№50 (199)

 

ПРОДАЖА КВАРТИР

Изменения цен и объёмов предложения

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Табл. 1 Индекс
($/кв.м)		 Изменение индекса
($/кв.м)		 Изменение индекса
(%)		 Объём предложения Изменение объёма предложения Изменение объёма предложения
(%)
Город 1853
 28
 1.53
 5450
 299
 5.80
Типы
панель 1694 8 0.47 2535 70 2.84
кирпич 1984 32 1.64 1975 169 9.36
монолит 2009 58 2.97 940 60 6.82
Форматы
1-комн. 1766 1 0.06 1184 -39 -3.19
2-комн. 1806 32 1.80 1899 127 7.17
3-комн. 1869 19 1.03 1872 163 9.54
4-комн. 2161 81 3.89 446 34 8.25
5-комн. 2450 246 11.16 49 14 40.00
Районы
Алм. 1952 22 1.14 1232 33 2.75
Жет. 1333 -12 -0.89 365 3 0.83
Ауэз. 1620 21 1.31 1342 76 6.00
Мед. 2394 15 0.63 726 52 7.72
Туркс. 1242 -20 -1.58 325 -41 -11.20
Бост. 2003 30 1.52 1416 170 13.64

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: изменения индексов на прошлой и этой неделях (%).

 

Табл. 2  Изменение индекса на прошлой неделе (%) Изменение индекса на этой
неделе (%)
Город -1.14
 1.53
Типы
панель 0.12 0.47
кирпич -1.41 1.64
монолит -2.06 2.97
Форматы
1-комн. 0.74 0.06
2-комн. -1.72 1.80
3-комн. -1.23 1.03
4-комн. -2.30 3.89
Районы
Алм. -0.62 1.14
Жет. -0.44 -0.89
Ауэз. -0.19 1.31
Мед. -1.49 0.63
Туркс. 0.64 -1.58
Бост. -1.94 1.52

Основные моменты динамики индексов:

По городу:
— средняя по городу цена предложения за неделю резко увеличилась;
— основные причины большого роста индекса — очень значительное удорожание практически во всех рассматриваемых сегментах рынка и большое перераспределение предложения в сторону более дорогих сегментов рынка.

По типам:
— все типы строений на этой неделе показали значительный рост цены предложения;
— панель продолжает дорожать, темп роста индекса резко увеличился;
— кирпич и монолит поменяли направление изменения индекса: удешевление прошлой недели сменилось удорожанием на этой неделе;
— самый большой темп роста индекса наблюдается в сегменте монолита.

По форматам:
— все рассматриваемые форматы на этой неделе подорожали;
— продолжается рост индекса в сегменте 1-комнатных квартир;
— все остальные форматы (2-, 3- и 4-комнатные квартиры) поменяли направление изменения индекса: удешевление сменилось удорожанием;
— самый большой темп роста индекса наблюдается в сегменте 4-комнатных квартир.

По районам:
— два района (Жетысуский и Турксибский) на этой неделе подешевели;
— в остальных районах города наблюдается заметный рост индексов;
— все рассматриваемые районы, кроме Жетысуского, изменили направления изменения цен предложения прошлой недели;
— индекс Жетысуского района продолжает снижаться;
— максимальный темп роста индекса в представлении по районам наблюдается в Бостандыкском районе (+1.52%);
— отметим, что в Бостандыкском районе на прошлой неделе был наибольший темп падения индекса;
— максимальное падение индекса в представлении по районам наблюдается в Турксибском районе (-1.58%).

Максимальные изменения индексов:
— наибольший темп роста индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдаются в сегменте 4-комнатных квартир (+3.89%);
— наибольший темп падения индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдается в в Турксибском районе (-1.58%).

На рис. 1 показана динамика индексов районов города.

 

  Нет данных
  Сильный рост
  Слабый рост
  Нет динамики
  Слабое падение
  Сильное падение
   
Рисунок 1 - Динамика индексов по районам города (07.12-14.12.2011)    

 

Перераспределение объёмов предложения:

По типам строений:
— суммарное недельное перераспределение объёмов предложения сегодня равно 1.34% (на прошлой неделе было заметно больше — 1.69%);
— основное перераспределение объёмов предложения по типам: очень большое уменьшение доли объёма предложения панели в пользу кирпича и монолита;
— отметим, что на прошлой неделе перераспределение объёмов предложения было обратным: от монолита и кирпича к панели;
— за неделю город в целом сдвинулся в сторону более дорогих типов строений.

