0.62 1680 17 1.02

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды индексов на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 2 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город -1.23
 -0.34
 Продолжается общее удешевление города. Темп падения среднего индекса упал почти в четыре раза, но остаётся заметным
Типы
Панель -1.15 0.00 Панель приостановила сильное удешевление
Кирпич -1.61 -0.16 Продолжается удешевление кирпича. Темп падения индекса очень сильно снизился
Монолит -1.13 -1.40 Продолжается довольно быстрое удешевление монолита. Темп падения индекса вырос
Форматы
1-комн. -1.11 0.35 После быстрого падения на прошлой неделе, формат показывает сегодня заметный рост индекса
2-комн. -2.22 0.29 После очень быстрого падения на прошлой неделе, формат показывает сегодня заметный рост индекса
3-комн. -0.22 -0.78 Продолжается удешевление формата. Темп падения индекса вырос более чем в три раза и стал высоким
4-комн. -0.34 -1.50 Продолжается удешевление формата. Темп падения индекса вырос более чем в четыре раза и стал очень высоким
Районы
Алм. 0.11 -1.37 Район после небольшого удорожания на прошлой неделе, сегодня показывает быстрое удешевление
Жет. 0.61 0.08 Приостановилось довольно быстрое удорожание района
Ауэз. 0.00 -0.32 После небольшой остановки на прошлой неделе, район сегодня постепенно стал дешеветь
Мед. -3.44 -0.69 Продолжается удешевление района. Темп падения индекса значительно снизился, но остаётся высоким
Туркс. 0.65 -0.49 После большого удорожания на прошлой неделе, район значительно подешевел на этой неделе
Бост. -0.41 0.62 После значительного удешевления на прошлой неделе, район стал быстро дорожать

Отметим следующее по индексам:

— в относительно дорогих типах строений (кирпич и монолит) наблюдается снижение стоимости квадратного метра;
— относительно дешёвая панель не изменила свой индекс за прошедшую неделю;
— отметим закономерность: чем дороже тип строения, тем больше темп падения индекса;

— в небольших форматах (1- и 2-комнатных квартир) на этой неделе наблюдается заметное удорожание;
— форматы 1- и 2-комнатных квартир изменили направления трендов индексов (удешевление сменилось удорожанием);
— форматы 3- и 4-комнатных квартир продолжают дешеветь;

— за неделю два района (Бостандыкский и Жетысуский) показали увеличение индексов (от +0.08% до +0.62%);
— остальные районы значительно снизили индексы (от −1.37% до −0.32%);
— Алмалинский, Бостандыкский и Турксибский районы изменили направления трендов индексов;
— продолжается удорожание Жетысуского района и удешевление Медеуского района;

— максимальный темп роста индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдается в Бостандыкском районе (+0.62%);
— максимальный темп падения индекса наблюдается в сегменте 4-комнатных квартир (-1.50%).

На рис. 1 показана динамика индексов по районам города.

 

 

Изменения долей рынка

Объёмы перераспределения рынка:

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по типам сегодня равен 0.42% (на прошлой неделе тоже был несколько больше — 0.59%);

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам на этой неделе составил 0.79% (на прошлой неделе был значительно больше — 1.84%);

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по районам составил 1.13% (на прошлой неделе был заметно больше — 1.74%).

Отметим, что на прошедшей неделе объёмы перераспределения рынка во всех представлениях города меньше, чем на прошлой неделе. Это свидетельствует о некоторой стабилизации рынка.

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 3 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды индексов (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($), а также комментарии.

 

Таблица 3

 Тренд индекса (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Типы
Панель 0.00 0.29 5 Заметное увеличение доли рынка при неизменном индексе панели
Кирпич -0.16 0.13 1 Небольшое удешевление кирпича и приобретение небольшой части рынка
Монолит -1.40 -0.42 -12 Очень сильное удешевление монолита и потеря значительной части рынка
Форматы
1-комн. 0.35 -0.23 -2 Заметное удорожание формата и потеря части рынка
2-комн. 0.29 0.72 14 Одновременное заметное удорожание формата и приобретение большой части рынка
3-комн. -0.78 0.07 -3 Сильное снижение индекса и приобретение небольшой части рынка
4-комн. -1.50 -0.55 -14 Одновременное очень сильное удешевление формата и потеря большой части рынка
5-комн. -5.37 -0.01 -1 Очень сильное удешевление формата при неизменной доле рынка
Районы
Алм. -1.37 0.85 11 Очень сильное удешевление района и захват очень большой части рынка
Жет. 0.08 -0.21 -3
Незначительное увеличение индекса и потеря заметной части рынка
Ауэз. -0.32 0.08 0 Заметное удешевление района и небольшое увеличение доли рынка
Мед. -0.69 -0.43 -12 Одновременное сильное удешевление района и потеря значительной части рынка
Туркс. -0.49 -0.39 -5 Одновременное значительное удешевление района и потеря части рынка
Бост. 0.62 -0.10 1 Сильное удорожание района и потеря небольшой части рынка
Алат. -4.60 0.20 2 Сильное удорожание района и приобретение заметной части рынка

