№47 (196)

 

ПРОДАЖА КВАРТИР

Изменения цен и объёмов предложения

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Табл. 1 Индекс
($/кв.м)		 Изменение индекса
($/кв.м)		 Изменение индекса
(%)		 Объём предложения Изменение объёма предложения Изменение объёма предложения
(%)
Город 1837
 -1
 -0.05
 5685
 -81
 -1.40
Типы
панель 1683 6 0.36 2698 -18 -0.66
кирпич 1977 -4 -0.20 2004 -63 -3.05
монолит 1972 -12 -0.60 983 0 0.00
Форматы
1-комн. 1769 6 0.34 1323 -42 -3.08
2-комн. 1788 -12 -0.67 1974 -72 -3.52
3-комн. 1862 1 0.05 1912 37 1.97
4-комн. 2116 -9 -0.42 435 -17 -3.76
5-комн. 2252 47 2.13 41 13 46.43
Районы
Алм. 1932 -4 -0.21 1291 -27 -2.05
Жет. 1322 -26 -1.93 406 23 6.01
Ауэз. 1600 -1 -0.06 1387 -62 -4.28
Мед. 2397 -20 -0.83 734 16 2.23
Туркс. 1258 -3 -0.24 362 6 1.69
Бост. 1995 10 0.50 1468 -26 -1.74

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: изменения индексов на прошлой и этой неделях (%).

 

Табл. 2  Изменение индекса на прошлой неделе (%) Изменение индекса на этой
неделе (%)
Город 0.66
 -0.05
Типы
панель -0.24 0.36
кирпич 1.02 -0.20
монолит 1.64 -0.60
Форматы
1-комн. 0.34 0.34
2-комн. 1.07 -0.67
3-комн. 0.65 0.05
4-комн. 0.85 -0.42
Районы
Алм. 0.26 -0.21
Жет. 0.90 -1.93
Ауэз. -0.25 -0.06
Мед. 1.55 -0.83
Туркс. 0.40 -0.24
Бост. 0.10 0.50

Основные моменты динамики индексов:

— средняя по городу цена предложения за неделю незначительно уменьшилась;
— основная причина небольшого изменения индекса — разнонаправленная динамика в сегментах;

— у панели поменялось направление изменения индекса: небольшое удешевление на прошлой неделе сменилось заметным удорожанием на этой неделе;
— кирпич и монолит поменяли направление изменения индекса: сильное удорожание на прошлой неделе перешло в заметное удешевление на этой неделе;
— отметим, что все рассматриваемые типы строений на этой неделе изменили направления динамики индексов;

— на этой неделе заметно подорожал только формат 1-комнатных квартир;
— значительно подешевели 2- и 4-комнатные квартиры;
— в сегменте 3-комнатных квартир индекс практически не изменился;
— сохранилось направление изменения цены предложения только в формате 1-комнатных квартир: продолжается удорожание;
— изменились направления изменения индексов в форматах 2- и 4-комнатных квартир: после удорожания на прошлой неделе сегодня наблюдается удешевление;

— заметно подорожал на этой неделе только Бостандыкский район;
— подешевели за неделю Алмалинский, Жетысуский, Медеуский и Турксибский районы;
— сохранились направления изменения индекса в Бостандыкском районе (продолжается удорожание) и в Ауэзовском районе (продолжается удешевление);
— остальные районы изменили направления изменения цен предложения прошлой недели;
— максимальный темп роста индекса в представлении по районам наблюдается в Бостандыкском районе (+0.50%);
— максимальный темп падения индекса в представлении по районам наблюдается в Жетысуском районе (-1.93%);

— наибольший темп роста индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдаются в Бостандыкском районе (+0.50%);
— наибольший темп падения индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдается в Жетысуском районе (-1.93%).

На рис. 1 показана динамика индексов районов города.

