№23 (172)

 

Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Таблица 1 Индекс Изменение ($/кв.м) Изменение (%) Предложение Изменение к-ва квартир Изменение (%)
Город 1780 6 0.34 6503 -60 -0.91
Типы
Панель 1636 3 0.18 3212 -20 -0.62
Кирпич 1918 8 0.42 2239 -61 -2.65
Монолит 1924 11 0.58 1052 21 2.04
Форматы
1-комн. 1698 3 0.18 1537 -30 -1.91
2-комн. 1730 -1 -0.06 2276 0 0.00
3-комн. 1805 16 0.89 2076 -49 -2.31
4-комн. 2074 -11 -0.53 582 30 5.43
5-комн. 2226 11 0.50 32 -11 -25.58
Районы
Алм. 1890 14 0.75 1440 3 0.21
Жет. 1303 -21 -1.59 498 20 4.18
Ауэз. 1572 4 0.26 1738 -30 -1.70
Мед. 2351 4 0.17 786 31 4.11
Туркс. 1230 -12 -0.97 421 -20 -4.54
Бост. 1941 2 0.10 1567 -57 -3.51

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды индексов на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 2 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город 0.68 0.34 Город продолжает дорожать. Темп роста среднего по городу индекса снизился ровно в два раза, но остаётся заметным
Типы
Панель 0.06 0.18 Панель продолжает дорожать. Темп роста индекса панели увеличился и стал заметным
Кирпич 1.22 0.42 Кирпич продолжает дорожать. Темп роста индекса кирпича значительно снизился, но остаётся заметным
Монолит 0.84 0.58 Монолит продолжает дорожать. Темп роста индекса монолита заметно снизился, но остаётся значительным
Форматы
1-комн. -0.24 0.18 Формат изменил направление тренда индекса. Небольшое удешевление сменилось столь же небольшим ростом
2-комн. 0.35 -0.06 Приостановилось удорожание формата. Наблюдается незначительное снижение индекса
3-комн. 0.90 0.89 Продолжается удорожание формата. Темп роста индекса не изменился и остаётся очень высоким
4-комн. 2.61 -0.53 Формат изменил направление тренда индекса. Резкое удорожание сменилось значительным удешевлением
Районы
Алм. 0.37 0.75 Продолжается удорожание района. Темп роста индекса значительно вырос и стал большим
Жет. -0.08 -1.59 Продолжается удешевление района. Темп падения индекса значительно вырос и стал очень большим
Ауэз. 0.19 0.26 Продолжается удорожание района. Темп роста индекса несколько вырос и стал заметным
Мед. 1.56 0.17 Продолжается удорожание района. Темп роста индекса значительно снизился, но остаётся заметным
Туркс. 1.39 -0.97 Район изменил направление тренда индекса. Резкое удорожание сменилось очень быстрым удешевлением
Бост. 0.21 0.10 Продолжается удорожание района. Темп роста индекса заметно снизился и стал небольшим

Отметим следующее по индексам:

— как и на прошлой неделе, все типы строений сегодня показывают рост индексов;
— особенно заметно подорожали относительно дорогие типы: кирпич и монолит;

— на этой неделе подешевели 2- и 4-комнатные квартиры, подорожали — 1- и 3-комнатные;
— 1-, 2- и 4-комнатные квартиры поменяли направления тренда своих индексов;
— сегмент 3-комнатных квартир продолжает быстро дорожать;

— за неделю два самых дешёвых района (Жетысуский и Турксибский) показали значительное уменьшение индексов;
— три района (Ауэзовский, Медеуский и Бостандыкский) подорожали примерно одинаково (от +0.10% до +0.26%);
— Алмалинский район показал высокий темп роста индекса;
— все районы, кроме Турксибского, сохранили направления трендов индексов;
— в Турксибском районе направление тренда индекса изменилось (удорожание перешло в удешевление);

— максимальный темп роста индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдается в сегменте 3-комнатных квартир (+0.89%);
— максимальный темп падения индекса наблюдается в Жетысуском районе (-1.59%).

На рис. 1 показана динамика индексов по районам города.

 

 

Изменения долей рынка

Объёмы перераспределения рынка:

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по типам сегодня равен 0.61% (на прошлой неделе был несколько меньше — 0.53%);

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам на этой неделе составил 0.86% (на прошлой неделе был значительно меньше — 0.48%);

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по районам составил 1.21% (на прошлой неделе был несколько меньше — 0.92%).

Отметим, что на прошедшей неделе объёмы перераспределения рынка во всех представлениях стали заметно больше.

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 3 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды индексов (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($), а также комментарии.