По форматам квартир:
— суммарное недельное перераспределение объёмов предложения сегодня равно 2.02% (на прошлой неделе было ниже более чем в два раза —0.78%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: уменьшение долей объёмов предложения форматов 1-комнатных квартир в пользу остальных форматов;
— продолжается увеличение доли объёма предложения в форматах 2- и 3-комнатных квартир, уменьшение доли продолжается в формате 1-комнатных квартир;
— за неделю город в целом сдвинулся в сторону более дорогих форматов.

По районам города:
— суммарное недельное перераспределение объёмов предложения сегодня равно 2.14% (на прошлой неделе было ниже более чем в два раза — 0.95%);
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: сильное снижение долей объёмов предложения Алмалинского, Жетысуского и Турксибского районов в пользу Бостандыкского района;
— за неделю город в целом сдвинулся в сторону более дорогих районов.

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 3 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: динамика индексов (%), изменение долей объёмов предложения (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($).

 

Табл. 3  Изменение индекса (%) Изменение доли объёма предложения (%)  Вклад сегмента ($) Комментарии 
Типы 
панель 0.47 -1.34 -19 Значительное увеличение цены предложения и огромное снижение её доли объёма предложения.
кирпич 1.64 1.18 34 Одновременное резкое увеличение цены предложения кирпича и огромный рост его доли объёма предложения.
монолит 2.97 0.16 13 Одновременное резкое увеличение цены предложения монолита и небольшой рост его доли объёма предложения.
Форматы 
1-комн. 0.06 -2.02 -36 Слабый рост цены предложения формата 1-комнатных квартир и резкое снижение его доли объёма предложения.
2-комн. 1.80 0.44 19 Одновременное резкое увеличение цены предложения формата 2-комнатных квартир и значительный рост его доли объёма предложения.
3-комн. 1.03 1.17 28 Одновременное резкое увеличение цены предложения формата 3-комнатных квартир и огромный рост его доли объёма предложения.
4-комн. 3.89 0.19 10 Одновременное резкое увеличение цены предложения формата 4-комнатных квартир и заметный рост его доли объёма предложения.
5-комн. 11.16 0.22 7 Одновременное резкое увеличение цены предложения формата 5-комнатных квартир и заметный рост его доли объёма предложения.
Районы 
Алм. 1.14 -0.67 -8 Резкое увеличение цены предложения района и очень большое снижение его доли объёма предложения.
Жет. -0.89 -0.33 -5 Одновременное резкое снижение цены предложения района и значительное уменьшение его доли объёма предложения.
Ауэз. 1.31 0.05 6 Одновременное резкое увеличение цены предложения района и незначительный рост его доли объёма предложения.
Мед. 0.63 0.24 8 Одновременное резкое увеличение цены предложения района и заметный рост его доли объёма предложения.
Туркс. -1.58 -1.14 -16 Одновременное резкое снижение цены предложения района и огромное уменьшение его доли объёма предложения.
Бост. 1.52 1.79 42 Одновременное резкое увеличение цены предложения района и огромный рост его доли объёма предложения.
Алат. 1.01 0.07 1 Одновременное резкое увеличение цены предложения района и небольшой рост его доли объёма предложения.

 

Основные моменты динамики вкладов сегментов

По типам:
— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями цен предложения, так и динамикой объёмов предложения;
— знаки вкладов всех типов строений полностью совпадают со знаками изменения долей объёмов предложения;
— в сегментах кирпича и монолита наблюдается кумулятивный эффект: рост цены предложения сопровождается увеличением доли объёма предложения;
— кумулятивным эффектом объясняется появление больших положительных вкладов кирпича и монолита;
— панель дала большой отрицательный вклад из-за огромного снижения своей доли объёма предложения.

По форматам:
— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями цен предложения, так и динамикой объёмов предложения;
— знаки вкладов всех форматов полностью совпадают со знаками изменения долей объёмов предложения;
— во всех форматах, кроме 1-комнатных квартир, наблюдается кумулятивный эффект (рост цены предложения сопровождается увеличением долей объёмов предложения);
— отрицательный вклад дал формат 1-комнатных квартир, который за неделю хотя и немного подорожал, но сильно уменьшил свою долю объёма предложения.