По типам:

— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов всех типов строений полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— большой отрицательный вклад в динамику среднего по городу индекса дал монолит (-12$);
— панель и кирпич дали положительные вклады (суммарно +6$);
— сложение противоположных по знакам вкладов дало итоговое значение тренда среднего по городу индекса
+5$+1$-12$= −6$.

По форматам:

— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов всех рассматриваемых форматов почти полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основными конкурентами по вкладам были сегмент 2-комнатных квартир с одной стороны (+14$), и сегмент 4-комнатных квартир с другой стороны (-14$);
— сложение больших, но противоположных по знаку вкладов, определило итоговое значение тренда
-2$+14$-3$-14$-1$= −6$.

По районам:

— на прошедшей неделе вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов всех районов почти полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— четыре района дали неотрицательные вклады в динамику среднего по городу индекса, три — тянули средний индекс вниз;
— отметим, что на прошлой неделе знаки вкладов почти у всех районов (исключения — Ауэзовский и Медеуский районы) были противоположными;
— основными конкурентами по вкладам были Алмалинский район с одной стороны (+11$), и Медеуский с Бостандыкским районы с другой стороны (суммарно −17$);
— сложение больших по величине, но противоположных по знаку, вкладов, определило итоговое значение тренда
+11$-3$+0$-12$-5$+1$+2$= −6$.

 

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 4 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Таблица 4 ОИА +/- $ +/- % Предложение +/- Кол-во +/- %
Город 693
 -3
 -0.42
 1934
 104
 5.68
Формат $/месяц +/- $ +/- % Предложение +/- Кол-во +/- %
1-комн. 423 1 0.24 638 16 2.57
2-комн. 634 -4 -0.63 703 36 5.40
3-комн. 925 -33 -3.44 481 48 11.09
4-комн. 1610 25 1.58 112 4 3.70

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды стоимости аренды на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 5 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город -3.26
 -0.42
 Сильно замедлилось падение общего индекса аренды. Темп снижения резко уменьшился, но остаётся заметным
Форматы
1-комн. -2.76 0.24 Формат после резкого удешевления на прошлой неделе, сегодня показывает небольшой рост стоимости аренды
2-комн. -0.47 -0.63 Продолжается удешевление формата. Темп падения стоимости аренды заметно увеличился и стал большим
3-комн. -4.58 -3.44 Продолжается резкое удешевление формата. Темп падения стоимости аренды несколько снизился, но остаётся очень высоким
4-комн. -10.05 1.58 После очень резкого снижения стоимости аренды на прошлой неделе, сегодня формат показывает очень сильное удорожание

 

Изменение долей рынка

Общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам сегодня равен огромной величине 1.21% (на прошлой неделе был заметно больше — 2.25%).

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю значительно увеличилась (+0.020) за счёт резкого увеличения доли рынка сегмента 3-комнатных квартир. Сегодня этот показатель равен 2.035.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды стоимости аренды (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($), а также комментарии.

 

Таблица 6 Тренд стоимости (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Форматы
1-комн. 0.24 -1.00 -4 Небольшое удорожание формата и потеря огромной части рынка
2-комн. -0.63 -0.10 -2 Сильное удешевление формата и потеря небольшой части рынка
3-комн. -3.44 1.21 3 Резкое снижение стоимости аренды формата и захват огромной части рынка
4-комн. 1.58 -0.11 0 Сильное удорожание формата и потеря небольшой части рынка
Всего     -3

На прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как динамикой долей рынка, так и изменением стоимости аренды.

На этой неделе небольшой положительный вклад дал только сегмент 3-комнатных квартир (+3$), а вклады остальных форматов составили заметную отрицательную величину (суммарно −6$).

Отметим, что относительно небольшой вклад сегмента 3-комнатных квартир в динамику общего индекса аренды образовался из-за противоположного влияния двух факторов: изменения стоимости аренды формата и тренда его доли рынка.

Сложение вкладов привело к итоговому тренду общего индекса аренды
-4$-2$+3$+0$= −3$.

 

Николай Стекольников, аналитик.