 

Таблица 3

 Тренд индекса (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Типы
Панель 0.18 0.15 4 Одновременное удорожание панели и приобретение заметной части рынка
Кирпич 0.42 -0.61 -9 Значительное удорожание кирпича и потеря большой части рынка
Монолит 0.58 0.47 11 Одновременное значительное удорожание монолита и приобретение большой части рынка
Форматы
1-комн. 0.18 -0.24 -3 Небольшое удорожание формата и потеря заметной части рынка
2-комн. -0.06 0.32 5 Приобретение форматом значительной части рынка при практически неизменном индексе
3-комн. 0.89 -0.45 -3 Резкое удорожание формата и потеря большой части рынка
4-комн. -0.53 0.54 10 Значительное удешевление формата и приобретение большой части рынка
5-комн. 0.50 -0.16 -3 Значительное удорожание формата и потеря небольшой части рынка
Районы
Алм. 0.75 0.25 8 Одновременное сильное удорожание района и приобретение заметной части рынка
Жет. -1.59 0.37 3
Резкое удешевление района и приобретение значительной части рынка
Ауэз. 0.26 -0.21 -2 Небольшое удорожание района и потеря заметной части рынка
Мед. 0.17 0.58 14 Одновременное небольшое удорожание района и приобретение большой части рынка
Туркс. -0.97 -0.25 -4 Одновременное резкое удешевление района и потеря заметной части рынка
Бост. 0.10 -0.65 -12 Потеря большой части рынка при практически неизменном индексе
Алат. -2.49 -0.10 -1 Одновременное резкое удешевление района и потеря небольшой части рынка

По типам:

— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов всех типов строений полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— отрицательный вклад в динамику среднего по городу индекса дал кирпич (-9$);
— панель и монолит дали положительные вклады (суммарно +15$);
— сложение противоположных по знакам вкладов дало итоговое значение тренда среднего по городу индекса
+4$-9$+11$= +6$.

По форматам:

— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов всех рассматриваемых форматов полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основными конкурентами по вкладам были сегменты 1-, 3- и 5-комнатных квартир с одной стороны (суммарно −9$), и сегменты 2- и 4-комнатных квартир с другой стороны (суммарно +15$);
— сложение больших, но противоположных по знаку вкладов, определило итоговое значение тренда
-3$+5$-3$+10$-3$= +6$.

По районам:

— на прошедшей неделе вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов всех районов полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— три района (Алмалинский, Жетысуский и Медеуский) дали положительные вклады в динамику среднего по городу индекса, четыре остальных — отрицательные вклады;
— основными конкурентами по вкладам были Алмалинский и Медеуский районы с одной стороны (суммарно +22$), и Бостандыкский, Турксибский районы с другой стороны (суммарно −16$);
— сложение больших по величине, но противоположных по знаку вкладов, определило итоговое значение тренда
+8$+3$-2$+14$-4$-12$-1$= +6$.

 

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 4 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Таблица 4 ОИА +/- $ +/- % Предложение +/- Кол-во +/- %
Город 696 13 1.91 2087 132 6.75
Формат $/месяц +/- $ +/- % Предложение +/- Кол-во +/- %
1-комн. 430 3 0.70 703 74 11.76
2-комн. 623 2 0.32 770 19 2.53
3-комн. 945 23 2.49 506 28 5.86
4-комн. 1786 137 8.31 108 11 11.34

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды стоимости аренды на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 5 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город -1.46
 1.91
 Общий индекс аренды после значительного снижения на прошлой неделе, сегодня показывает очень большой рост
Форматы
1-комн. 0.95 0.70 Продолжается удорожание формата. Темп роста стоимости арендной платы  несколько снизился, но остаётся высоким
2-комн. -2.05 0.32 После резкого удешевления формата на прошлой неделе, сегодня наблюдается заметный рост стоимости арендной платы
3-комн. -0.32 2.49 После небольшого удешевления формата на прошлой неделе, сегодня наблюдается резкий рост стоимости арендной платы
4-комн. 2.42 8.31 Продолжается быстрое удорожание формата

 

Изменение долей рынка

Общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам сегодня равен огромной величине 1.72% (на прошлой неделе был ещё больше — 2.06%).

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю уменьшилась (-0.013) за счёт резкого перераспределения предложения в пользу 1-комнатных квартир. Сегодня этот показатель равен 2.009.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды стоимости аренды (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($), а также комментарии.

 

Таблица 6 Тренд стоимости (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Форматы
1-комн. 0.70 1.51 7 Одновременное удорожание формата и захват огромной части рынка
2-комн. 0.32 -1.52 -9 Небольшое удорожание формата и потеря огромной части рынка
3-комн. 2.49 -0.20 4 Резкое удорожание формата и потеря заметной части рынка
4-комн. 8.31 0.21 11 Огромное удорожания формата и приобретение заметной части рынка
Всего     13

На прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как динамикой долей рынка, так и изменением стоимости аренды.

На этой неделе отрицательный вклад дал только сегмент 2-комнатных квартир (-9$), а вклады остальных форматов составили значительную положительную величину (суммарно +22$).

Отметим, что на прошлой неделе знаки вкладов всех форматов были противоположными.

Сложение вкладов привело к итоговому тренду общего индекса аренды
+7$-9$+4$+11$= +13$.

 

Николай Стекольников, аналитик.