Обзор рынка продажи и аренды квартир в Алматы 13.04 – 20.04.2011
№16 (165)
Рынок продаж квартир
Изменения основных рыночных параметров
В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).
| Таблица 1 | Индекс | Изменение ($/кв.м) | Изменение (%) | Предложение | Изменение к-ва квартир | Изменение (%) |
| Город | 1790 | 9 | 0.51 | 6370 | -85 | -1.32 |
| Типы | ||||||
| Панель | 1642 | 5 | 0.31 | 3126 | -75 | -2.34 |
| Кирпич | 1925 | 10 | 0.52 | 2212 | -49 | -2.17 |
| Монолит | 1948 | 8 | 0.41 | 1032 | 39 | 3.93 |
| Форматы | ||||||
| 1-комн. | 1699 | 6 | 0.35 | 1541 | -4 | -0.26 |
| 2-комн. | 1756 | 6 | 0.34 | 2179 | -45 | -2.02 |
| 3-комн. | 1804 | 11 | 0.61 | 2077 | -42 | -1.98 |
| 4-комн. | 2102 | 13 | 0.62 | 527 | 4 | 0.76 |
| 5-комн. | 2255 | 65 | 2.97 | 46 | 2 | 4.55 |
| Районы | ||||||
| Алм. | 1893 | 7 | 0.37 | 1395 | 11 | 0.79 |
| Жет. | 1314 | 8 | 0.61 | 422 | -25 | -5.59 |
| Ауэз. | 1570 | 11 | 0.71 | 1755 | 18 | 1.04 |
| Мед. | 2354 | 15 | 0.64 | 775 | -6 | -0.77 |
| Туркс. | 1227 | -3 | -0.24 | 403 | 8 | 2.03 |
| Бост. | 1953 | 21 | 1.09 | 1576 | -96 | -5.74 |
Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.
Динамика индексов
В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды индексов на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.
| Таблица 2 | Тренд на прошлой неделе (%) | Тренд на этой неделе (%) | Комментарии | |||
| Город | -1.00 | 0.51 | Город после сильного снижения индекса сегодня показывает ощутимый рост | |||
| Типы | ||||||
| Панель | -0.18 | 0.31 |
Тренд индекса панели изменил направление. Небольшое падение сменилось заметным ростом |
|||
| Кирпич | -0.78 | 0.52 |
Тренд индекса кирпича изменил направление. Сильное падение перешло в значительный рост |
|||
| Монолит | -2.90 | 0.41 |
Тренд индекса монолита изменил направление. Огромное падение сменилось значительным ростом |
|||
| Форматы | ||||||
| 1-комн. | 0.42 | 0.35 | Продолжается удорожание формата. Темп роста индекса несколько снизился, но остаётся заметным | |||
| 2-комн. | -1.35 | 0.34 | Тренд индекса формата изменил направление. Сильное падение сменилось заметным ростом | |||
| 3-комн. | -0.94 | 0.61 | Тренд индекса формата изменил направление. Сильное падение сменилось значительным ростом | |||
| 4-комн. | -2.84 | 0.62 | Тренд индекса формата изменил направление. Очень сильное падение сменилось значительным ростом | |||
| Районы | ||||||
| Алм. | -0.89 | 0.37 | Тренд индекса района изменил направление. Сильное падение перешло в заметный рост | |||
| Жет. | -0.23 | 0.61 | Тренд индекса района изменил направление. Небольшое падение перешло в значительный рост | |||
| Ауэз. | -0.45 | 0.71 | Тренд индекса района изменил направление. Заметное падение перешло в значительный рост | |||
| Мед. | -0.59 | 0.64 | Тренд индекса района изменил направление. Заметное падение перешло в значительный рост | |||
| Туркс. | 0.74 | -0.24 | Тренд индекса района изменил направление. Значительный рост сменился небольшим падением | |||
| Бост. | -1.08 | 1.09 | Тренд индекса района изменил направление. Очень сильное падение перешло в столь же быстрый рост | |||
Отметим следующее по индексам:
— все типы строений на этой неделе заметно увеличили свои индексы;
— тренды индексов всех типов строений изменили направления: удешевление перешло в удорожание;
— все форматы на этой неделе показали значительное увеличение индексов;
— сохранил направление тренда индекса только сегмент
— развернулись тренды индексов в сегментах: 2-, 3- и
— за неделю все рассматриваемые районы, кроме Турксибского, показали увеличение своих индексов;
— все без исключения районы изменили направления трендов индексов;
— максимальный темп роста индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдается в Бостандыкском районе (+1.09%);
— единственным сегментом рынка, показавшим падение индекса, стал Турксибский район (-0.24%).
