№03 (152)

 

Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Таблица 1 Индекс Изменение ($/кв.м) Изменение (%) Предложение Изменение к-ва квартир Изменение (%)
Город 1767 11 0.63 5585 651 13.19
Типы
Панель 1606 20 1.26 2770 339 13.94
Кирпич 1925 10 0.52 1928 215 12.55
Монолит 1930 -7 -0.36 887 97 12.28
Форматы
1-комн. 1675 24 1.45 1332 139 11.65
2-комн. 1731 21 1.23 1824 191 11.70
3-комн. 1783 -9 -0.50 1922 281 17.12
4-комн. 2083 17 0.82 466 28 6.39
5-комн. 2085 110 5.57 41 12 41.38
Районы
Алм. 1831 16 0.88 1276 175 15.89
Жет. 1284 16 1.26 352 57 19.32
Ауэз. 1531 15 0.99 1484 184 14.15
Мед. 2326 -14 -0.60 677 70 11.53
Туркс. 1175 8 0.69 275 -23 -7.72
Бост. 1926 4 0.21 1496 179 13.59

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды индексов на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 2 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город

-0.40

 0.63 Город в целом качнулся вверх по индексу. Сказывается подорожание почти всех сегментов
Типы
Панель 0.13 1.26 Панель продолжает дорожать. Темп роста индекса значительно увеличился
Кирпич 0.63 0.52 Кирпич продолжает дорожать. Темп роста индекса остаётся высоким
Монолит -1.32 -0.36 Монолит продолжает дешеветь. Темп падения индекса значительно снизился
Форматы
1-комн. -0.36 1.45 Тренд индекса формата поменял направление. Удешевление сменилось очень сильным подорожанием
2-комн. -0.41 1.23 Тренд индекса формата поменял направление. Удешевление сменилось очень сильным подорожанием
3-комн. -1.16 -0.50 Продолжается удешевление формата. Темп падения индекса упал в два раза, но остаётся высоким
4-комн. 2.43 0.82 Продолжается удорожание формата. Темп роста индекса значительно снизился, но остаётся очень высоким
Районы
Алм. -2.16 0.88 Тренд индекса района поменял направление. Очень сильное удешевление сменилось быстрым подорожанием
Жет. 0.56 1.26 Продолжается удорожание района. Темп роста индекса увеличился в два раза и стал очень большим
Ауэз. -0.20 0.99 Тренд индекса района поменял направление. Небольшое удешевление сменилось быстрым подорожанием
Мед. 2.18 -0.60 Тренд индекса района поменял направление. Очень сильное удорожание сменилось быстрым удешевлением
Туркс. 0.78 0.69 Продолжается удорожание района. Темп роста индекса остался очень высоким
Бост. -0.57 0.21 Тренд индекса района поменял направление. Значительное удешевление сменилось небольшим подорожанием

Отметим следующее по индексам:

— популярные типы строений (панель и кирпич) показали рост индексов;
— самый дорогой тип строения (монолит) заметно снизил свой индекс;
— все типы строений на этой неделе сохранили направления трендов индексов;

— все форматы, кроме 3-комнатных квартир, подорожали;
— сегмент 3-комнатных квартир продолжает быстро дешеветь;
— небольшие форматы (1-2-комнатные квартиры) поменяли направления трендов индексов;
— в сегментах 3-4-комнатных квартир направления трендов индексов не изменились;

— все районы, кроме самого дорогого Медеуского, за неделю подорожали;
— в Медеуском районе после сильного подъёма индекса на прошлой неделе, сегодня наблюдается значительное падение;
— отметим, что четыре района (все, кроме Жетысуского и Турксибского), поменяли направление трендов своих индексов;

— максимальный темп роста индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдается в сегменте 1-комнатных квартир (+1.45%);
— максимальный темп падения индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдается в Медеуском районе (-0.60%).

На рис. 1 показана динамика индексов по районам города.