 

  Нет данных
  Сильный рост
  Слабый рост
  Нет динамики
  Слабое падение
  Сильное падение
   
Рисунок 1 - Динамика индексов по районам города (16.11-23.11.2011)    

 

Перераспределение объёмов предложения:

по типам строений:
— суммарное недельное перераспределение объёмов предложения сегодня равно 0.60% (на прошлой неделе было почти такое же — 0.61%);
— основное перераспределение объёмов предложения: очень большое уменьшение доли объёма предложения кирпича в пользу панели и монолита;
— отметим, что на прошлой неделе было обратное перераспределение долей рынка: от панели и монолита в пользу кирпича;

по форматам квартир:
— суммарное недельное перераспределение объёмов предложения сегодня равно 1.35% (на прошлой неделе было заметно меньше — 1.00%);
— основное перераспределение объёмов предложения: значительное уменьшение доли объёма предложения форматов 1-, 2- и 4-комнатных квартир в пользу 3- и 5-комнатных;
— отметим, что на прошлой неделе было обратное перераспределение долей объёмов предложения в представлении по форматам;

по районам города:
— суммарное недельное перераспределение объёмов предложения сегодня равно 1.15% (на прошлой неделе было значительно меньше — 0.76%);
— основное перераспределение объёмов предложения: снижение долей объёмов предложения Ауэзовского и Алатауского районов в пользу Жетысуского, Медеуского и Турксибского районов.

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 3 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: динамика индексов (%), изменение долей объёмов предложения (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($).

 

Табл. 3  Изменение индекса (%) Изменение доли объёма предложения (%)  Вклад сегмента ($) Комментарии 
Типы 
панель 0.36 0.35 9 Одновременное значительное увеличение цены предложения панели и сильный рост её доли объёма предложения.
кирпич -0.20 -0.60 -13 Одновременное заметное уменьшение цены предложения кирпича и очень большое снижение его доли объёма предложения.
монолит -0.60 0.24 3 Сильное падение цены предложения монолита и  значительный рост его доли объёма предложения.
Форматы 
1-комн. 0.34 -0.40 -5 Значительное увеличение цены предложения формата 1-комнатных квартир и сильное падение его доли объёма предложения.
2-комн. -0.67 -0.76 -18 Одновременное очень сильное уменьшение цены предложения формата 2-комнатных квартир и очень большое снижение его доли объёма предложения.
3-комн. 0.05 1.11 21 Одновременное незначительное увеличение цены предложения формата 3-комнатных квартир и огромный рост его доли объёма предложения.
4-комн. -0.42 -0.19 -5 Одновременное сильное уменьшение цены предложения формата 4-комнатных квартир и заметное снижение его доли объёма предложения. 
5-комн. 2.13 0.24 6 Одновременный резкий рост цены предложения формата 5-комнатных квартир и значительное увеличение его доли объёма предложения.
Районы 
Алм. -0.21 -0.15 -4 Одновременное заметное уменьшение цены предложения района и снижение его доли объёма предложения.
Жет. -1.93 0.50 5 Резкое снижение цены предложения района и очень большой рост его доли объёма предложения.
Ауэз. -0.06 -0.73 -12 Одновременное незначительное уменьшение цены предложения района и очень большое снижение его доли объёма предложения.
Мед. -0.83 0.46 9 Сильное падение цены предложения района и большой рост его доли объёма предложения.
Туркс. -0.24 0.19 2 Заметное падение цены предложения района и рост его доли объёма предложения.
Бост. 0.50 -0.09 1 Значительный рост цены предложения района и небольшое падение его доли объёма предложения.
Алат. 1.85 -0.18 -2 Резкий рост цены предложения района и заметное падение его доли объёма предложения.

По типам:

— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями цен предложения, так и динамикой объёмов предложения;
— знаки вкладов всех типов строений полностью совпадают со знаками изменения долей объёмов предложения;
— в основных типах строений (панель и кирпич) наблюдается кумулятивный эффект: знаки изменения цены предложения совпадают со знаками изменения долей объёмов предложения;
— этим эффектом объясняется появление значительных по величине вкладов панели и кирпича в динамику среднего по городу индекса;
— у монолита сильное удешевление полностью компенсировалось значительным ростом его доли объёма предложения, что привело к появлению относительно небольшого вклада этого сегмента.

По форматам:

— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей объёмов предложения, так и динамикой цены предложения;
— знаки вкладов всех форматов полностью совпадают со знаками изменения долей объёмов предложения;
— в четырёх форматах (2-, 3-, 4- и 5-комнатные квартиры) наблюдается кумулятивный эффект (совпадение направлений изменения цен предложения и изменений долей объёмов предложения);
— отрицательные вклады дали форматы, которые за неделю уменьшили свои доли объёмов предложения (1-, 2- и 4-комнатные квартиры дали суммарно −28$);
— положительные вклады дали форматы, которые за неделю увеличили свои доли объёмов предложения (3- и 5-комнатные квартиры дали суммарно +27$);
— отметим, что на прошлой неделе в представлении по форматам картина вкладов была обратной.