На рис. 1 показана динамика индексов по районам города.
 |
Изменения долей рынка
Объёмы перераспределения рынка:
— общий объём недельного перераспределения долей рынка по типам сегодня равен 0.82% (на прошлой неделе был несколько выше — 1.11%);
— общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам на этой неделе составил 0.47% (на прошлой неделе был больше почти в три раза — 1.24%);
— общий объём недельного перераспределения долей рынка по районам составил 1.46% (на прошлой неделе был заметно меньше — 1.29%).
Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса
В таблице 3 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды индексов (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($), а также комментарии.
|
Таблица 3 |
Тренд индекса (%) | Тренд доли рынка (%) | Вклад сегмента ($) | Комментарии | ||
| Типы | ||||||
| Панель | 0.31 | -0.52 | -6 | Заметное удорожание панели и потеря большой части рынка | ||
| Кирпич | 0.52 | -0.30 | -2 | Значительное удорожание кирпича и потеря значительной части рынка | ||
| Монолит | 0.41 | 0.82 | 17 | Одновременное удорожание монолита и захват очень большой части рынка | ||
| Форматы | ||||||
| 1-комн. | 0.35 | 0.26 | 6 | Одновременное заметное удорожание формата и приобретение заметной части рынка | ||
| 2-комн. | 0.34 | -0.25 | -2 | Заметное удорожание формата и потеря части рынка | ||
| 3-комн. | 0.61 | -0.22 | -1 |
Большое удорожание формата и потеря заметной части рынка |
||
| 4-комн. | 0.62 | 0.17 | 5 | Одновременное большое удорожание формата и приобретение небольшой части рынка | ||
| 5-комн. | 2.97 | 0.04 | 1 | Очень большое удорожание формата при практически неизменной доле рынка | ||
| Районы | ||||||
| Алм. | 0.37 | 0.46 | 10 | Одновременное заметное удорожание района и приобретение значительной части рынка | ||
| Жет. | 0.61 | -0.30 | -3 | Большое удорожание района и потеря значительной части рынка | ||
| Ауэз. | 0.71 | 0.64 | 13 | Одновременное сильное удорожание района и приобретение большой части рынка | ||
| Мед. | 0.64 | 0.07 | 3 | Большое удорожание района при практически неизменной доле рынка | ||
| Туркс. | -0.24 | 0.21 | 2 | Небольшое удешевление района и приобретение заметной доли рынка | ||
| Бост. | 1.09 | -1.16 | -17 | Сильное удорожание района и потеря огромной части рынка | ||
| Алат. | -4.12 | 0.09 | 1 | Сильное удешевление района и приобретение небольшой части рынка | ||
По типам:
— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов всех типов строений полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— небольшие отрицательные вклады в динамику среднего по городу индекса дали панель и кирпич (суммарно −8$);
— монолит дал очень большой положительный вклад (+17$);
— отметим, что на прошлой неделе знаки вкладов всех типов строений были противоположными;
— сложение противоположных по знаку слагаемых дало итоговое значение тренда среднего по городу индекса
-6$-2$+17$=+9$.
По форматам:
— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов всех рассматриваемых форматов полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— конкурентами по вкладам были сегменты 2- и
— сложение противоположных по знаку вкладов определило итоговое значение тренда
+6$-2$-1$+5$+1$=+9$.
