№11 (160)

 

Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Таблица 1 Индекс Изменение ($/кв.м) Изменение (%) Предложение Изменение к-ва квартир Изменение (%)
Город 1784 7 0.39 5865 612 11.65
Типы
Панель 1631 3 0.18 2878 317 12.38
Кирпич 1942 26 1.36 2038 253 14.17
Монолит 1912 -11 -0.57 949 42 4.63
Форматы
1-комн. 1705 21 1.25 1398 165 13.38
2-комн. 1755 5 0.29 1926 152 8.57
3-комн. 1787 -13 -0.72 2001 263 15.13
4-комн. 2074 92 4.64 503 45 9.83
5-комн. 2213 -70 -3.07 37 -13 -26.00
Районы
Алм. 1903 0 0.00 1200 86 7.72
Жет. 1296 13 1.01 371 25 7.23
Ауэз. 1547 1 0.06 1609 112 7.48
Мед. 2335 26 1.13 779 100 14.73
Туркс. 1213 12 1.00 340 35 11.48
Бост. 1919 -16 -0.83 1529 244 18.99

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды индексов на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 2 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город 0.23 0.39 Город продолжает в целом дорожать. Темп роста среднего индекса заметно увеличился
Типы
Панель 0.25 0.18 Продолжается удорожание панели. Темп роста индекса несколько снизился
Кирпич 0.26 1.36 Продолжается удорожание кирпича. Темп роста индекса резко вырос
Монолит -0.47 -0.57 Продолжается удешевление монолита. Темп падения индекса немного увеличился и стал значительным
Форматы
1-комн. 1.51 1.25 Продолжается удорожание формата. Темп роста индекса остаётся очень высоким
2-комн. 0.34 0.29 Продолжается удорожание формата. Темп роста индекса несколько снизился, но остаётся заметным
3-комн. -0.39 -0.72 Продолжается удешевление формата. Темп падения индекса вырос почти в два раза и стал высоким
4-комн. -2.60 4.64 Тренд индекса формата изменил направление. Резкое уменьшение индекса на прошлой неделе сменилось очень большим ростом на этой неделе
Районы
Алм. 1.01 0.00 Остановилось резкое удорожание района. Индекс за неделю не изменился
Жет. 1.10 1.01 Продолжатся быстрое удорожание района. Темп роста индекса остаётся очень высоким
Ауэз. 0.13 0.06 Продолжается медленное удорожание района. Темп роста индекса очень низкий
Мед. -1.07 1.13 Тренд индекса района изменил направление. Быстрое удешевление на прошлой неделе сменилось столь же быстрым удорожанием на этой неделе
Туркс. 0.50 1.00 Продолжатся быстрое удорожание района. Темп роста индекса увеличился в два раза и стал очень высоким
Бост. -0.46 -0.83 Продолжается удешевление района. Темп падения индекса увеличился почти в два раза и стал высоким

Отметим следующее по индексам:

— все типы строений на этой неделе сохранили тренды индексов;
— монолит продолжает дешеветь, панель и кирпич — дорожать;

— за эту неделю подорожали квартиры всех форматов, кроме 3-комнатных;
— сохранили направление тренда все сегменты, кроме 4-комнатных квартир;
— сегмент 3-комнатных квартир продолжает дешеветь;
— сегменты 1- и 2-комнатных квартир продолжают дорожать;

— за неделю четыре из всех рассматриваемых районов подорожали, один — подешевел и один не изменил свой индекс;
— Жетысуский, Ауэзовский и Турксибский районы продолжают дорожать;
— Бостандыкский район продолжает дешеветь;
— остановился резкий рост индекса в Алмалинском районе;
— в Медеуском районе тренд индекса поменял знак: удешевление перешло в удорожание;

— максимальный темп роста индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдается в сегменте 4-комнатных квартир (+4.64%);
— максимальный темп падения индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдается в Бостандыкском районе (-0.83%).

На рис. 1 показана динамика индексов по районам города.

 

 

Изменения долей рынка

Объёмы перераспределения рынка:

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по типам сегодня равен 1.09% (на прошлой неделе был меньше почти в два раза — 0.55%);

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам на этой неделе составил 1.40% (на прошлой неделе был заметно меньше — 1.02%);

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по районам составил большую величину 2.08% (на прошлой неделе был значительно меньше — 1.35%).

Отметим, что на этой неделе объёмы перераспределения рынка во всех представлениях заметно выше, чем на прошлой неделе.

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 3 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды индексов (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($), а также комментарии.