 

 

Изменения долей рынка

Объёмы перераспределения рынка:

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по типам сегодня небольшой и равен 0.33% (на прошлой неделе был очень большой — 2.38%);

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам на этой неделе составил 1.30% (на прошлой неделе был намного больше — 1.93%);

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по районам составил 1.30% (на прошлой неделе практически такой же — 1.31%).

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 3 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды индексов (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($), а также комментарии.

 

Таблица 3

 Тренд индекса (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Типы
Панель 1.26 0.33 15 Одновременное очень сильное удорожание панели и приобретение значительной части рынка
Кирпич 0.52 -0.20 0 Большое удорожание кирпича и потеря заметной части рынка
Монолит -0.36 -0.13 -4  Одновременное удешевление монолита и потеря заметной части рынка
Форматы
1-комн. 1.45 -0.33 0 Сильное удорожание формата и потеря значительной части рынка
2-комн. 1.23 -0.44 -1 Сильное удорожание формата и потеря значительной части рынка
3-комн. -0.50 1.15 18 Значительное удешевление формата и захват огромной части рынка
4-комн. 0.82 -0.53 -10 Удорожание формата и потеря большой части рынка
5-комн. 5.57 0.15 4 Одновременное удорожание формата и приобретение заметной части рынка
Районы
Алм. 0.88 0.53 13 Одновременное удорожание района и приобретение большой части рынка
Жет. 1.26 0.32 5 Одновременное сильное удорожание района и приобретение значительной части рынка
Ауэз. 0.99 0.22 7 Одновременное сильное удорожание района и приобретение значительной части рынка
Мед. -0.60 -0.18 -6 Одновременное удешевление района и потеря заметной части рынка
Туркс. 0.69 -1.12 -12 Значительное удорожание района и потеря огромной части рынка
Бост. 0.21 0.09 3 Одновременное удорожание района и приобретение небольшой части рынка
Алат. -5.72 0.12 1 Сильное удорожание района и приобретение заметной части рынка

По типам:

— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— положительный вклад панели в динамику среднего по городу индекса (+15$) конкурировал с небольшим отрицательным вкладом монолита (-4$);
— результирующее значение тренда среднего по городу индекса стало равным +11$.

По форматам:

— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов форматов квартир полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основными конкурентами по вкладам были сегменты 3- и 5 -комнатных квартир с одной стороны (суммарно +22$), и сегмент 4-комнатных квартир с другой стороны (-10$);
— сложение больших по величине, но противоположных по знаку, вкладов, определило итоговое значение тренда +11$.

По районам:

— на прошедшей неделе вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов районов полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основными конкурентами по вкладам были сегменты Турксибского и Медеуского районов с одной стороны (суммарно −18$), и остальные районы с другой стороны (суммарно +29$);
— сложение больших по величине, но противоположных по знаку, вкладов, определило итоговое значение тренда +11$.

 

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 4 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Таблица 4 ОИА +/- $ +/- % Предложение +/- Кол-во +/- %
Город 830 23 2.87 2181 144 7.07
Формат $/месяц +/- $ +/- % Предложение +/- Кол-во +/- %
1-комн. 467 9 1.97 643 -2 -0.31
2-комн. 716 14 1.99 798 40 5.28
3-комн. 1084 1 0.09 614 109 21.58
4-комн. 2162 80 3.84 126 -3 -2.33

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды стоимости аренды на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 5 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город 1.82 2.87 Общий индекс аренды продолжает увеличиваться. Темп роста стал ещё больше
Форматы
1-комн. -2.35 1.97 Тренд стоимости аренды формата поменял направление. Сильное удешевление сменилось быстрым удорожанием
2-комн. -2.09 1.99 Тренд стоимости аренды формата поменял направление. Сильное удешевление сменилось быстрым удорожанием
3-комн. 0.37 0.09 Практически остановилось увеличение арендной платы формата. Темп роста снизился почти до нуля
4-комн. 2.51 3.84 Продолжается рост арендной платы формата. Темп стал очень высоким

 

Изменение долей рынка

Общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам составил очень большую величину 3.36% (на прошлой неделе был — 2.13%).