По районам:

— на прошедшей неделе вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей объёмов предложения, так и динамикой индексов;
— знаки вкладов почти всех районов совпадают со знаками изменения долей объёмов предложения;
— во всех районах, кроме Бостандыкского, наблюдается кумулятивный эффект (совпадение направлений изменения цен предложения и изменений долей объёмов предложения);
— Жетысуский и Медеуский районы дали большие положительные вклады (суммарно +14$);
— отрицательные вклады дали Алмалинский, Ауэзовский и Алатауский районы, в которых за неделю заметно уменьшились доля объёма предложения (суммарный вклад −18$).

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объёмов предложения

В таблице 4 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

табл. 4 ОИА Изменение цены предложения
($)		 Изменение цены предложения
(%)		 Объём предложения Изменение объёма предложения Изменение объёма предложения
(%)
город 874
 11
 1.32
 1477
 -3
 -0.20
формат
1-комн. 463 -15 -3.14 414 14 3.50
2-комн. 729 -11 -1.49 527 -9 -1.68
3-комн. 1186 50 4.40 427 -10 -2.29
4-комн. 1920 116 6.43 109 2 1.87

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: изменения цены предложения на прошлой и этой неделях (%).

 

Табл. 5  Изменения цены предложения на прошлой неделе (%) Изменения цены предложения на этой
неделе (%)
Город -0.64
 1.32
Форматы
1-комн. 1.92 -3.14
2-комн. -1.33 -1.49
3-комн. 0.71 4.40
4-комн. -10.69 6.43

 

Основные моменты динамики стоимости аренды:

  • на этой неделе общий индекс аренды резко вырос;
  • подорожали на этой неделе 3- и 4-комнатные квартиры;
  • подешевели — 1- и 2-комнатные квартиры;
  • формат 1-комнатных квартир после огромного роста цены предложения на прошлой неделе, сегодня показывает столь же огромное падение цены;
  • продолжает дешеветь формат 2-комнатных квартир;
  • продолжает дорожать формат 3-комнатных квартир;
  • 4-комнатные квартиры после огромного удешевления на прошлой неделе, сегодня показали сильный рост цены предложения.

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное недельное перераспределение долей объёмов предложения по форматам сегодня равно 1.15% (на прошлой неделе было больше почти в три раза — 3.19%). Основное перераспределение объёмов предложения: большое уменьшение долей объёмов предложения форматов 2- и 3-комнатных квартир в пользу 1-комнатных. Отметим, что на прошлой неделе было почти обратное перераспределение: от 1-комнатных к 3-комнатным квартирам.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю заметно уменьшилась (-0.014) за счёт большого перераспределения предложения. Сегодня средний формат сдаваемой квартиры равен 2.156.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: динамика стоимости аренды (%), динамика долей объёмов предложения (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($).

 

Табл. 6  Изменение цены предложения (%) Изменение доли объёма предложения (%) Вклад сегмента ($) Комментарии 
Форматы 
1-комн. -3.14 1.00 1 Резкое падение цены предложения формата 1-комнатных квартир и огромный рост его доли объёма предложения.
2-комн. -1.49 -0.54 -8 Одновременное резкое снижение цены предложения формата 2-комнатных квартир и большое снижение его доли объёма предложения.
3-комн. 4.40 -0.62 7 Резкий рост цены предложения формата 3-комнатных квартир и большое снижение его доли объёма предложения.
4-комн. 6.43 0.15 11 Одновременный резкий рост цены предложения формата 4-комнатных квартир и заметное увеличение его доли объёма предложения.
Всего     11  

На прошедшей неделе вклады форматов в динамику общего индекса аренды определялись как изменением цены предложения, так и динамикой долей объёмов предложения.

Отметим особенности динамики рынка аренды на этой неделе:
— в сегменте 1-комнатных квартир резкое удешевление компенсировалось огромным ростом его доли объёма предложения;
— в сегменте 3-комнатных квартир резкое удорожание частично компенсировалось большим падением его доли объёма предложения;
— в форматах 2- и 4-комнатных квартир наблюдается кумулятивный эффект из-за однонаправленных изменений цены предложения и объёма предложения: дешевеющий сегмент показал снижение доли объёма, а дорожающий — увеличение доли объёма;
— этим эффектом объясняется появление значительных по величине вкладов форматов 2- и 4-комнатных квартир.

 

Николай Стекольников, аналитик.