 

Таблица 3

 Тренд индекса (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Типы
Панель 0.18 0.32 6 Одновременное небольшое удорожание панели и приобретение значительной части рынка
Кирпич 1.36 0.77 24 Одновременное очень большое удорожание кирпича и захват очень большой части рынка
Монолит -0.57 -1.09 -23 Одновременное значительное удешевление монолита и потеря огромной части рынка
Форматы
1-комн. 1.25 0.36 11 Одновременное сильное удорожание формата и приобретение значительной части рынка
2-комн. 0.29 -0.93 -15 Небольшое удорожание формата и потеря очень большой части рынка
3-комн. -0.72 1.03 14 Сильное удешевление формата и захват огромной части рынка
4-комн. 4.64 -0.14 5 Очень сильное удорожание формата и  потеря заметной части рынка
5-комн. -3.07 -0.32 -8 Одновременное очень сильное удешевление формата и потеря значительной части рынка
Районы
Алм. 0.00 -0.75 -14 Потеря очень большой части рынка при неизменном индексе района
Жет. 1.01 -0.26 -3 Очень сильное удорожание района и  потеря заметной части рынка
Ауэз. 0.06 -1.06 -16 Потеря огромной части рынка при практически неизменном индексе
Мед. 1.13 0.36 12 Одновременное сильное удорожание района и приобретение значительной части рынка
Туркс. 1.00 -0.01 0 Очень сильное удорожание района при практически неизменной доле рынка
Бост. -0.83 1.61 27 Значительное удешевление района и захват огромной части рынка
Алат. 2.01 0.12 1 Очень сильное удорожание района и небольшое увеличение доли рынка

По типам:

— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов типов строений полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— положительные вклады в динамику среднего по городу индекса дали панели и кирпич (суммарно +30$);
— монолит дал отрицательный вклад (-23$);
— сложение противоположных по знаку слагаемых дало итоговое значение тренда среднего по городу индекса +6$+24$-23$=+7$.

По форматам:

— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов почти всех форматов полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основными конкурентами по вкладам были сегменты 1-, 3- и 4-комнатных квартир с одной стороны (+30$), и сегменты 2- и 5-комнатных квартир с другой стороны −23$);
— сложение противоположных по знаку вкладов определило итоговое значение тренда +11$-15$+14$+5$-8$=+7$.

По районам:

— на прошедшей неделе вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— три района дали положительные вклады в динамику среднего по городу индекса, три — отрицательные вклады;
— конкурентами по вкладам были Алмалинский, Жетысуский и Ауэзовский районы с одной стороны (суммарно −33$), и Медеуский, Бостандыкский и Алатауский районы с другой стороны (суммарно +40$);
— сложение больших по величине, но противоположных по знаку, вкладов, определило итоговое значение тренда −14$-3$-16$+12$+0$+27$+1$=+7$.

 

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 4 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Таблица 4 ОИА +/- $ +/- % Предложение +/- Кол-во +/- %
Город 761 27 3.67 1772 81 4.79
Формат $/месяц +/- $ +/- % Предложение +/- Кол-во +/- %
1-комн. 429 2 0.47 513 10 1.99
2-комн. 645 5 0.78 661 -6 -0.90
3-комн. 992 -17 -1.68 486 45 10.20
4-комн. 1967 30 1.55 112 32 40.00

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды стоимости аренды на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 5 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город -4.92 3.67 Тренд общего индекса аренды поменял направление.  Резкое удешевление сменилось большим удорожанием
Форматы
1-комн. -2.51 0.47 Тренд стоимости аренды формата поменял направление. Быстрое удешевление сменилось   небольшим удорожанием
2-комн. -1.23 0.78 Тренд стоимости аренды формата поменял направление. Быстрое удешевление сменилось   значительным удорожанием
3-комн. -5.17 -1.68 Продолжается удешевление формата. Темп падения стоимости аренды сильно снизился
4-комн. 1.89 1.55 Продолжается удорожание формата. Темп роста стоимости аренды остаётся высоким

 

Изменение долей рынка

Общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам сегодня очень большой и равен 2.97% (на прошлой неделе был тоже высоким — 2.22%).

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю сильно увеличилась (+0.053) за счёт большого перераспределения предложения в пользу 3- и 4-комнатных квартир. Сегодня этот показатель равен 2.111.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды стоимости аренды (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($), а также комментарии.

 

Таблица 6 Тренд стоимости (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Форматы
1-комн. 0.47 -0.80 -3 Значительное удорожание формата и потеря очень большой части рынка
2-комн. 0.78 -2.14 -12 Заметное удорожание формата и потеря огромной части рынка
3-комн. -1.68 1.35 9 Очень значительное удешевление формата и захват огромной части рынка
4-комн. 1.55 1.59 33 Одновременное сильное удорожание формата и захват огромной части рынка
Всего     27

На прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись в основном динамикой долей рынка.

На этой неделе отрицательные вклады дали сегменты 1- и 2-комнатных квартир (суммарно −15$), а положительные вклады дали сегменты 3- и 4-комнатных квартир (+42$).

Сложение вкладов с разными знаками привело к итоговому тренду общего индекса аренды −3$-12$+9$+33$=+27$.

 

Николай Стекольников, аналитик.