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю сильно выросла (+0.044) за счёт огромного перераспределения предложения в пользу 3-комнатных квартир.

Сегодня этот показатель равен 2.102.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды стоимости аренды (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($), а также комментарии.

 

Таблица 6 Тренд стоимости (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Форматы
1-комн. 1.97 -2.18 -7 Очень сильное увеличение арендной платы формата и потеря огромной части рынка
2-комн. 1.99 -0.62 0 Очень сильное увеличение арендной платы формата и потеря большой части рынка
3-комн. 0.09 3.36 37  Одновременное небольшое увеличение арендной платы формата и захват огромной части рынка
4-комн. 3.84 -0.56 -7 Сильное увеличение арендной платы формата и потеря большой части рынка
Всего     23

На прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменением стоимости аренды в сегментах, так и динамикой долей рынка.

Наблюдается конкуренция отрицательных вкладов (суммарно −14$) сегментов 1- и 4-комнатных квартир с одной стороны, и огромного положительного вклада 3-комнатных квартир с другой стороны (+37$).

Сложение больших по величине, но имеющих противоположные знаки, вкладов привело к значительному положительному итоговому тренду общего индекса аренды (+23$).

 

Приложение 1

Векторы сдвига (продажа квартир)

За неделю меняются индекс сегмента рынка и его объём предложения.

Если использовать относительные изменения (%) этих параметров, то, по аналогии с vi-диаграммой, можно построить точку в координатной системе "изменение индекса (%)"-"изменение объёма предложения (%)".

Вектор, проведенный в этой системе координат из её начала к построенной точке, будет показывать направление и величину недельного сдвига сегмента рынка.

Такой подход позволяет сравнивать рыночную динамику различных сегментов рынка продаж квартир.

На рис. 2 показаны векторы сдвига для всех рассматриваемых типов строений и города в целом за неделю.

 

Из рис. 2 видно, что

— популярные типы строения (панель и кирпич) развиваются примерно в одном направлении «вправо-вверх» (индексы и объёмы предложения растут одновременно);
— вектор монолит направлен иначе — «вправо-вниз» (индекс падает, объём предложения растёт);
— отметим, что все типы строений сохранили направления своих векторов сдвига;
— результирующее направление вектора смещения города («вправо-верх») сформировалось под воздействием популярных типов (панели и монолита).

На рис. 3 показаны векторы сдвига для всех рассматриваемых форматов и города в целом за неделю.

 

Из рис. 3 видно, что

— форматы 1-, 2- и 4-комнатных квартир развиваются примерно в одном направлении «вправо-верх» (индексы и объёмы предложения растут);
— вектор 3-комнатных квартир направлен иначе — «вправо-вниз» (индекс падает, объём предложения увеличивается);
— отметим, что сегменты 3- и 4-комнатных квартир сохранили направление векторов сдвига;
— результирующее направление вектора смещения города («вправо-вверх») определилось согласованным поведением форматов 1-, 2- и 4-комнатных квартир.

На рис. 4 показаны векторы сдвига для всех рассматриваемых районов и города в целом за неделю.

 

Из рис. 4 видно, что

— выделяются три группы районов со сходной динамикой: первая (Алмалинский, Ауэзовский, Бостандыкский и Жетысуский районы), вторая (Турксибский район), третья (Медеуский район);
— для первой группы районов характерно общее движение в направлении «вправо-вверх» (одновременный рост индексов и объёмов предложения);
— вторая группа районов движется в направлении «влево-вверх» (рост индекса при падении объёма предложения);
— Медеуский район движется «вправо-вниз» (падение индекса при росте объёма предложения);
— движение города в целом («вправо-вверх») определилось поведением первой группы — Алмалинского, Ауэзовского, Бостандыкского и Жетысуского районов.

 

Николай Стекольников, аналитик.