По районам:
— на прошедшей неделе вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов всех районов полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— пять районов дали положительные вклады в динамику среднего по городу индекса, два — отрицательные вклады;
— конкурентами по вкладам были Жетысуский и Бостандыкский районы с одной стороны (суммарно −20$), и остальные районы с другой стороны (суммарно +29$);
— сложение больших по величине, но противоположных по знаку, вкладов, определило итоговое значение тренда
+10$-3$+13$+3$+2$-17$+1$=+9$.
Детальный анализ показал, что за неделю на рынке продаж квартир проходили три процесса:
1. Отток предложения в относительно дешёвом секторе рынка (интервал индексов 1 000$...1 600$);
2. Небольшой приток предложения в относительно дорогом секторе рынка (интервал индексов 2 600$...2 900$);
3. Смещение части предложения среднего сектора в сторону удорожания (правый дрейф в интервале индексов 1 800$...
2 400$).
Отметим, что все три описанных процесса работают на увеличение среднего по городу индекса.
Рынок аренды квартир
Изменения основных параметров
В таблице 4 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.
| Таблица 4 | ОИА | +/- $ | +/- % | Предложение | +/- Кол-во | +/- % |
| Город | 737 | 19 | 2.66 | 1878 | -20 | -1.05 |
| Формат | $/месяц | +/- $ | +/- % | Предложение | +/- Кол-во | +/- % |
| 1-комн. | 433 | 9 | 2.12 | 564 | -11 | -1.91 |
| 2-комн. | 659 | 6 | 0.92 | 760 | 21 | 2.84 |
| 3-комн. | 984 | 12 | 1.23 | 442 | -44 | -9.05 |
| 4-комн. | 1827 | 150 | 8.94 | 112 | 14 | 14.29 |
Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.
Динамика стоимости аренды
В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды стоимости аренды на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.
| Таблица 5 | Тренд на прошлой неделе (%) | Тренд на этой неделе (%) | Комментарии | |||
| Город | -2.32 | 2.66 | На прошедшей неделе развернулся тренд общего индекса аренды. Значительное удешевление сменилось таким же значительным удорожанием | |||
| Форматы | ||||||
| 1-комн. | 0.24 | 2.12 |
Продолжается удорожание формата. Темп роста стоимости аренды стал очень высоким |
|||
| 2-комн. | 2.19 | 0.92 |
Продолжается удорожание формата. Темп роста стоимости аренды резко снизился, но остаётся высоким |
|||
| 3-комн. | -3.09 | 1.23 |
Тренд стоимости аренды формата изменил направление. Сильное удешевление сменилось быстрым удорожанием |
|||
| 4-комн. | -16.07 | 8.94 | Тренд стоимости аренды формата изменил направление. Огромное удешевление сменилось очень быстрым удорожанием | |||
Изменение долей рынка
Общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам сегодня снова большой и равен 2.33% (на прошлой неделе был намного меньше — 1.36%).
Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю незначительно уменьшилась (-0.002). Сегодня этот показатель равен 2.054.
Структура вкладов форматов в динамику ОИА
В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды стоимости аренды (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($), а также комментарии.
| Таблица 6 | Тренд стоимости (%) | Тренд доли рынка (%) | Вклад сегмента ($) | Комментарии | ||
| Форматы | ||||||
| 1-комн. | 2.12 | -0.26 | 2 | Сильное удорожание формата и потеря заметной части рынка | ||
| 2-комн. | 0.92 | 1.53 | 12 | Одновременное большое удорожание формата и захват огромной части рынка | ||
| 3-комн. | 1.23 | -2.07 | -17 | Большое удорожание формата и потеря огромной части рынка | ||
| 4-комн. | 8.94 | 0.80 | 22 | Одновременное очень сильное удорожание формата и захват очень большой части рынка | ||
| Всего | 19 |
|
||||
На прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как динамикой долей рынка, так и изменением стоимости аренды.
На этой неделе отрицательный вклад дал только сегмент
Сложение вкладов с разными знаками привело к итоговому тренду общего индекса аренды
+2$+12$-17$+22$=+19$.
Николай Стекольников, аналитик.