По районам:
— на прошедшей неделе вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей объёмов предложения, так и динамикой индексов;
— знаки вкладов всех районов полностью совпадают со знаками изменения долей объёмов предложения;
— во всех районах, кроме Алмалинского, наблюдается кумулятивный эффект (однонаправленное изменение цены предложения и доли объёма предложения);
— положительные вклады дали Ауэзовский, Медеуский и, особенно, Бостандыкский районы, которые за неделю подорожали и увеличили свои доли объёмов предложения;
— отрицательные вклады дали Алмалинский, Жетысуский и Турксибский районы, в которых за неделю снизились доли объёмов предложения.

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объёмов предложения

В таблице 4 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

табл. 4 ОИА Изменение цены предложения
($)		 Изменение цены предложения
(%)		 Объём предложения Изменение объёма предложения Изменение объёма предложения
(%)
город 840
 -6
 -0.71
 1526
 -7
 -0.46
формат
1-комн. 489 8 1.66 460 -9 -1.92
2-комн. 723 -8 -1.09 534 -37 -6.48
3-комн. 1099 -53 -4.60 421 28 7.12
4-комн. 1875 -137 -6.81 111 11 11.00

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: изменения цены предложения на прошлой и этой неделях (%).

 

Табл. 5  Изменения цены предложения на прошлой неделе (%) Изменения цены предложения на этой
неделе (%)
Город -3.35
 -0.71
Форматы
1-комн. 0.42 1.66
2-комн. -2.79 -1.09
3-комн. -1.20 -4.60
4-комн. 4.85 -6.81

 

Основные моменты динамики стоимости аренды:

  • на этой неделе продолжается снижение общего индекса аренды;
  • темп падения ОИА резко снизился;
  • значительно подорожали за неделю 1-комнатные квартиры;
  • подешевели — 2-, 3- и 4-комнатные квартиры;
  • формат 1-комнатных продолжает дорожать, а 2- и 3-комнатные — дешеветь;
  • формат 4-комнатных квартир после огромного роста цены предложения на прошлой неделе, сегодня быстро дешевеет.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное недельное перераспределение долей объёмов предложения по форматам сегодня равно огромной величине 2.70% (на прошлой неделе было значительно больше — 3.79%). Основное перераспределение объёмов предложения: огромное уменьшение доли объёма предложения форматов 1- и 2-комнатных квартир в пользу 3- и 4-комнатных.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю очень сильно увеличилась (+0.039) за счёт огромного перераспределения предложения. Сегодня средний формат сдаваемой квартиры равен 2.120.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: динамика стоимости аренды (%), динамика долей объёмов предложения (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($).

 

Табл. 6  Изменение цены предложения (%) Изменение доли объёма предложения (%) Вклад сегмента ($) Комментарии 
Форматы 
1-комн. 1.66 -0.45 0 Резкий рост цены предложения формата 1-комнатных квартир и большое снижение его доли объёма предложения.
2-комн. -1.09 -2.25 -19 Одновременное резкое снижение цены предложения формата 2-комнатных квартир и огромное падение его доли объёма предложения.
3-комн. -4.60 1.95 8 Резкое снижение цены предложения формата 3-комнатных квартир и огромный рост его доли объёма предложения.
4-комн. -6.81 0.75 5 Резкое снижение цены предложения  формата 4-комнатных квартир и очень большой рост его доли объёма предложения.
Всего     -6  

На прошедшей неделе вклады форматов в динамику общего индекса аренды определялись как изменением цены предложения, так и динамикой долей объёмов предложения.

Отметим особенности динамики рынка аренды на этой неделе:

  • в формате 2-комнатных квартир наблюдается кумулятивный эффект (однонаправленное изменения цены предложения и объёма предложения);
  • этим эффектом объясняется появление очень значительного отрицательного вклада формата 2-комнатных квартир;
  • в сегментах 3- и 4-комнатных квартир резкое удешевление сопровождалось огромным ростом долей объёмов предложения, что привело к частичной компенсации.

 

Николай Стекольников, аналитик.